Litispendenza locazione: no se causa petendi diversa

Una società immobiliare avvia due cause per ottenere il rilascio di un immobile: la prima per finita locazione alla scadenza naturale, la seconda per diniego motivato di rinnovo alla prima scadenza. Il Tribunale dichiara la litispendenza locazione, ma la Cassazione annulla la decisione. La Suprema Corte stabilisce che, essendo diversa la ‘causa petendi’ (la ragione giuridica della pretesa), non vi è litispendenza ma continenza. Di conseguenza, il secondo giudizio non deve essere cancellato ma sospeso in attesa della definizione del primo, annullando anche la condanna per lite temeraria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litispendenza Locazione: Quando Due Cause non sono Identiche

La recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nella gestione del contenzioso immobiliare: la litispendenza locazione. Con questa decisione, i giudici supremi chiariscono la sottile ma fondamentale differenza tra cause identiche e cause semplicemente connesse, specificando che una diversa causa petendi esclude la litispendenza, anche se l’obiettivo finale (il rilascio dell’immobile) è lo stesso. Analizziamo insieme i dettagli di questo importante provvedimento.

I Fatti del Caso: Due Azioni Giudiziarie per lo Stesso Immobile

Una società, proprietaria di un immobile ad uso abitativo, aveva avviato due distinti procedimenti giudiziari nei confronti del conduttore per ottenerne il rilascio.

Primo Giudizio: Inizialmente basato su una richiesta di sfratto per morosità o finita locazione, questo procedimento si era poi concentrato sulla richiesta di cessazione del contratto alla sua scadenza naturale, senza necessità di una motivazione specifica.
Secondo Giudizio: Mentre il primo giudizio era pendente in appello, la società avviava una nuova causa chiedendo la risoluzione del contratto alla prima scadenza quadriennale. La richiesta si fondava su una ragione specifica prevista dalla legge (art. 3 della L. 431/1998), ovvero la necessità di adibire l’immobile a un’attività propria, in questo caso un centro termale.

Il conduttore, convenuto nel secondo giudizio, eccepiva la litispendenza, sostenendo che le due cause fossero in realtà identiche.

La Decisione del Tribunale: Litispendenza e Condanna per Lite Temeraria

Il Tribunale di primo grado accoglieva l’eccezione del conduttore. Ritenendo che la domanda di risoluzione del contratto di locazione fosse la medesima in entrambi i procedimenti, dichiarava la litispendenza locazione. Di conseguenza, ordinava la cancellazione della seconda causa dal ruolo e condannava la società proprietaria al pagamento di una somma a titolo di risarcimento per lite temeraria, ai sensi dell’art. 96, comma 3, del codice di procedura civile.

L’Analisi della Cassazione sulla Litispendenza nella Locazione

La società proponeva regolamento di competenza alla Corte di Cassazione, contestando la decisione del Tribunale. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ribaltando completamente la prospettiva.

I giudici hanno chiarito che per aversi litispendenza è necessaria la perfetta identità di tre elementi: le parti (personae), l’oggetto della domanda (petitum) e la ragione giuridica della pretesa (causa petendi). Nel caso di specie, sebbene le parti e l’oggetto (il rilascio dell’immobile) fossero gli stessi, la causa petendi era palesemente diversa.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che la prima causa si fondava sulla scadenza convenzionale del contratto, un fatto che non richiede una specifica motivazione da parte del locatore. La seconda causa, invece, si basava sul diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale, un istituto giuridico distinto che richiede la prova di una delle necessità tassativamente previste dalla legge.

I fatti costitutivi delle due pretese erano, quindi, diversi. Questa diversità esclude la litispendenza e configura, piuttosto, una relazione di continenza, ovvero una connessione particolarmente forte tra le cause. Poiché il primo giudizio, più ampio, era già pendente in appello, la Corte ha stabilito che il secondo giudizio non doveva essere cancellato, bensì sospeso ai sensi dell’art. 295 c.p.c. in attesa della definizione del primo. La sospensione è necessaria per evitare giudicati contrastanti, dovendosi prima stabilire se la scadenza immotivata sia fondata o meno.

Le Conclusioni

L’ordinanza del Tribunale è stata annullata (caducata), compresa la condanna al pagamento delle spese e quella per lite temeraria. La Corte di Cassazione ha disposto la prosecuzione del secondo giudizio, ordinando al Tribunale di provvedere alla sua sospensione. Questa pronuncia rappresenta un importante vademecum per gli operatori del diritto, sottolineando che la valutazione della litispendenza locazione deve essere rigorosa e attenta a distinguere le ragioni giuridiche che sostengono le diverse domande, anche quando l’obiettivo finale appare identico.

Quando si può parlare di litispendenza tra due cause relative a un contratto di locazione?
Si ha litispendenza solo quando le due cause sono perfettamente identiche in ogni loro elemento: le parti coinvolte (locatore e conduttore), l’oggetto richiesto (il rilascio dell’immobile) e, soprattutto, la causa petendi, cioè la ragione giuridica specifica su cui si fonda la richiesta (es. morosità, finita locazione per scadenza naturale, diniego motivato di rinnovo).

Qual è la differenza tra finita locazione alla scadenza convenzionale e diniego di rinnovo alla prima scadenza?
La finita locazione alla scadenza convenzionale (es. al termine dell’ottavo anno per i contratti 4+4) è un diritto del locatore che non richiede motivazione. Il diniego di rinnovo alla prima scadenza (es. al termine dei primi 4 anni), invece, è una facoltà eccezionale che la legge concede al locatore solo in presenza di specifiche e tassative necessità (es. adibire l’immobile ad uso proprio), che devono essere comunicate e provate.

Cosa ha deciso la Cassazione in questo caso specifico?
La Cassazione ha stabilito che non c’era litispendenza perché la ‘causa petendi’ dei due giudizi era diversa (scadenza convenzionale contro diniego motivato). Ha ravvisato invece una relazione di continenza e ha ordinato che il secondo giudizio, anziché essere cancellato, venisse sospeso in attesa della decisione definitiva sul primo, per evitare il rischio di sentenze contrastanti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 28067 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 28067 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso 27260-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE , in persona dell’amministratrice delegata, domiciliata presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore, rappresentata e difesa dall’ AVV_NOTAIO COGNOME;

— ricorrente —

-contro-

COGNOME NOME, domiciliato presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore, rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO;

resistente ex art. 47 cod. proc. civ. –

Avverso l’ordinanza del 2 novembre 2022, emessa dal Tribunale di Siena nel procedimento RG 1822/22;

udita la relazione della causa svolta nell ‘adunanza camerale in data 13/06/2024 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

Oggetto

LOCAZIONE USO ABITATIVO

Regolamento di competenza

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO2022

COGNOME.

Rep.

Ud. 13/06/2024

Adunanza camerale

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE ha proposto, sulla base di quattro motivi, regolamento di competenza avverso l’ordinanza del 2 novembre 2022 con cui il Tribunale di Siena ha dichiarato la litispendenza della causa R.G. 1822/2022 (avente ad oggetto il diniego di rinnovazione di un contratto di locazione, alla prima scadenza contrattuale, ex art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431), incardinata innanzi ad esso, rispetto al giudizio R.G. 916/2022, pendente tra le stesse parti innanzi alla Corte d’appello di Firenze, ordinando, per l’effetto, la cancellazione della causa dal ruolo, con condanna di COGNOME, oltre che alla refusione delle spese processuale, anche al pagamento di € 10.000,00, ex art. 96, comma 3, cod. proc. civ.
Riferisce, in punto di fatto, l’odiern a ricorrente che essa società RAGIONE_SOCIALE il cui capitale sociale, in origine interamente detenuto dai fratelli NOME e NOME COGNOME, veniva trasferito, con contratto del 29 aprile 2020, ad una società svizzera -promuoveva due giudizi, nei confronti degli stessi, per non avere costoro provveduto al rilascio dell’immobile (locatogli dalla società RAGIONE_SOCIALE ad uso abitativo , con contratto del 27 luglio 2010), come da impegni assunti il 17 febbraio 2020, nell’ambito degli accordi per il trasferimento del capitale della società.
In particolare, nel primo giudizio (quello attualmente pendente in appello) veniva richiesta la convalida dello sfratto per morosità, o per finita locazione, ovvero la licenza di finita locazione al 27 luglio 2022, o ancora, in via di subordine, la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell’ art. 1455 cod. civ., provvedendosi, con memoria integrativa ex art. 426 cod.

proc. civ., a richiedere ‘la cessazione del rapporto di locazione sorto tra le parti’, quanto in particolare a lla posizione di NOME COGNOME -per ciò che qui ancora è di interesse, avendo, in seguito, NOME COGNOME provveduto, invece, al rilascio -al 27 luglio 2022, data di cessazione del contratto per l ‘ intervenuta disdetta, intimata il 10 gennaio 2022.

Respinta ogni domanda dal giudice di prime cure, esperito da RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE gravame, essa chiedeva la riforma della sentenza impugnata, rassegnando conclusioni -come si legge nell’odierno regolamento -‘così modificate nei confronti del solo Sig. NOME COGNOME: a) dichiarare la cessazione del rapporto di locazione sorto tra le parti con il contratto 27 luglio 2010 alla data del 27 luglio 2022, data di cessazione del contratto per la intervenuta disdetta intimata il 10 gennaio 2022′.
Nella pendenza di tale giudizio, veniva radicata la causa -oggi cancellata dal ruolo -con cui la medesima società RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 447 -bis cod. proc. civ., ha chiesto, nei confronti del solo NOME COGNOME (non avendo costui rilasciato l’immobile alla prima scadenza contrattuale), ‘accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione’, per la data del 26 luglio 20 22, ‘corrispondente alla prima scadenza contrattuale, per la necessità della società proprietaria locatrice di adibire l’immobile stesso, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 3, lett. a), legge n. 431 del 1998, a centro termale’, come da ‘lettera raccomandata anticipata via PEC del 10 gennaio 2022’.
Eccepita da NOME COGNOME la litispendenza, il Tribunale di Siena accoglieva l’eccezione, con ordinanza del 2 novembre 2022, rilevando che ‘la medesima domanda di risoluzione del contratto di locazione tra le parti stipulato in data 27.07.2010 per la data del 26.07.2022, corrispondente alla prima scadenza contrattuale, è stata previamente avanzata nel

procedimento ad oggi pendente innanzi alla Corte di Appello di Firenze’.

Avverso l’ordinanza del Tribunale senese ha proposto regolamento di competenza la società RAGIONE_SOCIALE, sulla base come detto -di quattro motivi.

3.1. Il primo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione degli artt. 39 e 113 cod. proc. civ.

Si censura il provvedimento impugnato per aver ritenuto identici i due giudizi per ‘ personae ‘, ‘ petitum ‘ e ‘causa petendi ‘, mentre quest’ultimo elemento divergeva nei due casi, atteso che nel giudizio originario, oggi pendente in appello, la disdetta era contenuta in un ‘atto processuale di intimazione di licenza’ per il quale ‘non vi era necessità di motivazione’. Per contro, la ‘ causa petendi ‘ del secondo giudizio risiede ‘nel diniego di rinnovazione motivato alla prima scadenza del contratto di locazione con l’apposito procedimento per il rilascio previsto dall’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431’, che rimanda all’art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, in forza del quale il ‘locatore, come è noto, può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto di locazione solo in presenza dei casi tassativi indicati dalla legge’. Inoltre, vi sarebbe pure una differenza di date, giacché la licenza è stata chiesta per il 27 luglio 2022, ‘mentre nella causa di diniego di rinnovazione si è chiesto la risoluzione del contratto alla data del 26 luglio 2022’.
Del resto, questa Corte, si evidenzia nel presente regolamento, ha più volte affermato che non sussiste litispendenza ‘nell’ipotesi che pendano davanti a giudici diversi un giudizio -instaurato con procedimento per convalida di sfratto e proseguito con rito ordinario a seguito dell’opposizione

dell’intimato tendente alla cessazione del contratto per finita locazione ed un giudizio concernente la declaratoria di cessazione della proroga legale del contratto per urgente ed improrogabile necessità del locatore, essendo diversa -pur nell’identità del « petitum » -la « causa petendi »’.

3.2. Il secondo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ. e degli artt. 112, 113 e 324 cod. proc. civ.

Si censura l’impugnata ordinanza nella parte in cui si richiama al principio del ‘ ne bis in idem ‘ per giustificare il provvedimento di cancellazione, rilevando la ricorrente come la prima causa non sia stata ancora definita con sentenza passata in giudicato.

3.3. Il terzo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione o falsa applicazione dell’art. 669 cod. proc. civ.

In questo caso si censura il provvedimento del Tribunale di Siena in relazione alla dicitura ‘visti gli artt. 669 … e ss. cod. proc. civ.’, per avere esso ‘compiuto un errore nel sussumere la fattispecie concreta entro una norma non pertinente’.

3.4. Il quarto motivo denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ.

Si assume che la pronuncia impugnata difetti ‘dello specifico elemento soggettivo (che rende la lite tecnicamente «temeraria»), modulato diversamente, a seconda che si tratti di un normale tipo di processo (avviato o resistito con colpa grave o mala fede: art. 92, comma 1 cod. proc. civ.) ovvero di atti di tutela giudiziale particolarmente incisivi posti in essere unilateralmente (senza la normale prudenza), qualora la loro

legittimità sia smentita nel conseguente giudizio di merito (art. 92, comma 2, cod. proc. civ.)’.

Nella specie, si esclude che la società RAGIONE_SOCIALE abbia assunto un contegno riconducibile all’abuso del processo, evidenziando, comunque, come della ‘riprovevolezza del comportamento’, ricondotto alla previsione dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ., il giudice debba dare ‘motivatamente conto’.

In ogni caso, si deduce come la somma liquidata sia del tutto ingiustificata, giacché essa -in assenza di alcuna indicazione legislativa -andava ragionevolmente liquidata secondo il parametro fissato dall’art. 2 -bis della legge 24 marzo 2001, n. 89.

Ha resistito all’avversaria impugnazione, con memoria, NOME COGNOME, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ.

Il Procuratore Generale presso questa Corte, in persona di un suo Sostituto, ha fatto pervenire requisitoria scritta, nel senso dell’accoglimento del solo quarto motivo di ricorso.

La ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il regolamento va accolto, quanto al suo primo motivo, con assorbimento dei restanti.

8.1. Invero, c onfrontando l’azione in relazione alla quale è stata dichiarata la litispendenza e quella originaria, considerata

sulla base della memoria integrativa, emerge che, ferma la postulazione della stessa scadenza per il rilascio dell’immobile , i fatti costitutivi sono diversi, essendo nel primo caso invocata la scadenza convenzionale, nel secondo la stessa scadenza ma sulla base di una qualificazione del contratto ex lege n. 431 del 1998, scadenza che si assume verificatasi -a quel che emerge dagli atti -ex art. 80 della legge n. 392 del 1978.

Le ‘ causae petendi ‘ sono, dunque, distinte, sicché non poteva essere dichiarata la litispendenza, sussistendo, invece, una relazione di continenza, ragion per cui -poiché la prima causa pendeva in appello -era necessario disporre la sospensione della seconda, ex art. 295 cod. proc. civ., dovendosi prioritariamente stabilire se la scadenza immotivata sia fondata o meno.

L’ordinanza impugnata, pertanto, va caducata (con ogni conseguente effetto quanto alla condanna al pagamento delle spese di lite e a quella comminata ex art. 96, comma 3, cod. proc. civ.), ordinando la ripresa del giudizio, già pendente innanzi al Tribunale di Siena, ai sensi dell’art. 50 cod. proc. civ., affinché esso, tuttavia, provveda alla sua sospensione.

Le spese del giudizio innanzi a questa Corte vanno integralmente compensate, ai sensi dell’art. 92, comma 2, cod. proc. civ., costituendo ‘giusto motivo’ lo stesso contegno dell’odiern a ricorrente, avendo essa radicato un secondo giudizio destinato non ad essere cancellato dal ruolo ma, comunque, ad essere sospeso.

PQM

La Corte accoglie il primo motivo del proposto regolamento e dispone la prosecuzione del giudizio già incardinato innanzi al Tribunale di Siena, fissando per la riassunzione il termine di mesi

tre, decorrente dalla comunicazione del deposito della presente ordinanza.

Compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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