Litisconsorzio necessario: quando citare tutti i condomini

Una condomina impugnava una delibera e una clausola del regolamento condominiale per aprire un secondo ingresso. La Corte di Cassazione, senza entrare nel merito, ha annullato l’intero procedimento perché l’azione, volta a dichiarare la nullità di una clausola di un regolamento “contrattuale”, doveva essere proposta contro tutti i condomini e non solo contro l’amministratore. Si tratta di un’ipotesi di litisconsorzio necessario, la cui violazione rende nullo il giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio Necessario: La Guida Definitiva per le Cause Condominiali

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto procedurale fondamentale nelle controversie condominiali: il litisconsorzio necessario. Questo principio stabilisce che, in determinate cause, è indispensabile citare in giudizio tutti i soggetti interessati affinché la sentenza sia valida. Il caso in esame riguarda l’impugnazione di una clausola del regolamento di condominio di natura “contrattuale”, e la pronuncia chiarisce in modo definitivo chi deve essere parte del processo.

I Fatti di Causa

Una condomina desiderava realizzare un secondo ingresso per il proprio appartamento aprendo una porta sul pianerottolo comune. L’assemblea condominiale le negava il permesso, basandosi su una specifica clausola (l’art. 28) del regolamento che vietava modifiche alle parti comuni. La proprietaria decideva quindi di agire in giudizio contro il Condominio, rappresentato dal suo amministratore, chiedendo di dichiarare nulla la delibera assembleare e, soprattutto, la clausola stessa del regolamento.

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello respingevano le sue richieste, ritenendo legittima la clausola del regolamento che limitava la facoltà dei singoli condomini di modificare le parti comuni. La questione giungeva così dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il Principio del Litisconsorzio Necessario in Condominio

La Corte di Cassazione, prima ancora di analizzare il merito della questione (ovvero se la condomina avesse o meno il diritto di aprire la seconda porta), ha rilevato d’ufficio un vizio procedurale insanabile: la violazione del litisconsorzio necessario. La domanda principale della condomina non era solo l’annullamento della delibera, ma la dichiarazione di nullità di una clausola del regolamento condominiale. Poiché si trattava di un regolamento di natura “contrattuale”, ovvero che incide sui diritti individuali dei singoli proprietari, la causa doveva essere intentata nei confronti di tutti gli altri condomini, e non solo verso l’amministratore.

L’Azione di Nullità del Regolamento Contrattuale

Il regolamento condominiale di tipo “contrattuale” è a tutti gli effetti un contratto plurilaterale che vincola tutti i proprietari. Una sentenza che ne dichiari la nullità, anche solo parziale, produce effetti diretti sui diritti di tutti i firmatari (i condomini). Per questo motivo, la legge impone che tutti i contitolari del diritto debbano partecipare al giudizio. L’amministratore, in questi casi, non ha la legittimazione a rappresentare da solo tutti i condomini, in quanto la controversia esula dalla mera gestione delle parti comuni.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che l’azione volta a ottenere la declaratoria di nullità di una clausola di un regolamento contrattuale deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini. Si tratta di un’ipotesi di litisconsorzio necessario ai sensi dell’art. 102 del codice di procedura civile. L’omessa integrazione del contraddittorio, cioè la mancata citazione in giudizio di tutti i litisconsorti necessari, costituisce un vizio che invalida l’intero procedimento. Il giudice ha il dovere di rilevarlo in qualsiasi stato e grado del processo, anche d’ufficio.

Le Conclusioni

La Suprema Corte ha cassato la sentenza d’appello, ha dichiarato la nullità dell’intero giudizio e ha rinviato la causa al giudice di primo grado, il Tribunale di Milano. Quest’ultimo dovrà ora avviare un nuovo processo, assicurandosi che la domanda venga notificata a tutti i condomini del fabbricato. La pronuncia ribadisce un principio cruciale: chi intende impugnare clausole di un regolamento contrattuale deve prestare massima attenzione a evocare in giudizio tutti i proprietari, pena l’inutilità dell’intera azione legale intrapresa.

È possibile impugnare una clausola di un regolamento di condominio “contrattuale” facendo causa solo all’amministratore?
No. Secondo la Corte di Cassazione, un’azione legale che mira a dichiarare la nullità di una clausola di un regolamento contrattuale deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini, i quali sono considerati parti necessarie del processo (litisconsorzio necessario). L’amministratore non ha la legittimazione passiva in questi casi.

Cosa succede se in un processo non vengono citate tutte le parti necessarie?
Se non viene integrato il contraddittorio, ovvero non vengono chiamate in causa tutte le parti necessarie, l’intero procedimento è nullo. Il giudice, anche d’ufficio in Cassazione, deve rilevare il difetto e la causa deve essere rinviata al giudice di primo grado per iniziare un nuovo processo con la corretta partecipazione di tutte le parti.

Perché è necessario citare tutti i condomini in caso di impugnazione di un regolamento contrattuale?
Perché il regolamento contrattuale è considerato un contratto plurilaterale che crea obblighi e diritti per tutti i proprietari. Una sentenza che ne modifichi o annulli una parte ha effetti diretti sui diritti reali di tutti i condomini, i quali devono quindi avere la possibilità di difendersi in giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16347 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16347 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15938/2020 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME

– Ricorrente –

Contro CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE COGNOME, rappresentato e difeso dall ‘ avvocato NOME COGNOME.

– Controricorrente –

Avverso la sentenza del la Corte d’appello di Milano n. 651/2020 depositata il 26/02/2020.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 12 giugno 2025.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME convenne davanti al Tribunale di Milano il Condominio ‘RAGIONE_SOCIALE‘ di INDIRIZZO , in Basiglio (MI) (‘Condominio’) chiedendo che venisse accertata e dichiarata la nullità

Condominio

e annullabilità della delibera approvata dall’assemblea condominiale il 26 maggio 2017 che le vietava di realizzare un secondo ingresso al l’ appartamento di sua proprietà esclusiva sul pianerottolo condominiale e che venisse altresì accertato e dichiarato che si trattava di una ‘modifica’ consentita dall’art. 1102 c.c. e non di una ‘innovazione’ soggetta all’autorizzazione dell’assem blea.

Il Condominio contestò la domanda e l’attrice, nella prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c., chiese che venisse accertata e dichiarata la nullità dell’art. 28 del regolamento condominiale che vietava ai condòmini di apportare determinate modifiche.

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 12845 del 2018, respinse la domanda.

NOME COGNOME ha proposto appello e la Corte d’appello di Milano, nel contraddittorio del Condominio, ha respinto il gravame, così argomentando: (i) l’art. 28 del regolamento condominiale, di natura contrattuale, vieta ai condòmini (e ai loro aventi causa) di ‘ apportare modifiche che possano avere un qualsiasi effetto sulle strutture in cemento armato, sui muri perimetrali ed in genere sui muri portanti dello stabile ovvero su parti comuni e di manomettere manufatti ed in genere ogni apparecchiatura siti nelle parti comuni ‘ ; (ii) detto che il regolamento condominiale, per giurisprudenza pacifica, può porre ai partecipanti limiti all’uso della cosa comune più rigorosi di quelli fissati dall’art. 1102 c.c., la norma del regolamento in esame non è generica perché, letta singolarmente o nel contesto dell’intero regolamento, fornisce una chiara rappresentazione dei divieti stabiliti nell’interesse generale dei condòmini, nel senso che, nel vietare le ‘modifiche’, si riferisce evidentemente ad ogni opera che , anche laddove non alteri l’essenza della cosa comune o il suo aspetto funzionale, comporti un ‘ alterazione dello stato di fatto che i condòmini hanno dimostrato di voler preservare . L’alterazione va
valutata nei suoi connotati di apprezzabilità ed è evidente che un varco sul pianerottolo è opera in sé significativa sia per la sua visibilità che per il suo uso; (iii) detta norma del regolamento è valida ed efficace e, quindi , nell’interesse dei partecipanti, pone legittimamente una limitazione alle facoltà di cui a ll’art. 1102 c.c.

3 NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, con due motivi, a cui il Condominio ha resistito con controricorso.

I l primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1102 c.c. e la nullità della sentenza ‘per motivazione apparente e/o manifesta e irriducibile contraddittorietà e/o motivazione perplessa od incomprensibile’.

La sentenza impugnata avrebbe illogicamente ricondotto la specificità del divieto dell’art. 28 del regolamento condominiale alla lunghezza del testo nel quale la clausola è inserita; avrebbe trascurato che il fatto che, per il giudice d’appello, la verifica del l’incidenza della modifica oggetto del giudizio sulla cosa comune richieda un ‘attività valutativa è un chiaro sintomo della genericità del divieto; avrebbe ricondotto l’apertura della seconda porta sul pianerottolo condominiale, da parte dell’attrice, ad una modifica alle ‘strutture in cemento armato’, ai ‘muri perimetrali’ e ai ‘muri portanti’, locuzioni inserite nell’art. 28 del regolamento, le quali non rilevano nel caso in esame, dato che il muro sul quale realizzare l’apertura è un semplice muro divisorio (cd. fondello), come attestato dalla relazione tecnica che l’attrice ha prodotto in primo grado.
Il secondo motivo denuncia la violazione de ll’art. 2909 c.c. e dell’art. 324 c.p.c. e la nullità della sentenza ‘per motivazione apparente e/o manifesta e irriducibile contraddittorietà e/o motivazione perplessa od incomprensibile’.

La premessa della censura è che si sarebbe formato giudicato interno sul punto della sentenza del Tribunale che ha escluso che

l’apertura della seconda porta sul pianerottolo che l’attrice intendeva realizzare avrebbe arrecato pregiudizio agli altri condòmini o avrebbe, sotto il profilo della visibilità, causato possibili alterazioni al decoro e all’aspetto esteriore della parte comune condominiale.

Si lamenta, quindi, che il giudice d’appello avrebbe violato il giudicato interno lì dove, con motivazione incoerente sul piano logico, ha affermato che l’apertura del secondo accesso all’abitazione dell’attrice costituirebbe un’ alterazione della cosa comune sotto il profilo della visibilità e dell’uso .

R ispetto all’esame dei motivi, occorre procedere al rilievo pregiudiziale dell’assenza di integrità del contraddittorio tra i litisconsorti necessari.

L’oggetto della domanda , proposta nei confronti del Condominio in persona dell’amministratore, è l ‘accertamento e la dichiarazione della nullità dell ‘art. 28 del regolamento condominiale, che vieta le modifiche che possano incidere sulle parti comuni, e, conseguentemente, la declaratoria della legittimità dell’apertura del secondo ingresso della proprietà esclusiva dell’attrice sul pianerottolo condominiale.

È orientamento consolidato di questa Corte che l’ azione di nullità, totale o parziale, del regolamento ‘ contrattuale ‘ di condominio (la natura del regolamento, come rileva la Corte d’appello, è pacifica ) è esperibile non già nei confronti dell ‘ amministratore, carente di legittimazione passiva, ma da uno o più condòmini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi, da un punto di vista strutturale, di un contratto plurilaterale avente scopo comune (Cass. nn. 6656/2021, 24957/2020, 12850/2008, 12342/1995).
La domanda dell’attri ce imponeva, dunque, la partecipazione, quali legittimati alla causa, di tutti i condòmini in una situazione di litisconsorzio necessario.

Si deve aggiungere che s petta al giudice di controllare d’ufficio il rispetto del principio del contraddittorio nei casi di litisconsorzio necessario, e che la decisione della causa nel merito non comporta ex se la formazione del giudicato implicito sulla legittimazione ad agire o a resistere o sulla integrità del contraddittorio, ove tali profili non siano stati sollevati dalle parti, posto che una questione può ritenersi decisa dal giudice di merito soltanto ove abbia formato oggetto di discussione in contraddittorio, e che la corretta individuazione delle parti attiene alla stessa finalità della funzione giurisdizionale, anche al fine di non pervenire ad una sentenza suscettibile della potenziale proposizione dell ‘ opposizione di terzo ai sensi dell ‘ art. 404 c.p.c. (v. Cass. n. 28336/2024 che, in motivazione, richiama Cass. Sez. Unite n. 7925/2019 e Cass. n. 21703/2009).
È indubitabile che, in tema di litisconsorzio necessario, la parte che denunci per cassazione la violazione dell ‘ art. 354 c.p.c., in relazione all ‘ art. 102 c.p.c., ha l ‘ onere di indicare in ricorso nominativamente le persone che debbono partecipare al giudizio ai fini dell ‘ integrità del contraddittorio, nonché di documentare i titoli che attribuiscano ai soggetti pretermessi la qualità di litisconsorti, ricadendo su chi solleva l’eccezione il dubbio in ordine a queste circostanze, tale da non consentire alla S.C. di ravvisare la fondatezza della dedotta violazione (Sez. 2, Sentenza n. 6822 del 19/03/2013, Rv. 625383 -01; Sez. 2, Ordinanza n. 10168 del 27/04/2018, Rv. 648352 -02; conf., da ultimo, Cass. nn. 1276/2025, 12534/2024).
Ciò premesso sul piano dei principi, è ovvio che, in questo giudizio, la rilevazione d’ufficio della doverosa integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini non avviene per così

dire ‘al buio’ in ragione del fatto che sono individuati o individuabili tanto i litisconsorti, quanto i titoli che attribuiscono ai soggetti pretermessi la qualità di condòmini.

7. In conclusione, la causa, ai sensi del combinato disposto degli artt. 383, comma 3, e 354 c.p.c., data la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condòmini del Condominio ‘RAGIONE_SOCIALE‘ di INDIRIZZO in Basiglio (MI) , deve essere rimessa al Tribunale di Milano, giudice di primo grado, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte, pronunciando sul ricorso, cassa la sentenza impugnata, dichiara la nullità del giudizio e rinvia, anche per le spese del procedimento di cassazione, al Tribunale di Milano.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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