Metodo sintetico-comparativo: Cassazione annulla stima

La Corte di Cassazione ha annullato un’ordinanza della Corte d’Appello che determinava l’indennità di esproprio per un terreno su cui era stata costruita un’isola ecologica. Il motivo della cassazione risiede nell’errata applicazione del metodo sintetico-comparativo, in quanto la valutazione si basava sul confronto tra il terreno espropriato, a destinazione industriale, e altri terreni non omogenei per caratteristiche e ubicazione, senza fornire una motivazione adeguata. La Corte ha rinviato il caso alla Corte d’Appello per una nuova e corretta valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Metodo Sintetico-Comparativo: la Cassazione Annulla la Stima di un Esproprio

L’ordinanza in commento offre un importante chiarimento sui criteri di valutazione degli immobili in caso di esproprio, sottolineando i rigorosi requisiti per una corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo. La Suprema Corte ha annullato la decisione di merito che aveva confermato una stima basata sul confronto tra beni non omogenei, ribadendo la necessità di una motivazione logica e trasparente. Analizziamo insieme i dettagli di questa vicenda giudiziaria.

I fatti di causa

Un proprietario terriero si era rivolto alla Corte d’Appello per ottenere la giusta indennità a seguito di un'”acquisizione sanante” da parte di un Comune. L’ente pubblico aveva infatti realizzato un’isola ecologica su due particelle di sua proprietà, occupando illegittimamente l’area. La Corte d’Appello, basandosi sulla consulenza tecnica d’ufficio (C.T.U.), aveva liquidato diverse somme: una per la perdita dei terreni, una per il danno non patrimoniale, una per l’occupazione illegittima e un’ultima, cospicua, per il deprezzamento dei terreni residui, quantificato nel 90% del loro valore di mercato.

Il Comune, ritenendo la valutazione errata e ingiusta, ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione.

Il ricorso e l’errata applicazione del metodo sintetico-comparativo

Il motivo centrale del ricorso del Comune riguardava la violazione delle norme sulla valutazione degli immobili e l’errata applicazione del metodo sintetico-comparativo. Secondo l’ente, la C.T.U., recepita acriticamente dalla Corte d’Appello, aveva commesso diversi errori:

1. Confronto con beni non omogenei: La stima del valore dei terreni espropriati, classificati come zona industriale (zona D), era stata effettuata confrontandoli con terreni situati in zone residenziali di completamento ed espansione (zone B e C1), basandosi su una delibera comunale non pertinente.
2. Scelta illogica dei termini di paragone: Erano state prese in considerazione aree industriali definite “limitrofe” ma in realtà distanti circa 40 km, trascurando invece aree industriali molto più vicine e con valori di mercato decisamente inferiori.
3. Mancanza di fonti: La relazione del consulente e la conseguente ordinanza non indicavano le fonti da cui erano stati desunti i valori, come indagini di mercato, atti notarili o informazioni da professionisti del settore, impedendo così un controllo sulla correttezza del procedimento valutativo.

In sostanza, il Comune lamentava che la stima fosse arbitraria perché fondata su paragoni illogici e non documentati.

Le motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto le ragioni del Comune, ritenendo fondati il primo e il terzo motivo di ricorso. Gli Ermellini hanno ribadito un principio fondamentale: il metodo sintetico-comparativo richiede, per sua natura, che il confronto avvenga tra immobili omogenei, non solo per caratteristiche fisiche (morfologia, posizione) ma soprattutto per la loro “condizione giuridica urbanistica”.

Il giudice di merito, anche quando si affida a una C.T.U., ha il dovere di indicare i dati obiettivi su cui fonda la sua valutazione e di spiegare in modo logico e coerente il percorso argomentativo seguito. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva fallito proprio in questo: non aveva fornito alcuna spiegazione sul perché avesse ritenuto omogenei i terreni industriali oggetto di causa con quelli residenziali citati nella delibera comunale, né sul perché avesse preferito confrontarli con aree industriali molto distanti anziché con quelle più vicine.

Questa carenza motivazionale è stata giudicata così grave da non raggiungere il “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111 della Costituzione. La motivazione, infatti, risultava incoerente rispetto alle premesse (l’adozione del metodo comparativo) e alle conclusioni (una stima basata su beni disomogenei).

Conclusioni

Per effetto della decisione, la Corte di Cassazione ha “cassato” l’ordinanza impugnata, ovvero l’ha annullata, e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Campobasso, in diversa composizione, per un nuovo esame. Il nuovo giudice dovrà procedere a una nuova valutazione che rispetti rigorosamente i principi del metodo sintetico-comparativo, basando la stima sul confronto con beni realmente omogenei e fornendo una motivazione completa e trasparente sulle scelte effettuate. La sentenza riafferma l’importanza del rigore metodologico nelle valutazioni immobiliari, a garanzia sia della Pubblica Amministrazione che del cittadino espropriato.

Cosa richiede l’applicazione corretta del metodo sintetico-comparativo?
Richiede che la stima del valore di un immobile avvenga confrontandolo con beni che siano omogenei, ovvero simili non solo per caratteristiche fisiche e posizione, ma soprattutto per la loro destinazione urbanistica (ad esempio, industriale con industriale, residenziale con residenziale).

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione sulla stima dell’indennità?
La Corte ha annullato la decisione perché la stima era basata su un’errata applicazione del metodo sintetico-comparativo. La Corte d’Appello aveva confrontato i terreni industriali espropriati con terreni residenziali e con aree industriali molto distanti, senza fornire una spiegazione logica per tali scelte, rendendo la motivazione insufficiente e incoerente.

Cosa significa che la motivazione di una sentenza non rispetta il ‘minimo costituzionale’?
Significa che la motivazione è talmente carente, illogica o contraddittoria da non rendere comprensibile il ragionamento seguito dal giudice per arrivare alla sua decisione. È un vizio grave che porta all’annullamento della sentenza, come avvenuto in questo caso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 1178 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 1178 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n° 4117 del ruolo generale dell’anno 2024 , proposto da

Comune di Frosolone (P. Iva P_IVA), in persona del Sindaco e legale rappresentante pro tempore Avv. NOME COGNOME, con sede in Frosolone (IS), INDIRIZZO rappresentato e difeso – giusta delibera di G.C. n. 12 del 29.01.2024 e procura speciale in calce al ricorso dall’Avv. NOME COGNOME (Cod. Fisc. CODICE_FISCALE; Pec: EMAIL), elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME (Cod. Fisc. CODICE_FISCALE; Pec: EMAIL ordineavvocatiroma.org) in INDIRIZZO. Il difensore dichiara di voler ricevere gli avvisi e le comunicazioni di cancelleria al numero di fax NUMERO_TELEFONO e/o all’indirizzo Pec EMAIL
Ricorrente

contro

COGNOME NOME nato a Frosolone (IS) il 9/10/1932, ivi residente alla INDIRIZZO San Pietro in Valle alla INDIRIZZO, c.f. CODICE_FISCALE elettivamente domiciliato in rappresentata e difesa, giusta procura speciale alle liti in calce al

contro

ricorso, dall’avv. NOME COGNOMEC.F.:CODICE_FISCALE) del foro di Campobasso, iscritto all’albo speciale dei Cassazionisti dal 08.03.2007, presso e nello studio del quale, sito in Campobasso, alla INDIRIZZO è elettivamente domiciliato ed il quale, ai sensi dell’art. 366 c.p.c., dichiara di voler ricevere avvisi, notificazioni e comunicazioni di cancelleria all’indirizzo pec EMAIL (indirizzo PEC iscritto nel Reginde), presso cui dovranno essere effettuate altresì le notificazioni ad istanza di parti private, intendendo la parte avvalersi della facoltà di eleggere domicilio presso l’indirizzo di posta elettronica certificata indicato, come consentito dalla suddetta norma, in alternativa all’elezione di domicilio nel Comune di Roma; n. di fax NUMERO_TELEFONO
Controricorrente

avverso l’ordinanza della Corte d’appello di Campobasso n° 1371 depositata il 20 dicembre 2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio dell’8 gennaio 2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1 .-Con l’ordinanza indicata in epigrafe la Corte d’appello di Campobasso -adita da NOME COGNOME, proprietario di suoli estesi mq 6.805 nei Comuni di Frosolone (IS) e di Molise (IS), onde ottenere la determinazione della giusta indennità per l’acquisizione sanante ex art. 42bis del d.P.R. n° 327/2001 disposta su due particelle dei suoi terreni (292 e 294 del foglio 29), sulle quali era stata realizzata un’isola ecologica liquidava al proprietario euro 13.631,20 per la perdita dei due mappali, euro 1.363,12 per il ristoro del pregiudizio non patrimoniale, euro 3.407,80 per l’occupazione illegittima delle aree durata cinque anni e, infine, euro 65.831,81 per il deprezzamento pari al 90% del valore di mercato dei suoli residui (foglio 29, particelle 291, 293, 148, 101,
147, 207, 349 e 351 in agro di Frosolone e foglio 7, particelle 901 e 632 in agro di Molise).

2 .- Per quanto qui ancora rileva, osservava la Corte -aderendo alle conclusioni del c.t.u. e disattendendo i singoli rilievi delle parti -che dei terreni rimasti in proprietà del Palangio, quelli del Comune di Frosolone erano collocati in zona D, in area destinata ad attività industriale-artigianale, mentre quelli in Comune di Molise avevano destinazione agricola, ricadendo in zona E.

Erano condivisibili le conclusioni del consulente d’ufficio, secondo le quali i suoli in zona D, ‘ con caratteristiche di effettiva edificabilità ‘, erano da valutare col metodo sintetico-comparativo (peraltro non oggetto di critiche inter partes ) mediante riferimento a prezzi di mercato di terreni edificabili in aree industriali siti nei comuni limitrofi (in particolare Ripamolisani, Castropignano, Colle D’Anchise e Molise) ed utilizzando come parametro la delibera del Comune di Frosolone n° 93/2022, avente ad oggetto la determinazione del costo medio per metro quadrato dei terreni fabbricabili, in relazione alle diverse aree del territorio comunale, a fini Imu.
Da qui un valore di euro 15,49 al mq, ottenuto dal c.t.u. facendo la media tra il valore della zona B di completamento e quello della zona C1 di espansione delle aree comunali di San Pietro in Valle e altre località: valore confermato anche dalla constatazione che il c.t.u. lo aveva applicato esclusivamente ai terreni le cui caratteristiche geomorfologiche e, in particolare, l’acclività, consentivano la formazione di lotti minimi di 250 mq necessari per la costruzione secondo lo strumento urbanistico.
Pertanto, il valore delle aree espropriate (particelle 292 e 294) era di euro 13.631,20, cui andava aggiunto il 10% per il danno non patrimoniale (euro 1.363,12), non potendo trovare applicazione la percentuale (invocata dal COGNOME) del 20% prevista dall’art. 42 -bis , quinto comma, per il caso, non ricorrente nella specie, del

” terreno destinato a essere attribuito per finalità di interesse pubblico in uso speciale a soggetti privati “.

L’occupazione senza titolo della durata di cinque anni andava ristorata mediante applicazione del tasso di interesse del 5% per ciascun anno, con un indennizzo di euro 3.407,80.

Le aree agricole delle particelle 901 e 632 in Comune di Molise, di mq 1.535, avevano un valore di 0,80 al mq.

Quanto ai suoli non toccati dall’espropriazione, il c.t.u. li aveva divisi in fondi che consentivano la formazione di lotti minimi di 250 mq e terreni inidonei, per le caratteristiche morfologiche, ad essere così suddivisi.

Ai primi aveva attribuito un valore di euro 15,49 al mq ed ai secondi un valore di euro 10,84 al mq, ottenuto applicando un deprezzamento del 30%.

In relazione a tali suoli, la complessiva valutazione di tutte le circostanze di fatto emerse dall’esame dello stato dei luoghi, la preclusione all’esercizio di qualsiasi altro tipo di attività sui terreni, sia per la soppressione del piazzale principale di manovra su cui era sorta l’ecoisola, sia per la presenza di questa (che per ragioni di carattere sanitario scoraggia investimenti produttivi), sia per le oggettive difficoltà di accesso, aveva giustamente indotto il c.t.u. a ritenere quasi del tutto azzerate le possibilità di sfruttamento economico delle aree, con quantificazione del loro deprezzamento in euro 65.831,81, pari al 90% del valore dei terreni residui: infatti, lo stesso decreto di acquisizione portava un valore unitario di euro 12,00 al mq, quantificato in relazione a quello di aree industriali di comuni limitrofi e valido per tutti i suoli situati nella zona industriale, donde l’infondatezza delle critiche del Comune resistente, che poteva predicare la natura agricola di tali suoli solo attribuendogli un valore di 0,80 al mq, in contraddizione col valore assegnato con decreto di acquisizione.
3 .- Per la cassazione di tale ordinanza propone ricorso il Comune di Frosolone sulla base di tre motivi.

Resiste il COGNOME che conclude per l’inammissibilità e, comunque, per il rigetto nel merito dell’impugnazione.

Con provvedimento del 10 maggio 2024 il Consigliere coordinatore ha proposto la definizione accelerata del ricorso, mentre il Comune ha insistito per la decisione del merito con atto del 21 giugno 2024.

Il ricorso è stato, quindi, assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ.

Entrambi i contendenti hanno depositato una memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

4 .- Col primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 33 del d.P.R. n° 327/2001 e 2697 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, primo comma, n° 3.

La Corte aveva recepito le conclusioni del c.t.u., che tuttavia non aveva risposto alle osservazioni del c.t.p. del Comune in ordine alla corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo, oltretutto senza l’indicazione dei necessari coefficienti parametrici indispensabili per adeguare i valori ricercati alle caratteristiche delle aree oggetto di valutazione.

Tale metodo presuppone che gli immobili da confrontare abbiano caratteristiche omogenee: omogeneità che nella fattispecie era esclusa, dato che il consulente d’ufficio aveva preso in considerazione aree industriali definite ‘ limitrofe ‘, quali quella di Ripalimosani, ma invero distanti circa 40 km dai suoli oggetto di causa, mentre aveva trascurato di analizzare aree industriali più vicine, quali quelle di Macchiagodena, di Bojano, di Pettoranello del Molise, di Miranda e/o Sessano del Molise, dal valore decisamente più basso.
Era inoltre totalmente mancata l’indicazione delle fonti dalle quali desumere i valori assunti dal c.t.u.: in particolare, non

risulterebbero indicate nell’elaborato, né tantomeno nel provvedimento impugnato, le indagini di mercato svolte, le informazioni assunte per addivenire al convincimento contestato, i professionisti di zona e/o sindacati (che assistono i propri associati nelle transazioni) e/o gli studi notarili (che riferiscono con riferimento alle ultime transazioni) interpellati, così da poter attuare il controllo sulle aree considerate dal c.t.u. idonee per l’applicazione del metodo sintetico -comparativo utilizzato.
Col terzo mezzo il Comune si duole della violazione o della falsa applicazione degli artt. 33 del d.P.R. n° 327/2001 e 2697 cod. civ. (art. 360, primo comma, n° 3).

La Corte avrebbe recepito la c.t.u. che si fondava sulla delibera n° 93/2022 del Comune, riguardante tuttavia terreni posti in zone ubicate a diversi chilometri di distanza da quella industriale ‘ Fresilia ‘, oggetto di causa, ed aventi caratteristiche e indici urbanistici con standard diversi dalla zona D Industriale.

5 .-Il primo ed il terzo mezzo possono essere esaminati congiuntamente.

Essi, nella sostanza, censurano non solo una violazione di legge, ma anche una mancanza di motivazione dell’ordinanza: riqualificazione che può essere operata d’ufficio, in quanto l’erronea intitolazione del motivo di ricorso non osta alla sua sussunzione in altre fattispecie di cui all’art. 360, primo comma, cod. proc. civ., né determina l’inammissibilità del mezzo se dall’articolazione del motivo sia chiaramente individuabile il tipo di vizio denunciato ( ex multis Cass., sez. VI-T, 7 novembre 2017 n° 26310; più recentemente Cass. SU, 9 aprile 2024, n° 9448).
Passando al merito di essi, giova premettere che il criterio di stima sintetico-comparativo si risolve nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza

morfologica e simili, ma soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all’epoca del decreto ablativo.

Pertanto, il giudice di merito, per applicarlo correttamente, deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato (tra le tante: Cass., sez. I, 7 ottobre 2016, n° 20232); ed anche quando egli recepisca i risultati della c.t.u., è comunque tenuto ad indicare i dati obiettivi sui quali ha ritenuto di fondare la propria valutazione, al fine di consentire un controllo sulla congruità della motivazione (Cass., sez. I, 31 dicembre 2019, n° 34743).
Ora, l’ordinanza impugnata ha aderito alle conclusioni del consulente, il quale aveva quantificato il valore al mq dei beni ablati e di quelli rimasti in capo al Palangio partendo dalla constatazione che i suoli in Comune di Frosolone ricadevano in zona D, destinata ad attività industriale-artigianale, mentre quelli in Comune di Molise (sui quali non vi è contestazione) si trovavano in zone E ed avevano destinazione agricola.

Partendo da tale dato, il c.t.u. e l’ordinanza impugnata hanno ritenuto idoneo alla stima (come già detto) il metodo sinteticocomparativo, ma hanno poi tratto il valore di euro 15,84 al mq utilizzando i dati contenuti nella delibera comunale n° 93/2022, che nondimeno riguardava ‘ aree poste nella Zona B di Completamento e nella Zona C1 di Espansione San Pietro e località varie ‘, e confrontando i valori di suoli posti in zone industriali ‘ limitrofe ‘, senza tuttavia chiarire da dove fosse desunta tale vicinanza, peraltro negata dal ricorrente.
Nell’ordinanza non si rinviene alcuna spiegazione sul perché i suoli in zona B di completamento e C1 di espansione, considerati della delibera comunale n° 93/2022, fossero omogenei a quelli oggetto di causa; e nemmeno è spiegato perché il c.t.u. abbia ritenuto di non esaminare, anche solo per escluderne la rilevanza, i suoli posti

in altre zone industriali suggerite dal Comune (tramite il suo c.t.p.) e poste, a suo dire, in località più adiacenti.

Tale motivazione non appare rispettosa del minimo costituzionale previsto dall’art. 111 Cost. (così come definito da Cass. Su, 7 aprile 2014, n° 8053), poiché la conclusione cui perviene la Corte non è coerente -come si è sopra detto -con le premesse dalla quale parte, ossia con l’adozione del metodo sintetico -comparativo per la stima dei suoli, che implica, come sopra si è illustrato, la comparazione tra immobili omogenei e, dunque, tra immobili che quantomeno ricadono in una medesima zona urbanistica.
In conclusione, i due motivi devono essere accolti, con conseguente cassazione dell’ordinanza e rimessione al giudice a quo , per un nuovo esame.

6 .- Col secondo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo e vizio di motivazione (art. 360, primo comma, n° 5 cod. proc. civ.), nonché violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ. (art. 360, primo comma, n° 3).

La Corte non avrebbe considerato, nel determinare il deprezzamento delle aree rimaste in proprietà del Palangio, che l’isola ecologica aveva ridotto solo parzialmente l’accessibilità ai fondi; che era inverosimile che i lotti concretamente edificabili fossero circa 12, dovendosi tenere presente che essi erano solo per una minima parte destinati a diventare un lotto del piano, nello specifico il lotto ‘ A2 (ex A4) ‘ ed il lotto I4 ( ex I5), mentre la maggior parte di esse non rientrano in specifica ed opportuna lottizzazione; che l’isola ecologica era stata costruita nel rispetto della normativa vigente e che, pertanto, non sussisteva alcuna ragione di carattere sanitario che giustificasse la riduzione del loro valore.
7 .- Il mezzo è assorbito, in quanto rientrante nella più generale questione della valutazione dei fondi, sulla quale dovrà provvedere la Corte in sede di rinvio.

p.q.m.

la Corte accoglie il primo ed il terzo motivo, dichiara assorbito il secondo, cassa e rinvia alla Corte d’appello di Campobasso, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma l’8 gennaio 2025, nella camera di

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