Litisconsorzio necessario: tutti i condòmini in causa

Una società ha agito in giudizio contro un condominio rivendicando una servitù di passaggio su un viale comune. La Corte di Cassazione ha confermato la nullità del giudizio di primo grado, poiché non erano stati citati tutti i singoli condòmini. La sentenza ribadisce il principio del litisconsorzio necessario nelle azioni legali che riguardano i diritti reali sulle parti comuni, specificando che la rappresentanza processuale dell’amministratore non è sufficiente in questi casi, essendo i singoli proprietari gli unici titolari di tali diritti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio Necessario in Condominio: Perché Vanno Citati Tutti i Proprietari

Quando si avvia una causa che tocca i diritti di proprietà sulle parti comuni di un edificio, chi bisogna citare in giudizio? È sufficiente l’amministratore o è necessario coinvolgere ogni singolo proprietario? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale del diritto processuale e immobiliare: il litisconsorzio necessario in ambito condominiale. La questione nasce da una disputa tra una società e un condominio riguardo al diritto di passaggio su un viale comune.

I Fatti del Caso: Una Disputa su un Viale Condominiale

Una società commerciale citava in giudizio un condominio sostenendo di avere un diritto di comproprietà o, in alternativa, una servitù di passaggio con automezzi su un viale condominiale. Il Tribunale di primo grado rigettava la richiesta di comproprietà ma accoglieva quella di servitù.

Il condominio e due singoli condòmini decidevano di impugnare la sentenza. La Corte d’Appello, però, rilevava d’ufficio un vizio procedurale fondamentale: la mancata partecipazione al giudizio di primo grado di tutti i condòmini. Di conseguenza, dichiarava la nullità della sentenza e dell’intero procedimento, rimettendo la causa al primo giudice. La società, ritenendo errata questa decisione, proponeva ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte e il Litisconsorzio Necessario

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il cuore della pronuncia risiede nell’affermazione del principio del litisconsorzio necessario. Questo istituto processuale impone la partecipazione di tutti i soggetti interessati a un rapporto giuridico quando la sentenza è destinata a produrre effetti diretti nei loro confronti. Nel caso di specie, l’azione legale mirava all’accertamento di un diritto reale (servitù) su un bene comune. Poiché i titolari delle parti comuni non sono il condominio come entità astratta, ma i singoli condòmini in proporzione ai loro millesimi, una decisione che incide su tale diritto deve necessariamente coinvolgerli tutti.

Le Motivazioni della Sentenza

La Suprema Corte ha fondato la sua decisione su argomentazioni solide e coerenti con la giurisprudenza consolidata.

Innanzitutto, ha chiarito che i poteri dell’amministratore di condominio, sebbene ampi per la gestione e la conservazione delle parti comuni, non si estendono fino a poter disporre dei diritti reali dei singoli proprietari. L’articolo 1130 del Codice Civile, che autorizza l’amministratore a compiere “gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni”, non gli conferisce la legittimazione a rappresentare i condòmini in azioni che mettono in discussione la titolarità stessa di tali diritti. La natura del diritto conteso è la chiave: quando si parla di proprietà, servitù, o altri diritti reali, i veri titolari sono i singoli condòmini, ed è nei loro confronti che la sentenza deve essere pronunciata per avere piena efficacia.

In secondo luogo, la Corte ha respinto la tesi del ricorrente secondo cui si sarebbe formato un “giudicato interno” sulla regolarità del contraddittorio. Il fatto che nessuno avesse sollevato la questione in primo grado non impedisce al giudice d’appello di rilevarla d’ufficio. La corretta costituzione del contraddittorio, specialmente nei casi di litisconsorzio necessario, è un presupposto processuale la cui mancanza può essere rilevata in ogni stato e grado del giudizio, proprio per garantire che la decisione finale sia giusta e opponibile a tutti gli effettivi titolari del diritto.

Infine, è stato chiarito che le domande accessorie, come quella di rimozione degli impedimenti e di risarcimento del danno, erano strettamente dipendenti dall’accertamento del diritto di servitù. Essendo nullo il giudizio sulla questione principale (la servitù), non era possibile decidere separatamente sulle questioni secondarie, poiché il loro presupposto logico-giuridico era venuto meno.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per le Azioni Legali

La pronuncia della Cassazione offre un’indicazione pratica di grande importanza per chiunque intenda avviare un’azione legale relativa a diritti reali su parti comuni condominiali. Per evitare di incorrere in una declaratoria di nullità dell’intero procedimento, è indispensabile citare in giudizio non solo l’amministratore del condominio, ma tutti i singoli proprietari delle unità immobiliari.

Sebbene questo possa comportare una maggiore complessità iniziale e costi più elevati, garantisce la stabilità e l’efficacia della futura sentenza. Una decisione presa nel rispetto del litisconsorzio necessario sarà infatti vincolante per tutti i condòmini, evitando future contestazioni e assicurando la certezza del diritto.

Quando si agisce contro un condominio per un diritto reale (es. servitù) su una parte comune, è sufficiente citare in giudizio l’amministratore?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che in questi casi si configura un’ipotesi di litisconsorzio necessario, per cui è indispensabile citare in giudizio tutti i singoli condòmini, in quanto sono loro i titolari dei diritti reali sulle parti comuni.

Se in primo grado nessuna parte eccepisce la mancata partecipazione di tutti i condòmini, la questione può essere sollevata in appello?
Sì. La corretta integrazione del contraddittorio è una questione che può essere rilevata d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo. Non si forma un “giudicato interno” implicito che impedisca al giudice d’appello di ordinare l’integrazione del contraddittorio, anche se non era stato oggetto di uno specifico motivo di appello.

Qual è la differenza tra la rappresentanza dell’amministratore e la titolarità dei diritti dei singoli condòmini?
L’amministratore ha la rappresentanza per gli atti di gestione e conservazione delle parti comuni, ma non ha il potere di disporre dei diritti reali che appartengono ai singoli condòmini. Poiché un’azione che accerta, modifica o estingue un diritto reale (come una servitù) incide direttamente sulla proprietà di ogni singolo condòmino, la decisione deve essere presa nei confronti di tutti i titolari del diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32031 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32031 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6417/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, ed elettivamente domiciliata in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati in INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME -controricorrenti- nonché contro

CONDOMINIO INDIRIZZO -intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 2900/2020 depositata il 24/08/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con l’atto introduttivo del giudizio, la società RAGIONE_SOCIALE, rilevato che il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, le impediva il passaggio con mezzi su un viale condominiale in relazione al quale la stessa riteneva di vantare il diritto di comproprietà ovvero, in subordine, il diritto di servitù di passo, ha citato il predetto RAGIONE_SOCIALE dinanzi al Tribunale di Torre Annunziata -Sezione Distaccata di Castellammare di Stabia, al fine di sentir accertare nei suoi confronti il diritto di comproprietà sul viale comune, ovvero, in subordine, l’esistenza del diritto di passaggio, anche con automezzi, a favore dei fondi di sua proprietà, sul viale comune, per averla l’attrice acquisita per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c., ovvero, in via ancora più gradata, per usucapione, il tutto con condanna di parte convenuta ad eliminare ogni impedimento o turbativa al passaggio, nonché a risarcire i danni.
Nella resistenza del RAGIONE_SOCIALE convenuto, con sentenza n. 467/2013, il Tribunale ha rigettato la domanda di accertamento della comproprietà, mentre ha accolto quella di accertamento dell’avvenuta costituzione della servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia.

Impugnata detta sentenza da parte del RAGIONE_SOCIALE, nonché da parte dei condòmini NOME COGNOME e NOME COGNOME, nella resistenza della società RAGIONE_SOCIALE, la quale aveva proposto, a sua volta, appello incidentale ed appello incidentale condizionato, la Corte di Appello di Napoli, in un primo tempo, ha rimesso la causa in istruttoria, disponendo una consulenza tecnica d’ufficio, e successivamente, con sentenza n. 2900/2020 depositata il 24.08.2020, ha dichiarato la nullità del giudizio di primo grado e della sentenza emessa all’esito dello stesso, con rimessione degli atti al primo giudice, rilevando d’ufficio la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei condòmini del RAGIONE_SOCIALE appellante.
RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla scorta di tre motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Il INDIRIZZO INDIRIZZO non ha svolto attività difensive.

Sia RAGIONE_SOCIALE sia NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, parte ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., da collegare all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 101, primo e secondo comma, e 354 c.p.c. per errata interpretazione dell’art. 1130, quarto comma, c.c.

1.1. Sotto un primo profilo, la società ricorrente lamenta l’avvenuto rilievo d’ufficio da parte della Corte d’appello della nullità del giudizio e della sentenza di primo grado per l’omessa integrazione del contraddittorio nei confronti dei condòmini del RAGIONE_SOCIALE appellante, in assenza del preventivo contraddittorio ex art. 101, secondo comma, del codice di rito.

L’odierna ricorrente, considerato che è inammissibile l’impugnazione con la quale si lamenti un mero vizio del processo, senza prospettare anche le ragioni per le quali l’erronea applicazione della regola processuale abbia comportato, per la parte, una lesione del diritto di difesa o altro pregiudizio per la decisione di merito, sostiene che, qualora fossero stati assegnati i termini di legge, la stessa avrebbe potuto sollevare dubbi circa la correttezza degli orientamenti interpretativi di legittimità in tema di legittimazione dell’amministratore del condominio, dubbi compiutamente illustrati nel ricorso per cassazione.
Da parte loro, i controricorrenti hanno evidenziato di aver sollevato la questione relativa alla necessità di integrare il contraddittorio con la prima comparsa conclusionale depositata nel giudizio di appello (infatti, la causa

era stata trattenuta in decisione dalla Corte d’appello per due volte, e per due volte le parti avevano depositato i rispettivi scritti conclusivi) e che su di essa la controparte aveva preso posizione nella memoria di replica, sicché la questione apparteneva al tema della decisione e non poteva ritenersi effettuato un rilievo d’ufficio ‘a sorpresa’.

1.1.1. Sebbene sia pacifico che la questione della mancata integrazione del contraddittorio non sia stata sollevata nell’atto di appello, essa era rilevabile d’ufficio, sicché la relativa trattazione negli scritti conclusivi valeva come difesa finalizzata a prendere posizione sull’eventuale esercizio da parte del giudice del potere di rilevare il vizio in questione; ciò induce ad escludere che nella specie possa essere ravvisata una lesione del diritto di difesa, quale conseguenza della mancata assegnazione dei termini previsti dall’art. 101, secondo comma, c.p.c.
1.1.2. Inoltre, l’obbligo del giudice di stimolare il contraddittorio sulle questioni rilevate d’ufficio, stabilito dall’art. 101, secondo comma, c.p.c., riguarda non già le questioni di solo diritto, ma quelle di fatto ovvero quelle miste di fatto e di diritto, che richiedono non una diversa valutazione del materiale probatorio, bensì prove dal contenuto diverso rispetto a quelle chieste dalle parti ovvero un’attività assertiva in punto di fatto e non già mere difese (cfr., per tutte: Cass. n. 27853/2025).
Pertanto, la questione rilevata dalla Corte d’appello, in quanto puramente giuridica, non richiedeva la necessaria previa segnalazione alle parti, né essa ha determinato una lesione del diritto di difesa e del contraddittorio, non avendo inciso sulla possibilità della parte di censurare l’errore assertivamente commesso dal giudice del merito, errore da cui discende la cassazione della sentenza solo se esso si sia effettivamente verificato.

Sotto tale profilo, dunque, il motivo in esame risulta infondato.

1.2. Sotto un secondo profilo, le considerazioni che la parte avrebbe sottoposto alla Corte d’appello ove fossero stati assegnati i termini riguardano la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio.

In particolare, la difesa della ricorrente, ritenuto che la mancata attribuzione della personalità giuridica al condominio da parte del legislatore non impedisca di considerare lo stesso come autonomo centro di imputazione di diritti ed interessi, sostiene che l’art. 1130, primo comma, num. 4, c.c., nel testo vigente all’epoca dei fatti per cui è causa, secondo cui l’amministratore del condominio deve « compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio », attribuisca allo stesso la legittimazione attiva e passiva nelle cause riguardanti non solo le aggressioni materiali alla cosa comune, ma anche le rivendicazioni giuridiche, provenienti da terzi o da condòmini; tale interpretazione, oltre che conforme alla lettera della legge, la quale menziona espressamente i « diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio », sarebbe altresì coerente con i principi di ragionevole durata del processo e di economia processuale, oltre che con la garanzia costituzionale del diritto di azione e con l’idea attuale del diritto di proprietà, da esercitarsi secondo i doveri di cooperazione e buona fede.
Sarebbe dunque erroneo il rilievo d’ufficio della mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini.

Gli assunti della ricorrente non sono condivisi dal Collegio.

1.2.1. Deve premettersi che le Sezioni Unite di questa Corte (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 10934/2019) hanno effettuato una ricognizione della normativa vigente sulla tematica in questione, osservando, tra l’altro, che il diritto dell’amministratore « si aggiunge » a quello dei condòmini « a tutela dei beni dei quali sono comproprietari, insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi (Cass. n. 11106 del 12/12/1996; 9629/91). Né potrebbe essere diversamente, poiché: a) si discute di diritti reali; b) sussistono molteplici realtà condominiali in cui non è imposta obbligatoriamente la nomina di un amministratore (art. 1129 comma 1 c.c.); c) difetta una precisa scelta del legislatore che investa esplicitamente ed esclusivamente il condominio (e il suo amministratore)
del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli) ».

Nell’ambito di tale ricostruzione, le Sezioni Unite hanno affermato che, « allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condòmino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale », visto che « non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale »; coerentemente con tali premesse, si è ritenuto che « occorre integrare il contraddittorio nei riguardi di tutti i condòmini qualora il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando un’apposita domanda riconvenzionale volta ad ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato che mette in discussione la comproprietà degli altri soggetti » e che « altrettanto vale allorché vi sia espressa azione in tal senso contro il condominio ».
La tesi dell’odierna ricorrente si pone in consapevole contrasto con quanto precede, sulla scorta di argomentazioni che non appaiono persuasive.

1.2.2. Ritiene il Collegio che la riflessione sulla tematica posta in discussione dalla difesa della ricorrente non possa prescindere dalla considerazione della titolarità dei diritti reali sulle cose comuni, titolarità che spetta ai singoli condòmini e non al condominio.

Inoltre, come osservato dalle Sezioni Unite, allo stato difetta una precisa scelta del legislatore che investa esplicitamente ed esclusivamente il condominio (e il suo amministratore) del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli).

In senso contrario, non può essere considerato decisivo l’appiglio normativo di cui all’art. 1130, primo comma, n. 4, c.c.

Infatti, il richiamo ai « diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio » è generico e non univocamente estensibile, in particolare, ai diritti reali sulle cose comuni, di cui, come sopra si è visto, sono titolari i singoli condòmini. In proposito, invero, è la natura dei diritti contesi la ragione di fondo della surrogarsi sussistenza della facoltà dei singoli di affiancarsi o all’amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati su tali beni.

Inoltre, la disposizione in esame si riferisce agli atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, mentre l’interpretazione secondo cui l’amministratore dovrebbe considerarsi investito di una generale rappresentanza processuale dei condòmini anche quanto ai diritti reali sulle cose comuni implicherebbe il conferimento al medesimo, riguardo ad essi, anche di poteri dispositivi di cui egli non è titolare.

Va peraltro rilevato che ad oggi la formulazione della norma è mutata, facendo essa attualmente riferimento alle « parti comuni dell’edificio » e non più ai « diritti inerenti » alle stesse.

Va dunque escluso che sussista in capo all’amministratore una « rappresentatività sufficiente perché possa ‘difendere’ l’appartenenza al condominio dei diritti inerenti alle parti comuni » (cfr.: ricorso, a pagina 8).

Tale interpretazione non interferisce con il principio di economia processuale né con quello di ragionevole durata del processo.

Invero, la previsione del litisconsorzio necessario dei singoli condomini non è priva di concreta utilità e garantisce l’esercizio del diritto di difesa, di cui all’art. 24 Cost., a chi è titolare di un diritto reale sul bene comune.

Il numero dei condòmini da citare e la durata del processo svoltosi in concreto sono elementi neutri in punto di diritto; peraltro, al di là di ogni altra osservazione, la società avrebbe dovuto instaurare correttamente il contraddittorio fin dall’inizio della causa.

Anche la considerazione dei doveri di cooperazione e buona fede nell’esercizio dei diritti risulta eccentrica rispetto alla tematica in esame.

1.2.3. In senso contrario a quanto sopra affermato, al fine di dimostrare che « non siamo di fronte a un caso di contraddittorio violato », la ricorrente ha « richiamato le S.U. 25454 del 2013 (che costituiscono il ‘leading case’ a cui si è ispirata la giurisprudenza successiva, e quanto si legge nella motivazione della sentenza » (cfr.: memoria di cui all’art. 380 -bis 1 c.p.c., alle pagine 3 e 4).

Tuttavia, il precedente giurisprudenziale sopra indicato non si attaglia al caso di specie, visto che, diversamente dalla controversia nell’ambito della quale esso è intervenuto, nella specie, con la domanda proposta, l’attrice mette in discussione, al fine di ottenere una pronuncia con efficacia di giudicato, l’estensione della proprietà dei singoli condomini.

Invero, al fine di verificare l’operatività o meno dell’art. 102 c.p.c., occorre rintracciare gli effetti che ciascuna azione può conseguire e, in relazione ad essi, individuare i soggetti che debbono partecipare al processo, spostando l’attenzione dalla causa petendi al petitum .

Alla luce di quanto precede, il motivo in esame deve essere disatteso.

Con il secondo motivo, parte ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.c., da collegare all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 101, primo e secondo comma, 354 e 3, 323, 324 e 343 c.p.c. per errata interpretazione degli artt. 1131 e 1130, num. 4, c.c.

In particolare, premesso che la chiamata in giudizio del condominio da parte della società costituiva la reazione ad una condotta per la quale l’amministratore aveva ricevuto incarico dall’assemblea e che detta chiamata in giudizio era idonea a radicare la causa, la difesa della ricorrente ha così argomentato: « I singoli condomini potevano valutare se accettare il contraddittorio, facendosi rappresentare dall’amministratore; oppure dare mandato all’amministratore di eccepire il difetto di contraddittorio e chiederne l’integrazione. Il giudice avrebbe dovuto disporre l’integrazione del contraddittorio, qualora dagli atti fosse emerso
che all’amministratore non era stato conferito mandato a rappresentare i condomini nella controversia (anche se esso è da ritenere implicito qualora i condomini abbiano deliberato di dare mandato all’amministratore per costituirsi contestando ‘nel merito’ la pretesa attorea). Ciò vale a maggior ragione se, essendo stata emanata una sentenza sfavorevole dal primo giudice, il condominio (ossia la pluralità dei condomini) dia mandato all’amministratore di impugnare la sentenza ‘nel merito’ (e non per la mancata integrità del contraddittorio) » (cfr.: ricorso, a pagina 12).
Pertanto, a parere della parte, la mancata proposizione, da parte del RAGIONE_SOCIALE, dell’appello in ordine all’integrità del contraddittorio avrebbe determinato la formazione di un giudicato endoprocessuale sul punto, similmente a quanto si ritiene avvenga in tema di difetto di giurisdizione; ciò avrebbe precluso alla Corte d’appello il potere di ordinare l’integrazione del contraddittorio.

Il motivo è infondato.

2.1. Al riguardo, deve premettersi che l’avvenuta costituzione in giudizio del condominio in virtù di una delibera assembleare non comporta necessariamente che detta delibera sia riconducibile alla volontà di tutti i condòmini, sicché le considerazioni dell’odierna ricorrente trascurano la posizione dei condòmini eventualmente assenti o dissenzienti.

2.2. In ogni caso, deve osservarsi che, con specifico riferimento alla formazione del giudicato interno sulla questione della legittimazione, questa Corte ha affermato che esso deve essere “espresso”, non essendo sufficiente ad impedire la rilevabilità d’ufficio il giudicato implicito, che, in ordine alla questione pregiudiziale della legittimazione non può formarsi qualora la questione non sia stata sollevata dalle parti ed il giudice (con implicita statuizione positiva sulla stessa) si sia limitato a decidere nel merito, restando in tal caso la formazione del giudicato sulla pregiudiziale impedita dall’impugnativa del capo della sentenza relativamente al merito. Non può ritenersi, invero, che un giudicato interno si sia formato in via
implicita, semplicemente perché la legittimazione abbia costituito la premessa logica per la decisione, in quanto, affinché una questione possa ritenersi decisa dal giudice di merito occorre che essa sia stata oggetto di discussione tra le parti. Una quaestio iuris come la riconducibilità della posizione dell’attore o del convenuto alla fattispecie astratta o quella della riconducibilità della posizione dell’attore o del convenuto quale emergente in fatto a detta fattispecie deve, pertanto, perché si formi giudicato interno in difetto di impugnazione, essere stata discussa e decisa espressamente (cfr.: Cass., Sez. Un. n. 7925/2019, nonché Cass. n. 20978/2013 e Cass. n. 23568/2011, ivi richiamate).
Quanto alla questione della giurisdizione, diversamente da quanto sopra, si è ritenuto che l’interpretazione dell’art. 37 cod. proc. civ., secondo cui il difetto di giurisdizione “è rilevato, anche d’ufficio, in qualunque stato e grado del processo”, deve tenere conto dei principi di economia processuale e di ragionevole durata del processo (“asse portante della nuova lettura della norma”), della progressiva forte assimilazione delle questioni di giurisdizione a quelle di competenza e dell’affievolirsi dell’idea di giurisdizione intesa come espressione della sovranità statale, essendo essa un servizio reso alla collettività con effettività e tempestività, per la realizzazione del diritto della parte ad avere una valida decisione nel merito in tempi ragionevoli (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 24883/2008).
Considerato che i principi di diritto di cui sopra in tema di legittimazione e di giurisdizione si fondano su ragioni differenti, quanto affermato sul giudicato implicito in tema di giurisdizione non può essere esteso alla questione dell’integrità del contraddittorio.

Con il terzo motivo, proposto in via subordinata, la ricorrente lamenta, ex art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione degli artt. 101, primo e secondo comma, c.p.c., dell’art. 324 e dell’art. 34 c.p.c.

In particolare, la società sostiene che il giudice del merito, una volta rilevato che, quanto alle prime tre domande, l’azione non era stata

proposta nei confronti dei legittimi contraddittori, avrebbe dovuto « pronunciare il difetto di legittimazione passiva del condominio » e si duole del fatto che le domande di condanna del RAGIONE_SOCIALE « a eliminare ogni impedimento e/o turbativa che possa limitare l’accertato diritto di proprietà e/o servitù di passaggio » ed « al risarcimento dei danni subiti e subendi » non siano state comunque esaminate dalla Corte d’appello previo accertamento incidentale dell’illiceità delle condotte impeditive del passaggio carraio poste in essere dal RAGIONE_SOCIALE medesimo.
3.1. Sul punto, deve premettersi che, ex art. 1131, secondo comma, c.c., l’amministratore del condominio « può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio » e che detta disposizione ha il fine di agevolare l’instaurazione del contraddittorio, dal lato attivo e passivo, e va letta dunque alla luce del predominante potere assembleare nella vita del condominio e della titolarità dei diritti controversi (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 10934/2019).

La legittimazione passiva concorrente dell’amministratore rispetto a quella dei singoli condòmini impedisce di ritenere che la Corte d’appello, anziché rimettere la causa al primo giudice per l’integrazione del contraddittorio, dovesse definire il giudizio sulle prime tre domande – di natura reale proposte dalla società ricorrente con una declaratoria di inammissibilità per difetto di legittimazione passiva ovvero con un rigetto della domanda per difetto di titolarità sul piano sostanziale, e ciò tanto più in quanto l’appello principale era stato proposto anche da due condòmini.
3.2. Ciò posto, deve ulteriormente rilevarsi che le due domande di condanna indicate dalla ricorrente fanno espresso riferimento ad una pretesa limitazione de « l’accertato diritto di proprietà e/o servitù di passaggio », sicché l’accertamento tra le parti della sussistenza di tali diritti reali costituisce il presupposto logico giuridico dell’asserita illiceità del comportamento tenuto dal RAGIONE_SOCIALE.

Infatti, in ipotesi di rigetto della domanda di accertamento della sussistenza dei diritti reali in questione, la tesi dell’illiceità non avrebbe potuto essere sostenuta, non risultando allegato altro titolo legittimante il passaggio con mezzi sul viale condominiale.

L’art. 34 c.p.c. consente di risolvere le questioni pregiudiziali in via meramente incidentale, salvo che per legge o per esplicita domanda di una delle parti non sia necessario deciderle con efficacia di giudicato (nel qual caso soltanto si determina una modificazione della competenza per ragioni di connessione).

Esso si applica alla sola pregiudizialità tecnica, che ricorre quando la ‘questione’ pregiudiziale, oltre ad investire un punto costituente un antecedente logico necessario, di fatto o di diritto, rispetto alla decisione principale, assume rilievo autonomo, trasformandosi da mera questione pregiudiziale in ‘causa pregiudiziale’, l’accertamento sulla quale proietta le sue conseguenze, oltre che sul rapporto controverso, su altri rapporti, al di fuori del giudizio, con la formazione della cosa giudicata, a tutela di un interesse che trascende quello inerente alla soluzione della controversia nel cui ambito la questione è stata sollevata (cfr.: Cass. 19934/2024).
In concreto, la questione concernente l’asserita sussistenza dei diritti reali di cui alle prime tre domande proposte dalla parte ha carattere pregiudiziale rispetto alle ultime due domande, costituendo un antecedente logico necessario rispetto alla decisione della controversia sulle altre due ed è stata fatta oggetto, da parte dell’odierna ricorrente, di domanda di accertamento con sentenza idonea al giudicato.

È inoltre evidente che l’accertamento relativo alla titolarità di un diritto reale sia destinato a proiettare le sue conseguenze giuridiche, oltre il rapporto controverso, su una serie indefinita di altri rapporti, al di fuori della causa, con la formazione della cosa giudicata a tutela di un interesse giuridico concreto, che trascende quello inerente alla soluzione della controversia nel cui ambito la questione è stata sollevata.

Trattasi, dunque, di causa pregiudiziale che non poteva essere oggetto di un esame meramente incidentale, e ciò anche prescindendosi dalla condotta processuale tenuta dal RAGIONE_SOCIALE, visto che è stata la società ricorrente, e non certo il RAGIONE_SOCIALE, a richiedere un accertamento dei diritti che assumeva essere stati lesi.

Pertanto, anche il motivo in esame risulta infondato.

In definitiva, il ricorso deve essere integralmente rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo nei confronti dei controricorrenti, mentre nulla va disposto nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, che non ha svolto attività difensive.

Va altresì disposta la distrazione delle spese in favore del difensore dei controricorrenti, che ne ha fatto richiesta, dichiarandosi anticipatario.

Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12, per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 200,00 per spese ed euro 3.500,00 per compensi, oltre 15% spese forfettarie ed accessori di legge, se ed in quanto dovuti, disponendone la distrazione in favore del difensore anticipatario.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di cassazione, in data 25 novembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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