Locazione uso diverso: quando il ricorso è inammissibile

Una società cooperativa che gestiva un campeggio ha impugnato un’ordinanza di sfratto, sostenendo che il suo contratto di locazione uso diverso fosse in realtà una locazione alberghiera, richiedendo un preavviso più lungo. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che l’interpretazione del contratto spetta al giudice di merito e che il vizio di motivazione può essere contestato solo entro limiti molto stringenti, senza poter riesaminare i fatti di causa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Locazione uso diverso: Limiti al Ricorso in Cassazione per Vizio di Motivazione

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre spunti cruciali sui contratti di locazione uso diverso e sui limiti dell’impugnazione delle sentenze di merito. Il caso analizzato riguarda la qualificazione di un contratto di affitto di un campeggio e chiarisce quando un ricorso può essere dichiarato inammissibile per vizi di motivazione o errata interpretazione della legge. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Dalla Locazione del Campeggio al Contenzioso

Una società cooperativa gestiva un campeggio di proprietà di un Comune in base a un rapporto contrattuale iniziato nel 1981 e successivamente regolato da un accordo transattivo nel 2000, con scadenza fissata al 31 dicembre 2015.

Nell’ottobre 2014, il Comune ha inviato una disdetta per finita locazione. La società cooperativa si è opposta, sostenendo che il rapporto non fosse una semplice locazione di un’area, ma una vera e propria “locazione alberghiera”. Questa distinzione è fondamentale: la legge prevede per le locazioni alberghiere un termine di preavviso per la disdetta di almeno diciotto mesi, un termine che il Comune non aveva rispettato.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione al Comune, affermando che la società non aveva fornito prove sufficienti a qualificare il rapporto come locazione alberghiera e che il testo del contratto non supportava tale interpretazione. Di conseguenza, la società ha presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione: Ricorso Inammissibile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha dichiarato il ricorso della società cooperativa inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. La Corte ha analizzato i due motivi di ricorso presentati, entrambi incentrati sulla presunta violazione di legge e sul vizio di motivazione della sentenza d’appello.

La decisione si basa su principi consolidati della giurisprudenza di legittimità, ribadendo i confini molto stretti entro cui è possibile contestare le valutazioni dei giudici di merito in sede di Cassazione.

Le Motivazioni: Analisi dell’Inammissibilità

La Corte ha smontato le argomentazioni della ricorrente, spiegando nel dettaglio perché i motivi presentati non potessero essere accolti.

Il Vizio di Motivazione: un motivo di ricorso dai confini ristretti

La società lamentava un vizio di motivazione, sostenendo che i giudici d’appello non avessero adeguatamente spiegato perché il contratto non fosse di natura alberghiera. La Cassazione ha ricordato che, a seguito della riforma del 2012, il vizio di motivazione è censurabile solo in casi eccezionali e gravi:
1. Mancanza assoluta di motivazione: la motivazione è graficamente o materialmente inesistente.
2. Motivazione apparente: esistono argomentazioni, ma sono talmente inidonee da non far comprendere il ragionamento del giudice.
3. Contrasto irriducibile: la motivazione contiene affermazioni inconciliabili tra loro.
4. Motivazione perplessa e incomprensibile: il ragionamento è oscuro e non permette di capire la decisione.

Nel caso specifico, la critica della ricorrente non si basava su un difetto “testuale” della sentenza, ma richiedeva un riesame dei contratti del 1981 e del 2000. Questo tipo di analisi, che implica una valutazione dei fatti e delle prove, è precluso alla Corte di Cassazione. La censura è stata quindi dichiarata inammissibile.

L’Interpretazione del Contratto e la Locazione uso diverso

Il secondo punto cruciale riguardava la presunta errata interpretazione del contratto come una semplice locazione uso diverso anziché come una locazione alberghiera. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: l’interpretazione delle clausole contrattuali è un compito esclusivo del giudice di merito.

Il sindacato della Cassazione non può sostituire l’interpretazione del giudice con una diversa, ma può solo verificare se il giudice abbia violato i canoni legali di ermeneutica (ad esempio, gli artt. 1362 e seguenti del codice civile). Per farlo, la parte ricorrente non può limitarsi a proporre la propria lettura del contratto, ma deve specificare in modo preciso quale canone sia stato violato e come. Poiché la ricorrente si era limitata a contrapporre la propria interpretazione a quella della Corte d’Appello, anche questo motivo è stato giudicato inammissibile.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per le Locazioni Commerciali

L’ordinanza della Cassazione conferma due lezioni importanti per chi opera nel settore delle locazioni commerciali e, più in generale, per chi affronta un contenzioso civile:

1. La difficoltà di contestare la motivazione: Impugnare una sentenza in Cassazione per vizio di motivazione è un’impresa ardua. È necessario dimostrare un difetto grave e palese all’interno del testo della sentenza stessa, non una semplice divergenza di valutazione sui fatti.
2. Il ruolo sovrano del giudice di merito nell’interpretazione contrattuale: La ricostruzione della volontà delle parti è un’attività riservata ai giudici di primo e secondo grado. In Cassazione, non si può ottenere un “terzo parere” sul significato di un contratto, a meno che non si dimostri una palese violazione delle regole legali che guidano l’interpretazione.

In conclusione, questa pronuncia sottolinea l’importanza di costruire una solida base probatoria fin dai primi gradi di giudizio, specialmente quando la qualificazione giuridica di un contratto, come nel caso della locazione uso diverso, è determinante per l’esito della lite.

Quando un ricorso in Cassazione per “vizio di motivazione” di una sentenza è considerato inammissibile?
Un ricorso per vizio di motivazione è inammissibile quando la critica non riguarda un difetto intrinseco e “testuale” della sentenza (come motivazione assente, apparente o contraddittoria), ma mira a ottenere un riesame dei fatti o delle prove, come l’analisi di documenti esterni alla sentenza (ad esempio, i contratti), attività preclusa al giudice di legittimità.

È possibile contestare in Cassazione l’interpretazione di un contratto di locazione uso diverso fatta da un giudice di merito?
Sì, ma solo a condizioni molto precise. Non è sufficiente proporre una propria interpretazione diversa da quella del giudice. È necessario specificare quale canone legale di interpretazione (previsto dagli artt. 1362 e ss. del codice civile) sia stato violato e spiegare in che modo il giudice se ne sia discostato. In mancanza di questa specificazione, la censura è inammissibile.

Perché la qualificazione del contratto come “locazione alberghiera” era così importante in questo caso?
La qualificazione era cruciale perché la legge n. 392/1978 prevede per le locazioni ad uso alberghiero un termine di preavviso per la disdetta alla prima scadenza di almeno 18 mesi. Se il contratto fosse stato qualificato come alberghiero, la disdetta inviata dal Comune sarebbe risultata tardiva, e il contratto si sarebbe rinnovato. Non essendo stata provata tale natura, si sono applicate le norme ordinarie sulla locazione uso diverso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29074 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29074 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso 4854-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Presidente del consiglio di amministrazione, domiciliata presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore, rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco ‘ pro tempore ‘ , domiciliato presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore, rappresentato e difesa dall’ AVV_NOTAIO COGNOME;

– controricorrente –

Avverso la sentenza n. 529/2021 d ella Corte d’appello di Cagliari, depositata in data 01/06/2021;

Oggetto

LOCAZIONE USO DIVERSO

Locazione di camping – Inammissibilità del ricorso

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

COGNOME.

Rep.

Ud. 27/06/2024

Adunanza camerale

udita la relazione della causa svolta nell ‘adunanza camerale in data 27/06/2024 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE ricorre, sulla base di due motivi, per la cassazione della sentenza n. 529/21, del 1° dicembre 2021, della Corte d’appello di Cagliari, che -nel respingerne il gravame avverso la sentenza n. 1591/21, del 19 maggio 2021, del Tribunale di Cagliari -ha confermato l’accoglimento della domanda proposta dal Comune di Villap utzu, di rilascio del campeggio in località Porto Corallo, da esso concesso in locazione alla predetta società cooperativa.

Riferisce , in punto di fatto, l’odierna ricorrente di essere stata convenuta in giudizio dal Comune di Villaputzu, che le intimava sfratto per finita locazione in relazione ad un campeggio locatogli, dapprima, con convenzione del 29 ottobre 1981 e, poi, con accordo, avente pure finalità transattiva, del 25 luglio 2000, che prevedeva la scadenza del rapporto al 31 dicembre 2015. Resisteva a tale iniziativa l’odierna ricorrente, sul presupposto che, trattandosi, in realtà, di una locazione (divenuta) alberghiera, la disdetta -inviata il 14 ottobre 2014 -avrebbe dovuto essere comunicata almeno diciotto mesi prima della scadenza prevista per il 31 dicembre 2015, ex art. 28 della legge 2 luglio 1978, n. 392.
Disposta la conversione del rito, il giudice di prime cure accoglieva la domanda di rilascio, escludendo trattarsi di locazione alberghiera.

Esperito gravame dalla convenuta soccombente, il giudice d’appello lo rigettava, evidenziando che l’appellante non avrebbe fornito alcuna prova in merito alla natura alberghiera della

locazione, né risultando tale qualifica estrapolabile dal testo del contratto.

Avverso la sentenza della Corte cagliaritana ha proposto ricorso per cassazione la società RAGIONE_SOCIALE, sulla base -come detto -di due motivi.

3.1. Il primo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, nn. 3) e 4), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 132, comma 2, n. 4), cod. proc. civ., 1363 e 1615 cod. civ., nonché degli artt. 27, 28 e 29 della legge 392 del 1978, sul presupposto della ‘radicale modifica del rapporto contrattuale tra la «gestione» del 29 ottobre 1981 e la «locazione» del 25 luglio 2000’.

È contestata la qualificazione del contratto del 25 luglio 2000 quale prosecuzione del precedente (in base al l’impostazione proposta dal Comune di Villaputzu e accolta dalla sentenza impugnata), trattandosi, invece, secondo la ricorrente, di un contratto del tutto diverso -di locazione alberghiera -rispetto alla convenzione del 29 ottobre 1981. Essa, infatti, costituiva un contratto d’affitto d’azienda , oppure un contratto atipico, ma non certo una locazione, avendo una durata di dodici anni -superiore al novennio, previsto dalla legge n. 392 del 1978 -e riguardando la gestione di un complesso immobiliare e non il godimento di un immobile, e infine non prevedendo un canone fisso, o con un minimo garantito, ma un corrispettivo ragguagliato alla percentuale del 12% dei ricavi.
3.2. Il secondo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, nn. 3) e 4), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 132, comma 2, n. 4), e 115 cod. proc. civ., nonché degli artt. 27, 28 e 29 della legge 392 del 1978, sul presupposto della

‘ tardività della disdetta del 14 ottobre 2014 ‘ e della ‘rilevanza della natura alberghiera dell’attività’ .

Ha resistito all’avversaria impugnazione il Comune di Villaputzu, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o comunque rigettata.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ.

La ricorrente ha depositato memoria.

Non consta, invece, la presentazione di requisitoria scritta da parte del Procuratore Generale presso questa Corte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso va dichiarato inammissibile.

8.1. Inammissibile, innanzitutto, è il primo motivo di ricorso.

8.1.1. Tale esito s’impone, in primo luogo, per la censura di violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4), cod. proc. civ., ovvero per il supposto vizio motivazionale dal quale la sentenza sarebbe affetta.

Sul punto, infatti, va rammentato che, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ. -nel testo ‘novellato’ dall’art. 54, comma 1, lett. b), del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modificazioni dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (app licabile ‘ ratione temporis ‘ al presente giudizio) il sindacato di questa Corte è destinato ad investire la parte motiva della sentenza solo entro il ‘minimo costituzionale’ (cfr. Cass. Sez. Un.,

sent. 7 aprile 2014, n. 8053, Rv. 62983001, nonché, ‘ ex multis ‘, Cass. Sez. 3, ord. 20 novembre 2015, n. 23828, Rv. 637781-01; Cass. Sez. 3, sent. 5 luglio 2017, n. 16502, Rv. 637781-01; Cass. Sez. 1, ord. 30 giugno 2020, n. 13248, Rv. 658088-01).

Il difetto di motivazione è, dunque, ipotizzabile solo nel caso in cui la parte motiva della sentenza risulti ‘meramente apparente’, evenienza configurabile, oltre che nell’ipotesi di ‘carenza grafica’ della stessa, quando essa, ‘benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento’ (Cass. Sez. Un., sent. 3 novembre 2016, n. 22232, Rv. 641526-01, nonché, più di recente, Cass. Sez. 6-5, ord. 23 maggio 2019, n. 13977, Rv. 654145-01; Cass. Sez. 6-1, ord. 1° marzo 2022, n. 6758, Rv. 66406101), o perché affetta da ‘irriducibile contraddittorietà’ (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 12 ottobre 2017, n. 23940, Rv. 645828-01; Cass. Sez. 6-3, ord. 25 settembre 2018, n. 22598, Rv. 65088001), ovvero connotata da ‘affermazioni inconciliabili’ (da ultimo, Cass. Sez. 6-Lav., ord. 25 giugno 2018, n. 16111, Rv. 64962801), mentre ‘resta irrile vante il semplice difetto di «sufficienza» della motivazione’ (Cass. Sez. 2, ord. 13 agosto 2018, n. 20721, Rv. 650018-01). Ferma in ogni caso restando la necessità che il vizio ’emerga immediatamente e direttamente dal testo della sentenza impugnata’ (Cas s. Sez. Un., sent. n. 8053 del 2014, cit .), vale a dire ‘prescindendo dal confronto con le risultanze processuali’ (così, tra le molte, Cass. Sez. 1, ord. 20 giugno 2018, n. 20955, non massimata nonché Cass. Sez. 1, ord. 3 marzo 2022, n. 7090, Rv. 664120-01).
Il vizio di motivazione è, dunque, ravvisabile solo nella ‘quadruplice’ ipotesi individuata dalle Sezioni Unite (Cass. Sez. Un., sent. n. 8053 del 2014, cit . ), ovvero: ‘la «mancanza assoluta

di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico» e la «motivazione apparente»; il «contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili» e la «motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile»’, secondo la ‘catalogazione’ che di esso ha fatto, ancora una volta, di recente, il Supremo Collegio, ribadendo nuovamente che il vizio deve avere carattere ‘testuale’ (così, in motivazione, Cass. Sez. Un., sent. 5 marzo 2024, n. 5792, al § 10.9, pag. 24).

Orbene, nel caso che occupa, il preteso vizio motivazionale, oltre a non essere riconducibile ad alcuna delle quattro ipotesi sopra delineante, viene prospettato non sulla base del testo stesso della sentenza, bensì da elementi attinti ‘ aliunde ‘, ed in particolare dal contenuto delle due scritture intervenute tra le parti il 29 ottobre 1981 e il 25 luglio 2000.

Di qui, pertanto, l’inammissibilità della censura.

8.1.2. Del pari inammissibile è pure la censura di violazione di norme di diritto.

Ciò è dirsi , innanzitutto, per quella che investe l’art. 1362 cod. civ. , che mira a contestare l’individuazione in un mero ‘campeggio’ e non in una più ampia struttura alberghiera -l’oggetto della locazione, almeno a far data dal 25 luglio 2000.

Al riguardo, infatti, deve ribadirsi -a titolo di premessa -il consolidato orientamento di questa Corte, a mente del quale ‘l’interpretazione delle clausole contrattuali rientra tra i compiti esclusivi del giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se rispettosa dei canoni legali di ermeneutica ed assistita da congrua motivazione, potendo il sindacato di legittimità avere ad oggetto non già la ricostruzione della volontà delle parti, bensì solo l’individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere la funzione a lui riservata, al fine di verificare se sia incorso in vizi del
ragionamento o in errore di diritto’ (così, tra le molte, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 7 novembre 2019, n. 28625, non massimata sul punto; in senso analogo, tra le molte, sempre in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 29 luglio 2016, n. 15763). Affinché, tuttavia, una censura siffatta possa dirsi ritualmente proposta, risulta necessario che ‘la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale’, n on si limiti ‘a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione ‘ -come, invece, accaduto nel caso che occupa -‘tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 28 novembre 2017, n. 28319, Rv. 646649-01; in senso analogo, più di recente, Cass. Sez. 1, ord. 9 aprile 2021, n. 9461, Rv. 661265-01).
In relazione, invece, alle altre norme di legge, che pure si assumono violate , l’inammissibilità della doglianza discende dal fatto che intanto delle stesse è prospettabile l’inosservanza, in quanto si accolga l’interpretazione della convenzione del 25 luglio 2000 quale locazione alberghiera.

Ma tale censura, come detto, è inammissibile, esito che si proietta, dunque, in relazione alle ulteriori disposizioni evocate nel motivo.

8.2. Anche il secondo motivo è inammissibile.

8.2.1. In relazione al dedotto difetto di motivazione valgono le considerazioni svolte nello scrutinare il primo motivo, giacché

pure in relazione alla tardività della disdetta la supposta carenza motivazionale non ha carattere ‘testuale’, essendo prospettata sulla base di un confronto con elementi non attinti direttamente della sentenza.

8.2.2. Quanto, infine, alla pretesa violazione di legge, essa è prospettata in modo inammissibile, giacché la sua deduzione è proposta attraverso una rivalutazione delle risultanze istruttorie.

Al riguardo, deve ribadirsi che il vizio di cui art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. ‘consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità’ (‘ ex multis ‘, Cass. Sez. 1, ord. 13 ottobre 2017, n. 24155, Rv. 645538-03; Cass. Sez. 1, ord. 14 gennaio 2019, n. 640, Rv. 652398-01; Cass. Sez. 1, ord. 5 febbraio 2019, n. 3340, Rv. 652549 02), e ciò in quanto il vizio di sussunzione ‘postula che l’accertamento in fatto operato dal giudice di merito sia considerato fermo ed indiscusso, sicché è estranea alla denuncia del vizio di sussunzione ogni critica che investa la ricostruzione del fatto materiale, esclusivamente riservata al potere del giudice di merito’ (Cass. Sez. 3, ord. 13 marzo 2018, n. 6035, Rv. 64841401). Ne consegue, quindi, che il ‘discrimine tra l’ ipotesi di violazione di legge in senso proprio a causa dell ‘ erronea ricognizione della fattispecie astratta normativa e l ‘ ipotesi della erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest ‘ ultima censura, e non
anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa’ (così, in motivazione, Cass. Sez., Un., sent. 26 febbraio 2021, n. 5442).

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza, essendo pertanto poste a carico della ricorrente e liquidate come da dispositivo.

A carico della ricorrente, stante la declaratoria di inammissibilità del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto secondo un accertamento spettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20 febbraio 2020, n. 4315, Rv. 657198-01), ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

PQM

La Corte dichiara inammissibile il ricorso, condannando la società RAGIONE_SOCIALE a rifondere, al Comune di Villaputzu, le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi € 5.6 00,00, più € 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della

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