Litisconsorzio necessario: tutti i condomini in causa

Una proprietaria ha citato in giudizio il condominio per vedersi riconoscere un diritto reale d’uso esclusivo su un posto auto. La Corte di Cassazione ha annullato l’intero procedimento, stabilendo che in questi casi vige il litisconsorzio necessario: la causa deve essere intentata contro tutti i singoli condomini, non solo contro l’amministratore. Il processo dovrà ricominciare dal primo grado.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio Necessario: Perché Vanno Chiamati in Causa Tutti i Condomini?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un aspetto procedurale fondamentale nelle liti condominiali che riguardano i diritti reali sulle parti comuni. Il principio del litisconsorzio necessario impone, in questi casi, di citare in giudizio ogni singolo condomino, e non solo l’amministratore. La mancata osservanza di questa regola può portare alla nullità dell’intero processo, con un enorme spreco di tempo e risorse. Analizziamo insieme la vicenda.

I Fatti di Causa: La Disputa per il Posto Auto Esclusivo

Una condomina, proprietaria di un’unità immobiliare, citava in giudizio il proprio condominio per ottenere l’accertamento del suo diritto d’uso esclusivo su un posto auto situato nel cortile comune. Tale diritto, a suo dire, derivava da un atto notarile di acquisto. Inizialmente, la causa era stata intentata anche contro la società amministratrice e un’altra società condomina che occupava l’area.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello respingevano la domanda della proprietaria. I giudici di merito avevano ritenuto, tra le altre cose, che una precedente delibera assembleare che assegnava i posti auto non avesse costituito alcun diritto reale sul suolo condominiale.

La proprietaria decideva quindi di ricorrere in Cassazione, ma notificava il ricorso al solo Condominio, escludendo le altre parti dei precedenti gradi di giudizio.

La Questione Giuridica: Il difetto di contraddittorio e il litisconsorzio necessario

La Corte di Cassazione, prima ancora di esaminare i motivi del ricorso, ha sollevato d’ufficio una questione pregiudiziale e decisiva: la corretta instaurazione del contraddittorio. La domanda della ricorrente mirava a ottenere il riconoscimento di un diritto reale d’uso su una porzione di cortile, che è una parte comune dell’edificio.

Le azioni legali che incidono sulla titolarità o sull’estensione dei diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, come l’accertamento di un diritto reale d’uso esclusivo, danno origine a un litisconsorzio necessario. Ciò significa che il processo, per essere valido, deve svolgersi nei confronti di tutti i comproprietari, ovvero tutti i condomini.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha chiarito che il potere di rappresentanza dell’amministratore, previsto dall’art. 1131 del codice civile, è limitato alla tutela dei diritti sui beni comuni e alla gestione ordinaria. Questo potere non si estende alle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, cioè sulla loro proprietà o sulla costituzione di diritti reali che ne limitino il godimento da parte di tutti.

La domanda di accertamento di un diritto reale d’uso su un bene comune è una questione che rientra nella disponibilità esclusiva dei singoli condomini. Solo loro, collettivamente, possono disporre del bene, ad esempio accrescendone o riducendone l’uso da parte di un singolo. Di conseguenza, l’amministratore non possiede la cosiddetta legitimatio ad causam passiva, cioè non è il soggetto corretto da citare in giudizio per questo tipo di controversie.

La Corte ha quindi affermato che la domanda doveva essere proposta nei confronti di ciascuno dei condomini. Poiché ciò non è avvenuto in nessuno dei gradi di giudizio, l’intero processo è viziato da un difetto di contraddittorio, che ne determina la nullità.

Le Conclusioni

In applicazione di questi principi, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata, ha dichiarato la nullità dell’intero giudizio svoltosi finora e ha rimesso la causa al giudice di primo grado, il Tribunale. Quest’ultimo dovrà provvedere a un nuovo giudizio, previa corretta integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini. La decisione sottolinea una lezione fondamentale per chiunque intenda avviare una causa relativa a diritti reali su parti condominiali: è indispensabile identificare e citare in giudizio tutti i singoli proprietari. Agire solo contro l’amministratore o il condominio nel suo complesso è un errore procedurale grave che invalida l’intero processo, costringendo a ricominciare da capo.

Quando si agisce per un diritto reale su una parte comune del condominio, chi bisogna citare in giudizio?
È necessario citare in giudizio tutti i singoli condomini. La causa, infatti, dà luogo a un’ipotesi di litisconsorzio necessario, poiché la decisione finale inciderà sulla sfera giuridica di ogni comproprietario.

L’amministratore di condominio può rappresentare i condomini in una causa che riguarda la proprietà delle parti comuni?
No. Il potere di rappresentanza dell’amministratore è limitato alle azioni a tutela dei diritti sui beni comuni (es. gestione, manutenzione), ma non si estende alle cause che incidono sull’esistenza o sull’estensione del diritto di proprietà dei singoli condomini, come l’accertamento di un diritto reale d’uso esclusivo.

Cosa succede se in una causa non vengono citati tutti i litisconsorti necessari?
L’intero procedimento è nullo per difetto di contraddittorio. Il giudice, in qualsiasi stato e grado del processo, deve rilevare questo vizio e, come in questo caso, la Corte di Cassazione può annullare tutte le sentenze precedenti e rimettere la causa al giudice di primo grado affinché il processo ricominci con la partecipazione di tutte le parti necessarie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12707 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12707 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8704/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO, RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE DI APPELLO DI VENEZIA n. 1954/2017 depositata il 13/09/2017;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/03/2024 dalla Consigliera NOME COGNOME;

incaricato quale estensore il Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1. –NOME COGNOME, proprietaria di un’unità immobiliare compresa nel RAGIONE_SOCIALE sito in Bibione di San Michele al Tagliamento, con citazione del 16 marzo 2011 convenne davanti al Tribunale di Venezia, sezione distaccata di Portogruaro, il medesimo RAGIONE_SOCIALE , l ‘ amministratrice del condominio RAGIONE_SOCIALE e la condomina RAGIONE_SOCIALE, chiedendo di accertare in via principale il proprio diritto di uso esclusivo, a carico di una parte del cortile condominiale, con riguardo al posto auto individuato alla lettera d ) dell’atto pubblico del 19 novembre 2001 per AVV_NOTAIO. Venne, poi, dedotta la responsabilità anche a fini risarcitori della amministratrice condominiale RAGIONE_SOCIALE e chiesta la condanna della condomina occupante RAGIONE_SOCIALE al rilascio della porzione immobiliare, nonché al risarcimento dei danni.
Le domande dell’attrice vennero rigettate con sentenza n. 2167/2015 del Tribunale di Venezia, pubblicata il 24 giugno 2015.

L’appello proposto da NOME COGNOME è stato respinto con la sentenza n. 1954/2017 della Corte d’appello di Venezia , pubblicata il 13 settembre 2017. I giudici di secondo grado hanno affermato, fra l’altro, che la delibera approvata in occasione dell’assemblea del RAGIONE_SOCIALE del 27 dicembre 1994, con la quale gli otto condomini avevano individuato sedici posti auto nell’area esterna comune e li avevano assegnati in uso esclusivo alle varie unità costituenti il condominio, non aveva
dato luogo alla costituzione di alcun diritto reale sul suolo condominiale.

2. –NOME COGNOME ha, quindi, intimato e notificato ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi, nei confronti del solo RAGIONE_SOCIALE, e non anche della RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE, le quali sono state parti dei pregressi gradi di merito.

Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE, che ha chiesto di rigettare il ricorso.

-La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4 -quater , e 380 bis .1, c.p.c.

Le parti hanno depositato memorie.

4. -Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1021, 1102, 1120, 1135, 1136, 1322 e 1350 c.c., per avere la Corte d’appello escluso la configurabilità in capo alla ricorrente di un diritto reale di uso esclusivo del posto auto sull’area esterna condominiale.

Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1021, 1102, 1120, 1135, 1136, 1322 e 1350 c.c., in relazione alle assunte modifiche a maggioranza intervenute con riferimento all’accordo sostanziatosi nella delibera condominiale del 27 dicembre 1994.

Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1369 c.c., per avere la Corte d’appello erroneamente escluso in sede di interpretazione dell’atto che NOME COGNOME fosse titolare di un diritto reale di uso del posto auto.

Il quarto motivo di ricorso allega la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., sempre quanto alla interpretazione della citata delibera del 27 dicembre 1994.

Il quinto motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., quanto alla interpretazione degli effetti delle delibere del 2008 e 2011 approvate a maggioranza dai condomini.

5.- Nella memoria depositata il 28 febbraio 2024 ai sensi dell’art. 380 -bis. 1. c.p.c., NOME COGNOME richiama la ‘sentenza’ (in realtà ordinanza) n. 15613 del 2022, pronunciata da questa Corte in altro giudizio intercorrente tra la ricorrente e il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO in Bibione di San Michele al Tagliamento. Tale ordinanza attiene al giudizio di impugnazione della deliberazione approvata in data 10 giugno 2011 dall’assemblea condominiale, che aveva deciso a maggioranza l’assegnazione alla ricorrente di un posto auto all’interno dell’area comune adibita a parcheggio diverso da quello ad essa attribuito in uso esclusivo in forza di accordo intervenuto il 27 dicembre 1994, disponendone lo scambio con quello in precedenza assegnato alla condomina RAGIONE_SOCIALE L’ordinanza n. 15613 del 2022 ha cassato con rinvio la sentenza n. 760/2017 della Corte d’appello di Venezia, affermando che, a differenza di quanto sostenuto dai giudici del merito, ‘l’atto approvato nel corso dell’assemblea del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE svoltasi il 27 dicembre 1994 (allorché tutti i condomini avevano individuato i posti auto nell’area esterna comune adibita a parcheggio e li avevano assegnati nominativamente in uso esclusivo ai titolari delle varie unità comprese nel condominio, sottoscrivendo il verbale e le allegate planimetrie) costituiva
espressione di una volontà contrattuale ed è perciò modificabile soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione’.

– Prima ancora di verificare la regolare instaurazione del contraddittorio nel giudizio di cassazione, essendo stato, come visto, il ricorso intimato e notificato nei confronti del solo RAGIONE_SOCIALE, e non anche della RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE, entrambe già parti dei pregressi gradi di merito, si impone un rilievo ulteriormente pregiudiziale.

-E’ noto che la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto diritto di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale può essere qualificata o come traslativa della proprietà della porzione stessa, o come costitutiva di un diritto reale d’uso, o come concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, n. 28972 del 2020; Cass. n. 9069 del 2022).

8.- La domanda proposta da NOME COGNOME è comunque esplicitamente volta ad accertare il diritto reale di uso esclusivo a lei spettante con riguardo al posto auto individuato alla lettera d ) dell’atto pubblico del 19 novembre 2001, nell’ambito del cortile di proprietà condominiale.

-L’orientamento consolidato di questa Corte sostiene che la legittimazione passiva dell’amministratore di condominio per “qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio”, ex art. 1131, comma 2, c.c., non concerne comunque le domande incidenti sull’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in

giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale (per tutte, Cass. Sez. Unite, n. 25454 del 2013).

Il disposto dell’art. 1131 c.c., secondo cui, come detto, l’amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, viene inteso, invero, nel senso che il potere rappresentativo che spetta all’amministratore di condominio si riflette nella facoltà di agire e di resistere in giudizio unicamente per la tutela dei diritti sui beni comuni, rimanendone perciò escluse le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni stessi, e, cioè, sulla estensione del relativo diritto di condominio, affare che rientra nella disponibilità esclusiva dei condomini. In tal modo, si assicura anche la regolare corrispondenza tra le attribuzioni dispositive dell’amministratore e dell’assemblea e la legittimazione a far valere nel processo le rispettive posizioni dominicali.
Ne consegue che la domanda diretta ad ottenere l’accertamento dell’esistenza di un diritto reale d’uso su un fondo di proprietà condominiale va proposta nei confronti di ciascuno dei condòmini, che soli possono disporre del diritto in questione (accrescendolo o riducendolo, con proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati), e non nei confronti dell’amministratore del condominio, il quale, carente del relativo potere di disporne, è perciò sfornito di legitimatio ad causam , oltre che di legitimatio ad processum per difetto del potere di rappresentanza dei singoli partecipanti, esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dagli artt. 1130 e 1131 c.c. (cfr. Cass. n. 2279 del 2019; n. 19566 del 2020).
La domanda di NOME COGNOME, in quanto inerente ad un diritto reale asseritamente gravante sul rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., imponeva, dunque, la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini del RAGIONE_SOCIALE ricadendosi in una ipotesi di litisconsorzio necessario.

Spetta al giudice di controllare d’ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, e tale potere-dovere deve essere esercitato con riferimento a tutte le domande sottoposte al suo giudizio. Né la decisione della causa nel merito comporta ex se la formazione del giudicato implicito sulla legittimazione ad agire o a resistere o sulla integrità del contraddittorio, ove tali profili non siano stati sollevati dalle parti, posto che una questione può ritenersi decisa dal giudice di merito soltanto ove abbia formato oggetto di discussione in contraddittorio, e che la corretta individuazione delle parti attiene alla stessa finalità della funzione giurisdizionale, anche al fine di non pervenire ad una sentenza suscettibile della potenziale proposizione dell’opposizione di terzo ai sensi dell’art. 404 c.p.c. (cfr. Cass. Sez. Unite n. 7925 del 2019; Cass. n. 21703 del 2009).
10. – La causa, ai sensi del combinato disposto degli artt. 383, comma 3, e 354 c.p.c., data la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei restanti condomini del RAGIONE_SOCIALE sito in Bibione di San Michele al Tagliamento, deve essere rimessa al Tribunale di Venezia, giudice di primo grado, che provvederà anche sulle spese di questa fase di legittimità.

P. Q. M.

La Corte, pronunciando sul ricorso, cassa la sentenza impugnata, dichiara la nullità del giudizio e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, al Tribunale di Venezia in persona di diverso magistrato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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