Manutenzione solaio locazione: chi paga i danni?

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un locatore che pretendeva la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore in seguito al crollo parziale del soffitto. La Suprema Corte ha stabilito che la manutenzione solaio locazione spetta al proprietario poiché le parti strutturali dell’immobile, come solai e muri portanti, restano nella sfera di custodia del locatore, specialmente quando il conduttore non ne ha l’uso o l’accesso diretto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Manutenzione solaio locazione: la responsabilità delle parti strutturali

La questione relativa alla manutenzione solaio locazione rappresenta uno dei punti più dibattuti nei rapporti tra proprietari e inquilini, specialmente quando si verificano crolli o infiltrazioni che rendono l’immobile inutilizzabile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente i confini della responsabilità tra locatore e conduttore.

Il caso della manutenzione solaio locazione e il crollo del soffitto

La vicenda trae origine dalla richiesta di un proprietario di risolvere il contratto di locazione commerciale per grave inadempimento del conduttore. Il locatore sosteneva che l’inquilino avesse omesso la necessaria custodia e vigilanza del solaio, causandone il parziale crollo. Secondo la tesi del proprietario, il solaio doveva essere considerato una pertinenza dell’immobile locato, con il conseguente obbligo in capo al conduttore di provvedere alla sua manutenzione ordinaria e alla segnalazione di eventuali pericoli.

L’inquilino, al contrario, ha sempre sostenuto che il solaio fosse una parte strutturale dell’edificio a cui egli non aveva nemmeno accesso diretto. Di conseguenza, la responsabilità per il degrado delle strutture murarie e la relativa manutenzione straordinaria doveva ricadere esclusivamente sul proprietario.

La natura giuridica del solaio nella manutenzione solaio locazione

Un punto centrale della decisione riguarda la qualificazione del solaio. La Corte ha stabilito che esso non può essere considerato una semplice pertinenza del bene locato, bensì ne costituisce una parte strutturale fondamentale. Questo significa che il dovere di manutenzione non si trasferisce automaticamente al conduttore per il solo fatto di aver preso in affitto i locali.

L’obbligo di mantenere l’immobile in stato da servire all’uso convenuto grava sul locatore per tutta la durata del contratto. Se il danno deriva dalla vetustà delle strutture o da vizi costruttivi delle parti murarie, il conduttore è esonerato da ogni responsabilità, a meno che non sia provato un suo intervento attivo e dannoso sulla struttura stessa.

Il principio di autosufficienza nel ricorso per cassazione

Oltre al merito della questione, la Suprema Corte ha colto l’occasione per ribadire l’importanza del principio di autosufficienza. Il ricorso presentato dal locatore è stato dichiarato inammissibile anche perché non indicava specificamente gli atti e i documenti su cui si fondavano le lamentele, rendendo impossibile per i giudici di legittimità verificare la fondatezza delle doglianze senza cercare autonomamente all’interno del fascicolo processuale.

le motivazioni

La decisione si fonda sulla constatazione che il crollo del soffitto è riconducibile a una carenza strutturale dell’immobile, legata al deterioramento dell’impermeabilizzazione e dei pluviali. Tali elementi sono sottratti alla disponibilità materiale del conduttore e restano sotto la custodia del proprietario. Ai sensi dell’articolo 1588 del Codice Civile, il conduttore risponde solo dei danni che avvengono nella sua sfera di controllo; le strutture murarie e gli impianti conglobati in esse non passano nella disponibilità dell’inquilino, il quale non ha potere di intervento preventivo o riparativo su di essi.

le conclusioni

Il proprietario-locatore conserva la veste di custode delle strutture murarie e degli elementi strutturali del fabbricato. In caso di crollo del solaio dovuto a infiltrazioni piovane o usura del tempo, la responsabilità non può essere addebitata al conduttore se quest’ultimo non ha accesso alla parte ammalorata. Ne consegue che la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore è del tutto infondata, restando a carico del locatore l’onere economico della riparazione e il mantenimento dell’efficienza strutturale dell’immobile.

Chi deve pagare se crolla il soffitto di un negozio in affitto?
La riparazione del soffitto spetta al proprietario in quanto si tratta di una parte strutturale dell’edificio la cui manutenzione non ricade sul conduttore.

L’inquilino è responsabile per le infiltrazioni che provengono dal terrazzo?
No, se il conduttore non ha la disponibilità del terrazzo o se il danno deriva dall’usura della guaina impermeabilizzante, la responsabilità resta del locatore.

Si può risolvere il contratto se l’inquilino non pulisce i pluviali?
La risoluzione è possibile solo se viene provato un grave inadempimento su beni sotto il controllo dell’inquilino, ma i pluviali e le strutture murarie restano generalmente sotto la custodia del locatore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5406 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5406 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10159/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO

-controricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Lecce Sez.dist.Taranto n. 28/2022 depositata il 07/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/01/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza in data 7.2.2022 la Corte d’Appello di Lecce -sezione distaccata di Tarantorigettava l’appello interposto da COGNOME NOME avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale di Taranto e con la quale era stata rigettata la domanda di risoluzione per grave inadempimento del conduttore di un contratto di locazione ad uso commerciale concesso in godimento dall’RAGIONE_SOCIALE, originariamente, all’RAGIONE_SOCIALE AVV_NOTAIO, e -a seguito di cessione del ramo di aziendaall’RAGIONE_SOCIALE, inadempimento individuato nell’omessa custodia del solaio, parzialmente crollato, dell’immobile.
L’appellante aveva ivi dedotto che il Tribunale adito non aveva tenuto in debita considerazione l’obbligo di manutenzione dell’immobile locato facente capo al conduttore anche con riferimento al solaio, da ritenersi pertinenza dell’appartamento, e che il medesimo conduttore aveva peraltro installato sul solaio un’antenna ed alcuni condizionatori, provvedendo altresì a riparazioni posticce e mal eseguite; pertanto, disattesi gli obblighi cui erano tenute le agenzie convenute, insisteva nella richiesta di accoglimento della domanda di risoluzione.
La convenuta appellata RAGIONE_SOCIALE costituitasi aveva osservato che l’obbligo di manutenzione del solaio, peraltro inaccessibile, faceva capo al solo proprietario che nel tempo non vi aveva provveduto.

Analoga difesa proponeva RAGIONE_SOCIALE AVV_NOTAIO.

Il giudice dell’impugnazione, ritenuto che il solaio dell’immobile non potesse considerarsi pertinenza del bene locato e che, in ogni caso, l’obbligo di manutenzione del manufatto spettasse al locatore, confermava la sentenza impugnata.

Avverso tale pronuncia NOME NOME ha proposto ricorso articolato in tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE AVV_NOTAIO hanno resistito con controricorso.

Nelle more del procedimento si è costituita la RAGIONE_SOCIALE quale incorporante per fusione la RAGIONE_SOCIALE

Fissata l’odierna adunanza camerale, le parti non hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è inammissibile per diversi ordini di ragioni.

Si rileva in primis che esso è proposto in spregio al disposto di cui all’art. 366 n.6 c.p.c. che impone la specifica indicazione, per ciascuno dei motivi, degli atti processuali e dei documenti sui quali il motivo si fonda, l’illustrazione del contenuto rilevante degli stessi e la relativa collocazione all’interno del fascicolo processuale. Il principio di autosufficienza di cui alla citata norma va inteso, infatti, nel senso che occorre specificare anche in quale sede processuale il documento risulta prodotto, poiché indicare un documento significa necessariamente, oltre che specificare gli elementi che valgono ad individuarlo, riportandone il contenuto, dire dove nel processo esso è rintracciabile, sicché la mancata “localizzazione” del documento basta per la dichiarazione di inammissibilità del ricorso, senza necessità di soffermarsi sull’osservanza del principio di autosufficienza dal versante “contenutistico” (Cass. n.28184/2020, Cass. S.U.34469/2019).
Nel caso di specie, l’illustrazione di tutti e tre i motivi è svolta con riferimento ad atti processuali dei quali non solo si omette la riproduzione diretta od indiretta, in questo secondo caso indicando la parte dell’atto cui l’indiretta riproduzione corrisponderebbe, ma si omette pure la

localizzazione in questo giudizio di legittimità. E tanto si rileva anche -al di là dell’assenza di qualsiasi rinvio nell’illustrazione del motivo – per la lunga parte del ricorso che per ben 19 pagine enuncia lo svolgimento processuale.

Ancora, non si evince in alcun modo ove le doglianze sollevate nel ricorso per cassazione fossero state esposte nell’atto di appello.

Sotto diverso profilo, si rileva anche che il ricorso non indica i motivi di impugnazione con riferimento al disposto di cui all’art.360 c.p.c..

Il giudizio di cassazione infatti è un ‘giudizio a critica vincolata, delimitato e circoscritto dai motivi di ricorso, che assumono una funzione identificativa condizionata dalla loro formulazione tecnica con riferimento alle ipotesi tassative formalizzate dal codice di rito; ne consegue che il motivo (o i motivi, il che è lo stesso) del ricorso deve necessariamente possedere i caratteri della tassatività e della specificità ed esige una precisa enunciazione, di modo che il vizio denunciato rientri nelle categorie logiche previste dall’art. 360 cod. proc. civ.’ (ex multis , Cass. n.19959/2014, Cass. n. 11603/2018).
E la formulazione promiscua di doglianze eterogenee, come nella specie, errores in iudicando , errores in procedendo e censure motivazionali contrasta con il principio di tassatività dei motivi di ricorso per cassazione e riversa impropriamente sul giudice di legittimità il compito di isolare, all’interno del motivo, le singole censure riconducibili ai rispettivi parametri di cui all’art. 360, nn. 3), 4) e 5), c.p.c. (Cass. Sez. U, n.9100/2015, Cass. n.10156/2021, Cass. n. 10974/2021).
Pur volendo superare le predette censure, il ricorso non supera il vaglio di ammissibilità con riguardo a ciascuno dei motivi su cui si fonda.

Infatti, con il primo motivo di ricorso COGNOME lamenta «la violazione dell’art. 112 cpc; error in procedendo».

Vi vengono dedotte tre distinte censure, indicate ed illustrate con le lettere 1a), 1b) e 1c), che integrerebbero ciascuna il vizio.

Con la prima si fa valere una pretesa ultrapetizione: si assume che il giudice di secondo grado avrebbe emesso una statuizione che non trovava corrispondenza nella domanda di merito, trattando la controversia come se l’oggetto della stessa fosse il risarcimento danni, mentre COGNOME NOME aveva proposto solo domanda di risoluzione contrattuale.

L’assunto è privo di fondamento: si basa su un riferimento che la sentenza fa nella pagina 1 là dove si dice che la sentenza di primo grado aveva rigettato una domanda di risoluzione del contratto locativo e una domanda di risarcimento danni.

L’assunto non si confronta con l’effettiva motivazione della sentenza che in alcun modo è diretta ad affermare o negare il diritto al risarcimento del danno.

La seconda censura è dedotta assumendo che ‘il giudice di 2° grado ha statuito l’irrilevanza che sul terrazzo il conduttore avesse posizionato delle antenne, perché ciò poteva avere fatto legittimamente presumendo il consenso del proprietario locatore (pag. 3 della sentenza); il capo di sentenza rappresenta il tipico caso di vizio di ultrapetizione che ricorre quando il giudice ponga a base della propria decisione fatti e circostanze non esplicitamente dedotti dalla parte che se ne avvantaggia’.
Anche tale assunto è infondato poiché, da un lato, è lo stesso ricorrente che dice di avere allegato in atti che sul solaio il conduttore aveva installato antenne e macchinari anche in disuso, salvo poi del tutto a torto lamentare che non lo avevano fatto le controparti, così pretendendo che il giudice di appello dovesse omettere di considerare e valutare quanto da lui stesso allegato.

La terza censura si sostanzia nel dolersi che non sarebbe stata esaminata quella che parte ricorrente chiama ‘controeccezione’ svolta avverso le difese delle parti convenute che avevano sostenuto che la rovina del solaio lastrico solare era da imputare alla mancanza di manutenzione straordinaria spettante ad esso proprietario. La controeccezione sarebbe stata dedotta nel senso che i conduttori non avevano mai avvisato della necessità di riparazioni straordinarie. La censura, anche ammesso che fosse deducibile ai sensi dell’art. 112 c.p.c. è priva di spiegazione sul come e sul perché fosse configurabile la detta controeccezione: viene invocato l’art. 1577 c.c., ma l’invocazione è incomprensibile, dato che la norma concerne le riparazioni a carico del locatore riguardo alla cosa locata e non è allegata la conoscenza della necessità di riparazione del solaio.
Sicché, palese è l’assoluta mancanza di decisività della pretesa omessa considerazione: la censura è inammissibile ai sensi dell’art. 360 -bis n. 2 c.p.c., nella lettura datane da Cass. n. 22341 del 2017 e successive conformi.

Con il secondo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata per «violazione degli artt.1617 e 817 c.c.».

Premesso che il giudice del gravame non ha dato alcuna rilevanza specifica all’invocata norma di cui all’art.1617 c.c. che, peraltro, ricalca l’obbligo generale del locatore di consegnare e mantenere il bene locato in modo tale da servire all’uso convenuto (art.1577 c.c.), e premesso, altresì, che lo stesso ricorrente non menziona l’incidenza di tale omissione sull’esito finale della decisione, il motivo si incentra piuttosto sulla natura di pertinenza, ex art. 871 c.c., del solaio rispetto al bene locato.
Il motivo, in primis , non argomenta in concreto come e perché sarebbe sussistito il nesso pertinenziale atteso che la natura pertinenziale del solaio ricorre soltanto quando il bene, di cui si assume la pertinenzialità, è

distinto per struttura e possibile destinazione da altro bene ed è assegnato in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa.

La censura, in secundis , non si confronta comunque adeguatamente con la ratio decidendi della sentenza impugnata.

Ed infatti il giudice del gravame, affermando che difficilmente il solaio può essere considerato pertinenza del bene locato, ché, al contrario, esso ne costituisce parte strutturale, ha fondato il rigetto della domanda di risoluzione sul fatto che l’obbligo di mantenere in buono stato di manutenzione il solaio faceva capo al proprietario locatore.

Del tutto irrilevante ai fini del decidere risultava, dunque, la natura pertinenziale del solaio.

Con il terzo motivo il ricorrente si duole della «violazione e/o falsa applicazione dell’art.1588 c.c.».

COGNOME, affermando che la citata norma stabilisce una presunzione di colpa in capo al conduttore in caso di deterioramento del bene condotto, lamenta che il giudice del gravame ha, in modo inconferente, richiamato un generico dovere di controllo e custodia dei beni comuni in capo al locatore invertendo ingiustificatamente gli oneri probatori delle parti.

Il motivo, tuttavia, suppone la fondatezza, già esclusa, del motivo precedente e pertanto ne segue la sorte.

Comunque, del tutto ad abundantiam , se si fosse dovuto esaminare, il motivo avrebbe meritato questi rilievi.

Ancora una volta la censura non si confronta con le argomentazioni svolte dalla Corte d’Appello la quale ha rilevato che ‘nel caso di specie è emerso dallo stesso a.t.p. che i problemi manifestati all’interno del locale affittato, ossia crollo parziale del soffitto, siano derivati dalla consumazione della impermeabilizzazione del terrazzo sovrastante e dalla usura dell’imbocco

del pluviale che porta l’acqua dal terrazzo fino al piano terra, che hanno comportato negli anni infiltrazioni di acqua piovana’.

Ed il giudice del gravame ha fatto buon governo dei principi in tema di oneri probatori ritenendo che, come emerso dagli accertamenti tecnici d’ufficio disposti prima del giudizio, il crollo del soffitto era riconducibile ad un problema di carenza sopravvenuta di parti strutturali dell’immobile non imputabile al conduttore, il quale neppure aveva accesso diretto al solaio.

Ai sensi dell’art. 1588 c.c. il conduttore, infatti, si libera dalla responsabilità a suo carico dando la prova della esistenza di causa a lui non imputabile e tale principio può essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell’immobile sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei, quindi, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza (Cass. 26 giugno 1997 n. 5706) e ciò in osservanza del criterio, pure richiamato dal giudice del gravame, della disponibilità della cosa quale elemento essenziale del concetto di custodia che comporta che il proprietario-locatore resta custode di tutte quelle cose che non passano nella disponibilità del conduttore, vale a dire le strutture murarie e gli impianti in esse conglobati, sui quali il conduttore non ha la possibilità di intervenire per prevenire o riparare un danno (Cass. S. U. n.12019/1991, Cass. n. 20434/2008, Cass. n. 782/2001).
Il ricorso deve dunque essere dichiarato inammissibile.

In considerazione della soccombenza, parte ricorrente deve rifondere a ciascuna parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 7.000 per compensi oltre ad euro 200 per esborsi ed oltre spese generali ed accessori di legge.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna parte ricorrente a rifondere a ciascuna parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 7.000 per compensi oltre ad euro 200 per esborsi ed oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 27.1.2026 nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente

AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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