Revoca decreto ingiuntivo per inadempimento manutentore

Un condominio si è opposto a un decreto ingiuntivo di una società di manutenzione ascensore, lamentando un grave inadempimento contrattuale. Il Tribunale ha revocato il decreto, stabilendo che la società ha violato l’obbligo di segnalare per iscritto la necessità di interventi straordinari. La richiesta di risarcimento danni del condominio è stata però respinta, poiché la vetustà dell’impianto rendeva comunque necessari interventi radicali. Il caso sottolinea l’importanza della comunicazione formale nei contratti di manutenzione ascensore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 ottobre 2024 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Manutenzione Ascensore: Obblighi di Comunicazione e Responsabilità

La gestione della manutenzione ascensore in un condominio è spesso fonte di contenzioso. Una recente sentenza del Tribunale ha chiarito un aspetto fondamentale: la responsabilità della ditta manutentrice non si esaurisce negli interventi tecnici, ma include un preciso dovere di comunicazione. Vediamo come la mancata segnalazione scritta di problemi gravi possa configurare un inadempimento contrattuale e portare alla revoca di un decreto ingiuntivo.

I fatti di causa

Una società specializzata nella manutenzione di impianti elevatori otteneva un decreto ingiuntivo contro un condominio per il mancato pagamento di alcune fatture. Il condominio, tuttavia, si opponeva fermamente a tale richiesta, sostenendo che la pretesa creditoria fosse infondata a causa del grave inadempimento contrattuale della società stessa.

Secondo il condominio, la ditta non aveva eseguito correttamente i propri obblighi, causando un progressivo degrado dell’impianto e problemi di sicurezza. A sostegno della propria tesi, il condominio presentava una domanda riconvenzionale, chiedendo un risarcimento di quasi diecimila euro per i costi sostenuti a seguito dell’inadempienza della controparte.

La difesa della società e la posizione del Tribunale

La società di manutenzione si difendeva affermando di aver stipulato un contratto di assistenza per un impianto molto datato, risalente agli anni ’60. A causa della sua vetustà, l’ascensore presentava frequenti malfunzionamenti che avevano richiesto numerosi interventi. La ditta sosteneva di aver più volte segnalato all’amministratore la necessità di modifiche e sostituzioni importanti, ma che quest’ultimo avesse sempre rimandato ogni decisione.

Inoltre, il contratto prevedeva che ogni lavoro straordinario dovesse essere preventivato e approvato dal condominio. La decisione finale, quindi, spettava sempre alla proprietà. Anche un organismo di controllo notificato aveva evidenziato criticità e prescrizioni di adeguamento, indirizzandole però al proprietario dell’impianto, non alla ditta manutentrice.

Le motivazioni della decisione

Il Tribunale ha accolto l’opposizione del condominio, revocando il decreto ingiuntivo. La decisione si fonda su un punto cruciale del contratto: l’obbligo per la società di manutenzione di effettuare la “segnalazione tempestiva della necessità di riparazione e/o sostituzione delle parti rotte e logorate”.

Secondo il giudice, le verifiche ispettive effettuate da un ente terzo nel 2014 e 2015 avevano messo in luce evidenti carenze manutentive, non giustificabili unicamente con l’età dell’impianto. Il fatto che tali problematiche non fossero state risolte a distanza di un anno era significativo.

L’elemento decisivo è stata la mancata comunicazione scritta da parte della società al condominio. Anche se vi sono stati numerosi interventi, la loro frequenza avrebbe dovuto indurre il manutentore, secondo i principi di correttezza e buona fede, a segnalare formalmente la necessità di interventi straordinari e risolutivi. Questa omissione è stata qualificata come inadempimento contrattuale, sufficiente a giustificare la revoca del decreto ingiuntivo.

Tuttavia, la domanda di risarcimento danni avanzata dal condominio è stata respinta. Il giudice ha ritenuto che la sostituzione dell’ascensore non potesse essere imputata esclusivamente alla cattiva manutenzione, ma fosse una conseguenza inevitabile della notevole vetustà dell’impianto, che avrebbe comunque richiesto interventi radicali.

Conclusioni

La sentenza offre un’importante lezione pratica. Per le ditte di manutenzione ascensore, non basta intervenire quando chiamate: è fondamentale documentare e comunicare per iscritto al condominio la necessità di riparazioni straordinarie, specialmente su impianti datati. Per i condomini, è essenziale essere consapevoli che, pur in presenza di un inadempimento del manutentore, il risarcimento per la sostituzione di un impianto vetusto potrebbe non essere riconosciuto, se tale intervento è ritenuto comunque necessario a prescindere dalla qualità della manutenzione. La reciproca soccombenza, con la conseguente compensazione delle spese legali, evidenzia come in questi casi la responsabilità sia spesso sfumata e condivisa.

Quando la ditta di manutenzione ascensore è considerata inadempiente?
Secondo la sentenza, la ditta è inadempiente non solo se esegue male gli interventi, ma anche se omette di segnalare per iscritto al condominio la necessità di riparazioni o sostituzioni straordinarie, violando gli obblighi contrattuali di correttezza e buona fede.

La vetustà dell’impianto esclude la responsabilità della ditta di manutenzione?
No. Anzi, la frequenza degli interventi necessari a causa dell’età dell’impianto dovrebbe spingere il manutentore a segnalare formalmente la necessità di interventi più radicali. La sua omissione costituisce un inadempimento.

Se il decreto ingiuntivo contro il condominio viene revocato, quest’ultimo ha automaticamente diritto a un risarcimento?
Non necessariamente. Nel caso esaminato, la richiesta di risarcimento del condominio è stata respinta perché la sostituzione dell’ascensore era comunque inevitabile a causa della sua estrema vetustà, e non poteva essere imputata unicamente alla cattiva manutenzione svolta dalla società.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 14888 2024 – N. R.G. 00036129 2017 DEL 02 10 2024 PUBBLICATA IL 02 10 2024

N. R.G. 36129/2017

TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA

OTTAVA SEZIONE CIVILE

VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 36129/2017

Udienza aperta alle ore 10.00

Oggi 2 ottobre 2024 innanzi al dott. NOME COGNOME sono comparsi:

Per il l’avv. NOME COGNOME la quale precisa le conclusioni come in atti già depositati richiamando in particolare le note conclusive del 2020 e le note di trattazione del febbraio 2022;

per l’avv. NOME COGNOME il quale precisa le conclusioni come in atti già depositati ed in particolare si riporta alle note conclusive del 30.5.2020.

Dopo lunga discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. a fine udienza.

Il Giudice

dott. NOME COGNOME

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA

OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 36129/2017 promossa da:

C.F.: con sede in Roma INDIRIZZO in persona dell’Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME presso il cui Studio in Roma INDIRIZZO elegge domicilio, giusta procura rilasciata in foglio separato allegato al presente atto, la quale dichiara di voler ricevere le comunicazioni al seguente indirizzo PEC: P.

OPPONENTE

CONTRO

con sede in Roma, alla INDIRIZZO, cap 00182 (Partita Iva: ), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, giusta delega a margine del ricorso per decreto ingiuntivo, dall’Avv. NOME COGNOME (CF ) ed elettivamente domiciliata ai fini del presente giudizio presso lo Studio del legale sito in Roma, alla INDIRIZZO. Il legale dichiara di voler ricevere le comunicazioni e le notifiche al fax n. NUMERO_TELEFONO o all’indirizzo PEC: P. C.F.

OPPOSTA

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso da verbale in pari data.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Il proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 5848/2017 non esecutivo emesso in data 10/03/2017 dal Tribunale di Roma nella procedura iscritta al n. Rg. 49672/16, con il quale, ad istanza della veniva ingiunto il pagamento della somma di € 7.730,58 oltre agli interessi legali maturati come richiesti ed alle spese di procedimento, liquidate in € 730,0 per compenso ed € 145,50 per esborsi, oltre accessori di legge. Il opponente rilevava l’illegittimità del decreto ingiuntivo perché emesso sulla base di una pretesa creditoria del tutto infondata in fatto ed in diritto. Assumeva il grave inadempimento contrattuale della che avrebbe determinato il degrado dell’impianto ubicato all’interno dello stabile di , nonchè la totale assenza di sicurezza dello
stesso.

Chiedeva quindi ‘ Piaccia all’Ecc.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, revocare e porre nel nulla, nonché dichiarare privo di ogni effetto giuridico il Decreto Ingiuntivo n. 5848/2017 emesso in data 10/03/2017 dal Tribunale di Roma per i motivi di cui in narrativa. In via riconvenzionale: – accertare e dichiarare il grave inadempimento della in violazione del contratto stipulato tra il e la società in data 01.01.2012, nonché in violazione delle norme vigenti in materia di manutenzione di impianti ascensore -conseguentemente condannare la in persona del legale rappresentante pro tempore, a pagare in favore del la somma di € 9.900,00, corrispondente al costo dei lavori che il ha dovuto sopportare a seguito dell’inadempimento contrattuale dell’opposta, a titolo di risarcimento di tutti i danni, diretti ed indiretti, patiti dall’opponente o in quella misura maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia. Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto Procuratore antistatario’.
Si costituiva la contestando l’opposizione e chiedendone il rigetto, assumendo in particolare di avere stipulato con il un contratto di manutenzione e assistenza per l’impianto di sollevamento, che l’impianto risalente agli anni ’60 era vetusto e che a causa di ciò dal gennaio 2012 al 9 dicembre 2015 – data di risoluzione del contratto di manutenzione tra le parti – l’elevatore del ha presentato malfunzionamenti, i quali hanno determinato numerosi interventi da parte della ditta di manutenzione, di avere segnalato all’Amministratore la necessità di effettuare modifiche e sostituzioni di parti dell’impianto. Tuttavia, lo stesso rimandava la decisione relativa ad interventi più rilevanti. Assumeva altresì che l’art. 7 del contratto di manutenzione prevede che tutti i lavori di riparazione, sostituzione, modifica ed aggiunta all’impianto, prima di poter essere eseguiti dalla ditta, avrebbero dovuto essere, dalla stessa, preventivati e il relativo preventivo di spesa approvato dal Condominio. Viceversa, potevano essere eseguiti senza preventivo i lavori di lieve entità, indispensabili all’immediato buon funzionamento dell’impianto. La Organismo Notificato autorizzato dal Ministero dello Sviluppo Economico per la verifica periodica e straordinaria di impianti ascensore, in sede di ogni sopralluogo, aveva segnalato le criticità dell’impianto e le prescrizioni per l’adeguamento agli standards di sicurezza. Tali prescrizioni erano, però, indirizzate al proprietario dell’impianto ovvero al , non alla ditta di manutenzione. Gli interventi prescritti riguardavano lavorazioni inquadrabili ben oltre la manutenzione ordinaria dell’impianto elevatore da parte della ditta di manutenzione. Si trattava, infatti, di lavorazioni relative a criticità dovute ad usura e degrado e che avrebbero comportato interventi che solo il poteva decidere di realizzare. L’Organismo di controllo, in caso di mancanza di sicurezza dell’impianto, avrebbe ordinato la sospensione dell’utilizzo dell’elevatore (cfr. rapporti dell’ del 2014 e del 2015, all.ti nn. 3 dell’atto di controparte), cosa non avvenuta nel caso di specie. Il giorno 07/12/2015, a seguito di una ulteriore richiesta di intervento, un tecnico della recatosi presso il Condominio per fronteggiare l’anomalia segnalata all’impianto, riscontrava in loco la presenza di un tecnico di altra ditta di talchè risolveva il contratto. Assumeva che alcun inadempimento può essere imputato alla società in ragione del fatto che il manutentore qualora riscontri la necessità di effettuare riparazioni o sostituzioni non può provvedervi direttamente ma solo promuovere tali interventi in riferimento ai quali la decisione di effettuarli è demandata alla proprietà.
L’opposta contestava altresì la richiesta riconvenzionale.

Chiedeva ‘Voglia l’Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento dei suesposti motivi, contrariis rejectis: in via preliminare, concedere l’esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo n. 5848/2017 del 14/03/2017, essendo l’opposizione destituita di ogni fondamento e il credito provato. – in via principale e nel merito, rigettare la domanda attorea, così come proposta, in quanto infondata in fatto e in diritto,

e, di conseguenza, confermare il decreto ingiuntivo n. 5848/2017 del 14/03/2017 emesso nell’ambito del procedimento iscritto al n. 49672/2016 del R.G; – condannare l’opponente per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni, da liquidarsi in € 5.000,00, o nella somma minore o maggiore ritenuta di giustizia o accertata in corso di causa; – condannare l’opponente al pagamento delle spese del presente procedimento di opposizione ‘.

Visti gli atti e i documenti depositati; rilevato che non veniva concessa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto come da provvedimento del 20.11.2017 in cui si evidenziava la produzione dei verbali di verifiche straordinarie effettuate dall’ Organismo Notificato autorizzato dal Ministero dello Sviluppo Economico per la verifica periodica e straordinaria di impianti ascensore e macchine ex art. 13 D.P.R. 162/99, nei quali sono state riscontrate varie inefficienze di alcune parti dalle quali dipende la sicurezza dell’impianto oggetto del contratto di manutenzione da parte della società convenuta e non risultando prodotta la documentazione attestante la dovuta comunicazione da parte della stessa parte convenuta al Condominio di tempestive segnalazioni sulla necessità di effettuare le riscontrate essenziali riparazioni o sostituzioni.
Non ammesse le istanze istruttorie come da provvedimento del 23.4.2018, veniva effettuata una proposta ex art. 185 bis c.p.c. che veniva accolta da parte opponente e non veniva accolta da parte convenuta.

Esaminato il contratto va rilevato che tra gli obblighi contrattuali incombenti sulla società opposta vi era quello di cui alla lett. e) dell’art. 1 e cioè la segnalazione tempestiva della necessità di riparazione e/o sostituzione delle parti rotte e logorate; inoltre, dalle verifiche effettuate dall’ Organismo Notificato autorizzato dal Ministero dello Sviluppo Economico sono emerse sia nel 2014 (cfr. doc. 3 di parte opponente) sia nel 2015 (cfr. doc. 4 di parte opponente) problematiche evidenti di carenze manutentive che non possono unicamente riferirsi alla vetustà dell’impianto, circostanza comunque non contestata tra le parti, e che peraltro non risulta siano state risolte da un anno all’altro dalla società opposta.
La circostanza, inoltre, che parte opposta non abbia inviato segnalazioni per iscritto alla committente deve essere valutata anche nell’ottica della correttezza e buona fede durante l’esecuzione del contratto, in quanto se è vero che vi sono stati e sono documentati diversi interventi di manutenzione è anche vero che la frequenza con cui tali interventi venivano richiesti ed effettuati (cfr.all 2 di parte opposta) avrebbe dovuto determinare il manutentore a segnalare la necessità di porre rimedio attraverso riparazioni o sostituzioni straordinarie.
Alla luce di quanto sopra, deve essere accertato l’inadempimento della società opposta e pertanto il decreto ingiuntivo deve essere revocato.

La domanda riconvenzionale di parte opponente è sfornita di prova e deve essere respinta anche in ragione del fatto che la sostituzione dell’ascensore da parte del non può essere certamente imputata alla cattiva manutenzione svolta da parte opposta, quanto piuttosto alla circostanza che l’impianto in uso era molto vetusto e avrebbe richiesto interventi più radicali.

In ragione della reciproca soccombenza le spese di lite sono compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

-Accoglie l’opposizione e per l’effetto revoca il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Roma n. 5848/2017;

-Respinge la domanda riconvenzionale proposta da parte opponente in quanto sfornita di prova;

-Compensa le spese di lite.

Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., Verbale chiuso alle ore 15.30 Roma, 2 ottobre 2024

Il Giudice dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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