Lottizzazione abusiva: no usucapione dopo confisca

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5354/2025, ha stabilito che in caso di lottizzazione abusiva, l’acquisizione automatica del terreno da parte del Comune estingue l’animus possidendi del privato. Di conseguenza, il possesso si trasforma in mera detenzione, impedendo così l’usucapione del bene, a meno che non intervenga un atto di interversione del possesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Lottizzazione abusiva e usucapione: la Cassazione chiarisce i limiti

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare: è possibile acquisire per usucapione un terreno dopo aver realizzato una lottizzazione abusiva? La risposta fornita dai giudici è netta e si basa sulla distinzione fondamentale tra possesso e detenzione. Quando la Pubblica Amministrazione interviene con un provvedimento sanzionatorio, la natura del rapporto tra il privato e il bene cambia radicalmente, con conseguenze decisive sulla possibilità di usucapione.

I fatti del caso

La vicenda trae origine dalla domanda di un privato volta a ottenere il riconoscimento della proprietà per usucapione di alcuni terreni. In passato, lo stesso soggetto aveva realizzato su quei terreni una lottizzazione abusiva, un illecito urbanistico che aveva portato il Comune a emettere un’ordinanza di sospensione dei lavori. Tale ordinanza, secondo la normativa di riferimento (art. 30 del d.P.R. n. 380/2001), se non revocata entro 90 giorni, comporta l’acquisizione automatica e di diritto delle aree al patrimonio disponibile del Comune.

Nonostante ciò, sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione al privato, ritenendo che il provvedimento amministrativo non fosse sufficiente a interrompere il possesso utile ai fini dell’usucapione. Secondo i giudici di merito, l’atto del Comune non aveva trasformato l’animus possidendi (l’intenzione di possedere come proprietario) in animus detinendi (la consapevolezza di tenere il bene per conto di altri).

La questione della lottizzazione abusiva e l’intervento della Cassazione

Il Comune ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo che l’acquisizione automatica del terreno, quale sanzione per la lottizzazione abusiva, avesse di per sé estinto ogni situazione di possesso da parte del privato. La Corte Suprema ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando completamente la prospettiva dei giudici di merito.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione su un principio di diritto consolidato e recentemente riaffermato dalle Sezioni Unite in materia di espropriazione. Il provvedimento ablativo della Pubblica Amministrazione, ovvero un atto che sottrae la proprietà al privato, è idoneo a far perdere l’ animus possidendi al precedente proprietario.

I giudici hanno chiarito che questo principio si applica a maggior ragione nel caso di sanzioni per illeciti urbanistici, come la lottizzazione abusiva. L’acquisizione del bene al patrimonio comunale non è un semplice atto formale, ma un effetto giuridico automatico che degrada la posizione del privato. Anche se quest’ultimo continua a occupare materialmente il terreno, la sua non è più una situazione di possesso, bensì di mera detenzione. Egli detiene il bene senza più l’intenzione (e la possibilità legale) di comportarsi come proprietario.

Di conseguenza, il periodo di occupazione successivo all’acquisizione da parte del Comune non può essere conteggiato ai fini dell’usucapione. Per poter nuovamente maturare i termini per l’usucapione, sarebbe necessario un atto di interversione del possesso, ovvero un’azione con cui il detentore manifesta in modo inequivocabile l’intenzione di possedere nuovamente il bene come proprietario, opponendosi al diritto del Comune. In assenza di tale atto, l’usucapione è preclusa.

Le conclusioni

La sentenza stabilisce un principio fondamentale: l’illecito urbanistico non può essere sanato attraverso l’istituto dell’usucapione. Il provvedimento sanzionatorio della Pubblica Amministrazione, che culmina con l’acquisizione del bene, ha un effetto giuridico potente: estingue il possesso qualificato (animus possidendi) e trasforma l’occupazione del privato in semplice detenzione. Questa decisione rafforza gli strumenti a disposizione dei Comuni per contrastare l’abusivismo edilizio e ribadisce che la proprietà non può essere acquisita in contrasto con le norme urbanistiche e le sanzioni amministrative che ne derivano.

Cosa succede al terreno se un privato realizza una lottizzazione abusiva e non ottempera all’ordinanza di sospensione del Comune?
Trascorsi 90 giorni dall’ordinanza, se questa non viene revocata, i terreni oggetto della lottizzazione abusiva vengono automaticamente acquisiti di diritto al patrimonio disponibile del Comune.

È possibile usucapire un terreno dopo che è stato acquisito dal Comune a seguito di una lottizzazione abusiva?
No, non è possibile. L’acquisizione del bene da parte del Comune a titolo di sanzione estingue l’animus possidendi del privato, trasformando la sua occupazione in mera detenzione, che non è utile ai fini dell’usucapione.

Cosa dovrebbe fare il privato per poter, in teoria, usucapire il bene dopo l’acquisizione comunale?
Il privato dovrebbe compiere un atto di interversione del possesso, ai sensi dell’art. 1141 del Codice Civile. Dovrebbe cioè manifestare in modo esplicito e inequivocabile la volontà di possedere nuovamente il bene come proprietario, opponendosi al diritto del Comune.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5354 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5354 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/02/2025

SENTENZA

sul ricorso 4200/2021 R.G. proposto da:

COMUNE DI RIMINI, in persona del Sindaco pro tempore , elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso RAGIONE_SOCIALE rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 2666/2020 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata in data 12/10/2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito il P.M. in persona del Sostituto procuratore Generale NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del primo motivo con assorbimento del secondo.

Uditi l’avvocato NOME COGNOME per il ricorrente e l’avvocato NOME COGNOME per i controricorrenti.

Fatti causa

Il Tribunale di Rimini, accogliendo la domanda di NOME COGNOME relativamente a taluni terreni dal medesimo occupati e rigettandola per altri, dichiarò che l’attore aveva acquisito per usucapione la proprietà dei primi, nei confronti del Comune di Rimini.

La Corte d’appello di Bologna rigettò l’impugnazione proposta dal Comune di Rimini nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME eredi del primigenio attore.

Questi, in sintesi, le ragioni del decidere del Giudice di seconda istanza.

La parte appellata aveva dimostrato di avere posseduto per oltre vent’anni il fondo: dall’ordinanza del 5/4/1988 con la quale il Comune aveva sospeso la lottizzazione abusiva posta in essere da NOME COGNOME, mai eseguita dal Comune.

-Trovavano applicazione i commi 7 e 8 dell’art. 30, d.P.R. n. 380/2001: <>.

-In assenza di atti interruttivi, il mero provvedimento ablativo non era idoneo al fine, in quanto non capace di mutare l’ ‘animus rem sibi habendi’ in ‘animus detinendi’.

Il Comune di Rimini ha avanzato ricorso avverso la statuizione d’appello sulla base di due motivi. Gli intimati hanno resistito con controricorso.

4. Il Consigliere delegato della Sezione ha proposto definirsi il ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

Il ricorrente, con istanza sottoscritta dal difensore munito di una nuova procura speciale, ha chiesto decidersi il ricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con ordinanza interlocutoria n. 10114/2024, pubblicata il 15/4/2024, questa Corte ha rimesso la trattazione alla pubblica udienza. All’approssimarsi di essa il Pubblico Ministero, in persona della Sostituta Procuratrice Generale NOME COGNOME ha fatto pervenire le sue conclusioni scritte e le parti nuove memorie.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 18, l. n. 47/1985, 30, d.P.R. n. 380/2001 e 1158 cod. civ.

Richiamati i commi 7 e 8 sopra riportati, il ricorrente sostiene che l’effetto acquisitivo era avvenuto automaticamente decorso il termine di legge, richiamando sul punto giurisprudenza

amministrativa. Di conseguenza, il fondo era stato acquisito di diritto al patrimonio comunale.

Precisa, fra l’altro, la ricorrente: <>.
7.1. Il motivo merita di essere accolto.

Occorre prendere l’abbrivio dalla recente sentenza delle Sezioni unite n. 651 del 12/1/2023, la quale ha affermato che, in tema di espropriazione per pubblica utilità, nelle controversie soggette al regime giuridico previgente al d.lgs. n. 327 del 2001 (per essere la dichiarazione di pubblica utilità intervenuta prima del 30 giugno 2003), il decreto di esproprio validamente emesso è idoneo a far acquisire al beneficiario dell’espropriazione la piena proprietà del bene e ad escludere qualsiasi situazione di fatto e di diritto con essa incompatibile, con la conseguenza che, anche quando all’adozione del menzionato decreto non segua l’immissione in possesso, la notifica o la conoscenza effettiva di detto decreto comportano ugualmente la perdita dell'”animus possidendi” in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto -nel caso in cui continui ad occupare il bene -si configura come mera detenzione, che non consente il riacquisto della proprietà per usucapione se non a seguito di un atto di interversione del possesso, fermo
restando il diritto di chiedere la retrocessione totale o parziale del bene (Rv. n. 666632 -01).

Il riportato principio costituisce applicazione della più generale regola che il privato, attinto da provvedimento ablativo del diritto reale goduto, perciò stesso, ove il bene permanga nella di lui diponibilità, ne diviene ‘ope legis’ mero detentore, pur in assenza di un atto materiale della pubblica amministrazione che ne interrompa la relazione con la ‘res’.

Ovviamente, la riportata conclusione a cui le Sezioni unite sono giunte per l’espropriato, a maggior ragione deve valere per il privato attinto da sanzione ablativa della proprietà, versando quest’ultimo in evidente illecito.

In questo senso questa Corte si è già pronunciata in epoca recentissima, avendo affermato che, in ipotesi di confisca urbanistica di immobile abusivamente edificato, acquisita a titolo originario al patrimonio comunale la proprietà dell’immobile abusivo, non demolito nel termine di legge, si realizza l’acquisto a titolo originario al patrimonio comunale della proprietà, con la conseguenza della non configurabilità dell’animus possidendi in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto – nel caso in cui continui ad occupare il bene si configura come mera detenzione, che non consente il riacquisto della proprietà per usucapione salvo atti di mutamento della stessa in possesso ai sensi del secondo comma dell’art. 1141 c.c. (Sez. 2, n. 21672, 1/8/2024, Rv. 672173-01).
Analogamente, trattandosi di fattispecie sovrapponibile, deve dirsi nel caso di omesso adempimento all’ordinanza emessa dalla pubblica amministrazione, in presenza di lottizzazione abusiva, ai sensi dell’art. 30, co. 7 e 8, d.P.R. n. 380/1981.

Il secondo motivo, con il quale il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1165 cod. civ., per non

avere la sentenza impugnata giudicato avente forza interruttiva la pendenza del contenzioso davanti al g.a., resta assorbito in senso proprio dall’accoglimento del primo.

Avuto riguardo all’accolto motivo la sentenza deve essere casata con rinvio davanti alla Corte d’appello di Bologna, in altra composizione, la quale si atterrà al seguente principio di diritto:

<>.
Il Giudice del rinvio regolerà anche il capo delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione all’accolta motivo e rinvia alla Corte d’appello di Bologna, in altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 10 ottobre 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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