Lottizzazione abusiva: risarcimento e eredi

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al risarcimento dei danni per lottizzazione abusiva a carico dell’erede del responsabile originario. La decisione stabilisce che la condanna penale definitiva costituisce prova del danno, legittimando il giudice civile alla liquidazione equitativa. Viene inoltre ribadito il principio della responsabilità solidale tra i coautori dell’illecito ambientale, consentendo alla Pubblica Amministrazione di richiedere l’intero risarcimento a un singolo obbligato, indipendentemente dal concorso di terzi non identificati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Lottizzazione abusiva: la responsabilità degli eredi nel risarcimento danni

La lottizzazione abusiva rappresenta una delle violazioni più gravi del territorio, comportando non solo sanzioni penali ma anche pesanti conseguenze civili. Recentemente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sulla trasmissione del debito risarcitorio agli eredi del responsabile, delineando i confini della responsabilità solidale e della liquidazione equitativa del danno ambientale e urbanistico.

Il caso: lottizzazione abusiva e pretesa risarcitoria

La vicenda trae origine da una condanna penale per trasformazione illecita del territorio. Un ente comunale ha agito in sede civile per ottenere il ristoro dei danni subiti a causa dell’attività edilizia non autorizzata. Dopo un lungo iter giudiziario, la questione è giunta all’attenzione della Suprema Corte per definire se e in che misura l’erede del condannato debba rispondere economicamente delle azioni del dante causa.

La prova del danno nel giudizio civile

Un punto centrale della discussione riguarda la prova del pregiudizio subito dall’ente pubblico. Secondo i giudici, la sentenza penale di condanna passata in giudicato costituisce di per sé una prova sufficiente dell’esistenza di un danno. Questo esonera l’amministrazione dal dover dimostrare ogni singolo dettaglio della perdita patrimoniale, aprendo la strada a una valutazione basata sull’equità.

La decisione della Corte sulla lottizzazione abusiva

La Cassazione ha rigettato il ricorso dell’erede, confermando la sentenza d’appello. La Corte ha stabilito che, una volta accertata la responsabilità del defunto, l’obbligo risarcitorio grava sull’erede che ha accettato l’eredità. Non è stato ritenuto valido il tentativo di limitare la responsabilità basandosi su normative sopravvenute o su eccezioni tardive riguardanti l’arricchimento effettivo.

Responsabilità solidale tra i coautori

Un aspetto rilevante riguarda la presenza di più soggetti coinvolti nell’illecito. La ricorrente sosteneva che il danno dovesse essere ripartito tra tutti i lottizzatori. Tuttavia, la Corte ha ribadito che in ambito di illecito civile vige la solidarietà: il danneggiato può rivolgersi a uno solo dei responsabili per ottenere l’intero risarcimento, lasciando a quest’ultimo l’eventuale azione di regresso verso gli altri coautori.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla natura del giudizio di rinvio e sulla stabilità degli accertamenti precedenti. Il giudice del rinvio non può riesaminare questioni già decise o presupposti logici della sentenza di cassazione. Inoltre, la Corte ha chiarito che la liquidazione equitativa non è un arbitrio del giudice, ma un potere legittimo quando il danno è certo nell’esistenza ma difficile da quantificare con precisione millimetrica. L’utilizzo di criteri come il costo di ripristino ambientale è stato ritenuto un parametro obiettivo e corretto per determinare l’esborso dovuto dall’erede, escludendo la necessità di una stima equitativa pura priva di basi tecniche.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma un principio di rigore nella tutela del territorio e della legalità urbanistica. Chi eredita un patrimonio deve essere consapevole che esso può includere obbligazioni derivanti da illeciti edilizi. La lottizzazione abusiva genera un’obbligazione risarcitoria che non si estingue con la morte del reo, ma si trasferisce ai successori. Questi ultimi possono essere chiamati a rispondere dell’intero danno causato all’ente pubblico, ferma restando la possibilità di rivalersi in separata sede sugli altri corresponsabili dell’abuso.

L’erede può essere chiamato a risarcire i danni per un abuso edilizio commesso dal defunto?
Sì, l’obbligo di risarcire il danno patrimoniale derivante da un illecito come la lottizzazione abusiva si trasmette agli eredi che accettano l’eredità, i quali subentrano nelle posizioni debitorie del defunto.

Come viene calcolato il danno se non è possibile determinare la cifra esatta?
Il giudice ricorre alla liquidazione equitativa, utilizzando parametri obiettivi come i costi stimati per il ripristino dello stato dei luoghi e la bonifica ambientale dell’area interessata dall’abuso.

È possibile chiedere il risarcimento dell’intero danno a un solo responsabile?
Sì, in virtù del principio della responsabilità solidale, il danneggiato ha il diritto di richiedere l’intero ammontare del risarcimento a uno qualunque dei coautori dell’illecito o ai loro eredi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 3910 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 3910 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24327/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

ROMA CAPITALE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 1997/2022 depositata il 28 marzo 2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29 gennaio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME:

Rilevato che:

Il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha convenuto in giudizio NOME COGNOME per ottenerne il risarcimento dei danni causati da una lottizzazione abusiva per la quale il COGNOME risultava condannato dal giudice penale di RAGIONE_SOCIALE.

Sia il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE in primo grado che la Corte di appello in secondo hanno rigettato la domanda sul presupposto che il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non aveva prodotto, a parte la sentenza penale di condanna, alcun atto da cui si potesse dedurre la prova del danno subito.

La sentenza di appello è stata annullata da questa Suprema Corte con sentenza n. 18352/2014, la quale ha statuito che una prova del danno era già nella sentenza penale di condanna per la lottizzazione abusiva e tale prova autorizzava dunque i giudici di merito ad una liquidazione in via equitativa.

A seguito di tale decisione, il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha citato in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME nel frattempo deceduto, nonché di sua moglie NOME COGNOME. A ll’esito del giudizio di rinvio, la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE ha rigettato la domanda nei confronti di NOME COGNOME in quanto non era stata parte del giudizio precedente a quello di rinvio, ed ha condannato NOME COGNOME, dopo aver effettuato una consulenza d’ufficio , al risarcimento dei danni in una misura che teneva conto del fatto che comunque ella aveva rinunciato all’eredità dal lato materno. È giunta a questa stima altresì considerando tardiva l’eccezione in base alla quale il danno ambientale si trasmette agli eredi soltanto nei limiti del loro effettivo arricchimento.
Contro questa pronuncia ricorre NOME COGNOME con sette motivi, illustrati anche con memoria; il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I l primo motivo prospetta violazione dell’art. 311 d.lgs. 152/2006, violazione dell’art. 2055 c.c. e difetto di motivazione.

1.1 Osserva la ricorrente che, nel corso dell’istruttoria, è emerso non solo che altri soggetti tra gli acquirenti del terreno venduto dal padre avevano effettuato una ulteriore ed autonoma lottizzazione, ma altresì che alcune delle costruzioni realizzate abusivamente erano state sanate dal RAGIONE_SOCIALE.

Quest’ultimo in altri termini, da un lato, non aveva vigilato affinché la lottizzazione non venisse portata ad ulteriori conseguenze, consentendo che si realizzassero nuovi lotti, e, dall’altro , ha concesso la sanatoria a una parte delle opere abusive.

Tutto ciò significa sul piano giuridico che il RAGIONE_SOCIALE ha contribuito se non a creare il danno di cui si duole, perlomeno ad aggravarlo, e questa condotta non è stata tenuta in conto né dal consulente d’ufficio, né dal giudice di appello in sede di rinvio. Vale a dire, la ricorrente sostiene che, malgrado nella consulenza d’ufficio si dia atto che altri soggetti (non identificati) hanno contribuito ad aggravare il danno, la sentenza impugnata non ne ha tenuto conto.

In tal modo, il danno ambientale di cui il RAGIONE_SOCIALE si duole sarebbe l’effetto della condotta autonoma e indipendente di altri soggetti, come emerso dalla stessa consulenza d’ufficio .

1.2 Il motivo è in parte inammissibile ed in parte infondato.

Risulta inammissibile in quanto postula, in realtà, un concorso di colpa del C omune nella produzione o nell’aggrava mento del danno, senza però specificare la condotta di concorso, che è indicata come generica, cioè avere consentito successive lottizzazioni, o, meglio, non aver vigilato affinché non si facessero, avere rilasciato sanatorie ecc. E non viene neppure indicato in che modo tale condotta possa avere inciso sul danno.

Inoltre, risulta infondato, in quanto non può vagliarsi la violazione o meno né del l’art. 2055 c.c., né della normativa sul danno ambientale, dal momento che la responsabilità del dante causa della ricorrente è stata accertata con sentenza penale passata in giudicato, ed il giudizio di rinvio, considerato l’annullamento compiuto da questa Suprema Corte, atteneva solo alla possibilità di una stima equitativa di esso. La precedente sentenza di questa Suprema Corte, infatti, ha annullato quella di merito reputando che la prova del danno era emersa, e che, essendo tuttavia difficile
quantificarlo, il giudice di merito avrebbe dovuto ricorrere ad una valutazione equitativa.

Inoltre, anche ad ammettere una solidarietà tra il dante causa della ricorrente e gli altri assunti coautori del danno, l’azione del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE nei confronti del solo dante causa della ricorrente è comunque resa lecita dal fatto che, in caso di obbligati in solido, il creditore può, per l’appunto, chiedere il risarcimento dell’intero ad uno solo di e ssi. Nel trattare del sesto motivo si darà maggiore conto di tale regola.

Dunque, nel giudizio di rinvio non c’era spazio per un diverso accertamento quanto alla imputazione del danno (art. 1227 c.c.) o quanto alla sua diversa ripartizione tra soggetti responsabili (art. 2055 c.c.): il giudizio di rinvio era unicamente destinato alla liquidazione di un pregiudizio che la precedente decisione di questa Suprema Corte ha ritenuto provato sulla base delle precedenti vicende giurisdizionali, ed in primo luogo di quella penale.

Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 311 d.lgs. n. 152/2006, e successive modificazioni (l. 166/2009), nonché difetto di motivazione.

2.1 La censura riprende il motivo precedente.

La ricorrente sostiene che, considerato che l’eventuale complessivo danno subito dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE non è dovuto interamente alla condotta del padre in quanto in seguito altri privati hanno lottizzato e costruito – con l’omessa vigilanza del RAGIONE_SOCIALE -, ella non può rispondere dell’intero. E ciò in quanto la sopravvenuta normativa sul danno ambientale (art. 5 bis l. 166/ 2009) prevede che gli eredi dell’autore del danno rispondano solo nei limiti del loro arricchimento. I mputare loro l’intero danno significherebbe quindi imputare loro anche la parte causata da terzi, dal quale solo questi ultimi hanno tratto profitto.
La ricorrente prende atto del fatto che l’eccezione relativa, ossia l’eccezione di dover rispondere solo nei limiti dell’arricchimento è stata giudicata tardiva dalla Corte di Appello, e contesta tale assunto, sostenendo, da un lato, di

averla fatta subito dopo la consulenza d’ufficio e, dall’altro , che non si tratta di una eccezione in senso stretto.

2.2 Il motivo è inammissibile.

La sentenza impugnata contiene, oltre a quella di tardività della eccezione, una ulteriore ratio decidendi : che per liquidare il danno occorre applicare la normativa vigente al tempo in cui è stato causato, non rilevando le successive modifiche normative: <> (p. 12 della sentenza). E questa ratio , da sola idonea a sorreggere la decisione, non è impugnata, fondata o meno che sia.
Il terzo motivo lamenta violazione dell’art. 1227 c.c., nonché difetto di motivazione.

3.1 Si ripropongono temi già discussi con gli altri motivi: poiché era emerso che ulteriori soggetti avevano effettuato lottizzazioni successive, e che il RAGIONE_SOCIALE non le aveva impedite, ne deriverebbe il concorso di colpa di quest’ultimo, ai sensi dell’art. 1227 c.c., nella causa del danno.

Sostiene poi la ricorrente che la questione del concorso del danneggiato nella causazione del danno è rilevabile d’ufficio e non è soggetta a termini, ed avrebbe dovuto dunque rilevarsi d’ufficio, in quanto emersa dalla consulenza d’ufficio.

3.2 Il motivo è privo di consistenza.

Esso postula anzitutto c he il giudice debba esaminare d’ufficio la questione del concorso di colpa, sempre che <> (Cass. 19218/2018; Cass. 12714/2010). Il che significa che la parte che si duole del mancato operato del giudice deve indicare quali siano quegli elementi di fatto, e non

invocarli in maniera generica (omessa vigilanza del RAGIONE_SOCIALE su altri e diversi soggetti non bene identificati; ed omessa vigilanza in che termini, poi).

Comunque ciò che più conta è che <> (Cass. 16915/2025).
Il che significa che la questione del concorso di colpa ex art. 1227 c.c. non può essere rilevata d’ufficio, per la prima volta, nel giudizio di rinvio, perché essa attiene, per l’appunto, ad un presupposto necessario e logico, già accertato nella pregressa fase di merito, e non più discutibile.

Il quarto motivo prospetta mancato esame delle risultanze istruttorie e difetto di motivazione.

4.1 Il tema è sempre lo stesso.

Dalla consulenza d’ufficio sarebbe emerso che, oltre ai lotti realizzati dal padre della ricorrente, altri ne sono stati aggiunti da soggetti terzi, e che dunque non tutto il danno da lottizzazione abusiva ricadrebbe sul suo dante causa. Sostiene la ricorrente che, proprio perché tale dato era emerso dalla consulenza d’ufficio , avrebbe dovuto essere preso in considerazione dalla Corte territoriale, che invece lo avrebbe trascurato, rectius , lo avrebbe disatteso senza però motivare il suo dissenso.
4.2 Anche questo motivo è privo di consistenza.

Infatti, innanzitutto, e lo si ripete ulteriormente, non è specificato il fatto asseritamente trascurato dalla corte territoriale, ossia non è chiaro come ed in che termini sia emerso dalla consulenza d’ufficio che vi sia stata ulteriore attività di terzi soggetti, e soprattutto in che misura questa attività abbia inciso sul danno aggravandolo rispetto a quello causato dal dante causa della ricorrente; l’affermazione di tale aggravamento è apodittica e senza alcun riferimento motivato alle conclusioni o alle valutazioni della consulenza d’ufficio .
Ma ciò che più conta, è che il consulente d’ufficio ha stimato il danno subito dal RAGIONE_SOCIALE per l’attività del dante causa della ricorrente, e tale stima è stata fatta propria dal giudice d’appello , ritenendola -con motivazione sufficiente – condivisibile.

In altri termini, il motivo di ricorso attribuisce alla corte territoriale di avere immotivatamente dissentito dal consulente d’ufficio , mentre la corte ha aderito alle sue conclusioni, che, si ripete, erano di stima del danno inferto dal dante causa, visto che il giudizio di rinvio era limitato a tale accertamento.

Il quinto motivo lamenta violazione degli articoli 115 e 132 c.p.c. e 18 l. 349/1986.

5.1 Ad avviso della ricorrente il giudice del rinvio avrebbe proceduto ad una stima equitativa del danno, violando le regole che a tale stima presiedono, per due ragioni: in primo luogo, in quanto avrebbe demandato al consulente d’ufficio tale stima, mentre avrebbe dovuto compierla direttamente, anche perché era stato lo stesso consulente d’ufficio a indicare che l’unico criterio disponibile per valutare l’ammontare era meramente indicativo e che su di esso avrebbe dovuto, per l’appunto , esprimersi il giudice; in secondo luogo, in quanto avrebbe immotivatamente aderito ad essa, limitandosi a prendere atto della consulenza d’ufficio , che però, come si è visto, ha fatto leva su
un solo criterio, espressamente indicato come meramente indicativo e dunque non rilevante.

5.2 Il motivo è infondato.

Va premesso che oggetto del giudizio di rinvio era, per l’appunto, la stima equitativa. Come si è detto, questa Suprema Corte aveva annullato la precedente sentenza di appello, ed aveva ritenuto che vi fossero elementi per dichiarare provato il danno, e che, considerata la difficoltà di stima, niente ostava a che quel danno si liquidasse equitativamente.

Dunque, il ricorso alla stima equitativa era nel principio di diritto, che stabiliva l’oggetto del giudizio di rinvio.

Ciò detto, nulla vieta al giudice di merito, autorizzato, in tal modo, a procedere ad una stima equitativa, di avvalersi anche dell’ausilio di un consulente. Qui, peraltro, il giudice ha disposto la consulenza, e il consulente ha segnalato potersi tenere conto di un solo approssimativo elemento; ed il giudice di merito ciò ha condiviso, fornendo la dovuta motivazione sul punto (p. 14 e ss. della sentenza)

Né infine può dirsi che, contrariamente a quanto imposto in tali casi, il giudice di merito abbia espletato stima equitativa pura, in quanto è lo stesso giudice ad escluderlo (p. 13: <>), ed inoltre poiché la stima di fatto è stata compiuta non con il criterio equitativo puro (ossia non fondato su criteri obiettivi: ex multis , cfr. Cass. 20895/2015), bensì tenendo in conto criteri di stima dal carattere tendenzialmente obiettivo (costo stimato per il ripristino, con esclusione dei costi di urbanizzazione eventuale evitati, ecc.: v. p. 14 della sentenza). E la stessa ricorrente riconosce, nel motivo successivo, che la stima si è basata, per l’appunto, sul criterio del costo di ripristino.
6. Il sesto motivo prospetta violazione degli articoli 311, 132 c.p.c. e 111 Cost., nonché difetto di motivazione.

6.1 La ricorrente osserva che il giudice di merito avrebbe dovuto tener conto che dei 173 lotti realizzati abusivamente solo 111 erano addebitabili al suo dante causa, e dunque di tale differenza avrebbe dovuto tenersi conto; e non l’avrebbe fatto. Il RAGIONE_SOCIALE, poi, avrebbe dovuto citare anche gli acquirenti che hanno proceduto autonomamente ad una successiva lottizzazione, in quanto, in base alla normativa sul danno ambientale (art 18 l. n. 349/1996) in caso di concorso nello stesso evento ciascuno risponde nei limiti della propria responsabilità personale. Il che escluderebbe la responsabilità solidale.
6.2 Il motivo è infondato.

Quanto alla incidenza della condotta di terzi, si è già detto a proposito dei motivi precedenti.

Va, sia pure incidentalmente, obiettato alla tesi della ricorrente che in realtà la disposizione da lei citata non esclude la responsabilità solidale in materia ambientale, imponendo quella parziaria. Per contro, lo scopo della norma, ossia la necessità che si ponga rimedio mediante bonifica o eliminazione del danno, impone di ritenere non superata la regola della responsabilità solidale (Cons. Stato 1969/ 2025; Cons. Stato 172/2021).

Inoltre, la censura attiene alla stima equitativa, con la conseguenza che se quella condotta dei terzi non è idonea ad escludere il risarcimento o a limitarlo ex art. 1227 c.c., non lo è a maggior ragione quanto alla stima equitativa di esso.

Ancora una volta va ricordato come l’incidenza della attività dei terzi era fuori dal giudizio di rinvio, che invece doveva vertere solo sulla stima del danno intero subito dal RAGIONE_SOCIALE. E ciò ferma restando la rilevanza di condotte di terzi in un eventuale e diverso giudizio.

Con il settimo motivo si prospetta violazione degli articoli 195 e 101 c.p.c

7.1 La ricorrente sostiene che il consulente d’ufficio non ha comunicato per tempo ai consulenti di parte i criteri di cui si era avvalso per la stima del danno, indicandoli solo nella relazione finale e impedendo dunque ai

consulenti di parte di contraddire in ordine a tali criteri. Inoltre, la stessa sentenza impugnata non ha tenuto conto dei rilievi fatti dai consulenti di parte alla consulenza di ufficio.

7.2 Il motivo è inammissibile.

A tacere di ogni considerazione nel suo fondamento, si tratta di eventuali vizi che avrebbero dovuti essere denunciati subito dopo il deposito della consulenza e comunque nel giudizio in cui essa è stata espletata. Non risulta che ciò sia accaduto, né la ricorrente lo riporta: non dice se ed in che termini ha posto la questione al giudice del rinvio. Dunque, la censura appare presentata in questa sede per la prima volta.

8.In conclusione, il ricorso va rigettato e le spese, data la particolarità della lunga vicenda, protrattasi per molti anni, risulta equo compensare.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater d.p.r. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso compensando le spese.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater d.p.r. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in RAGIONE_SOCIALE il 29 gennaio 2026

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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