Litisconsorzio necessario: tutti i condòmini in giudizio

Una società immobiliare ha citato in giudizio un condominio per la proprietà e la restituzione di un muro. La Corte di Cassazione ha annullato le sentenze precedenti perché non tutti i singoli condòmini erano stati inclusi nel processo. La Corte ha chiarito che in caso di azioni reali che incidono sui diritti di proprietà dei singoli, vige il principio del litisconsorzio necessario, rendendo indispensabile la partecipazione di tutti i comproprietari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio Necessario in Condominio: Perché Tutti i Proprietari Vanno Chiamati in Causa

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio cruciale nella gestione delle controversie condominiali che toccano i diritti di proprietà: il litisconsorzio necessario. Quando un’azione legale mira non solo a dichiarare la proprietà di un bene, ma anche a ottenerne la restituzione, non è sufficiente citare in giudizio solo l’amministratore. È indispensabile coinvolgere ogni singolo condomino. Analizziamo questa importante decisione per capirne la portata e le implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa: Una Parete Contesa

La vicenda ha origine dalla pretesa di una società immobiliare, che rivendicava la proprietà esclusiva di una parete cieca di un edificio. Questa parete, facente parte di un ex stazione di servizio, era utilizzata dal condominio per affiggere cartelloni pubblicitari, generando un reddito. La società ha quindi agito in giudizio per ottenere sia l’accertamento del suo diritto di proprietà sia la condanna del condominio al rilascio della parete e al pagamento di un’indennità per i frutti percepiti.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla società, confermando la sua proprietà e ordinando al condominio di restituire il muro e pagare una somma annuale a titolo di risarcimento. Il condominio, tuttavia, ha presentato ricorso in Cassazione, sollevando una questione procedurale determinante.

La Questione del Litisconsorzio Necessario in Appello

Il motivo principale del ricorso si fondava sulla violazione del principio del litisconsorzio necessario, sancito dall’art. 102 del codice di procedura civile. Secondo il condominio, poiché la causa incideva direttamente sul diritto di comproprietà di un bene (la parete), l’azione avrebbe dovuto essere promossa nei confronti di tutti i singoli condòmini, e non solo verso il condominio rappresentato dal suo amministratore.

La Corte d’Appello aveva respinto questa tesi, ritenendo sufficiente la rappresentanza dell’amministratore, anche in virtù di una delibera assembleare che lo autorizzava a resistere in giudizio. La Cassazione, però, ha ribaltato questa visione, accogliendo il ricorso del condominio.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha operato una distinzione fondamentale. La rappresentanza passiva dell’amministratore, prevista dall’art. 1131 c.c., è ampia ma non illimitata. Se l’azione di un terzo si limita a chiedere l’accertamento della proprietà di un bene comune, la presenza dell’amministratore può essere sufficiente. Tuttavia, quando la domanda include anche la condanna al rilascio del bene, la natura dell’azione cambia.

Si tratta di un’azione reale che ha effetti dispositivi diretti sul diritto di proprietà di ciascun condomino. Una sentenza di condanna al rilascio del muro, infatti, priverebbe ogni singolo proprietario di una parte del proprio diritto “pro quota” sul bene comune. In questi casi, la partecipazione al giudizio di tutti i comproprietari è indispensabile per garantire il corretto esercizio del diritto di difesa e la validità della sentenza.

La Corte ha richiamato un suo precedente (Cass. n. 3575/2018), affermando che un’azione volta “all’accertamento, con efficacia di giudicato, della proprietà esclusiva su di un bene condominiale ed al conseguente rilascio dello stesso […] si deve svolgere in contraddittorio con tutti i condomini”.

Inoltre, la delibera assembleare, anche se unanime, non può sanare il vizio procedurale. Il litisconsorzio necessario è una condizione di validità del processo che deve essere soddisfatta sin dall’inizio, non un aspetto che può essere superato da una decisione interna al condominio.

Le Conclusioni e l’Impatto Pratico

L’accoglimento del ricorso ha portato alla cassazione delle sentenze di primo e secondo grado e al rinvio della causa al Tribunale. Questo significa che l’intero processo è nullo e dovrà ricominciare da capo, con la corretta citazione in giudizio di tutti i singoli condòmini.

Questa ordinanza è un monito importante per chiunque intenda avviare azioni legali relative a beni condominiali. È fondamentale qualificare correttamente la natura della domanda: se si chiedono provvedimenti che incidono direttamente sui diritti reali dei singoli proprietari, come la restituzione di un bene, è obbligatorio instaurare il giudizio nei confronti di tutti. In caso contrario, si rischia di vedere annullato l’intero iter giudiziario per un vizio procedurale, con un notevole spreco di tempo e risorse.

Quando è necessario citare in giudizio tutti i singoli condòmini e non solo l’amministratore?
È necessario citare tutti i condòmini quando un terzo avanza una domanda giudiziale che non si limita all’accertamento della proprietà di un bene comune, ma ne chiede anche la condanna al rilascio. Questo tipo di azione incide direttamente sui diritti di proprietà individuali di ciascun condomino, rendendo la loro partecipazione al processo indispensabile.

Una delibera dell’assemblea condominiale può sostituire la citazione in giudizio dei singoli condòmini?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che una delibera assembleare, anche se approvata all’unanimità per resistere a un’azione legale, non è sufficiente a superare il difetto di integrità del contraddittorio. La necessità di coinvolgere tutti i titolari del diritto è un requisito procedurale che non può essere sanato da decisioni interne al condominio.

Qual è la conseguenza della mancata integrazione del contraddittorio in questi casi?
La mancata partecipazione al giudizio di tutti i litisconsorti necessari vizia l’intero procedimento e determina la nullità delle sentenze emesse, sia in primo che in secondo grado. La Corte di Cassazione, in tal caso, cassa le sentenze e rinvia la causa al giudice di primo grado affinché il processo ricominci con la corretta costituzione di tutte le parti necessarie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12613 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12613 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9834/2022 R.G. proposto da :

CONDOMINIO INDIRIZZO MILANO, elettivamente domiciliato in presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che l a rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 317/2022 depositata il 01/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.il Condominio di INDIRIZZO, Milano, ricorre, con due motivi avversati dalla srl RAGIONE_SOCIALE con controricorso, per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Milano, n.317/2022, con cui è stata confermata la sentenza del Tribunale di Milano con la quale era stato accertato che la società era proprietaria di una parete cieca ‘facente parte dell’immobile comunemente noto come stazione di servizio RAGIONE_SOCIALE‘, posta in Milano, INDIRIZZO ed era stato imposto al Condominio il rilascio della parete e i l pagamento di 11.000,00 euro l’anno a partire dal 2017 a titolo restituzione dei frutti ritratti dall’uso della parete come base per l’affissione di cartelloni pubblicitari;
ricorrente e controricorrente hanno depositato memoria;

RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso si deduce, in riferimento all’ ‘art. 360, 1° c., nn. 3) e 4) c.p.c. e al combinato disposto degli artt. 383, 3° c. e 354 c.p.c.’, la ‘nullità dei giudizi di primo e secondo grado per violazione e falsa applicazione degli artt. 102, 161 e 354 c.p.c. e artt. 934, 935, 936, 937, 948, 1130 e 1131 c.c. per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini comproprietari della parete e/o del muro cui essa afferisce’;
il motivo è fondato e va accolto.

La Corte di Appello ha ritenuto non necessaria l’integrazione del contraddittorio rispetto ai singoli condomini sul richiamo alla

sentenza di questa Corte di legittimità n.28141 del 2013 e sul rilievo per cui ‘l’assemblea del condominio ha conferito mandato al suo difensore di fiducia per resistere alla azione petitoria promossa da RAGIONE_SOCIALE‘.

Riguardo al richiamo alla sentenza n.28141 del 2013 -secondo cui ‘In tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell’amministratore, prevista dall’art. 1131, secondo comma, cod. civ., ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini’ -, si osserva che lo stesso è, come dedotto dal ricorrente, non pertinente posto che nel caso di specie la domanda della società RAGIONE_SOCIALE non aveva ad oggetto soltanto l’accertamento della proprietà esclusiva del muro in capo a detta società ma aveva anche ad oggetto la condanna al rilascio del muro. In riferimento alla fattispecie è pertinente il richiamo a Cass. Sez. 2, sentenza n. 3575 del 14/02/2018, secondo cui ‘La domanda di un terzo estraneo al condominio, volta all’accertamento, con efficacia di giudicato, della proprietà esclusiva su di un bene condominiale ed al conseguente rilascio dello stesso in proprio favore, si deve svolgere in contraddittorio con tutti i condomini, stante la loro condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto “pro quota” o esclusivo di ciascun condomino, avente pertanto reale interesse a contraddire’.
Il rilievo della Corte di Appello per cui l’assemblea condominiale all’unanimità aveva deliberato di resistere alla azione della società, non basta a superare il difetto di integrità del contraddittorio posto che -sebbene il condominio sia un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini i quali

sono rappresentati dall’amministratore e possono estendere i poteri rappresentativi al di là di quanto già definiti dalla legge (art. 1130 c.c.) mediante una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c. o, nel caso di lite con potenziali effetti dispositivi di beni comuni, con voto unanime- la parte evocata e formalmente costituita in giudizio è il Condominio di INDIRIZZO, in persona dell’amministratore, e non i singoli condòmini;
il secondo motivo di ricorso col quale si lamenta ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, nello specifico l’emergenza tecnica rilevata con la CTU secondo cui la parete di cui è processo non è autonoma e si addentra nella proprietà del Condominio e violazione e falsa applicazione degli artt. 880, 934, 935, 936, 937 e 948 c.c.’ – resta assorbito;

3. la violazione del principio del contraddittorio, non rilevata dal giudice di primo grado né da quello di appello che non ha provveduto a rimettere la causa al primo giudice ai sensi dell’art. 354, comma 1, cod. proc. civ., vizia l’intero procedimento e determina la nullità delle sentenze di primo e secondo grado (v. tra altre Cass. 19 agosto 2020, n. 17353). La causa, in accoglimento del primo motivo di ricorso, va rinviata, ai sensi degli artt. 353 e 354 c.p.c., al Tribunale di Milano, giudice di primo grado, che disporrà l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei condòmini;
il giudice del rinvio dovrà decidere anche sulle spese del presente giudizio;

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa le sentenze di primo e secondo grado e rinvia la causa al Tribunale di Milano, in persona di altro

magistrato, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Roma 24 aprile 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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