Lucro cessante e tassazione del risarcimento

Una società immobiliare ha ottenuto il risarcimento per i danni da allagamento causati da un condominio. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ridotto il lucro cessante del 40% ipotizzando costi fiscali a carico del locatore. La Cassazione ha annullato questa decisione, stabilendo che il risarcimento per perdita di reddito è già soggetto a tassazione e non può subire decurtazioni arbitrarie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Risarcimento del danno: perché il lucro cessante non va tassato due volte

Il calcolo del lucro cessante rappresenta spesso uno degli aspetti più complessi e dibattuti nelle aule di giustizia, specialmente quando si tratta di danni subiti da immobili destinati alla locazione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale: è legittimo ridurre l’ammontare del risarcimento ipotizzando le tasse che il proprietario avrebbe pagato sui canoni di affitto mai riscossi?

I fatti del caso

La vicenda trae origine dai ripetuti allagamenti subiti da alcuni locali commerciali di proprietà di una società immobiliare. Tali infiltrazioni, causate dalle tubature di un condominio, avevano reso gli immobili inutilizzabili per lungo tempo, impedendo alla società di locarli a terzi.

In primo grado, il Tribunale aveva condannato il condominio al ripristino delle tubature e al risarcimento dei danni, includendo sia le spese per le riparazioni che una parte del mancato guadagno. La Corte d’Appello, pur aumentando la somma dovuta per la perdita di reddito, aveva però applicato una decurtazione del 40% sull’importo calcolato dal consulente tecnico. Questa riduzione era stata motivata con l’incertezza sulla futura locazione e, soprattutto, con la necessità di considerare i presunti costi fiscali che la società avrebbe comunque sostenuto.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso presentato dalla società immobiliare, focalizzandosi sull’errore logico e giuridico commesso dai giudici di secondo grado nella determinazione del lucro cessante.

Secondo gli Ermellini, ridurre il risarcimento in ragione di presunti costi fiscali è un’operazione errata. La legge italiana stabilisce chiaramente che i proventi conseguiti a titolo di risarcimento per la perdita di redditi costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti. Di conseguenza, la somma liquidata dal giudice sarà già soggetta a tassazione ordinaria. Sottrarre preventivamente una percentuale per le tasse significa, di fatto, tassare due volte il danneggiato o ridurgli arbitrariamente il ristoro spettante.

Determinazione del lucro cessante e limiti del giudice

La sentenza sottolinea inoltre che, sebbene il giudice disponga di un potere discrezionale per la liquidazione equitativa del danno, tale potere non può trasformarsi in arbitrio. Ogni riduzione applicata al quantum deve essere accompagnata da una motivazione specifica che permetta di ricostruire il percorso logico seguito.

Nel caso in esame, il riferimento a generici costi fiscali e a non meglio precisati altri fattori incidenti è stato ritenuto oscuro e inconsistente. La Cassazione ha ribadito che il risarcimento deve tendere all’integralità, ovvero a porre il danneggiato nella stessa situazione patrimoniale in cui si sarebbe trovato senza l’illecito.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’applicazione dell’articolo 6, comma 2, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Poiché il risarcimento per la perdita di canoni di locazione è destinato a essere tassato come reddito, il giudice non può decurtarlo preventivamente per oneri fiscali ipotetici. Tale pratica violerebbe il principio del danno effettivo, portando a una sottostima del danno subito dalla vittima dell’illecito. Inoltre, la mancanza di una specifica indicazione del peso attribuito ai diversi fattori di riduzione rende la sentenza nulla per difetto di motivazione logica.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte portano alla cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello. Il nuovo giudizio dovrà ricalcolare il danno eliminando la decurtazione del 40% basata sui costi fiscali, assicurando che la liquidazione del mancato guadagno rispetti i criteri di effettività e integralità previsti dall’ordinamento. Questa pronuncia offre una tutela fondamentale per tutti i proprietari immobiliari e le aziende che subiscono perdite economiche a causa di incuria altrui.

Si può ridurre il risarcimento del mancato guadagno prevedendo le tasse?
No, secondo la Cassazione il risarcimento che sostituisce un reddito perso è già tassabile per legge, quindi una riduzione preventiva del giudice comporterebbe una doppia tassazione ingiusta.

Quali criteri deve seguire il giudice per la liquidazione equitativa?
Il giudice deve contemperare i fattori probabili che incidono sul danno e deve fornire una motivazione che spieghi chiaramente il peso dato a ogni elemento nel calcolo finale.

Cosa accade se la motivazione sulla riduzione del danno è generica?
La sentenza può essere annullata dalla Corte di Cassazione poiché non permette di verificare se siano stati rispettati i principi del danno effettivo e dell’integralità del risarcimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5484 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5484 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10580/2022 R.G.

proposto da

C.C. 31/3/2022

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall ‘ AVV_NOTAIO (c.f. CODICE_FISCALE), con domicilio digitale ex lege – ricorrente –

contro

INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall ‘ AVV_NOTAIO (c.f. CODICE_FISCALE), con domicilio digitale ex lege

– controricorrente –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall ‘ AVV_NOTAIO (c.f. CODICE_FISCALE) e dall ‘ AVV_NOTAIO. NOME COGNOME (c.f. CODICE_FISCALE), con domicilio digitale ex lege

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d ‘ appello di Genova n. 1038 del 14 ottobre 2021;

Ad. 20/1/2026 CC R.G.N. 10580/2022

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/1/2026 dal AVV_NOTAIO;

lette le memorie della ricorrente e del controricorrente Condominio;

RILEVATO CHE

-la società RAGIONE_SOCIALE – lamentato che ripetuti allagamenti avevano interessato, a partire dal giugno 2012, i suoi negozi e i suoi fondi (già locati in precedenza a un concessionario) e che le tubazioni condominiali (situate nei locali di sua proprietà) versavano in condizioni precarie – conveniva in giudizio il Condominio di INDIRIZZO in Genova innanzi al Tribunale di Genova; chiedeva la condanna del convenuto al ripristino delle tubazioni condominiali e al risarcimento di tutti i danni subiti e futuri, sia a titolo di danno emergente che di lucro cessante (da quantificarsi nel valore locativo dei negozi e dei fondi), oltre a rivalutazione e interessi;
-il INDIRIZZO INDIRIZZO in Genova si costituiva in giudizio, chiamando in causa la propria compagnia assicuratrice, RAGIONE_SOCIALE, che restava contumace nel primo grado;

-il Tribunale di Genova, con la sentenza n. 1308 del 10 maggio 2018, accoglieva la domanda attorea e condannava il Condominio al ripristino delle tubazioni condominiali e della funzionalità del sistema fognario, nonché alla sistemazione delle pompe di drenaggio secondo le indicazioni della C.T.U., al risarcimento dei danni in favore di RAGIONE_SOCIALE, determinato nella complessiva somma di Euro 64.100,00 (era integralmente accolta la domanda risarcitoria con riferimento al danno emergente, ma solo parzialmente quella relativa al lucro cessante) e alla rifusione delle spese di lite;
-il Condominio proponeva appello, lamentando il rigetto della domanda di manleva nei confronti dell ‘ assicurazione;

–RAGIONE_SOCIALE proponeva appello incidentale, ritenendo riduttiva la quantificazione del lucro cessante;

–RAGIONE_SOCIALE si costituiva in appello, chiedendo il rigetto dell ‘ appello principale;

-la Corte d ‘ appello di Genova, con la sentenza n. 1038 del 14 ottobre 2021, accoglieva l ‘ appello principale del Condominio, condannando RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a manlevare e tenere indenne il Condominio da quanto dovuto a RAGIONE_SOCIALE; in accoglimento dell ‘ appello incidentale, rideterminava nella somma di Euro 123.111,08 l ‘ importo dovuto dal Condominio a RAGIONE_SOCIALE, oltre a interessi legali sulla somma anno per anno rivalutata dal 2012 alla pronuncia, limitatamente all ‘ importo di Euro 1.908,00, e oltre a interessi legali dalla pronuncia al saldo sull ‘ intera somma;
-il giudice di secondo grado, confermato il danno emergente, ampliava il risarcimento del lucro cessante rispetto ai 12.000 Euro liquidati dal Tribunale elevando l ‘ importo a Euro 71.011,08, riconosceva il lucro cessante per i negozi dal giugno 2012 (rottura della tubazione) a marzo 2013 (nuova locazione) e per i fondi dal giugno 2012 a novembre 2015 (nuovo affitto); la Corte, però, riteneva equa una riduzione del 40% degli importi calcolati dal C.T.U., motivando tale abbattimento con l ‘ impossibilità di stabilire con certezza che i locali sarebbero stati locati per tutto il periodo e con la necessità di considerare i costi «fiscali e non solo» che il locatore avrebbe sostenuto in caso di locazione/affitto;
-avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE proponeva ricorso per cassazione, fondato su due motivi;

-il Condominio INDIRIZZO e la RAGIONE_SOCIALE resistevano con distinti controricorsi;

-la RAGIONE_SOCIALE e il Condominio di INDIRIZZO depositavano memorie ex art. 380bis .1, comma 1, c.p.c.;

-all ‘ esito della camera di consiglio del 20/1/2026, il Collegio si riservava il deposito dell ‘ ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell ‘ art. 380bis .1, comma 2, c.p.c.;

CONSIDERATO CHE

-col primo motivo la ricorrente deduce «Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1123, 2056 cod. civ. e 6 comma 2 TUIR, in relazione al n. 3 dell ‘ art. 360 cod. proc. civ. Errato abbattimento del lucro cessante»; la ricorrente contesta la riduzione del 40% del lucro cessante operata dal giudice d ‘ appello, ritenendo che tale abbattimento sia ingiustificato e contrario alle norme di legge, in quanto la somma liquidata a titolo di risarcimento è comunque soggetta a imposizione e, dunque, non dovrebbe essere ulteriormente ridotta per presunti costi fiscali o altri costi non specificati;
-contrariamente a quanto sostenuto dalle controricorrenti in punto di ammissibilità della censura, il motivo non mira affatto a sollecitare una liquidazione equitativa da parte di questa Corte di legittimità, ma, anzi, a criticare la sentenza di merito per aver fondato la riduzione del quantum riconosciuto alla ricorrente su argomentazioni – presunti costi «fiscali e non solo» – errate e inconsistenti;

-difatti, «In tema di risarcimento del danno, il potere discrezionale del giudice di liquidazione in via equitativa comporta un giudizio di prudente contemperamento dei vari fattori di probabile incidenza sul danno e non è censurabile in sede di legittimità, purché la motivazione dia adeguatamente conto del peso specifico attribuito a ciascuno di essi nel caso concreto e consenta di ricostruire il percorso logico seguito e di verificare il rispetto dei principi del danno effettivo e dell ‘ integralità del risarcimento.» (Cass. Sez. 1, 08/01/2025, n. 341, Rv. 673601-01);
-il motivo è fondato;

-decurtare l ‘ importo riconosciuto alla danneggiata in ragione di presunti «costi fiscali» che la stessa avrebbe dovuto sostenere in caso

di concreto utilizzo dei propri beni (mediante contratti onerosi di concessione in godimento) è operazione illogica ed errata, perché non considera che «I proventi conseguiti in sostituzione di redditi … a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi … costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti» (art. 6, comma 2, TUIR) e finisce col ridurre arbitrariamente il risarcimento spettante dando rilievo ad un aspetto del tutto irrilevante;
-il riferimento a costi «non solo» fiscali tali da giustificare la riduzione equitativa del quantum liquidato è oscuro e inconsistente, perché non permette di comprendere quali siano i fattori incidenti sul danno liquidato;

-è pur vero che la Corte di merito ha menzionato, quale specifica ragione di abbattimento, la mancanza di prova circa la possibilità di locare i negozi nel medesimo periodo in cui i locali erano inutilizzabili, ma questo criterio di riduzione è cumulato con quelli, del tutto generici, sopra richiamati e la mancata precisazione del peso specifico attribuito, nel caso concreto, a ciascuno dei fattori incidenti sulla quantificazione del danno rende impossibile ricostruire il percorso logico seguito e di verificare, a fronte di un ‘ indifferenziata decurtazione, il rispetto dei principî del danno effettivo e dell ‘ integralità del risarcimento;
-col secondo motivo si deduce la «Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1123, 2056 e 1219 comma 2 cod. civ., in relazione al n. 3 dell’art. 360 cod. proc. civ. Errata decorrenza di rivalutazione ed interessi sulla somma rivalutata»; si lamenta che la Corte d’appello abbia errato nel non riconoscere la rivalutazione e gli interessi sulla somma rivalutata a decorrere dalla data dell’illecito, limitandosi a riconoscere solo gli interessi legali dalla pronuncia di primo grado al saldo, in contrasto con la giurisprudenza e le norme che prevedono la decorrenza degli accessori dal momento dell’illecito;
-il motivo è lacunoso e inammissibile a norma dell’art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c. – perché omette di riportare il contenuto della

C.T.U. che, secondo la Corte di merito, avrebbe operato una liquidazione al momento del giudizio e, dunque, all’attualità;

-la censura si limita ad affermare che «ciò non è affatto vero, dato che il CTU ha fatto applicazione dei valori medi dei listini OMI, che sono notoriamente parametrati agli anni di riferimento», ma manca una compiuta illustrazione dell’elaborato (richiamat o nella sentenza impugnata) per consentire il vaglio del motivo;

-in accoglimento del primo motivo, la sentenza va cassata con rinvio alla Corte di merito per nuovo esame, nonché per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità;

-resta ferma, invece, la statuizione della sentenza impugnata sulla decorrenza degli accessori;

p. q. m.

la Corte accoglie il primo motivo e, per l’effetto, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Genova, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità;

dichiara inammissibile il secondo motivo.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il giorno 20 gennaio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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