Mediazione immobiliare: obbligo di imparzialità.

Una società immobiliare ha richiesto la restituzione di 50.000 euro versati per una mediazione immobiliare relativa all’acquisto di un terreno. L’intermediario, oltre a non essere iscritto all’albo, agiva in palese conflitto di interessi essendo contemporaneamente promissario acquirente dello stesso bene. La Corte di Cassazione ha confermato l’obbligo di restituzione della somma, ribadendo che la violazione del dovere di imparzialità del mediatore fa venir meno il diritto al compenso e configura un indebito oggettivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Mediazione immobiliare: il dovere di imparzialità e la restituzione del compenso

La mediazione immobiliare è un’attività che richiede trasparenza e, soprattutto, una rigorosa neutralità. Quando il mediatore smette di essere un soggetto terzo e agisce per interessi propri, il diritto al compenso decade immediatamente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un intermediario che, pur avendo ricevuto una somma consistente per la sua attività, operava in una posizione di conflitto di interessi.

Il conflitto di interessi nella mediazione immobiliare

Il caso nasce dalla sottoscrizione di una proposta irrevocabile di acquisto per un terreno. L’acquirente, dopo aver versato 50.000 euro a titolo di provvigione, scopriva che il terreno era gravato da vincoli di inedificabilità. Ma l’aspetto più critico riguardava la figura del mediatore: quest’ultimo era anche il promissario acquirente del medesimo terreno in forza di un altro contratto preliminare.

Questa doppia veste di mediatore e parte interessata viola l’essenza stessa del contratto di mediazione. Secondo il codice civile, il mediatore deve essere indipendente. Se l’intermediario ha un interesse personale nell’affare, non può garantire l’obiettività necessaria a tutelare le parti coinvolte.

La restituzione della somma versata

I giudici di merito hanno stabilito che l’intermediario deve restituire l’intera somma incassata. La difesa del mediatore sosteneva che la somma fosse stata versata all’agenzia e non a lui personalmente, ma le prove documentali e le ammissioni fornite durante il processo hanno dimostrato che era stato lui l’effettivo beneficiario dell’assegno. La Cassazione ha confermato che, in assenza di imparzialità, il pagamento ricevuto costituisce un indebito oggettivo.

Le motivazioni

La Corte ha chiarito che il potere del giudice di inquadrare giuridicamente i fatti non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, purché non vengano introdotti nuovi elementi di fatto. Nel caso di specie, la richiesta di restituzione era fondata sulla condotta non imparziale del mediatore. La violazione dell’articolo 1754 del codice civile è stata ritenuta dirimente: il mediatore che agisce come promittente venditore o acquirente nello stesso affare perde la qualifica di intermediario neutrale. Inoltre, l’accertamento che il mediatore avesse incassato personalmente l’assegno ha reso inammissibile ogni contestazione relativa al destinatario del pagamento.

Le conclusioni

La decisione sottolinea l’importanza della correttezza professionale nel settore delle compravendite. Chiunque si avvalga di una mediazione immobiliare ha il diritto di pretendere che l’intermediario non abbia interessi occulti nell’operazione. Se viene dimostrato che il mediatore ha agito in conflitto di interessi, i pagamenti effettuati possono essere recuperati integralmente. Questa sentenza funge da monito per i professionisti del settore e da garanzia per i consumatori, ribadendo che la trasparenza non è un’opzione, ma un requisito legale essenziale per la validità del diritto alla provvigione.

Cosa succede se il mediatore non è imparziale?
Il mediatore perde il diritto alla provvigione e deve restituire quanto eventualmente già ricevuto, poiché la legge impone l’assenza di legami di dipendenza o rappresentanza con le parti.

Si può chiedere la restituzione di una somma versata per un affare mai concluso?
Sì, se la somma è stata versata come anticipo provvigione e il mediatore ha violato i propri obblighi professionali o se l’affare è saltato per vizi del bene non comunicati.

Il giudice può condannare a una restituzione non esplicitamente richiesta?
No, il giudice deve rispettare i limiti della domanda delle parti, ma ha il potere-dovere di inquadrare i fatti nella corretta disciplina giuridica senza aggiungere nuovi elementi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34661 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34661 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso n. 28221/2019 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende.

– Ricorrente, controricorrente incidentale –

Contro

NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIOCOGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che l a rappresenta e difende.

– Controricorrente, ricorrente incidentale nonché contro

RAGIONE_SOCIALE.

– NOME – nonché contro

MEDIAZIONE

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che la rappresenta e difende.

– Controricorrente a ricorso incidentale –

Avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 2986/2019 depositata in data 08/05/2019

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 6 dicembre 2023.

Rilevato che:

1. la RAGIONE_SOCIALE (‘RAGIONE_SOCIALE‘) conveniva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE (‘RAGIONE_SOCIALE‘) e NOME COGNOME per sentire dichiarare la insussistenza del contratto di mediazione di cui alla scrittura in data 22/12/2005, o la legittimità del recesso che essa aveva esercitato per insussistenza delle qualità essenziali del bene oggetto di negoziazione, o la irrealizzabilità della stipula del contratto preliminare, o la illegittimità della ritenzione operata dalla società convenuta della somma di euro 50.000 a titolo di mediazione condotta da NOME COGNOME, il quale non era iscritto nel ruolo dei mediatori immobiliari, con la condanna in solido dei convenuti al pagamento di euro 50.000. A fondamento della domanda, per quanto adesso rileva, deduceva che: tramite l’attività di mediazione di RAGIONE_SOCIALE, nella persona del sig. COGNOME, aveva sottoscritto, in data 22/12/2005, una proposta irrevocabile di acquisto di un terreno, al prezzo di euro 1.000.000 (aumentato in un secondo momento di ulteriori euro 50.000), di cui euro 50.000 versati a RAGIONE_SOCIALE con la cau sale ‘per conto prov.’ a mezzo di assegno bancario non trasferibile; il suo interesse all’affare era venuto meno nell’apprendere che il terreno era gravato da un vincolo di inedificabilità; aveva chiesto a RAGIONE_SOCIALE la restituzione dell’assegno, che nel frattempo era stato incassato, e per la ragione
sopra indicata non si era presentata dal notaio per la stipula del preliminare di compravendita; inoltre, era emerso che, con contratto preliminare del 21/12/2005, i proprietari NOME e NOME avevano promesso in vendita lo stesso terreno ai sig.ri COGNOME e COGNOME, sicché, in definitiva, COGNOME aveva agito, nei confronti dell’attrice, nella doppia veste di promittente venditore e di mediatore, in violazione dell’art. 1754, cod. civ., che impone l’ imparzialità del mediatore.
il Tribunale di Roma, con sentenza n. 9231/2010, in parziale accoglimento della domanda attorea, condannava COGNOME a restituire la somma di euro 50.000, oltre accessori, e rigettava tutte le altre domande;

la Corte d’appello di Roma, decidendo sull’appello principale della RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE e su quello incidentale di NOME, la quale insisteva nella domanda di condanna solidale di RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE alla restituzione della somma di euro 50.000, ha respinto gli appelli di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, che ha condannato alle spese, sulla base delle seguenti considerazioni: (i) è corretta la decisione di primo grado che ha accolto la domanda dell’attrice in quanto l’istruttoria ha evidenziato che COGNOME non aveva svolto con imparzialità l’attività di mediatore poiché contemporaneamente era anche promissario acquirente del terreno di proprietà NOMENOME (ii) COGNOME non aveva titolo per fare valere l’inadempimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in relazione al preliminare di compravendita del terreno, in ragione del fatto che non era proprietario del bene né aveva speso il proprio nome in qualità di promittente la vendita; (iii) quanto all’appello incidentale d ella NOME, diretto a ottenere la condanna solidale della RAGIONE_SOCIALE e di COGNOME alla restituzione di euro 50.000, basato sulla censura secondo cui il Tribunale avrebbe erroneamente ravvisato
l’indeterminatezza della causale del versamento e dell’effettivo destinatario dei 50.000 euro, i residui dubbi erano stati dissolti dal contenuto degli scritti difensivi di COGNOME, il quale aveva ammesso di avere incassato detta somma e aveva domandato che venisse accertato il suo diritto a ritenerla a titolo di risarcimento del danno o a titolo di caparra;

avverso la decisione della Corte d’appello di Roma, NOME COGNOME ha proposto ricorso con due motivi; NOME ha resistito con controricorso, nel quale ha svolto ricorso incidentale affidato a un unico motivo; RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso al ricorso incidentale di RAGIONE_SOCIALE;

Considerato che:

preliminarmente, non è fondata l’eccezione d ella RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di inammissibilità dei motivi di ricorso principale per mancanza di riferimento a l parametro normativo dell’art . 360, cod. proc. civ. È principio di diritto consolidato (Sez. U, Sentenza n. 17931 del 24/07/2013, Rv. 627268 – 01) che il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall ‘ art. 360, primo comma, cod. proc. civ., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l ‘ esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Nella specie, con riferimento ai due motivi di ricorso, pur in mancanza di un esplicito riferimento, rispettivamente, ai nn. 4 e 3, dell’articolo 360, è evidente che la parte ha inteso fare valere un error in procedendo (primo motivo) e un error in iudicando (secondo motivo);
con il primo motivo di ricorso principale – violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112, cod. proc. civ. – COGNOME deduce il vizio di ultrapetizione della sentenza che lo ha condannato a pagare euro

50.000 a RAGIONE_SOCIALE, a titolo di indebito oggettivo o di arricchimento senza causa, sebbene RAGIONE_SOCIALE non avesse dedotto né provato che il ricorrente aveva incamerato l’importo di euro 50.000 corrisposto dall’attrice alla RAGIONE_SOCIALE mediante assegno bancario non trasferibile;

1.1. il motivo è infondato;

1.2. per la giurisprudenza di questa Corte «l potere-dovere del giudice di inquadrare nella esatta disciplina giuridica i fatti e gli atti che formano oggetto della contestazione incontra il limite del rispetto del ‘ petitum ‘ e della ‘ causa petendi ‘ , sostanziandosi nel divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso, sicché il vizio di ‘ ultra ‘ o ‘ extra ‘ petizione ricorre quando il giudice di merito, alterando gli elementi obiettivi dell ‘ azione ( ‘ petitum ‘ o ‘ causa petendi ‘ ), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto ( ‘ petitum ‘ immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso ( ‘ petitum ‘ mediato), così pronunciando oltre i limiti delle pretese o delle eccezioni fatte valere dai contraddittori» (Sez. 2, Sentenza n. 8048 del 21/03/2019, Rv. 653291 -01; conf: Sez. 1, Sentenza n. 12014 del 07/05/2019, Rv. 654531 -01; Sez. 1, Sentenza n. 9002 del 11/04/2018, Rv. 648147 -01; Sez. 3, Sentenza n. 18868 del 24/09/2015, Rv. 636968 -01);
1.3. nella specie, la pronuncia del giudice d’appello non supera il perimetro della domanda, come delimitato dal petitum e della causa petendi . Ed infatti risulta dal controricorso (pagg. 6 e 7) che la domanda dell’attrice era del seguente tenore «5) In ogni caso, condannare in via solidale la RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, ed il dr. NOME COGNOME al pagamento in favore della RAGIONE_SOCIALE della somma di euro 50.000,00, maggiorata degli interessi e della rivalutazione monetaria, data la sua qualità di imprenditrice».
Dunque, la domanda restitutoria nei confronti di COGNOME rientrava nella pretesa dall’attrice, tanto è vero che COGNOME, nell’appello avverso la sentenza di primo grado, che lo aveva condannato a restituire all’attrice euro 50.000, aveva chiesto in via principale il rigetto della domanda di controparte, senza fare valere un ipotetico vizio di ultrapetizione addebitabile alla decisione del Tribunale di Roma;

con il secondo motivo -violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2033, cod. civ., anche in relazione all’art. 43, primo comma, r.d. n. 1736 del 1993 –COGNOME censura la sentenza che, escluso che RAGIONE_SOCIALE avesse maturato il diritto alla provvigione, ha condannato il ricorrente, anziché RAGIONE_SOCIALE, a restituire all’attrice euro 50.000, sebbene risultasse che quella somma era stata versata a RAGIONE_SOCIALE e non a lui, traendo il convincimento che l’appellante avesse incassato l’assegno da una mera presunzione, in palese violazione dell’art. 43, r.d. n. 1736 del 1933, e cioè dalla domanda dal medesimo proposta di riconoscimento del suo diritto a ritenere la somma a titolo di caparra e/o a titolo di risarcimento del danno;
2.1. il motivo è inammissibile;

2.2. l’errore di diritto prospettato dal ricorrente, riconducibile all’asserita violazione della norma sull’indebito oggettivo (art. 2033, cod. civ.) e dell’art. 43 , r.d. n. 1736 del 1933, in materia di assegno, si fonda sul la prospettazione che l’assegno bancario di euro 50.000 tratto da NOME sia stato consegnato all’agenzia immobiliare con l’espressa causale di anticipo della provvigione e che non sia stato incassato da COGNOME. Questa rappresentazione dei fatti, tuttavia, non trova riscontro nell’accertamento di fatto operato dal giudice di merito, secondo cui prenditore finale di quella somma era proprio COGNOME che del resto aveva ammesso la circostanza nei propri scritti difensivi.
Costituisce principio di diritto, ripetutamente affermato da questa Corte di legittimità, che l ‘evocazione della regula iuris , che si assume violata, perciò solo non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, necessario che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente; diversamente, nella sostanza, la critica finisce coll’investire, in maniera inammissibile, l’apprezzamento di merito del giudice, il quale ha ricostruito la fattispecie concreta in modo diverso dalle aspettative del ricorrente, sicché la prospettata violazione non può ipotizzarsi (cfr., da ultimo, Cass. 28/11/2023, n. 33013, che, in motivazione, menziona Cass. nn. 11775/2019, 6806/2019, 30728/2018);
con l’unico motivo di ricorso incidentale ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1218, 1228, 1463 e 2055, cod. civ. – NOME COGNOME censura la sentenza che ha escluso che RAGIONE_SOCIALE fosse obbligata in solido con COGNOME a restituirle euro 50.000, senza considerare che l’obbligazione restitutoria nasceva dall’inadempimento contrattuale della controparte;

3.1. il motivo è inammissibile per difetto di autosufficienza e novità della questione;

3.2. la sentenza impugnata -che, in dispositivo, non reca alcuna statuizione sull’appello incidentale della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che, quindi, deve intendersi rigettato, sia pure in maniera implicita, alla luce dell’univoco tenore della motivazione -in parte motiva pare disattendere la pretesa dell’appellata incidentale sul rilievo, dirimente, che il soggetto obbligato alla restituzione del denaro non fosse

RAGIONE_SOCIALE ma esclusivamente COGNOME, per avere quest’ultimo e non altri incassato l’assegno bancario consegnato dalla NOME all ‘agenzia immobiliare. NOME critica la sentenza d’appello per l’asserita violazione delle norme in tema di inadempimento (artt. 1218, 1228, cod. civ.), in tema di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta (art. 1463, cod. civ.), e, infine, in tema di responsabilità solidale da fatto illecito (art. 2055, cod. civ.). Ritiene questa Corte che tali domande siano nuove e conseguentemente inammissibili poiché di esse non è fatta menzione nella pronuncia impugnata e la parte non ha dato conto, in maniera circostanziata e autosufficiente, del fatto che, nel giudizio di merito, aveva proposto nei confronti di RAGIONE_SOCIALE domande di risoluzione del contratto di agenzia e/o di risarcimento del danno da responsabilità extracontrattuale;
in conclusione, entrambi i ricorsi, principale e incidentale, debbono essere respinti;

le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza;

6. ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di NOME COGNOME e di NOME COGNOME, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale; condanna NOME COGNOME al pagamento in favore di RAGIONE_SOCIALE delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.100,00, più euro 200,00, per esborsi, oltre al 15 per cento per spese generali, e oltre agli accessori di legge; condanna RAGIONE_SOCIALE

al pagamento in favore della RAGIONE_SOCIALE delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.100,00, più euro 200,00, per esborsi, oltre al 15 per cento per spese generali, e oltre agli accessori di legge.

Ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte sia di NOME COGNOME sia di RAGIONE_SOCIALE, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari, per ciascuna parte, a quello previsto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 6 dicembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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