Mediazione Obbligatoria: il termine per l'eccezione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12858/2025, ha chiarito un punto cruciale sulla mediazione obbligatoria. In un caso di locazione, la società conduttrice non aveva esperito la mediazione nel termine fissato dal giudice. Tuttavia, né la controparte né il giudice avevano sollevato l’improcedibilità alla prima udienza utile. La Corte ha stabilito che tale omissione sana il vizio, precludendo la possibilità di sollevare la questione in appello. La decisione sottolinea che la mancata eccezione o il mancato rilievo d’ufficio alla prima udienza rendono la domanda procedibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Mediazione Obbligatoria: Quando Scatta la Preclusione? La Cassazione Fa Chiarezza

La mediazione obbligatoria rappresenta un passaggio fondamentale prima di avviare una causa in determinate materie, ma cosa succede se non viene esperita correttamente? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 12858/2025) offre un’importante lezione sulla tempistica per sollevare l’improcedibilità della domanda, sottolineando il ruolo cruciale della prima udienza.

I Fatti di Causa

La vicenda nasce da un contratto di locazione stipulato nel 2012 tra un Consorzio industriale e una società S.r.l., intenzionata a installare un impianto fotovoltaico su un terreno di proprietà del Consorzio. A seguito del mancato pagamento dei canoni, il Consorzio avvia una procedura di sfratto per morosità.

Il giudice di primo grado, dopo aver disposto il rilascio dell’immobile, muta il rito del processo e assegna alle parti un termine per avviare la mediazione. La società conduttrice, tuttavia, non avvia la procedura. Alla prima udienza successiva, né la difesa della società (pur presente) né il giudice rilevano l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione. Il Tribunale dichiara quindi risolto il contratto.

La società soccombente impugna la decisione in Corte d’Appello, lamentando proprio il mancato avvio della mediazione. I giudici di secondo grado rigettano l’appello, sostenendo che l’eccezione doveva essere sollevata alla prima udienza utile, e che l’omissione ne ha sanato il difetto. La questione arriva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte: l’Eccezione sulla Mediazione Obbligatoria

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando la linea dei giudici di merito. Il cuore della decisione ruota attorno all’interpretazione dell’art. 5, comma 1-bis, del D.Lgs. 28/2010 (nella versione applicabile ratione temporis).

Secondo la Cassazione, l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria deve essere eccepita dalla parte interessata o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Se ciò non avviene, il vizio si considera sanato e la questione non può più essere sollevata nei successivi gradi di giudizio.

La ricorrente sosteneva che, essendo stata la mediazione disposta dal giudice, l’onere di verificarne l’esito fosse del giudice stesso. La Corte, al contrario, ha chiarito che anche in questo caso la regola non cambia: l’inottemperanza all’ordine del giudice deve essere fatta valere alla prima udienza successiva, pena la decadenza definitiva. Il mancato esercizio di tale potere da parte del giudice o della parte determina una preclusione invalicabile.

Altri Motivi di Ricorso: Proprietà e Buona Fede

La società ricorrente aveva sollevato altre questioni, tutte respinte:
1. Mancata titolarità del bene: La società lamentava che il Consorzio locatore non fosse il reale proprietario del terreno. La Corte ha ribadito un principio consolidato: la titolarità del diritto di proprietà non è un presupposto di validità del contratto di locazione.
2. Violazione della buona fede: Si contestava al Consorzio di aver contribuito all’inadempimento con il suo comportamento. Anche questo motivo è stato giudicato infondato e non adeguatamente argomentato, in quanto non può svuotare l’obbligazione principale del conduttore, ovvero il pagamento del canone.

Le Motivazioni

La motivazione della Cassazione si fonda su un’esigenza di certezza e stabilità del processo. La norma sulla rilevabilità dell’improcedibilità è chiara nel porre una barriera temporale precisa: la prima udienza. L’esegesi della legge, secondo gli Ermellini, impone di considerare che, una volta superata tale udienza senza obiezioni, il processo deve proseguire verso una decisione di merito, senza poter essere rimesso in discussione per un vizio procedurale ormai sanato.

Questo rigore procedurale serve a evitare che le parti possano “tenere in serbo” un’eccezione per poi giocarla solo in caso di esito sfavorevole del giudizio di primo grado. La presenza del difensore in udienza è stata considerata decisiva: in quel momento avrebbe dovuto e potuto sollevare la questione, ma non lo ha fatto.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame lancia un messaggio inequivocabile agli operatori del diritto: la diligenza processuale è fondamentale, specialmente nelle fasi iniziali del giudizio. L’eccezione di improcedibilità per mancata mediazione obbligatoria è un’arma potente, ma va usata al momento giusto. Perdere l’attimo, ovvero la prima udienza utile, significa perdere definitivamente la possibilità di far valere il vizio. Questa decisione rafforza la natura preclusiva delle prime fasi processuali e responsabilizza le parti a un controllo attento e tempestivo delle condizioni di procedibilità della domanda.

Quando deve essere sollevata l’eccezione di improcedibilità per mancata mediazione obbligatoria?
L’eccezione deve essere sollevata dalla parte interessata, o rilevata d’ufficio dal giudice, a pena di decadenza, non oltre la prima udienza di trattazione della causa.

Cosa succede se l’eccezione di improcedibilità non viene sollevata alla prima udienza?
Se l’eccezione non viene sollevata né rilevata d’ufficio alla prima udienza, il vizio si considera sanato e la questione non può più essere proposta nei successivi gradi di giudizio, come l’appello o la cassazione.

Il contratto di locazione è valido se il locatore non è il proprietario dell’immobile?
Sì, la Corte di Cassazione ha ribadito che la titolarità del diritto di proprietà sul bene non è un presupposto necessario per la validità del contratto di locazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 12858 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 12858 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LA COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7002/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , domiciliata digitalmente ex lege ; rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) per procura allegata al ricorso;

-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , domiciliata digitalmente ex lege ; rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) per procura allegata al controricorso;

-controricorrente- avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello di Cagliari n. 623/2020, depositata il 2/9/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/2/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

In data 26 marzo 2012, il RAGIONE_SOCIALE stipulò con la RAGIONE_SOCIALE un contratto di locazione di un terreno, sul quale la conduttrice intendeva installare un impianto fotovoltaico.

In conseguenza del mancato pagamento dei canoni, il RAGIONE_SOCIALE notificò alla conduttrice sfratto per morosità, all’esito del quale il giudice dispose il rilascio del bene e dispose il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c.

Con la sentenza che definì il giudizio, il Tribunale di Lanusei dichiarò risolto il contratto di locazione, condannando la RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese processuali.

La sentenza venne impugnata da quest’ultima dinanzi alla Corte d’appello di Cagliari, censurando , in primo luogo, il mancato esperimento, da parte del RAGIONE_SOCIALE, del procedimento di mediazione nel termine assegnato dal Tribunale con l’ordinanza di mutamento del rito, nonché la mancata comunicazione del rinvio officioso RAGIONE_SOCIALE‘udienza del 19 novembre 2019 al gi orno successivo. I giudici di secondo grado rigettarono l’impugnazione, osservando come, all ‘udienza del 20 novembre 2019 (su sseguente al mutamento del rito), la mancanza RAGIONE_SOCIALEa condizione di procedibilità non era stata eccepita dal difensore RAGIONE_SOCIALEa resistente (pur regolarmente comparso) né rilevata d’ufficio dal giudice, restando conseguentemente precluso il corrispondente rilievo al giudice d’appello. Furono respinti anche il motivo legato al difetto RAGIONE_SOCIALEa titolarità del diritto di proprietà sul bene in capo al RAGIONE_SOCIALE (non trattandosi di un presupposto necessario per la validità del contratto in discorso) e quello volto a far valere il concorso del RAGIONE_SOCIALE nel determinare l’inadempimento RAGIONE_SOCIALEa conduttrice, in assenza di prova di qualsivoglia riscontro dato
dal primo alle proposte RAGIONE_SOCIALEa seconda, finalizzate all’acquisto del terreno e alla compensazione del proprio (incontestato) credito con le spese che avrebbe dovuto sostenere per la preparazione del sito. Ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, sulla base di nove motivi.

Ha resistito con controricorso il RAGIONE_SOCIALE. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALEA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 5, commi 1-bis, 2 e 2-bis e 6, commi 1 e 2, del d.lgs. n. 28 del 2010 (nel testo ratione temporis applicabile), per non avere il giudice di merito rilevato l’improcedibilità RAGIONE_SOCIALEa domanda per mancato esperimento RAGIONE_SOCIALEa mediazione nel termine di quindici giorni, assegnato dal giudice di primo grado con l’ordinanza del 1° luglio 2019.

Il secondo motivo denuncia il vizio di motivazione apparente, per avere la Corte d’appello motivato il rigetto del motivo relativo al mancato esperimento RAGIONE_SOCIALEa mediazione con riferimento ‘all’ipotesi in cui l’improcedibilità RAGIONE_SOCIALEa domanda non venga eccepita dal convenuto o rilevata d’ufficio dal giudice alla prima udienza con conseguente sanabilità RAGIONE_SOCIALEa lamentata irregolarità anziché all’ipotesi del mancato rispetto del termine assegnato dal giudice per l’avvio RAGIONE_SOCIALEa mediazione e la mancata attivazione ed esperimento RAGIONE_SOCIALEa stessa su ordine del Giudice p rima RAGIONE_SOCIALE‘udienza di discussione’ (pag. 17 del ricorso per cassazione).
I primi due motivi evocano la disciplina (applicabile ratione temporis alla fattispecie) di cui all’art. 5 d.lgs. n. 28/2010, anteriore alla sua sostituzione da parte del d.lgs. n. 149/2022, e sono infondati.

La Corte d’appello di Cagliari ha ritenuto sanato il difetto RAGIONE_SOCIALEa condizione di procedibilità, per non essere stato eccepito o rilevato d’ufficio alla prima udienza, in piana applicazione del disposto

RAGIONE_SOCIALE‘art. 5, comma 1 -bis , d.lgs. n. 28 del 2010 ( ratione temporis vigente).

L’esegesi RAGIONE_SOCIALEa norma impon e di concludere nel senso che l’improcedibilità RAGIONE_SOCIALEa domanda non possa essere rilevata, per la prima volta, in appello, nel caso in cui il giudice di primo grado, dopo avere inizialmente rilevato il mancato esperimento RAGIONE_SOCIALEa mediazione obbligatoria e concesso (come nella specie) alle parti un termine ad hoc , abbia omesso di rilevare, alla successiva udienza, la mancata ottemperanza all’incombente , senza che neppure vi sia stata eccezione di parte.

La ricorrente, infatti, non nega che l’improcedibilità RAGIONE_SOCIALEa domanda non era stata eccepita né rilevata d’ufficio all’udienza del 20/11/2019, pretendendo di trarre dalla circostanza che fosse stata disposta dal giudice (a norma del l’ultimo inciso del testo RAGIONE_SOCIALE‘art. 5, comma 1bis , sempre applicabile ratione temporis ) la conseguenza che alla detta udienza non dovesse esservi, a pena di preclusione, il rilievo d’ufficio o l’eccezione di parte medesimi.

Viceversa, secondo il regime di cui a quella norma, in coerenza con il disposto del comma 1 (sempre nel testo applicabile ratione temporis ), quando la mediazione sia stata disposta dal giudice, previo rilievo del mancato esperimento prima del giudizio, l’inottemperanza a tale ordine si deve rilevare d’ufficio (o eccepire dalla parte interessata) all’udienza successiva , fissata per la prosecuzione del processo. Il mancato esercizio del potere officioso o RAGIONE_SOCIALEa parte determinava, pertanto, la definitiva preclusione RAGIONE_SOCIALEa relativa rilevanza, non diversamente, peraltro, da quanto suppone il comma 2 RAGIONE_SOCIALE‘art. 5, nella formulazione attualmente vigente.
In ordine al mancato rispetto del termine di quindici giorni per l’introduzione del procedimento , mette conto, inoltre, rimarcare, in linea generale, che ‘ in tema di mediazione delegata ex art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 28 del 2010, il termine di quindici giorni disposto dal giudice non ha natura perentoria, in quanto dal tenore letterale

RAGIONE_SOCIALE‘art. 5, comma 2bis , del medesimo decreto (nella formulazione applicabile ratione temporis ) si ricava che la dichiarazione di improcedibilità non è collegata dal legislatore al mancato rispetto del termine di presentazione RAGIONE_SOCIALEa domanda, bensì al solo evento RAGIONE_SOCIALE‘esperimento del procedimento di mediazione, essendo, peraltro, tale conclusione compatibile con la ratio legis sottesa alla mediazione obbligatoria ope iudicis , consistente nella ricerca RAGIONE_SOCIALEa soluzione migliore possibile per le parti, dato un certo stato di avanzamento RAGIONE_SOCIALEa lite e certe sue caratteristiche’ (Cass., n. 4133/2024).
Infine, quanto osservato rende irrilevante verificare la fondatezza RAGIONE_SOCIALEa prospettazione RAGIONE_SOCIALEa parte resistente, la quale assume che la mediazione disposta dal giudice sarebbe stata financo espletata.

Con il terzo motivo, la ricorrente censura la violazione o falsa applicazione degli artt. 667, 420 e 426 c.p.c., per la lesione del principio del contraddittorio che sarebbe stata integrata dalla mancata notifica ai difensori RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE del provvedimento di fissazione de ll’udienza di discussione di primo grado.

Il motivo è infondato, poiché omette di considerare che, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 420, ult. comma, c.p.c., nel rito del lavoro (e dunque, come nel caso di specie, locatizio) ‘le udienze di mero rinvio sono vietate’, sicché, una volta comparso (come detto) all’udienza del 20/11/2019, il difensore RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE non avrebbe potuto omettere di eccepire il mancato esperimento RAGIONE_SOCIALEa mediazione obbligatoria, confidando in una sorte di ‘salvezza dei diritti’ per l’udienza successiva. Ciò senza dire che la ricorrente non ha neppure dedotto di avere (sia pur tardivamente) formulato l’eccezione in discorso alla successiva udienza del 19/12/2019 (alla quale si è limitata ad asserire di aver depositato una memoria il cui contenuto non riporta, però, nel ricorso).
Il quarto motivo di ricorso censura la sentenza impugnata per l’omesso esame del motivo d’appello con il quale RAGIONE_SOCIALE si era doluta che il giudice di primo grado avesse ‘ritenuto erroneamente

che l’udienza disposta con l’ordinanza del 28.6.2019 fosse fissata per la precisazione RAGIONE_SOCIALEe conclusioni ‘ , mentre ‘si trattava di udienza di discussione ex art. 426 c.c.’ (pag. 19 e s. del ricorso per cassazione, ove si riporta il motivo d’appello in questione). In sostanza, la ricorrente deduce che l’omessa notifica RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza di mutamento del rito e il mancato inserimento del nominativo dei propri difensori nel fascicolo telematico le aveva precluso il deposito RAGIONE_SOCIALEa memoria ex art. 426 c.p.c., nonché la possibilità di eccepire tempestivamente il mancato esperimento RAGIONE_SOCIALEa mediazione.
Anche relativamente a questo motivo vale quanto detto a proposito del precedente, infrangendosi la doglianza, da un lato, sulla (non contestata) circostanza RAGIONE_SOCIALEa presenza del difensore di RAGIONE_SOCIALE all’udienza del 20 novembre 2019 ( nella quale lo stesso non deduce di aver eccepito alcunché né chiesto un termine a difesa) , e dall’altro sull’omesso richiamo del contenuto RAGIONE_SOCIALEa memoria che la ricorrente deduce di avere depositato, infine, all’udienza di discussione del 19/12/2019, che impedisce di venire a conoscenza RAGIONE_SOCIALE‘effettiv a proposizione, in tale sede, RAGIONE_SOCIALE‘eccezione più volte richiamata. Il motivo è, pertanto, inammissibile ex art. 360bis , n. 2, c.p.c., in ossequio al principio di diritto espresso da Cass., n. 22341/2017 (cui si è poi conformata Cass., n. 26087/2019), secondo cui ‘la censura concernente la violazione dei “principi regolatori del giusto processo” e cioè RAGIONE_SOCIALEe regole processuali ex art. 360 n. 4 c.p.c., deve avere carattere decisivo, cioè incidente sul contenuto RAGIONE_SOCIALEa decisione e, dunque, arrecante un effettivo pregiudizio a chi la denuncia’, mentre nel caso di specie -come detto -non è chiaro in che modo ebbe concretamente ad atteggiarsi l’asserita lesione del diritto di difesa RAGIONE_SOCIALE‘odierna ricorrente, ovvero quale effettiva ripercussione sulla decisione ebbe il mancato tempestivo deposito RAGIONE_SOCIALEa memoria conclusiva.
Con il quinto motivo, la ricorrente censura la violazione o falsa applicazione di ‘norme di diritto sostanziale’, ‘in relazione alla

mancata legittimazione del CIPO a stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto un terreno di non sua proprietà e di cui si era dichiarato falsamente proprietario’.

Il sesto motivo ripropone la medesima censura dall’angolo visuale RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, n. 5, c.p.c., per non avere il giudice di merito tenuto conto RAGIONE_SOCIALEa mancata qualità di proprietario in capo alla parte locatrice.

I due motivi sono inammissibili, il primo per non aver neppure menzionato le disposizioni che si assumono violate (tenuto conto che, a mente di Cass., n. 23745/2020, ‘ in tema di ricorso per cassazione, l’onere di specificità dei motivi, sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., a pena d’inammissibilità RAGIONE_SOCIALEa censura, di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosi demandare alla Corte il compito di individuare – con una ricerca esplorativa ufficiosa, che trascende le sue funzioni – la norma violata o i punti RAGIONE_SOCIALEa sentenza che si pongono in contrasto con essa ‘: conforme, Cass., n. 18998/2021); il secondo perché, nell’ipotesi di cd. doppia conforme, prevista dall’art. 348ter , comma 5, c.p.c. ( ratione temporis vigente), ‘ il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, RAGIONE_SOCIALEa decisione di primo grado e RAGIONE_SOCIALEa sentenza di rigetto RAGIONE_SOCIALE‘appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse ‘ (Cass., n. 5947/2023) , mentre, nella specie, la Corte d’appello ha confermato la motivazione resa, sul punto, dal giudice di prime cure.
In ogni caso, va ribadito che la titolarità del diritto di proprietà sul bene non integra presupposto di validità del contratto di locazione

(v. Cass., n. 18486/2024 e Cass., n. 27910/2023), e ciò anche laddove (come, nel caso di specie, sostenuto dalla ricorrente) il RAGIONE_SOCIALE si sia qualificato proprietario, non rappresentando ciò ragione sufficiente per esonerare il conduttore dall’adempimento RAGIONE_SOCIALEe proprie obbligazioni.

9 . Le medesime considerazioni appena svolte valgono per i successivi motivi settimo e ottavo nei quali la ricorrente deduce la ‘ violazione o falsa applicazione di norme di diritto sostanziale -ex art. 360, c.1 n. 3, c.p.c. – in relazione ai principi di buona fede e di correttezza che dovrebbero caratterizzare ogni rapporto contrattuale , avendo il CIPO contribuito a ritardare l’adempimento RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE, con le trattative volte sia alla transazione del debito pregresso sia alla compravendita del terreno’; nonché l’omesso esame del fatto decisivo, ‘in relazione al mancato esame degli allegati DOC.2 e DOC.3, in particolare RAGIONE_SOCIALEe missive del 16.7.2015 e del 22.7.2015 ‘ .
In primo luogo, si osserva come la censura di omesso esame documentale non rispetta, sul piano formale, i requisiti di specificità richiesti dalla giurisprudenza di legittimità a partire dalle sentenze RAGIONE_SOCIALEe Sezioni unite nn. 8053 e 8054 del 2014, non essendo stato allegato in quale snodo del processo di merito e in che termini la parte avesse argomentato in ordine alle circostanze di fatto rappresentate dai documenti in questione. Quanto alla censura di violazione o falsa applicazione di legge, la stessa non risulta neppure adeguatamente argomentata, non essendo esplicitato il fondamento giuridico RAGIONE_SOCIALEa conclusione secondo cui l’applicazione del principio di buona fede dovrebbe condurre, sul piano esecutivo, a svuotare il contratto del suo requisito causale tipico, vale a dire il pagamento del corrispettivo del godimento del bene.
Il nono motivo è, in realtà, un ‘non motivo’, involgendo il profilo RAGIONE_SOCIALEa condanna alle spese inflitta alla ricorrente dal giudice di secondo grado, quale statuizione consequenziale al rigetto

RAGIONE_SOCIALE‘appello (statuizione che cadrebbe quale effetto automatico RAGIONE_SOCIALE‘accoglimento di uno dei precedenti motivi, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 366, comma 1, c.p.c.).

Il ricorso dev’essere, quindi, rigettato, con condanna RAGIONE_SOCIALEa ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese processuali, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di legittimità, che si liquidano in € 5.000,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 RAGIONE_SOCIALEa l. n. 228 del 2012, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente , al competente ufficio di merito, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 18/2/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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