Manutenzione comproprietà: onere e responsabilità

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2544/2024, ha chiarito gli oneri di un comproprietario in caso di degrado di un immobile comune. La Corte ha stabilito che il comproprietario che lamenta la mancata manutenzione da parte dell’altro non può restare inerte e poi chiedere il risarcimento. Egli ha il dovere di attivarsi, anche tramite l’autorità giudiziaria secondo l’art. 1105 c.c., per promuovere la necessaria manutenzione in comproprietà. La sua passività esclude la responsabilità esclusiva dell’altro contitolare, anche se quest’ultimo ha il possesso del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Manutenzione Comproprietà: Chi Paga per l’Inerzia?

La gestione di un bene in comune solleva spesso complessi interrogativi, specialmente riguardo la ripartizione dei doveri. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale: la responsabilità per la mancata manutenzione in comproprietà. Quando un immobile si degrada, il comproprietario che non ha il possesso può semplicemente chiedere i danni all’altro? La risposta della Suprema Corte è un chiaro no, sottolineando l’importanza di un ruolo attivo da parte di tutti i contitolari.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla vicenda di un architetto che aveva acquistato il 50% della proprietà di un immobile tramite una procedura di espropriazione forzata. L’altra metà apparteneva a un Comune, che ne aveva affidato la gestione a una società pubblica locale.

Secondo l’architetto, né il Comune né la società di gestione avevano provveduto alla manutenzione ordinaria e straordinaria del bene, causandone un grave stato di degrado, tanto da richiedere un’ordinanza comunale di messa in sicurezza. Di conseguenza, l’architetto citava in giudizio entrambi per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dalla perdita di valore dell’immobile. Il gestore, a sua volta, chiedeva in via riconvenzionale il rimborso del 50% delle spese di manutenzione già sostenute.

Mentre il Tribunale di primo grado aveva parzialmente accolto la richiesta dell’architetto, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, accogliendo invece la domanda riconvenzionale e ritenendo che fosse onere del comproprietario attivarsi per la conservazione del bene.

La Decisione della Corte sulla manutenzione comproprietà

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’architetto, confermando la decisione dei giudici d’appello. Il punto centrale non è stabilire se vi sia un concorso di colpa del danneggiato (ex art. 1227 c.c.), ma comprendere quali siano i doveri intrinseci alla qualità di comproprietario.

Secondo i giudici, il contitolare di un bene non può assumere una posizione di passività di fronte al degrado e, successivamente, pretendere un risarcimento. La legge, e in particolare l’articolo 1105 del Codice Civile, fornisce gli strumenti per superare l’inerzia altrui.

Le Motivazioni: L’Onere di Attivarsi del Comproprietario

La motivazione della Corte si fonda su un principio cardine del diritto di comproprietà: tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune. Questo diritto si traduce anche in un onere di diligenza. Il comproprietario, anche se non ha il possesso materiale del bene, non è un soggetto terzo, ma un titolare di diritti e doveri.

La Corte ha specificato che l’architetto avrebbe potuto:
1. Chiedere di entrare nel possesso del bene per concorrere alla sua gestione diretta.
2. Promuovere una delibera della maggioranza per l’esecuzione dei lavori di manutenzione.
3. In caso di inerzia dell’altro comproprietario, ricorrere all’autorità giudiziaria, come previsto dall’art. 1105 c.c., affinché venissero presi i provvedimenti necessari.

La sua totale inerzia ha interrotto il nesso di causalità tra la condotta omissiva del Comune e il danno lamentato. In altre parole, non si può addossare l’intera responsabilità a chi non ha eseguito i lavori, se anche l’altro contitolare, pur avendone il potere, non ha fatto nulla per sollecitarli o provocarli.

Conclusioni: L’Importanza di un Ruolo Attivo nella Gestione del Bene Comune

Questa ordinanza offre un insegnamento pratico fondamentale per chiunque si trovi in una situazione di comproprietà. Non è sufficiente essere titolari di una quota per poter avanzare pretese risarcitorie. La manutenzione in comproprietà è un dovere che incombe su tutti i contitolari. La passività non paga: la legge premia chi si attiva per tutelare il bene comune, fornendo strumenti specifici per superare eventuali stalli decisionali. Chi rimane inerte, di fatto, concorre con il proprio comportamento al degrado del bene, perdendo così il diritto a essere risarcito.

Un comproprietario che non ha il possesso del bene è comunque responsabile per la sua manutenzione?
Sì. Secondo la Corte, anche il comproprietario non possessore ha il dovere di attivarsi per la manutenzione, potendo ricorrere agli strumenti legali previsti dall’ordinamento (come l’art. 1105 c.c.) per obbligare l’altro comproprietario ad agire o per ottenere un provvedimento del giudice.

Se un comproprietario non fa la manutenzione, l’altro può limitarsi a chiedere i danni per il degrado?
No. La Corte ha stabilito che il comproprietario che subisce il danno non può rimanere inerte. La sua passività può escludere la responsabilità esclusiva dell’altro contitolare per il degrado, in quanto egli stesso aveva l’onere di attivarsi per la conservazione del bene comune.

La decisione si basa sul principio del concorso di colpa del danneggiato (art. 1227 c.c.)?
No, la Corte ha chiarito che la sua decisione non si fonda sull’applicazione dell’art. 1227 c.c., ma sui principi generali che regolano l’amministrazione della comproprietà (art. 1105 c.c.). Non si tratta di un onere di agire in giudizio per ridurre il danno, ma di un dovere intrinseco alla qualità di comproprietario di partecipare all’amministrazione del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2544 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2544 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4564/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in MARINA INDIRIZZO RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 826/2022 depositata il 13/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Ritenuto

1.L’arch. NOME AVV_NOTAIO ha acquistato il 50% della proprietà di un immobile indiviso, a seguito della aggiudicazione in una procedura di espropriazione forzata.

L’altro 50% dell’immobile era di proprietà del RAGIONE_SOCIALE, che lo aveva affidato alla società RAGIONE_SOCIALE.

L’acquisto da parte del AVV_NOTAIO si è perfezionato nel maggio del 2005, ed è stato comunicato al comproprietario nel successivo mese di luglio.

Tuttavia, secondo il COGNOME, sia il comproprietario (RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE) che l’ente che ne aveva la gestione, non hanno mai provveduto alla manutenzione del bene, riducendolo in uno stato di degrado tale da provocare una ordinanza comunale di messa in sicurezza.

Infine, solo nel 2013, il comproprietario si è dimostrato disponibile ad alienare l’immobile al COGNOME, il quale tuttavia ha dovuto

ricorrere ad una ingiunzione per ottenere il corrispettivo e la sua parte dei canoni di locazione.

2.- Ciò detto, NOME COGNOME ha convenuto in giudizio sia il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che l’RAGIONE_SOCIALE per ottenere il risarcimento del danno consistente nel degrado in cui l’immobile era stato ridotto.

3.- A questa richiesta si sono opposti entrambi i convenuti, mentre RAGIONE_SOCIALE ha proposto domanda riconvenzionale per ottenere il rimborso del 50% delle spese di manutenzione.

Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE ha accolto la domanda principale, sia pure riducendo l’ammontare della richiesta di risarcimento, ed ha rigettato quella riconvenzionale.

4.1.- Hanno dunque proposto appello principale il COGNOME, per ottenere una somma maggiore, ed appello incidentale il RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, per l’accoglimento della riconvenzionale.

5.La Corte di Appello di Genova ha accolto l’appello incidentale e ritenuto assorbito quello principale.

6.- Conseguentemente, NOME COGNOME ricorre per cassazione con un motivo, illustrato da memoria. Si sono costituiti con controricorso sia il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE che l’RAGIONE_SOCIALE, che ha altresì depositato memoria.

Considerato

La ratio della decisione impugnata

1.I giudici di appello hanno accolto la domanda dell’RAGIONE_SOCIALE, sul presupposto che era onere del COGNOME attivarsi per provvedere alla manutenzione: che egli cioè non poteva dolersi del degrado dell’immobile e della sua conseguente perdita di valore in quanto non aveva fatto alcunché né per ottenere il possesso del bene, né soprattutto per costringere il comproprietario ad agire. E ciò pur avendo l’onere di ottenere, ai sensi dell’articolo 1105 c.c., i

provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa in comune.

Né risulta dal carteggio tra le parti che il COGNOME avesse mai chiesto di entrare nel possesso del bene o di concorrere alla sua manutenzione.

Il motivo di ricorso

2.Con l’unico motivo di ricorso si prospetta violazione dell’articolo 1227 c.c.

La tesi è la seguente.

I giudici di merito hanno ritenuto che il ricorrente ha contribuito al danno, o che ne è sua la responsabilità, in quanto alcunché egli ha fatto per entrare in possesso del bene o per costringere il comproprietario (che il possesso aveva) a fare la manutenzione.

In questa affermazione vi sarebbe una violazione della regola contenuta nell’articolo 1227 c.c., che non comporta l’onere del danneggiato di agire in giudizio per evitare o ridurre il danno: essa addossa al danneggiato le condotte concorrenti nel danno, ma non fino al punto da addebitargli il danno che poteva essere evitato soltanto agendo in giudizio.

Il motivo è infondato.

La ratio della decisione impugnata è nel senso che dalla istruttoria svolta è emerso un comportamento inerte del COGNOME quanto alla manutenzione del bene, nel senso che egli non ha insistito per avere il possesso del bene, o per concorrere alla manutenzione del bene. Il richiamo all’articolo 1105 c.c. serve a rafforzare l’accertamento della inerzia del COGNOME, il quale, secondo i giudici di merito, avrebbe ben potuto attivare la procedura prevista da quella norma per rimediare alla inerzia del comproprietario.
Secondo i giudici di merito, il comproprietario, sebbene possessore, non aveva l’obbligo di fare lui esclusivamente la manutenzione, che era invece da decidersi a maggioranza, ed in mancanza di un accordo, era da demandare al giudice ex articolo 1105 c.c.

A fronte di ciò, non è pertinente osservare che l’articolo 1227 c.c. non si spinge al punto da gravare il danneggiato dell’onere di agire in giudizio per evitare il danno, che è regola estranea alla ratio decidendi , la quale non ha fatto applicazione della regola del concorso del danneggiato, ma ha soltanto escluso che il comproprietario potesse dirsi obbligato, in quanto tale , alla manutenzione straordinaria ed ha escluso che l’adempimento di quest’obbligo potesse essere preteso dall’altro comproprietario, se non ricorrendo alla procedura sopra citata.
Con la conseguenza che l’altro comproprietario non poteva ritenersi esclusivo responsabile del degrado.

Né ha senso obiettare che il COGNOME alcunché poteva fare non avendo il possesso del bene, che invece era interamente nella disponibilità dell’altro comproprietario, in quanto la ratio della decisione impugnata, non censurata sotto questo aspetto, è che pur non avendo il possesso del bene, il ricorrente poteva agire perché si decidesse la manutenzione, facendo ricorso alla procedura di cui all’articolo 1105 c.c.

In conclusione, non ha rilievo censurare una errata interpretazione dall’articolo 1227 c.c., di cui i giudici di merito non hanno fatto applicazione, avendo invece applicato una regola diversa: non già che il ricorrente, non avendo agito per ottenere il possesso del bene, ha contributo al suo degrado, bensì che il ricorrente aveva la medesima possibilità (pur non avendo il possesso) di contribuire alla manutenzione dell’immobile e non lo ha fatto in alcun modo, né offrendola (avendo il carteggio dimostrato tutt’altro, e questo è accertamento in fatto qui non censurabile), né provocandola con i mezzi a sua disposizione (art.
1105 c.c.). Con conseguente esclusione della responsabilità dell’altro comproprietario.

Il ricorso va dunque respinto. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite, nella misura di 6000,00, oltre 200,00 euro per esborsi, ed oltre spese generali ed accessori.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 13/12/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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