Migliorie su immobile altrui: spetta l'indennità?

Un uomo apporta migliorie sull’immobile di proprietà della compagna. La Cassazione nega l’indennità, chiarendo che il convivente non è possessore ma detentore qualificato e non ha quindi diritto al rimborso previsto dall’art. 1150 c.c. per le migliorie su immobile altrui. La sua posizione deriva da un rapporto di natura familiare e non da un potere di fatto sul bene assimilabile alla proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Indennità per Migliorie su Immobile Altrui: Quando è Dovuta? L’Analisi della Cassazione

È una situazione comune: all’interno di una relazione di coppia, uno dei partner investe tempo e denaro per migliorare la casa di proprietà esclusiva dell’altro. Ma cosa succede quando la relazione finisce? Si ha diritto a un rimborso per le migliorie su immobile altrui? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo punto, chiarendo la distinzione fondamentale tra “possessore” e “detentore” e le relative conseguenze legali.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria inizia quando una donna chiede in tribunale la restituzione di un immobile di sua proprietà, occupato dal suo ex compagno, oltre al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti. L’uomo si oppone e, in via riconvenzionale, chiede il rimborso per diverse spese sostenute, tra cui una quota di mutuo e, soprattutto, un’indennità per l’aumento di valore dell’immobile dovuto ai lavori di miglioria da lui eseguiti.

Il Tribunale di primo grado accoglie in parte le richieste, ordinando il rilascio dell’immobile ma riconoscendo un’indennità per l’aumento di valore. La Corte d’Appello, tuttavia, ribalta questa decisione, respingendo la richiesta di indennità dell’uomo. Il caso arriva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

Le Figure Giuridiche in Gioco: Possessore vs. Detentore

Il cuore della questione legale ruota attorno alla qualificazione giuridica della posizione dell’ex compagno rispetto all’immobile. Egli si considera un “possessore di buona fede”, ritenendo di avere diritto all’indennità per le migliorie apportate, come previsto dall’articolo 1150 del Codice Civile. Tale norma, infatti, tutela chi, possedendo un bene altrui, vi apporta dei miglioramenti che ne aumentano il valore.

La Corte di Cassazione, tuttavia, sposa un orientamento giurisprudenziale consolidato e di segno opposto. Secondo i giudici, il coniuge o convivente che abita la casa familiare di proprietà dell’altro partner non è un possessore, bensì un “detentore qualificato”. La sua relazione con l’immobile non deriva da un potere di fatto esercitato come se fosse il proprietario (animus possidendi), ma da un diritto personale di godimento fondato sul rapporto familiare.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che il diritto all’indennità per le migliorie su immobile altrui previsto dall’art. 1150 c.c. è una tutela specifica riservata esclusivamente alla figura del possessore. Si tratta di una norma eccezionale, che non può essere applicata per analogia ad altre figure, come quella del detentore, anche se qualificato.

Di conseguenza, una volta escluso che il convivente potesse essere considerato possessore, è venuto meno il presupposto fondamentale per l’applicazione della norma. I giudici hanno specificato che, non essendo possessore, è irrilevante stabilire se la sua condizione fosse di buona o mala fede. La sua posizione di detentore esclude in radice il diritto al rimborso secondo le regole del possesso.

Inoltre, la Corte ha sottolineato che, non sussistendo il diritto all’indennità, non può esistere neanche il correlato “diritto di ritenzione” (art. 1152 c.c.), ovvero la facoltà di trattenere l’immobile fino al pagamento delle somme dovute. Di conseguenza, il motivo di ricorso con cui l’uomo lamentava il mancato riconoscimento di tale diritto è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione ribadisce un principio fondamentale con importanti implicazioni pratiche per le coppie di fatto e i coniugi in regime di separazione dei beni. Chi esegue lavori di miglioramento sulla casa di proprietà esclusiva del partner lo fa in virtù del legame affettivo e del progetto di vita comune, non come possessore. Tali contribuzioni rientrano, secondo la giurisprudenza, nell’ambito dei doveri di solidarietà familiare.

Per ottenere tutela e garantirsi un rimborso per investimenti significativi, è quindi fondamentale stipulare accordi scritti e chiari che possano regolare i rapporti patrimoniali in caso di fine della relazione. In assenza di tali patti, la possibilità di recuperare le spese sostenute per le migliorie su immobile altrui attraverso gli strumenti previsti per il possesso è preclusa. La posizione del convivente non proprietario è quella di un detentore, e come tale non gode delle specifiche tutele che la legge riserva al possessore.

Il convivente che apporta migliorie alla casa del partner ha diritto a un’indennità ai sensi dell’art. 1150 c.c.?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il convivente non è un possessore ma un detentore qualificato dell’immobile. Il diritto all’indennità per le migliorie previsto dall’art. 1150 c.c. spetta esclusivamente al possessore e non può essere esteso per analogia al detentore.

Qual è la differenza tra possessore e detentore in un contesto familiare?
Il possessore si comporta come se fosse il proprietario del bene. Il convivente, invece, è un detentore qualificato perché il suo diritto di abitare l’immobile deriva dal rapporto familiare e di convivenza, non da un potere autonomo sul bene. Egli gode dell’immobile riconoscendo l’altrui diritto di proprietà.

Il diritto di ritenzione dell’immobile si applica anche al convivente che ha eseguito i lavori?
No. Il diritto di ritenzione, previsto dall’art. 1152 c.c., è una conseguenza diretta del diritto all’indennità. Poiché al convivente (in quanto detentore) non è riconosciuto il diritto all’indennità per le migliorie, non gli spetta nemmeno il diritto di trattenere l’immobile fino al presunto pagamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28443 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28443 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso 2398-2023 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rapprsentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 797/2022 della CORTE DI APPELLO di LECCE, depositata il 07/07/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 16.5.2014 COGNOME NOME evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Lecce, invocandone la condanna al rilascio di un immobile sito in Monteroni di Lecce, con annesso terreno, di proprietà esclusiva dell’attrice, ed al pagamento dei canoni di locazione a decorrere da luglio 2011.

Si costituiva in giudizio il convenuto, resistendo alla domanda e spiegando domanda riconvenzionale di rimborso di quota parte di un mutuo, intestato all’attrice la estinto con denaro del convenuto, di risarcimento del danno derivante dalla vendita sottocosto di altro immobile, di proprietà del COGNOME, e di riconoscimento in favore di quest’ultimo dell’indennità per l’aumento di valore del cespite controverso.

Con sentenza n. 1886/2020 il Tribunale accoglieva la domanda principale di rilascio, nonché, in parte, quella riconvenzionale, rigettando ogni altra istanza.

Interponeva appello principale avverso detta decisione l’originario convenuto, in relazione all’accoglimento della domanda di rilascio, formulando per la prima volta richiesta di ritenzione del bene sino al saldo dell’indennità per l’aumento di valore liquidata dal Tribunale. Interponeva appello incidentale la COGNOME, invocando il rigetto della domanda riconvenzionale.

Con la sentenza impugnata, n. 797/2022, la Corte di Appello di Lecce rigettava il gravame principale, accogliendo quello incidentale e rigettando la domanda del COGNOME di riconoscimento dell’indennità per aumento di valore del cespite controverso.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME, affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI AVV_NOTAIO DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione degli artt. 1150 e 1152 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che per l’esercizio del potere di ritenzione del bene, sino al pagamento dell’indennità per il suo maggior valore, occorra una specifica domanda, che nella specie il COGNOME non aveva proposto in prima istanza.

Con il secondo motivo, lo stesso lamenta invece la violazione o falsa applicazione dell’art. 1147 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente accolto l’appello incidentale spiegato dalla COGNOME, rigettando la domanda di riconoscimento dell’indennità per l’aumento di valore del bene controverso, spettante al possessore di buona fede, escludendo che il COGNOME potesse esser ritenuto tale.

Con il terzo motivo, infine, denunzia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1150 c.c. e della ‘normativa in materia di abusivismo edilizio e del D.P.R. n. 380 del 2011 ‘, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente escluso anche il riconoscimento del rimborso delle spese sostenute per le migliorie apportate al bene, spettante al possessore di malafede, sul presupposto che le opere eseguite dal COGNOME avessero carattere abusivo.

Per ragioni di priorità logica vanno esaminate congiuntamente la seconda e la terza censura, che sono infondate.

La Corte di Appello ha dato atto dell’orientamento giurisprudenziale prevalente, secondo cui il coniuge che, in costanza di matrimonio, provvede a sue spese ad eseguire migliorie o ampliamenti dell’immobile di proprietà esclusiva dell’altro coniuge, adibito casa familiare o comunque in godimento al nucleo familiare, non è titolare di un diritto di possesso o compossesso sul cespite, ma soltanto di un diritto personale di godimento, come componente del nucleo familiare, di natura atipica e fondato sull’esistenza dell’unione familiare (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 11096 del 26/07/2002, Rv. 556297), configurato, nell’ambito della convivenza more uxorio , in termini di detenzione autonoma (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9786 del 14/06/2012, Rv. 622725) di carattere qualificato (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7214 del 21/03/2013, Rv. 626080; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7 del 02/01/2014, Rv. 628849; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10377 del 27/04/2017, Rv. 644066; cfr. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17971 del 11/09/2015, Rv. 637179). I precedenti di segno contrario, che attribuivano al coniuge non proprietario del bene la qualifica di possessore, e dunque il diritto all’indennità per migliorie di cui all’art. 1150 c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13259 del 09/06/2009, Rv. 608537 e Cass. Sez. 1, Sentenza n. 2199 del 13/05/1989, Rv. 462746), sono rimasti isolati e risultano comunque superati dalla successiva elaborazione giurisprudenziale di questa Corte, la quale ha esteso anche al matrimonio i principi affermati in tema di convivenza more uxorio , ricostruendo la posizione del coniuge non proprietario del bene, che esegua migliorie su di esso, in termini di detenzione qualificata, avente titolo in un negozio giuridico di natura familiare (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23882 del 03/09/2021, non massimata,
pagg. 6 e 7, la quale richiama a sua volta Cass Sez. 3, Ordinanza n. 22730 del 12/09/2019, Rv. 655088).

Una volta escluso che al COGNOME possa essere riconosciuta la condizione di possessore, non v’è spazio per l’applicazione dell’art. 1150 c.c., poiché il diritto all’indennità ivi prevista non compete al detentore, ancorché qualificato, trattandosi di norma di carattere eccezionale non suscettibile di interpretazione analogica (cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 29924 del 13/10/2022, Rv. 666047; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28379 del 28/11/2017, Rv. 646084).

Non potendo essere configurata la qualità di possessore, al COGNOME non può neanche essere riconosciuto il rimborso delle spese effettuate, essendo irrilevante la sua condizione di buona o malafede. Peraltro, nella fattispecie la Corte distrettuale ha anche evidenziato che l’odierno ricorrente aveva rivenuto diffida a restituire il cespite oggetto di causa sin dal 2011, ed ha dunque escluso la possibilità di ravvisare la sua buona fede (cfr. pag. 9 della sentenza impugnata).

La statuizione della Corte distrettuale, dunque, è coerente con i precedenti di questa Corte e comporta l’impossibilità di configurare il diritto del COGNOME a pretendere sia l’indennità per l’aumento di valore del bene, che la restituzione delle spese eseguite sullo stesso.

Non potendosi configurare, in favore del ricorrente, il diritto di cui all’art. 1150 c.c., non spetta allo stesso neanche la specifica tutela prevista dall’art. 1152 c.c., che peraltro, secondo quanto affermato dalla sentenza impugnata, e non smentito dal ricorrente, lo stesso non aveva tempestivamente invocato in prime cure. Da ciò consegue l’inammissibilità anche del primo motivo di doglianza, per difetto di interesse concreto ed attuale all’impugnazione, in quanto la sua accertata condizione di mero detentore esclude, comunque, la
sussistenza del diritto al rimborso ex art. 1150 c.c. e dunque della correlata facoltà di ritenzione di cui all’art. 1152 c.c.

In definitiva, il ricorso dev’essere rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza e vanno attribuite al procuratore antistatario.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 6.700, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge, che attribuisce al procuratore dichiaratosi antistatario.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 21 ottobre 2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.