Litisconsorzio pretermesso: appello o opposizione?

Una società costruttrice, condomina pretermessa in un giudizio di primo grado sulla nullità di una clausola del regolamento condominiale, proponeva appello. La Corte d’Appello dichiarava l’impugnazione inammissibile, sostenendo che il rimedio corretto per il litisconsorzio pretermesso fosse l’opposizione di terzo. Il successivo ricorso per cassazione è stato dichiarato estinto per rinuncia accettata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio Pretermesso in Condominio: Appello o Opposizione di Terzo?

Quando una decisione giudiziaria incide sui diritti di più soggetti, la legge prevede che tutti debbano partecipare al processo. Ma cosa accade se uno di questi viene escluso? La questione del litisconsorzio pretermesso è cruciale, specialmente in ambito condominiale, dove le decisioni possono riguardare tutti i proprietari. Un’ordinanza della Corte di Cassazione, sebbene conclusasi con un’estinzione, offre spunti fondamentali sulla corretta via processuale da seguire in questi casi.

I Fatti di Causa: Una Clausola Regolamentare Contesa

La vicenda ha origine dall’azione di una condomina che impugnava alcune delibere assembleari e, soprattutto, l’articolo 9 del regolamento del proprio condominio. Tale clausola introduceva la figura dei “rappresentanti di zona”, autorizzati a sostituirsi e a votare per i condomini assenti o non deleganti. Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente la domanda, dichiarando la nullità della clausola regolamentare e di una delle delibere basate su di essa.

Il Giudizio d’Appello e la Questione del Litisconsorzio Pretermesso

Una società costruttrice, anch’essa condomina ma non parte del giudizio di primo grado, proponeva appello contro la sentenza. Sosteneva di essere un litisconsorzio pretermesso: dato che il regolamento aveva natura contrattuale, la causa sulla sua validità avrebbe dovuto coinvolgere obbligatoriamente tutti i condomini.

La Corte d’Appello, tuttavia, dichiarava l’impugnazione inammissibile. Secondo i giudici di secondo grado, il condomino escluso dal processo non è legittimato a proporre appello, bensì un diverso rimedio: l’opposizione di terzo, prevista dall’art. 404 c.p.c. Questo perché, non avendo partecipato al primo grado, egli è formalmente un “terzo” rispetto a quella sentenza, anche se questa pregiudica i suoi diritti.

L’Epilogo in Cassazione: Estinzione del Giudizio

La società costruttrice ricorreva quindi in Cassazione, lamentando l’errata applicazione delle norme processuali. Sosteneva che, essendo portatrice di un interesse comune al condominio, non poteva essere considerata una “terza” e che l’appello era il rimedio corretto per far valere la nullità della sentenza di primo grado emessa senza la sua partecipazione.

Tuttavia, prima che la Corte potesse pronunciarsi nel merito, la società ricorrente depositava un atto di rinuncia al ricorso, che veniva accettato dalla condomina controricorrente. Di conseguenza, la Corte di Cassazione non ha avuto modo di decidere la questione giuridica e ha semplicemente dichiarato l’estinzione del giudizio.

Le Motivazioni

Anche se la Cassazione non ha emesso una pronuncia di merito, la decisione della Corte d’Appello, che ha innescato il ricorso, si fonda su un principio procedurale consolidato. La distinzione tra appello e opposizione di terzo è fondamentale: l’appello è il mezzo di impugnazione riservato alle parti originarie del processo. Il soggetto che doveva essere parte ma non lo è stato (il litisconsorte pretermesso) è considerato un terzo rispetto alla sentenza. Pertanto, lo strumento a sua disposizione per contestare una decisione che lo danneggia è l’opposizione di terzo, finalizzata a rimuovere gli effetti pregiudizievoli di una sentenza resa inter alios (tra altri).

Le Conclusioni

La vicenda, pur concludendosi con una declaratoria di estinzione, ribadisce un’importante lezione pratica. Un condomino che venga a conoscenza di una sentenza emessa in un giudizio a cui non ha partecipato, ma che incide su diritti comuni o sul regolamento contrattuale, deve agire con cautela. La strada maestra indicata dalla giurisprudenza di merito, e non smentita in questo caso, non è l’appello, ma l’opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c. Scegliere il rimedio processuale sbagliato può portare a una declaratoria di inammissibilità, con conseguente spreco di tempo e risorse e la consolidazione degli effetti di una sentenza potenzialmente ingiusta.

Che cos’è il litisconsorzio pretermesso in un processo condominiale?
Si ha un litisconsorzio pretermesso quando un condomino, che avrebbe dovuto obbligatoriamente partecipare a una causa (ad esempio, una che riguarda la modifica di un regolamento contrattuale), non viene coinvolto nel giudizio.

Quale strumento processuale può utilizzare un condomino pretermesso per contestare una sentenza?
Secondo la Corte d’Appello citata nel provvedimento, il condomino pretermesso non deve proporre appello, ma opposizione di terzo (ai sensi dell’art. 404 c.p.c.), poiché è considerato un soggetto terzo rispetto alla sentenza emessa in sua assenza.

Perché il giudizio davanti alla Corte di Cassazione si è concluso con l’estinzione?
Il giudizio è stato dichiarato estinto perché la società ricorrente ha formalmente rinunciato al proprio ricorso e la controparte ha accettato tale rinuncia, facendo così cessare la materia del contendere prima di una decisione nel merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17274 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17274 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3040/2020 R.G. proposto da :

IMPAR COSTRUZIONI DI NOME E NOME RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME rappresentata e difesa anche disgiuntamente dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME -controricorrente-

nonchè contro

CONDOMINIO COGNOME di COGNOME e COGNOME,

-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI n.866/2019 depositata il 29.10.2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10.6.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME, premettendo di essere proprietaria di un immobile nel Condominio INDIRIZZO in Maracalagonis e Sinnai, adiva il Tribunale di Cagliari per sentir dichiarare la nullità delle delibere assembleari del 17.1.2009, del 13.1.2007 e del 25.3.2006, queste ultime istitutive della figura dei rappresentanti di zona, nonché dell’art. 9 del regolamento condominiale, nella parte in cui esso ammetteva la sostituzione da parte dei rappresentanti di zona dei condomini assenti in assemblea o non deleganti, anche ai fini dell’esercizio del diritto di voto in assemblea.
Costituitosi in giudizio il Condominio, con la sentenza n. 2264/2016 del 21.7.2016, il Tribunale di Cagliari dichiarava la nullità dell’art. 9 del predetto regolamento ove prevedeva i rappresentanti di zona e, per l’effetto, delle deliberazioni approvate nella seduta assembleare del 17.1.2009, rigettando nel resto.

La RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, esponendo di essere condomina del complesso INDIRIZZO e di non aver ricevuto l’atto introduttivo del giudizio di primo grado, sebbene la natura contrattuale del regolamento ne imponesse la notifica a tutti i condomini, ed essendo rimasto inerte l’amministratore condominiale, interponeva appello avverso la predetta sentenza.

Si costituivano nel giudizio di secondo grado, con separati atti, il Condominio Torre delle Stelle e NOME.

Con la sentenza n. 866/2019 del 24/26.10.2019, la Corte d’Appello di Cagliari dichiarava inammissibile il gravame, accogliendo

l’eccezione sollevata dal Condominio in ordine alla carenza di legittimazione attiva dell’appellante, il quale, agendo in qualità di litisconsorte pretermesso nel primo grado di giudizio, sarebbe stato legittimato, al più, a proporre opposizione di terzo ex art. 404, comma 1° c.p.c., ma non l’appello, e riteneva assorbita l’eccezione di tardività dell’appello perché proposto quando il potere d’impugnazione della sentenza di primo grado dell’amministratore condominiale era ormai consumato.
Avverso tale sentenza la RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, sulla scorta di due motivi, e COGNOME NOME ha resistito con controricorso, mentre il Condominio Torre delle Stelle è rimasto intimato.

In data 6.6.2025 la RAGIONE_SOCIALE ha depositato la rinuncia al ricorso notificata ad NOME con compensazione delle spese processuali, ed in pari data quest’ultima ha accettato tale rinuncia.

Col primo motivo, articolato in relazione all’art. 360, comma 1°, n.4) c.p.c., si denuncia la nullità della sentenza e del procedimento per violazione degli artt. 339 c.p.c. e 404 c.p.c.. Il Giudice di seconde cure avrebbe omesso di rilevare che la ricorrente, pur essendo titolare di un interesse personale a far valere la nullità della pronuncia di primo grado per violazione del litisconsorzio necessario, al fine di impedirne il passaggio in giudicato nei confronti del Condominio ed il riverberarsi dei relativi effetti anche su di sé, non poteva considerarsi soggetto terzo rispetto alla sentenza gravata, poiché portatrice di un interesse comune al complesso condominiale.
Con la seconda censura, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 4) c.p.c., la ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata e del procedimento per violazione degli artt. 102 c.p.c., 339 c.p.c. e 404 c.p.c.. La Corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto che la RAGIONE_SOCIALE avesse eccepito la violazione del litisconsorzio

necessario esclusivamente nei suoi confronti e non, per converso, nei riguardi di tutti i condomini pretermessi, limitando la portata della doglianza alla lesione subita dalla sola appellante, in violazione dell’art. 102 c.p.c..

Ritiene la Corte, che avendo la RAGIONE_SOCIALE ritualmente rinunciato il 6.6.2025 al ricorso con compensazione delle spese processuali, con rituale accettazione della rinuncia in pari data da parte della controricorrente COGNOME NOME, il procedimento n. 3040/2020 RG debba essere dichiarato estinto ex art. 391 c.p.c., nulla disponendo per le spese processuali in base alla previsione dell’ultimo comma di quell’articolo quanto alla COGNOME, che ha aderito alla rinuncia, ed in quanto il Condominio é rimasto intimato.

P.Q.M.

La Corte dichiara estinto il giudizio.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 10.6.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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