mancata richiesta di restituzione di un deposito cauzionale

In un caso di locazione, il Tribunale di Torino ha chiarito il valore probatorio di un assegno impagato, qualificandolo come riconoscimento di debito. La sentenza ha stabilito che l’emissione di un assegno per l’importo richiesto dal locatore (canoni e spese) sposta sul conduttore l’onere di provare l’inesistenza del debito. Al contempo, ha ordinato la restituzione del deposito cauzionale, poiché il locatore non ha fornito prova sufficiente dei danni all’immobile. Il debito del conduttore è stato quindi rideterminato sottraendo l’importo della cauzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 marzo 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Riconoscimento di Debito: Quando un Assegno Impagato Conferma il Credito

L’emissione di un assegno può avere implicazioni legali che vanno oltre il semplice tentativo di pagamento. Una recente sentenza del Tribunale di Torino offre un’analisi dettagliata su come un titolo di credito, anche se impagato, possa configurare un riconoscimento di debito, con importanti conseguenze sull’onere della prova in un contenzioso. Il caso, nato da una controversia su un contratto di locazione, mette in luce anche i principi che regolano la restituzione del deposito cauzionale e la prova di accordi verbali contrari al contratto scritto.

I Fatti della Controversia

La vicenda ha origine da un decreto ingiuntivo ottenuto da una locatrice nei confronti della sua ex conduttrice per il pagamento di circa 10.935 euro. La somma era richiesta a titolo di canoni di locazione non pagati a partire dall’ottobre 2018 e per spese accessorie.

La conduttrice si opponeva al decreto, contestando il credito e chiedendone la revoca. Le sue difese si basavano su tre punti principali:
1. La richiesta di detrarre dal totale la somma di 3.000 euro versata a titolo di deposito cauzionale all’inizio del rapporto.
2. L’affermazione di aver sempre corrisposto un canone mensile di 1.400 euro, superiore ai 600 euro indicati nel contratto scritto, sostenendo quindi di aver pagato più del dovuto.
3. La contestazione generica sull’ammontare delle spese accessorie richieste.

La locatrice, a sua volta, sosteneva di aver legittimamente trattenuto la cauzione per coprire i danni arrecati all’immobile dalla conduttrice.

Le Motivazioni della Decisione

Il giudice ha analizzato punto per punto le questioni sollevate dalle parti, giungendo a una decisione che accoglie parzialmente le ragioni di entrambe. La motivazione della sentenza si articola su tre snodi fondamentali.

La Restituzione del Deposito Cauzionale

Il Tribunale ha accolto la richiesta della conduttrice di detrarre i 3.000 euro del deposito cauzionale. La locatrice, pur sostenendo che la ritenzione fosse giustificata dai danni all’immobile, non è riuscita a fornire una prova sufficiente e specifica di tali danni, soprattutto per quanto riguarda il loro ammontare economico (quantum). Le fotografie prodotte e la testimonianza raccolta sono state giudicate troppo generiche per dimostrare l’esatta entità del pregiudizio economico subito. Di conseguenza, in assenza di una prova rigorosa, il giudice ha stabilito che la cauzione doveva essere restituita, e quindi detratta dal credito della locatrice.

L’Accordo su un Canone Superiore: La Prova della Simulazione

La tesi della conduttrice di aver pagato un canone “in nero” superiore a quello contrattuale è stata respinta. Il giudice ha qualificato tale accordo verbale come una “simulazione parziale” del contratto. Secondo la legge (art. 1417 e 2722 c.c.), la prova di un accordo simulatorio tra le parti non può essere fornita tramite testimoni. La legge impone infatti che patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento scritto siano provati per iscritto. Poiché la conduttrice non ha fornito alcuna prova documentale di questo presunto accordo, il Tribunale ha considerato valido ed efficace solo il canone di 600 euro indicato nel contratto registrato.

L’Assegno Impagato come Riconoscimento di Debito

Questo è il punto cruciale della sentenza. Il Tribunale ha rilevato che la conduttrice aveva emesso un assegno, poi risultato impagato, per un importo di 10.935 euro, esattamente corrispondente alla somma richiesta dalla locatrice per canoni e spese.

Secondo l’art. 1988 del codice civile, questo gesto costituisce un riconoscimento di debito. Tale atto non crea una nuova obbligazione, ma produce un effetto processuale fondamentale: l’inversione dell’onere della prova. Non è più il creditore a dover dimostrare l’esistenza del rapporto fondamentale (il contratto di locazione e le spese), ma è il debitore a dover provare che il debito non è mai sorto, si è estinto o ha una causa diversa. Poiché la conduttrice non ha fornito alcuna prova in tal senso, il giudice ha ritenuto provata la debenza dell’intera somma indicata nell’assegno, inclusi gli oneri accessori che erano stati genericamente contestati.

Conclusioni

La sentenza si conclude con la revoca del decreto ingiuntivo originario e la condanna della conduttrice al pagamento di una somma rideterminata. L’importo finale è stato calcolato sottraendo dal debito riconosciuto (10.935 euro) il deposito cauzionale da restituire (3.000 euro), per un totale di 7.935 euro, oltre interessi.

Le implicazioni pratiche di questa decisione sono significative:
1. Valore dell’assegno: L’emissione di un assegno per un importo specifico è un atto che va ponderato con attenzione, poiché può essere interpretato come un’ammissione del debito corrispondente, rendendo molto più difficile una successiva contestazione.
2. Prova dei danni: I locatori devono documentare in modo preciso e dettagliato eventuali danni all’immobile se intendono trattenere il deposito cauzionale. Fotografie generiche o testimonianze vaghe potrebbero non essere ritenute sufficienti in sede giudiziaria.
3. Accordi “in nero”: Gli accordi verbali per un canone superiore a quello registrato sono estremamente difficili da provare in giudizio tra le parti e, di norma, l’unico importo legalmente valido rimane quello risultante dal contratto scritto.

Un assegno impagato può essere considerato un riconoscimento di debito?
Sì, la sentenza stabilisce che l’emissione di un assegno, anche se successivamente impagato, per un importo identico a quello preteso dal creditore, costituisce un riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 1988 c.c. Questo inverte l’onere della prova, obbligando il debitore a dimostrare l’inesistenza del debito.

Quando un locatore può trattenere il deposito cauzionale?
Il locatore può trattenere il deposito cauzionale solo se riesce a provare in modo sufficiente e specifico non solo l’esistenza di danni all’immobile imputabili al conduttore, ma anche il loro preciso ammontare economico (il cosiddetto quantum). In mancanza di tale prova, il deposito deve essere restituito.

È possibile dimostrare con testimoni di aver pagato un canone di locazione superiore a quello scritto nel contratto?
No, il Tribunale ha chiarito che un accordo per un canone maggiore rispetto a quello contrattualizzato configura una simulazione parziale. Tra le parti, tale accordo non può essere provato tramite testimoni, ma richiede una prova scritta, in base alle preclusioni istruttorie previste dagli artt. 1417 e 2722 del codice civile.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TORINO N. 709 2025 – N. R.G. 00010553 2023 DEL 11 02 2025 PUBBLICATA IL 11 02 2025

n. 10553/2023 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI TORINO

OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il giudice istruttore NOME COGNOME, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell’art. 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile iniziata con ricorso depositato in data 31.5.23, iscritta al n. 10553/23 di R.G., promossa da:

Parte_1

con l’AVV_NOTAIO

CP_1

con l’AVV_NOTAIO contro

premesso che

con decreto ingiuntivo n. 2316/23 del 23.3.23 il Tribunale di Torino ha condannato la SigNOME al pagamento in favore della SigNOME di euro 10.935 di cui euro 5.400 Pt_1 CP_1

ricorrente in opposizione resistente opposta

per canoni insoluti dall’ottobre 2018 ed euro 5.535 per spese, oltre ad interessi e spese del procedimento;

con ricorso depositato il 31.5.23 la Sig.ra ha proposto opposizione contestando il credito vantato da controparte e chiedendo la revoca del provvedimento monitorio; Pt_1

la Sig.ra si è costituita in giudizio instando per il rigetto dell’opposizione; NUMERO_DOCUMENTO1

l’istruttoria è consistita nell’escussione di due testi;

dopo l’assunzione delle prove orali la causa è stata riassegnata all’estensore della presente sentenza che viene depositata alla scadenza dei termini assegnati per il deposito di memorie conclusive e dei successivi termini assegnati per il deposito di note scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato

che

la Sig.ra , ex locatrice dell’immobile sito in Torino in INDIRIZZO, ha agito in sede monitoria nei confronti dell’ex conduttrice Sig.ra per il pagamento di euro 10.935, di cui euro 5.400 per canoni insoluti dall’ottobre 2018 ed euro 5.535 per spese; CP_1 Pt_1

la Sig.ra ha, in primo luogo, eccepito che dall’importo dovrebbero essere detratti 3.000 euro da lei versati a titolo di deposito cauzionale; Pt_1

la Sig.ra ha, a propria volta, sostenuto che la ritenzione della penale dopo il rilascio avvenuto nel giugno 2019 sarebbe giustificato dai danni all’immobile arrecati dalla conduttrice; CP_1

-l’esistenza di tali danni non appare sufficientemente provata, soprattutto sotto l’indispensabile profilo del quantum , né dalle fotografie prodotte dall’opponente, né dalla conferma al capitolo di prova n. 11 della Sig.ra ammesso dal precedente G.I. che, ad un ulteriore e necessario vaglio, appare generico perché menziona le CPNUMERO_DOCUMENTO

circostanze di tempo e di luogo dell’asserito riconoscimento dei danni da parte della Sig.ra e in cosa sarebbe esattamente consistito tale riconoscimento; Pt_1

non si può, infine, attribuire adeguato valore ammissivo al fatto che la Sig.ra non abbia precedentemente chiesto la restituzione del deposito o non l’abbia decurtato dall’importo dell’assegno emesso il 24.5.19 e risultato impagato; Pt_1

per questi motivi il deposito di euro 3.000 va detratto dal credito della Sig.ra ; CP_1

la Sig.ra ha contestato, in secondo luogo, il proprio debito per canoni affermando di aver pagato, in realtà, un canone di euro 1.400 mensili in luogo dei 600 euro mensili indicati nel contratto e di aver, così, complessivamente corrisposto somme superiori a quelle pretese da controparte; Pt_1

tale circostanza non è stata provata documentalmente, ancorché la Sig.ra abbia asserito di aver inizialmente pagato tramite bonifici; Pt_1

l’eventuale accordo sul pagamento di un canone maggiore rispetto a quello indicato nella scrittura non può essere provato neppure per testimoni, trattandosi di una simulazione parziale che incorre, nei rapporti tra le parti, nelle preclusioni istruttorie previste dall’art. 1417 c.c. o, in ogni caso, in quelle ex art. 2722 c.c. riguardanti i patti contrari al contenuto di un documento;

per questo motivo appaiono inammissibili i capitoli attorei 1 e 2 ammessi prima della riassegnazione della causa e sulle quali è stato sentito come testimone il marito della Sig.ra ; Pt_1

ai fini della decisione si deve, pertanto, aver riguardo al canone indicato nella scrittura del 18.12.14;

la Sig.ra ha infine contestato l’ammontare degli oneri accessori richiesti da controparte; Pt_1

in proposito si rileva che il richiamato assegno impagato del 24.5.19 emesso dalla Sig.ra recava l’identico importo di euro 10.935 successivamente richiesto dalla Sig.ra in sede monitoria e che tale importo corrisponde esattamente alla somma degli importi pretesi dall’ex locatrice a titolo di canoni e di spese accessorie; Pt_1 CP_1

il titolo, nonostante il mancato pagamento, costituisce riconoscimento di debito ex art. 1988 c.c. così da dispensare la Sig.ra dalla prova del sottostante rapporto fondamentale, la cui esistenza si presume fino a prova contraria; CP_1

sarebbe stato, per questo, onere della Sig.ra dedurre e provare la diversa causale dell’importo indicato nell’assegno; Pt_1

tale deduzione e prova è mancata, per cui la Sig.ra è tenuta a corrispondere l’importo dell’assegno – salva la deduzione del deposito cauzionale – esonerando la Sig.ra dalla prova della debenza nell’an e nel quantum delle sue componenti e così, tra l’altro e in particolare, della debenza delle somme richieste per spese condominiali; PtNUMERO_DOCUMENTO1 CPNUMERO_DOCUMENTO1

per le ragioni che precedono il credito della Sig.ra è riquantificabile in euro 7.935, pari alla differenza tra l’importo ingiunto (euro 10.935) e il deposito cauzionale dovuto in restituzione (euro 3.000), oltre ad interessi legali da ogni singola scadenza al saldo; CP_1

la rideterminazione del credito comporta la revoca del decreto ingiuntivo;

per quanto riguarda le spese, occorre considerare che la fase monitoria e quella di opposizione fanno parte di un unico processo e che l’onere delle spese processuali, ivi

comprese quelle del procedimento monitorio, è regolato in base all’esito finale del giudizio di opposizione e alla complessiva valutazione del suo svolgimento;

per questo motivo, tenuto conto della prevalente soccombenza della Sig.ra , la si condanna alla refusione delle spese a favore della Sig.ra previa compensazione di un terzo proporzionale al rapporto tra l’importo ingiunto e quello dovuto; Pt_1 CP_1

i compensi vengono così liquidati secondo i parametri di cui al D.M. 147/22 tenuto conto del valore della causa, del suo grado di difficoltà e dell’impegno richiesto dai singoli incombenti in ciascuna fase processuale:

compensi della fase monitoria: euro 567, oltre ad euro 145 per esposti

compensi per il procedimento di mediazione

attivazione della mediazione: euro 221

negoziazione: euro 441

compensi per il giudizio:

fase di studio: euro 460

fase introduttiva: euro 389

fase istruttoria: euro 840

fase decisionale: euro 851

per complessivi euro 3.769, oltre al 15% per spese generali, IVA se non detraibile e CPA come per legge;

P. Q. M.

il giudice istruttore in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione,

revoca il decreto ingiuntivo n. 2316/23 del 23.3.23;

condanna al pagamento a favore di di euro 7.935 oltre ad interessi legali dalle singole scadenze al saldo; Parte_1 CP_1

dichiara compensate tra le parti le spese di giudizio nella misura di un terzo e condanna al pagamento in favore di dei residui due terzi che liquida, nella quota, in euro 2.512,67 per compensi ed euro 96,67 per esposti oltre a rimborso forfettario delle spese del 15%, C.P.A. ed I.V.A. come per legge qualora non detraibile dalla parte vittoriosa. Parte_1 CP_1

Così deciso in Torino l’11 febbraio 2025.

Il giudice unico (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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