Lodo arbitrale: quando è inammissibile il ricorso

Una società ha impugnato un lodo arbitrale che risolveva un contratto preliminare immobiliare per l’impossibilità di costruire un bagno. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, specificando che l’oggetto della controversia era la fattibilità dell’opera concordata contrattualmente, non la legittimità di un certificato edilizio amministrativo. Questo caso chiarisce i limiti del lodo arbitrale e l’irrilevanza di atti amministrativi quando le obbligazioni contrattuali sono materialmente irrealizzabili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 1 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Lodo Arbitrale Inattaccabile: La Cassazione e il Caso del Bagno Impossibile

L’ordinanza in esame offre un importante chiarimento sui limiti di impugnazione di un lodo arbitrale e sulla distinzione tra questioni contrattuali di diritto privato e la legittimità di atti amministrativi. La vicenda, nata da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, culmina con una pronuncia della Corte di Cassazione che dichiara inammissibile il ricorso, consolidando principi fondamentali in materia di arbitrato e obbligazioni contrattuali.

I Fatti di Causa: Un Contratto Preliminare e un Bagno Mai Realizzato

La controversia ha origine da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Una società costruttrice si impegnava a vendere un’unità immobiliare in cui era prevista la realizzazione di un bagno. Tuttavia, in seguito si scopriva l’impossibilità di costruire tale servizio igienico nell’unità immobiliare. Questa impossibilità ha attivato una condizione risolutiva prevista nel contratto, portando la questione davanti a un collegio arbitrale.

Il lodo arbitrale ha accertato l’avveramento della condizione, dichiarando risolto il contratto e condannando la società venditrice alla restituzione della caparra ricevuta dal promissario acquirente. La società ha quindi impugnato il lodo davanti alla Corte d’Appello, che ha però confermato la decisione degli arbitri.

L’Impugnazione e i Motivi del Ricorso: Una Questione di Certificati?

Non soddisfatta, la società ha presentato ricorso in Cassazione, basando le sue difese su quattro motivi principali. Il fulcro dell’argomentazione era che il lodo arbitrale avesse erroneamente deciso su una questione pregiudiziale non arbitrabile: la legittimità di un certificato di conformità e agibilità. Secondo la ricorrente, tale valutazione spettava esclusivamente al giudice amministrativo. Si sosteneva, inoltre, che il certificato creasse una presunzione di legittimità delle opere edilizie che non era stata superata, violando diverse normative urbanistiche ed edilizie.

In sostanza, la difesa tentava di spostare il cuore della disputa dal piano del diritto privato (l’inadempimento contrattuale) a quello del diritto amministrativo (la validità di un atto della pubblica amministrazione).

La Decisione della Cassazione: il Lodo Arbitrale e la Realtà dei Fatti

La Corte di Cassazione ha ritenuto tutti i motivi di ricorso inammissibili. La ragione è semplice ma fondamentale: la ricorrente non ha colto la vera ratio decidendi della decisione impugnata. La Corte d’Appello, così come gli arbitri prima, non aveva giudicato la legittimità del certificato amministrativo, ma si era concentrata sulla reale e concreta fattibilità del bagno come concordato nel contratto preliminare.

Le Motivazioni

I giudici di legittimità hanno evidenziato che l’oggetto del contendere era la discrepanza tra quanto promesso nel contratto e la situazione di fatto dell’immobile. Il certificato, sebbene formalmente esistente, non rifletteva la realtà materiale, come accertato da una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). La perizia aveva chiarito che i permessi di costruire non prevedevano un bagno al piano in questione, ma solo una destinazione a soffitta.

Di conseguenza, la controversia non riguardava la validità di un atto amministrativo, ma la mancata realizzazione di una prestazione contrattuale essenziale. Gli arbitri avevano correttamente valutato le prove, la documentazione e la normativa urbanistica per decidere su una questione puramente civilistica: l’impossibilità di adempiere a un’obbligazione contrattuale. Il lodo arbitrale era quindi stato emesso legittimamente nell’ambito delle competenze degli arbitri.

Le Conclusioni

La Cassazione ha concluso che i motivi del ricorso erano inconferenti perché non attaccavano il nucleo della decisione, ovvero l’accertamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, sulla non realizzabilità del bagno. L’ordinanza ribadisce un principio cruciale: nell’impugnare una sentenza, è necessario confrontarsi con la sua effettiva ratio decidendi, non con questioni marginali o mal interpretate. In questo caso, la disputa era radicata nel diritto contrattuale e nella realtà fisica dell’immobile, rendendo irrilevanti le argomentazioni sulla presunzione di legittimità di un certificato che non rispecchiava i fatti.

Può un lodo arbitrale decidere sulla legittimità di un atto amministrativo come un certificato di agibilità?
No. La Corte ha chiarito che l’oggetto della controversia non era la legittimità del certificato, ma la realizzabilità fattuale di un’opera (un bagno) prevista in un contratto preliminare. La questione rientrava nell’ambito del diritto privato e contrattuale, non in quello amministrativo.

Perché il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché i motivi proposti non coglievano la vera ratio decidendi (ragione della decisione) della sentenza impugnata. La società ricorrente si è concentrata sulla presunta illegittimità del certificato, mentre la Corte d’Appello aveva basato la sua decisione sulla concreta e accertata impossibilità di realizzare l’opera come pattuito nel contratto.

Qual è il valore di un certificato di conformità edilizia in una disputa contrattuale?
Secondo la decisione, un certificato di conformità non è decisivo se non riflette la reale situazione dell’immobile. In questo caso, nonostante l’esistenza del certificato, la perizia tecnica (CTU) ha dimostrato che il bagno non poteva essere costruito come promesso, rendendo il certificato irrilevante ai fini della decisione sulla risoluzione del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 32710 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 32710 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5869/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME -ricorrente- contro

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 1912/2018 depositata il 12/07/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

– RAGIONE_SOCIALE ricorre per quattro mezzi, nei confronti di COGNOME NOME, contro la sentenza del 25 luglio 2018 con cui la corte d’appello di

Bologna ha respinto l’impugnazione per nullità da essa società spiegata avverso un lodo arbitrale reso tra le parti, che aveva dichiarato l’avveramento di una condizione risolutiva di preliminare immobiliare rappresentata dalla non realizzabilità del bagno nell’unità immobiliare, con condanna alla restituzione in favore del promissario della caparra.

– COGNOME NOME resiste con controricorso.

– Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI COGNOME DECISIONE

– Il primo motivo denuncia violazione del penultimo comma dell’articolo 829 c.p.c. ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 4, c.p.c..

Rammenta la ricorrente che l’impugnazione del lodo per violazione delle regole di diritto relative al merito della controversia è sempre ammessa se la violazione di dette regole concerne la soluzione di una questione pregiudiziale su materia che non può essere oggetto di convenzione di arbitrato. RAGIONE_SOCIALE assume dunque di aver impugnato il lodo lamentando, con il terzo motivo di impugnazione, per l’appunto la violazione delle regole di diritto su una questione pregiudiziale, quale la legittimità del certificato di conformità ed agibilità, che non poteva essere oggetto di convenzione di arbitrato in quanto rientrante nella giurisdizione di legittimità del giudice amministrativo. Erroneamente, perciò, la corte d’appello aveva disatteso la censura osservando che « la questione pregiudiziale riguardante il certificato, quale atto amministrativo impugnabile innanzi al giudice amministrativo, non costituiva essa stessa oggetto della convenzione arbitrale, riguardando quest’ultima invece la conformità delle opere edilizie alla normativa di riferimento ». Secondo la ricorrente, cioè, il giudice di merito avrebbe completamente travisato e
quindi violato il disposto dall’art. 829 c.p.c. dal momento che la norma consente l’impugnazione per violazione delle regole di diritto proprio quando tale violazione concerne la soluzione di una questione pregiudiziale che non costituisce oggetto della convenzione arbitrale.

Il secondo mezzo denuncia violazione degli artt. 20, 21 e 22 della. L.R. Emilia Romagna n. 31/2002; dell’art. 25 del D.P.R. n. 380/2001; degli artt. 14.0; 14.1., 15.5 e 19.22 del Testo Coordinato delle Norme di PSCPOC e RUE del Comune di Modena; dell’art. 19 bis della L.R. Emilia Romagna n. 23/2004 nonché della presunzione di legittimità degli atti amministrativi, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 3 c.p.c..

Si sostiene che il menzionato certificato, attestante la conformità dell’opera dal punto di vista dimensionale, prestazionale e delle prescrizioni urbanistiche ed edilizie, era assistito dalla presunzione di legittimità propria degli atti amministrativi, presunzione che non era stata affatto superata.

Il terzo mezzo denuncia violazione degli articoli 24 e 25 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e del corrispondente art. 21 della L.R. Emilia Romagna 25 novembre 2002 n. 31·nonché degli artt. 4 e 5 l. 20 marzo 1865 n. 2248, allegato E, ai sensi dell’articolo 360, numero 3 c.p.c.. Si ribadisce qui che il rilascio del certificato di abitabilità è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell’opera, sicché, attesa la presunzione iuris tantum di legittimità degli atti amministrativi, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, entrambe le suddette condizioni.
L’ultimo mezzo denuncia omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, numero 5, c.p.c., e cioè del fatto che tale certificato ha attestato che l’opera realizzata è conforme, dal punto di vista

dimensionale, prestazionale e delle prescrizioni urbanistiche ed edilizie alla SCIA.

5. – Il ricorso è inammissibile.

I quattro motivi possono essere trattati simultaneamente e sono tutti inammissibili, dal momento che essi, nel porre l’accento sul rilievo del più volte menzionato certificato, sulla base del quale l’edificazione del bagno dell’immobile sarebbe stata consentita, non colgono la ratio decidendi posta a sostegno della decisione arbitrale confermata in sede di impugnazione per nullità dalla sentenza fatta oggetto di ricorso per cassazione.

È difatti di tutta evidenza che la corte d’appello ha ritenuto che oggetto del contendere, nel giudizio arbitrale, non fosse la legittimità del certificato, bensì la realizzabilità del bagno al quarto piano, ed ha fondato la propria decisione sulla considerazione, costituente insindacabile accertamento meritale, che il certificato in discorso non rifletteva la concreta situazione dell’immobile, ove non era consentita l’edificazione del bagno: « Il suddetto certificato è stato oggetto di valutazione da parte del AVV_NOTAIO, come desumibile anche dall’allegazione dello stesso al proprio elaborato finale. Il CTU ha peraltro precisato (pag. 12 relazione) che sia nel Permesso di Costruzione (PDC) originario che nella variante finale manca l’indicazione di un “bagno” al quarto piano, risultando soltanto una destinazione a soffitta. E ciò a differenza di quanto concordato dalle parti nel preliminare di compravendita, come ben spiegato dal Collegio Arbitrale (v. pag. 6-7 lodo). Da ciò l’irrilevanza del predetto certificato ai fini della decisione. Il collegio Arbitrale, conformandosi al giudizio espresso dal CTU ha di conseguenza tenuto conto di tutta la documentazione e normativa urbanistica-edilizia vigente comprensiva del certificato oggetto di controversia. Giova inoltre evidenziare come oggetto dell’esame da parte degli arbitri non era la
validità o definitività del certificato NUMERO_DOCUMENTO, bensì la legittima realizzazione del bagno al quarto piano – concordato tra le parti – in base alla normativa urbanistica-edilizia vigente. Secondo gli Arbitri il CTU ha correttamente accertato che detto bagno non potesse essere realizzato con le dimensioni e le modalità concordate fra le parti a seguito di una complessiva valutazione della normativa di riferimento. … All’esito della CTU espletata è stato accertato che la realizzazione del bagno, secondo le misure e le modalità concordate dalle parti nel contratto preliminare e relativi elaborati, non potesse legittimamente essere conforme alla normativa urbanistico-edilizia ».
Va da sé che i quattro motivi non valgono a contrastare la ratio decidendi che sostiene la decisione impugnata, e sono come si premetteva per questo inammissibili.

6. – Le spese seguono la soccombenza. Sussistono i presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato se dovuto.

PER QUESTI MOTIVI

dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso, in favore del controricorrente, delle spese sostenute per questo giudizio di legittimità, liquidate in complessivi € 7.200, di cui € 200 per esborsi ed il resto per compenso, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, dando atto, ai sensi del d.P.R. n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater , che sussistono i presupposti per il versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis .
Così deciso in Roma il 1 ottobre 2025.

Il presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.