Litisconsorzio necessario: proprietario sempre parte

Un condominio ha agito in giudizio contro una società che utilizzava alcuni appartamenti, detenuti in leasing, per attività di affitti brevi, ritenendola una violazione del regolamento. La Corte di Cassazione ha annullato le sentenze precedenti, stabilendo il principio del litisconsorzio necessario: poiché l’azione mirava a limitare l’uso della proprietà, era indispensabile la partecipazione al processo dei proprietari effettivi degli immobili, ovvero le società di leasing. La loro assenza ha reso nullo l’intero giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio Necessario: Perché il Proprietario Deve Essere Sempre Coinvolto nelle Cause Condominiali

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un aspetto procedurale fondamentale nelle controversie condominiali: il litisconsorzio necessario. Quando un’azione legale mira a far rispettare un divieto contenuto nel regolamento di condominio che limita l’uso di una proprietà privata, il proprietario dell’immobile deve obbligatoriamente partecipare al giudizio, anche se non è lui a utilizzare direttamente il bene. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

Il Caso: Attività Turistica e Violazione del Regolamento

Un condominio citava in giudizio un condomino e una società, la quale utilizzava diversi appartamenti per svolgere un’attività di affitti brevi a uso turistico. Tali appartamenti non erano di proprietà della società, ma detenuti tramite contratti di locazione finanziaria (leasing) con due diversi istituti di credito. Il condominio sosteneva che tale attività violasse il regolamento condominiale, il quale poneva limiti a specifiche destinazioni d’uso e vietava attività che potessero ledere il decoro e la tranquillità dello stabile. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione al condominio, ordinando la cessazione dell’attività.

La Questione del Litisconsorzio Necessario in Condominio

La società utilizzatrice degli immobili ha presentato ricorso in Cassazione, sollevando una questione cruciale: la violazione del litisconsorzio necessario. Secondo i ricorrenti, poiché l’azione del condominio mirava a imporre una limitazione al diritto di proprietà (configurabile come una servitù), era indispensabile che al processo partecipassero anche i proprietari effettivi degli immobili, ovvero le società di leasing. Questi soggetti, però, non erano mai stati citati in giudizio.

La Configurazione dell’Azione come Confessoria Servitutis

La Corte ha qualificato l’azione del condominio come una actio confessoria servitutis. In pratica, il condominio non stava semplicemente lamentando un comportamento illecito, ma chiedeva al giudice di accertare e far rispettare una limitazione permanente al diritto di godimento sulla proprietà privata, derivante dal regolamento. Tali limitazioni, quando contenute in un regolamento di natura contrattuale, costituiscono vere e proprie servitù reciproche tra le varie unità immobiliari.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso, ritenendolo fondato. I giudici hanno affermato che un’azione volta a far rispettare un divieto di destinazione d’uso di un’unità immobiliare si configura come un’azione a difesa di una servitù. Di conseguenza, il legittimato passivo principale è colui che ha un rapporto attuale con il bene e contesta l’esistenza della servitù, ovvero il proprietario.
Il proprietario è l’unico soggetto nei cui confronti una sentenza di accertamento della servitù può produrre effetti duraturi. Sebbene anche l’utilizzatore materiale (in questo caso, la società conduttrice in leasing) possa essere chiamato in causa, la presenza del proprietario è imprescindibile per la validità del giudizio. L’assenza di una parte necessaria vizia l’intero procedimento per violazione del principio del contraddittorio, un pilastro del giusto processo.
La Corte ha quindi dichiarato la nullità delle sentenze di merito e ha rinviato la causa al Tribunale di primo grado, ordinando di integrare il contraddittorio, ovvero di chiamare in giudizio le società di leasing proprietarie degli immobili.

Conclusioni: L’Impatto della Decisione

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale con importanti implicazioni pratiche:
1. Identificazione Corretta delle Parti: Prima di avviare una causa per violazione del regolamento condominiale che impone limiti alla proprietà privata, l’amministratore e il suo legale devono accertare chi sia l’effettivo proprietario dell’immobile e citarlo in giudizio.
2. Nullità del Processo: Omettere di citare un litisconsorte necessario, come il proprietario, comporta la nullità insanabile del procedimento. Ciò significa spreco di tempo e risorse, poiché il processo dovrà ricominciare da capo.
3. Tutela del Proprietario: La regola del litisconsorzio necessario tutela anche il proprietario, che ha il diritto di difendere il proprio bene da limitazioni che potrebbero svalutarlo o renderne più difficile l’utilizzo, anche se concesso a terzi.
In definitiva, la decisione sottolinea come la corretta impostazione del giudizio sin dal suo inizio sia essenziale per ottenere una pronuncia valida ed efficace.

Quando il proprietario di un immobile è un litisconsorte necessario in una causa condominiale?
Quando l’azione legale del condominio mira a far valere una clausola del regolamento che limita la destinazione d’uso della singola proprietà privata. Tale azione è qualificata come confessoria servitutis e richiede necessariamente la partecipazione del titolare del diritto di proprietà.

Cosa succede se un proprietario, che è litisconsorte necessario, non viene citato in giudizio?
L’intero procedimento è nullo per violazione del principio del contraddittorio. La sentenza emessa è inefficace e la causa deve essere rinviata al giudice di primo grado per integrare correttamente il contraddittorio, cioè per includere la parte mancante.

L’azione del condominio contro il solo inquilino o utilizzatore (es. conduttore in leasing) è valida se viola il regolamento?
No, non è valida se l’azione ha per oggetto l’accertamento di una limitazione permanente al diritto di proprietà (come un divieto di destinazione d’uso). In questi casi, la presenza del proprietario è indispensabile, e agire solo contro l’utilizzatore materiale del bene rende il giudizio nullo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1105 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1105 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso n. 20528/2022 proposto da:

NOME e RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIO.ti Prof. NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, come da procura su foglio allegato al ricorso;

– ricorrenti –

contro

Condominio di INDIRIZZO Milano, in persona dell’amministrat rice p.t. RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO, come da procura su foglio allegato al controricorso;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 1048/2022 emessa dalla Corte d ‘Appello di Milano in data 29/03/2022 e notificata il 31/05/2022;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

Il Condominio di INDIRIZZO conveniva in

Attività di affitti brevi ad uso turistico -Violazione regolamento condominiale

giudizio NOME e la RAGIONE_SOCIALE, affinché il Tribunale di Milano accertasse che l’attività esercitata dai convenuti nei loro appartamenti (rispettivamente, due di proprietà del primo e nove detenuti dalla seconda a titolo di leasing) costituiva attività di bed & breakfast, come tale non consentita dal regolamento condominiale, e che l’utilizzo degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani era vietato dal detto regolamento e, per l’effe tto, ordinasse agli stessi di cessare ogni attività di tipo turisticoalberghiero e l’utilizzo degli ascensori e fissasse, ai sensi dell’art. 614 -bis c.p.c., una somma di danaro per ogni violazione o inosservanza successive ovvero per ogni ritardo nell’ese cuzione del provvedimento.
2. Il T ribunale adìto accoglieva le domande attoree, ritenendo, tra l’altro, che l’attività di affitti brevi ad uso turistico esercitata dai convenuti ledesse il decoro e la tranquillità del condominio, e fissava in euro 200 al giorno la somma per ogni ritardo nella esecuzione della decisione concernente l’esercizio della detta attività e in euro 50,00 l’importo per ogni ritardo nella esecuzione della decisione avente ad oggetto l’utilizzo dell’ascensore.

Il T ribunale, pur escludendo che l’attività svolta dai convenuti costituisse una di quelle specifiche (alberghiera o di pensione o di affittacamere) vietate dal regolamento condominiale (art. 3, lett. a) e che la stessa potesse essere classificata come di bed & breakfast, riteneva che la stessa, sulla scorta delle testimonianze raccolte, ledesse, però, il decoro e la tranquillità condominiale (art. 3, lett. a) del regolamento) e che la permanenza di persone nell’atrio condominiale ed il deposito di grossi s acchi contenenti lenzuola e biancheria sui pianerottoli e nell’atrio integrassero la violazione dell’art. 3, lett. c), prima parte, del regolamento, mentre l’utilizzo degli ascensori per il traporto delle lenzuola e della biancheria fosse in contrasto con la seconda parte dell’art. 3, lett. c), del regolamento.
3. Sull’impugnazione principale di NOME e della RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ed incidentale del condominio, la Corte d’appello di Milano rigettava entrambi i gravami, affermando, per quanto qui ancora rileva, che la previsione, contenuta nel regolamento

condominiale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive doveva essere ricondotta nella categoria delle servitù atipiche, con la conseguenza che, ai fini della opponibilità della stessa ai terzi acquirenti, occorreva trascrivere il relativo peso nei registri immobiliari, laddove, nel caso di specie, le limitazioni alla destinazione delle proprietà esclusive previste nel regolamento non risultavano oggetto di apposita nota di trascrizione né negli atti di acquisto aventi ad oggetto le unità immobiliari facenti capo agli originari convenuti era stato operato uno specifico riferimento ai detti limiti alla destinazione ad albergo, pensione e camere d’affitto. Aggiungeva che, ciò nonostante, dalle testimonianze raccolte in primo grado era eme rso che l’attività di affitti brevi ad uso turistico esercitata dai convenuti era foriera di pericolo di danno per lo stabile e per le persone che vi abitavano ed era lesiva del decoro della casa, così come l’utilizzo del servizio comune di ascensore per i l trasporto delle lenzuola e degli asciugamani utilizzati dagli ospiti era in palese contrasto con l’art. 3, lett. c), del regolamento contrattuale.
Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione NOME e la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. Il Condominio di INDIRIZZO di Milano ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale i ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo i ricorrenti deducono la nullità delle sentenze di merito e del procedimento, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., per la mancata partecipazione al giudizio di litisconsorti necessari, vale a dire della Unicredit Leasing e della Banca Popolare di Verona, quali proprietarie degli appartamenti concessi in locazione finanziaria alla RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE

1.1. Il motivo è fondato.

L ‘azione diretta a curare l’osservanza del regolamento ed a far riconoscere in giudizio l’esistenza della servitù che limiti la facoltà del proprietario della

singola unità di adibire il suo immobile a determinate destinazioni, si configura come confessoria servitutis , e perciò vede quale legittimato dal lato passivo in primo luogo colui che, oltre a contestare l’esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine), potendo solo nei confronti di tali soggetti esser fatto valere il giudicato di accertamento, contenente, anche implicitamente, l’ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino, mentre gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono essere eventualmente chiamati in giudizio quali destinatari dell’azione ex art. 1079 c .c. ove la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con quella di uno dei predetti soggetti o abbia comunque implicato la contestazione della servitù (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2403 del 2024; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2770 del 2025; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15341 del 2025).
In quest’ottica, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 15222 del 30/05/2023 ha stabilito che il condominio che faccia valere, nei confronti del proprietariolocatore, la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, deduce l’esistenza di servitù gravanti sulla cosa locata che ledono il diritto di godimento del bene, implicando ciò l’applicabilità dell’art. 1586 c.c. con riguardo al rapporto locativo, di talché, ove il conduttore convenuto in giudizio dal condominio si opponga alla pretesa di quest’ultimo, dimostra la persistenza del suo interesse a rimanere nella lite, agli effetti del secondo comma del citato art. 1586 c.c., al fine dell’inopponibilità del divieto.
Del resto, in tema di condominio degli edifici e nell’ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario. Peraltro, nell’ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio

in cui si controverta in ordine all’esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4920 del 08/03/2006). Nella fattispecie in esame, la corte di merito ha richiamato l’orientamento di questa Corte secondo cui deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive (cfr. pag. 13 della sentenza qui impugnata).
Come è stato affermato in più occasioni (v. Cass. n. 2683/1994, n. 825/1997, n. 15756/2001), nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attività ricettivo-turistica), il condominio può richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprietà esclusiva la cessazione della destinazione abusiva, con la conseguente esistenza di una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario del detto locale che sia stato con esso convenuto in giudizio, riguardando la validità della clausola del regolamento tanto il proprietario quanto il conduttore. Tale situazione, con la conseguente necessità di integrazione del contraddittorio, non si verifica solo nell’ipotesi, diversa da quella in esame, in cui convenuto in giudizio è soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi è stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell’uso cui è attualmente adibito il negozio (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 16240 del 29/10/2003).
Così, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2683 del 21/03/1994, citata, ha evidenziato che il giudice d’appello il quale accerti la nullità di notifica della citazione introduttiva del giudizio nei confronti del primo di detti soggetti deve rimettere l’intera causa al giudice di primo grado ai sensi dell’art. 354 c.p.c., restando esclusa la possibilità di decisione separate nei confronti, rispettivamente, del proprietario e del conduttore, in ordine alla legittimità dell’uso dell’unità immobiliare, attesa anche l’opportunità di evitare
giudicati contraddittori.

Né può condividersi la tesi del controricorrente, a tenore della quale, avendo la RAGIONE_SOCIALE stipulato i contratti di leasing con la Unicredit nel 2007 per la durata di 15 anni, già al momento della notifica dell’atto di appello (avvenuta in data 16.1.2020) aveva corrisposto più del 90% dei canoni di locazione, diventando, per l’effetto, proprietaria degli immobili concessile in locazione. Fermo restando che la deduzione difensiva varrebbe per i soli contratti stipulati con la Unicredit e non anche per quelli intercorsi con la Banca Popolare di Verona, non può fondarsi l’esonero dall’onere di assicurare il litisconsorzio necessario su circostanze ipotetiche. Del resto, nel contratto di leasing l’utilizzatore non diviene proprietario per il mero effetto della scadenza del contratto, ma a causa dell’esercizio del diritto di opzione e del pagamento del relativo prezzo, aspetti, questi ultimi, di cui non vi è contezza nel presente giudizio.
Per quanto concerne, invece, la clausola n. 14) contenuta nelle Condizioni Generali del detto contratto e trascritta alle pagine 11 e 12 del controricorso, è sufficiente evidenziare che la stessa disciplina i rapporti interni fra la società di leasing e l’ utilizzatrice, giammai potendo produrre effetti nei confronti dei terzi, quale il condominio.

1.2. Di recente, le Sezioni Unite di questa Corte (Cass., Sez. U, Sentenza n. 24172 del 29/08/2025), dirimendo un contrasto insorto in seno alle sezioni semplici, hanno chiarito che «In tema di giudicato implicito, la parte che ha interesse a far valere un vizio processuale rilevabile d’ufficio (in base alla norma del processo o desumibile dallo scopo di interesse pubblico, indisponibile alle parti), sul quale il giudice di primo grado abbia omesso di pronunciare espressamente, decidendo la controversia nel merito, è onerata di proporre, nel grado successivo, impugnazione sul punto, la cui omissione determina la formazione del giudicato interno sulla questione processuale, in applicazione del principio di conversione del vizio in motivo di gravame ex art. 161, comma 1, c.p.c., rimanendo precluso – tanto al giudice del gravame, quanto a quello di legittimità – il potere di rilevare per la prima volta tale vizio ex officio ; a tale regola si sottraggono i vizi
processuali rilevabili, in base ad espressa previsione legale, in ogni stato e grado del processo e quelli relativi a questioni “fondanti” (la cui omessa rilevazione si risolverebbe in una pronuncia inutiliter data ), nonché le ipotesi in cui il giudice abbia esternato la propria decisione come fondata su una “ragione più liquida”, inidonea a ravvisare una decisione implicita sulla questione processuale implicata.».

Come è noto, il litisconsorzio necessario, la cui violazione è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo, ricorre, oltre che per motivi processuali e nei casi espressamente previsti dalla legge, quando la situazione sostanziale plurisoggettiva dedotta in giudizio debba essere decisa in maniera unitaria nei confronti di tutti coloro che ne siano partecipi, onde non privare la pronuncia dell’utilità connessa con l’esperimento dell’azione proposta (fra le tante, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3692 del 13/02/2020).
Nel caso di specie, non è revocabile in dubbio e risulta, comunque, dagli atti che la RAGIONE_SOCIALE utilizzasse gli appartamenti nei quali esercitava l’attività di affitto a breve per scopi turistici sulla base di una locazione finanziaria. Tali appartamenti, cinque dei quali situati al primo piano del fabbricato e quattro al quinto piano, appartenevano alla Unicredit Leasing ed alla Banca Popolare di Verona

Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1346 e 1418, comma 2, c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per non aver la corte territoriale rilevato che la norma regolamentare convenzionale da essa valorizzata (vale a dire, l’art. 3 del regolamento) non aveva un oggetto determinato o determinabile, non indicando, in particolare, gli usi che avrebbero potuto arrecare danno allo stabile o al decoro e cosa si intendesse per decoro.
Con il terzo motivo i ricorrenti si dolgono, in subordine, della violazione e falsa applicazione degli artt. 2643, 2644, 2650, 2659 e 2665 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., per aver la corte milanese contraddittoriamente ritenuto inopponibile, per mancanza di trascrizione, il limite posto dall’art. 3 del regolamento condominiale ed opponibile,

nonostante la mancanza di trascrizione, lo stesso art. 3 nella parte in cui vieta «Ogni godimento che possa arrecare pericolo di danno allo stabile ed agli abitanti di esso, o che contrasti col decoro della casa … di occupare in qualsiasi modo -anche temporaneamente -per uso che non sia di interesse generale, i locali le aree e gli spazi di ragione comune».

Il secondo ed il terzo motivo restano assorbiti nell’accoglimento del primo.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del primo motivo del ricorso, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinvio, ai sensi del terzo comma dell’art. 383 c.p.c., della causa, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di Milano, affinché disponga l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari pretermessi (Unicredit Leasing e Banca Popolare di Verona).

P.Q.M.

accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e rimette le parti, anche per le spese del presente giudizio, al Tribunale di Milano in persona di diverso magistrato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 15.1.2026.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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