Litisconsorzio necessario e usucapione in condominio

La Corte di Cassazione chiarisce che in una causa per usucapione di un bene condominiale, è indispensabile la partecipazione di tutti i singoli condomini (litisconsorzio necessario). La causa, avviata da un condominio contro una società alberghiera per la proprietà di un cortile, era stata decisa nei primi due gradi di giudizio senza il coinvolgimento di tutti i proprietari. La Suprema Corte ha annullato le sentenze precedenti e rinviato il caso al primo grado per integrare correttamente il contraddittorio, affermando che una decisione che incide sul diritto di proprietà di ciascun condomino sarebbe altrimenti inefficace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio necessario e Usucapione: Tutti i condomini devono partecipare alla causa

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di diritto condominiale e processuale: quando un terzo rivendica la proprietà esclusiva di un bene comune tramite usucapione, è essenziale che tutti i condomini partecipino al processo. Questo principio, noto come litisconsorzio necessario, garantisce la validità della sentenza e la tutela del diritto di proprietà di ogni singolo condomino. Analizziamo insieme questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa: Un cortile conteso tra Condominio e Albergo

La vicenda ha origine dalla disputa tra un Condominio e una società alberghiera confinante, avente ad oggetto la proprietà di una striscia di cortile. Il Condominio aveva citato in giudizio la società per accertare la propria titolarità sull’area e chiederne la liberazione da qualsiasi pretesa altrui.

La società alberghiera, costituendosi in giudizio, non solo ha resistito alla domanda, ma ha anche proposto una domanda riconvenzionale, chiedendo al giudice di dichiarare di aver acquisito la proprietà esclusiva dell’intero cortile per usucapione, avendolo posseduto ininterrottamente per decenni.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione alla società, rigettando le domande del Condominio e accogliendo la domanda di usucapione. Il Condominio, tuttavia, ha proposto ricorso in Cassazione, sollevando una questione procedurale di cruciale importanza: la mancata partecipazione al giudizio di tutti i singoli condomini.

La Decisione della Corte di Cassazione e il litisconsorzio necessario

La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso del Condominio, annullando la sentenza d’appello e rinviando la causa al giudice di primo grado. La decisione si fonda sull’applicazione del principio del litisconsorzio necessario. Secondo la Corte, una domanda volta ad accertare l’usucapione di un bene che si presume condominiale incide direttamente sul diritto di proprietà di ogni singolo condomino. Di conseguenza, ogni proprietario deve essere messo in condizione di difendere il proprio diritto, partecipando attivamente al processo.

L’obbligatorietà del litisconsorzio necessario in materia di usucapione

La Corte ha chiarito che, sebbene l’amministratore abbia la legittimazione a rappresentare il condominio per difendersi da azioni legali concernenti le parti comuni, ciò non esclude la necessità di coinvolgere tutti i condomini quando la decisione finale può determinare la perdita del loro diritto di comproprietà. Una sentenza che accertasse l’usucapione a favore di un terzo, emessa senza la partecipazione di tutti i contitolari del bene, sarebbe inutiliter data, cioè giuridicamente inefficace.

Il contraddittorio deve essere esteso a tutti i comproprietari perché la sentenza deve produrre effetti uniformi per tutti. In caso contrario, si creerebbe una situazione in cui la sentenza sarebbe valida per alcuni e non per altri, il che è giuridicamente inaccettabile.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione su un orientamento giurisprudenziale consolidato, incluse le Sezioni Unite. La motivazione principale risiede nella natura stessa dell’azione di usucapione quando ha ad oggetto un bene comune. Tale azione non mira a regolare semplicemente l’uso della cosa comune, ma a negare la stessa condominialità del bene, affermando un diritto di proprietà esclusivo in capo a un soggetto terzo. Questo attacco al diritto dominicale di ciascun condomino rende la loro partecipazione individuale al giudizio non solo opportuna, ma indispensabile. La sentenza deve essere opponibile a tutti i titolari del diritto inciso; pertanto, tutti devono essere parte del processo in cui tale diritto viene messo in discussione. L’omissione di anche uno solo dei litisconsorti necessari vizia insanabilmente il processo e la sentenza che ne deriva, rendendola nulla.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un’importante conferma a tutela dei diritti di proprietà all’interno del condominio. Stabilisce in modo inequivocabile che, nelle cause in cui un terzo (o anche un altro condomino) agisce per far dichiarare l’usucapione di una parte comune, l’amministratore non può essere l’unico contraddittore. È un obbligo processuale citare in giudizio tutti i singoli condomini, pena la nullità dell’intero procedimento. Questa decisione impone una maggiore attenzione nella gestione delle liti passive del condominio che riguardano i diritti reali, assicurando che ogni proprietario abbia voce in capitolo quando il suo patrimonio immobiliare è a rischio.

Quando è necessario coinvolgere tutti i condomini in una causa?
È necessario quando una domanda giudiziale, come quella di usucapione avanzata da un terzo, mira ad accertare un diritto di proprietà esclusivo su un bene condominiale. Poiché tale azione incide direttamente sul diritto di proprietà di ogni singolo condomino, la loro partecipazione al processo è obbligatoria (litisconsorzio necessario).

L’amministratore di condominio può difendere da solo il condominio in una causa di usucapione?
L’amministratore ha la legittimazione a difendere il condominio nelle cause relative alle parti comuni. Tuttavia, quando la controparte chiede l’accertamento della proprietà esclusiva per usucapione, la sua rappresentanza non è sufficiente. È indispensabile che il contraddittorio sia integrato nei confronti di tutti i singoli condomini, che devono essere citati individualmente.

Cosa succede se non tutti i condomini vengono citati in giudizio in un caso di usucapione di un bene comune?
Se il giudizio si svolge senza la partecipazione di tutti i condomini (litisconsorti necessari), il processo è viziato da nullità. Le sentenze emesse, sia in primo grado che in appello, sono nulle e devono essere annullate. La causa deve essere rinviata al giudice di primo grado affinché il processo ricominci da capo, previa corretta citazione in giudizio di tutti i proprietari.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19691 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19691 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26981/2022 R.G. proposto da :

CONDOMINIO di SESTRI LEVANTE PIAZZA REPUBBLICA INDIRIZZO, rappresentato e difeso anche disgiuntamente da ll’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente principale e controricorrente al ricorso incidentale- contro

RAGIONE_SOCIALE DI COGNOME NOME E COGNOME RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente e ricorrente incidentale- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n.370/2022 depositata il 5.4.2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9.7.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 2017, il Condominio di Sestri Levante INDIRIZZO conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Genova, la RAGIONE_SOCIALE di COGNOME Santo e COGNOME NOME (d’ora in poi per brevità RAGIONE_SOCIALE), sostenendo che il caseggiato del condominio era confinante, tramite un cortile che costeggiava il fabbricato adibito a passaggio pedonale, di moto e veicoli, con la proprietà della menzionata società, che il confine era rappresentato da una linea longitudinale in materiale lapideo di colore differente rispetto alla restante pavimentazione, e che la società convenuta si era appropriata del suddetto cortile, largo circa un metro e mezzo, che partiva da INDIRIZZO a fianco del quale vi era una fascia di terreno effettivamente di proprietà della RAGIONE_SOCIALE
Pertanto, l’attore chiedeva l’accertamento della proprietà condominiale della striscia di terreno in contestazione e la libertà della stessa da diritti della convenuta, con la condanna della predetta al risarcimento dei danni subiti attribuendo alla controparte la rimozione delle marmette di delimitazione delle due proprietà che erano state previste in occasione dei lavori di ripavimentazione dell’intera area compresa fra i fabbricati delle parti.

Costituitasi, la RAGIONE_SOCIALE chiedeva il rigetto delle domande avversarie e, in via riconvenzionale, l’accertamento della sua proprietà esclusiva dell’intero distacco, ivi compresa la porzione di terreno oggetto della pretesa attrice, per intervenuta usucapione.

Istruita la causa, con sentenza n. 73/2020, il Tribunale di Genova respingeva le domande attoree ed accoglieva la riconvenzionale di usucapione, con condanna della parte soccombente al pagamento

delle spese di lite. Sul punto, il Tribunale rilevava che l’istruttoria esperita aveva consentito di affermare che la RAGIONE_SOCIALE aveva fornito prova di aver esercitato il possesso sull’intero distacco che divideva i rispettivi fabbricati delle parti fin dal 1955, avendo utilizzato tale area come parcheggio ed avendo fatto installare il cancello di accesso al distacco di cui deteneva le chiavi da oltre trent’anni.

Avverso questa sentenza proponeva appello il Condominio, al quale resisteva l’RAGIONE_SOCIALE, che chiedeva la conferma della sentenza gravata.

Con la sentenza n. 370/2022 del 16.3/5.4.2022, la Corte d’Appello di Genova rigettava l’appello, e compensava le spese processuali, in ragione del contrasto giurisprudenziale esistente nella Suprema Corte in ordine alla sussistenza, o meno, del litisconsorzio necessario di tutti i condomini e non del solo amministratore condominiale nelle cause aventi ad oggetto l’usucapione di un bene condominiale.

Avverso questa sentenza, il Condominio ha proposto ricorso a questa Corte affidandosi a tre motivi e la RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, contenente ricorso incidentale condizionato.

Nell’imminenza della camera di consiglio del 9.7.2025, il ricorrente ha depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va respinta l’eccezione di inammissibilità del ricorso, per carenza di legittimazione dell’amministratore condominiale a presentarlo, per difetto di autorizzazione espressa della maggioranza dei condomini del Condominio di Sestri Levante INDIRIZZO

Dal prodotto verbale assembleare dell’1.7.2022 risulta che soltanto tre condomini su nove presenti, rappresentanti 291,06/1000, hanno votato a favore del conferimento dell’incarico da parte del

Condominio all’avvocato NOME COGNOME in aggiunta al già incaricato avvocato NOME COGNOME per la proposizione del ricorso in cassazione, e tale delibera, ancorché viziata per il mancato raggiungimento delle maggioranze dei votanti e di almeno la metà del valore dell’edificio ex art. 1136 commi 4° e 2° cod. civ. e quindi annullabile, non é stata impugnata e risulta quindi produttiva di effetti, salvi gli effetti dell’art. 1132 cod. civ. per i condomini dissenzienti.

Va aggiunto che la proposizione dell’azione volta a tutelare la pretesa proprietà condominiale sulla striscia di cortile, larga circa un metro e mezzo, costeggiante il Condominio, rispetto alle turbative e/o molestie ascritte alla RAGIONE_SOCIALE, proprietaria del fondo confinante, era un’azione conservativa, certamente rientrante tra le attribuzioni dell’amministratore condominiale ex art. 1130 cod. civ., e che rispetto alla domanda riconvenzionale di usucapione avversaria, l’amministratore era legittimato a difendere il Condominio ex art. 1131 comma 2° cod. civ., essendo tale norma dettata allo scopo di facilitare i terzi che avanzino pretese anche reali su beni che si assumono condominiali, mentre non avrebbe potuto agire in giudizio in rivendica per il preteso bene condominiale senza la preventiva autorizzazione dei singoli condomini comproprietari.
1) Col primo motivo, articolato in riferimento ai nn. 3) e 4) dell’art. 360, primo comma c.p.c., il ricorrente sostiene la violazione e falsa applicazione degli articoli 102, 161 e 354 c.p.c. e degli articoli 1158, 1130 e 1131 cod. civ. per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei singoli condomini comproprietari del distacco cortilizio oggetto della domanda riconvenzionale di usucapione della RAGIONE_SOCIALE

Il primo motivo del ricorso principale, attinente alla nullità delle sentenze di primo e di secondo grado per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini (Pescaglia

NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME) relativamente alla domanda riconvenzionale del summenzionato cortile condominiale avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE per violazione degli articoli 102, 161 e 354 c.p.c. e degli articoli 1158, 1130 e 1131 cod. civ., é fondato e merita accoglimento.

Va premesso che il ricorrente, sotto il profilo dell’autosufficienza della censura, ha riportato alle pagine 12 e 13 del ricorso, la verbalizzazione compiuta alla prima udienza cartolare del giudizio di appello il 12.1.2021, con la specificazione di tutti i nominativi dei condomini, peraltro documentati anche dalle delibere assembleari prodotte, nella quale ebbe ad eccepire la nullità della sentenza di primo grado per la mancata integrazione del contraddittorio sulla riconvenzionale avversaria di usucapione del cortile condominiale nei confronti di quei condomini, ha riferito di avere confermato tale eccezione di nullità nella memoria autorizzata del 31.3.2021, e di avere espressamente concluso in secondo grado il 9.12.2021 affinché fosse dichiarata la nullità della sentenza del Tribunale di Genova n. 73/2020 per quel vizio processuale, con ogni consequenziale pronuncia di legge, come confermato dal consentito esame degli atti processuali.
La Corte d’Appello, pur ritenendo rituale la proposizione alla prima udienza del giudizio di appello dell’eccezione in questione, perché rilevabile anche d’ufficio (in tal senso Cass. n. 3692/2020), dopo avere ricordato il contrasto giurisprudenziale esistente nella Suprema Corte, circa l’esistenza o meno di un litisconsorzio necessario dei singoli condomini, in ipotesi di domanda di usucapione di un bene che si assume condominiale, ha aderito all’orientamento più risalente, ritenendo determinanti la previsione dell’art. 1131 comma 3° cod. civ., che riconosce la legittimazione passiva dell’amministratore per qualunque azione concernente le
parti comuni (legittimazione riferita anche alle azioni a carattere reale nella Relazione al Re n. 190 dei lavori preparatori del codice civile), e la previsione dell’art. 65 comma 1 disp. att. cod. civ., che in mancanza di amministratore, consente ai terzi che intendano iniziare, o proseguire una lite contro i partecipanti al condominio, di richiedere la nomina di un curatore speciale ex art. 80 c.p.c..

Ritiene però la Corte di dover dare continuità al più recente indirizzo (Cass. 16.10.2019 n. 26208; Cass. 14.12.2018 n. 3575; Cass. sez. un. 13.11.2013 n.25454; Cass. n. 2925/2001; Cass. n.7468/2000; Cass. n. 8119/1999) secondo il quale la pretesa dell’attore, estraneo al condominio, (nella specie la RAGIONE_SOCIALE) di accertamento di un suo diritto di proprietà esclusiva sul bene condominiale, poichè pregiudica i diritti dei condomini, esclude che essi possano restare estranei al giudizio e ne impone la partecipazione litisconsortile.
Le sezioni unite di questa Corte, infatti, (Cass. n. 25454/2013) si sono occupate di queste problematiche, con riguardo all’iniziativa promossa da un comproprietario o condomino contro altro condomino sul presupposto della condominialità del bene.

Si è osservato che in tal caso, qualora il convenuto si limiti a resistere, senza richiesta di accertamento con effetto di giudicato e quindi senza coinvolgere la posizione proprietaria di altri soggetti, non vi è necessità di chiamate litisconsortili. Sussiste per contro, si desume dall’insegnamento delle sezioni unite, litisconsorzio con tutti i condomini, qualora il convenuto resista e svolga una domanda riconvenzionale che miri ad affermare la personale proprietà esclusiva, negando quella comune.
Una sentenza che affermasse la proprietà esclusiva in confronto di un solo condomino sarebbe infatti inutiliter data .

Alla stregua di questa lettura – e portandola al diverso caso odierno – si potrebbe affermare che la domanda di un terzo (non di un comproprietario, come più di frequente si riscontra nella casistica)

il quale, agendo contro il condominio, si affermi proprietario esclusivo e pretenda di farlo con una domanda mirante al giudicato di accertamento deve svolgersi in contraddittorio con tutti i condomini, stante la condizione di comproprietari dei beni comuni e la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto pro quota o esclusivo di ciascun condomino, avente reale interesse a contraddire (cfr, sull’interesse in concreto al litisconsorzio, Cass. sez.un. n. 11523/2013).

Dal momento che il vizio processuale in questione avrebbe determinato, se rilevato in appello, come richiesto, oltre alla nullità della sentenza del Tribunale di Genova, anche il rinvio al giudice di primo grado ex art. 354 comma 1° c.p.c., non potendosi far perdere ai condomini pretermessi un grado di giudizio, l’impugnata sentenza va cassata con rinvio al Tribunale di Genova in diversa composizione, affinché prendano parte al giudizio tutti i condomini.

2) Col secondo motivo, articolato in riferimento ai nn. 4) e 5) dell’art. 360, primo comma c.p.c., il ricorrente principale sostiene la violazione e falsa applicazione dell’art. 111 comma sesto della Costituzione e dell’art. 949 cod. civ. per mancato esame della domanda di negatoria servitutis ex art. 949 cod. civ. proposta in via principale dal Condominio, non scrutinata dal primo Giudice e ritenuta dal Giudice di secondo grado apoditticamente assorbita senza esplicitazione delle ragioni logicogiuridiche che l’hanno fatta ritenere tale e senza indicare da quale altra domanda essa risulterebbe ‘assorbita’.
Col terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3) dell’art. 360, primo comma c.p.c., il ricorrente principale sostiene la violazione e falsa applicazione degli artt. 1158 e 2697 cod. civ. per aver omesso e/o errato nell’individuare l’RAGIONE_SOCIALE come soggetto legittimato a proporre la riconvenzionale di usucapione.

Il secondo ed il terzo motivo del ricorso principale, inerenti rispettivamente alla nullità delle sentenze di primo e di secondo

grado per il mancato esame dell’azione ex art. 949 cod. civ., ritenuta assorbita a causa dell’accoglimento della riconvenzionale di usucapione, ed alla ritenuta inammissibilità della domanda di usucapione della corte condominiale avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE devono ritenersi assorbiti per effetto dell’accoglimento del primo motivo dello stesso ricorso.

1A) Col primo ed unico motivo del ricorso incidentale condizionato, la RAGIONE_SOCIALE lamenta:

la violazione degli artt. 342, 348, 348 bis e 348 ter c.p.c. (in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c.), per omesso esame prioritario dell’eccezione di inammissibilità dell’appello avversario;

l’omesso esame di fatto decisivo (in relazione all’art. 360 comma primo n. 5 c.p.c.), risultante dal verbale d’assemblea del 10.12.2020, da cui emerge che l’amministratore ha chiesto la ratifica ex post della decisione di impugnare la sentenza di primo grado, senza ottenere il voto favorevole della maggioranza dei condomini;

la violazione degli articoli 1131, 1132 e 1136 cod. civ. (in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c.), per l’omesso rilievo che, in assenza del voto favorevole della maggioranza assembleare minima, non si poteva ravvisare alcuna delibera, con la conseguenza che l’operato dell’amministratore non andava considerato come ratificato e, pertanto, l’appello doveva essere dichiarato inammissibile;

la violazione degli articoli 1362, 1363 e 1364 cod. civ., collegati all’art. 1131 cod. civ., (in relazione all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c.), laddove la sentenza impugnata non ha rilevato che l’assemblea condominiale in principio aveva autorizzato solo l’avvio della mediazione, e non dell’azione giudiziaria, atteso che il richiamo all’adozione di ogni iniziativa utile, ex art. 1364 cod. civ., non poteva essere applicato oltre i limiti espressamente posti dalla

delibera, la quale aveva conferito mandato solo per attività stragiudiziali.

L’unico motivo del ricorso incidentale condizionato, inerente all’omessa declaratoria di inammissibilità dell’azione ex art. 949 cod. civ. e dell’appello del Condominio per la mancata autorizzazione dei condomini, é infondato.

Come già sopra evidenziato, infatti, sia l’azione a tutela del bene condominiale ex art. 949 cod. civ. esercitata dall’amministratore condominiale, sia la difesa contro la riconvenzionale di usucapione della RAGIONE_SOCIALE, erano azioni conservative di beni comuni rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130 cod. civ., non richiedenti l’autorizzazione assembleare, e la proposizione dell’appello contro la sentenza sfavorevole di primo grado é stata ratificata dall’assemblea condominiale dell’1.7.2022, senza che la relativa delibera annullabile per difetto di maggioranza, sia stata annullata, ed abbia quindi perso la sua validità. Non risulta poi che la RAGIONE_SOCIALE nel costituirsi nel giudizio di appello (vedi conclusioni riportate nella sentenza impugnata), abbia eccepito che l’amministratore condominiale abbia agito in primo grado in assenza di mandato assembleare per essere stato limitato l’incarico conferitogli all’attività stragiudiziale, sicché si tratta di questione nuova inammissibile in questa sede (vedi sull’inammissibilità delle questioni nuove ex multis Cass. ord. 25.6.2025 n. 17172; Cass. ord. 24.6.2025 n.16996).
Sulle spese processuali del giudizio di legittimità provvederà il giudice di rinvio, in base all’esito finale della lite.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente incidentale, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, accoglie il primo motivo del ricorso principale del Condominio di Sestri Levante INDIRIZZO assorbiti il secondo ed il terzo motivo di tale ricorso, respinge il ricorso incidentale della RAGIONE_SOCIALE di COGNOME Santo Stefano e COGNOME NOME. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n.115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente incidentale, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio del 9.7.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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