Litisconsorzio necessario e demolizione bene comune

Un comproprietario modifica un cortile comune. Gli altri chiedono la demolizione. La Cassazione stabilisce il principio del litisconsorzio necessario: l’ordine di demolizione di un bene comune richiede la partecipazione al processo di tutti i comproprietari, pena l’annullamento della sentenza. La causa viene rinviata al giudice di primo grado.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio Necessario: Demolizione di Bene Comune e Obbligo di Chiamata in Causa di Tutti i Comproprietari

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale nella gestione dei beni in comunione: il litisconsorzio necessario. La Corte di Cassazione, con una decisione chiara e fondata su principi consolidati, stabilisce che quando si chiede la demolizione di un’opera costruita su un’area comune, è indispensabile che tutti i comproprietari partecipino al giudizio. In caso contrario, la sentenza sarebbe inefficace e il processo viziato sin dall’origine.

I Fatti: La Modifica Illegittima del Cortile Comune

La vicenda ha origine dalla controversia tra comproprietari di un terreno adibito a cortile (aia). Uno di essi decideva di modificare lo stato dei luoghi, demolendo un muro di recinzione esistente e costruendone uno nuovo in modo da annettere una porzione dell’area comune alla sua proprietà esclusiva.

Altri comproprietari, sentendosi lesi nel loro diritto, si rivolgevano al Tribunale per chiedere l’accertamento della comproprietà, la condanna del convenuto alla “riduzione in pristino” (cioè al ripristino della situazione originaria) e il risarcimento dei danni. Il convenuto, a sua volta, si difendeva chiedendo il riconoscimento della sua proprietà esclusiva per usucapione o, in alternativa, lo scioglimento della comunione.

Il Percorso Giudiziario e la Questione del Litisconsorzio Necessario

Il Tribunale di primo grado, accortosi che l’aia era di proprietà anche di altri soggetti non coinvolti nella causa, ordinava l’integrazione del contraddittorio. Tuttavia, il processo proseguiva e si concludeva con l’accoglimento delle domande degli attori e il rigetto delle richieste del convenuto.

La Corte d’Appello, investita della questione, riformava parzialmente la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano che il litisconsorzio necessario sussistesse solo per la domanda di scioglimento della comunione, ma non per quella di accertamento e ripristino dello stato dei luoghi. Separavano quindi le cause, rimettendo al Tribunale quella di scioglimento e confermando, per il resto, l’ordine di demolizione. Questa decisione è stata impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione, proprio per la presunta violazione delle norme sul litisconsorzio.

Le Motivazioni della Cassazione: Perché il Litisconsorzio Necessario è Fondamentale

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa al giudice di primo grado. Le motivazioni si basano su principi giuridici solidi e di fondamentale importanza pratica.

Il Principio di Accessione e la Proprietà Comune dell’Opera

Il punto di partenza del ragionamento della Corte è il principio di accessione, sancito dall’art. 934 del codice civile. In base a tale principio, qualsiasi costruzione edificata su un suolo appartiene al proprietario del suolo stesso. Nel caso di specie, il nuovo muro, essendo stato costruito sull’aia comune, è diventato per accessione di proprietà comune a tutti i comproprietari, inclusi quelli che non avevano partecipato al giudizio.

L’Inefficacia di una Sentenza “Inutiliter Data”

Di conseguenza, un ordine di demolizione di tale opera incide direttamente sul diritto di proprietà di tutti i contitolari. Una sentenza emessa senza la partecipazione di tutti i comproprietari sarebbe per loro “res inter alios acta”, cioè un atto giuridico che non può né avvantaggiarli né pregiudicarli. L’ordine di demolizione sarebbe ineseguibile nei confronti dei comproprietari assenti, rendendo la pronuncia del giudice “inutiliter data”, ovvero inutile.

La Corte ha ribadito che, sebbene la tutela della cosa comune spetti a ciascun comproprietario, questo principio non si applica quando l’azione richiesta, come la demolizione, comporta una modifica sostanziale del bene comune. In questi casi, la partecipazione di tutti è essenziale per garantire una decisione giusta ed efficace.

Le Conclusioni: Annullamento con Rinvio e Implicazioni Pratiche

In conclusione, la Cassazione ha stabilito che la domanda volta a ottenere la demolizione di un’opera costruita su un bene comune dà luogo a un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra tutti i comproprietari. L’omessa integrazione del contraddittorio costituisce un vizio insanabile che determina l’annullamento della sentenza e la necessità di rimettere la causa al giudice di primo grado, affinché il processo si svolga correttamente fin dall’inizio con la partecipazione di tutti i soggetti interessati. Questa pronuncia serve da monito: prima di intraprendere azioni giudiziarie che incidono sulla sostanza di un bene comune, è fondamentale assicurarsi di coinvolgere tutti i titolari del diritto per evitare anni di contenzioso inutile.

Quando è obbligatorio chiamare in giudizio tutti i comproprietari di un bene?
È obbligatorio quando la decisione richiesta dal giudice, come la demolizione di un’opera costruita sul bene comune, è destinata a incidere sul diritto di proprietà di tutti. In questi casi si parla di litisconsorzio necessario.

Un’opera costruita su un terreno comune a chi appartiene?
In base al principio di accessione (art. 934 c.c.), qualsiasi opera costruita su un terreno comune diventa automaticamente di proprietà comune di tutti i comproprietari del terreno stesso, salvo diverso accordo.

Cosa succede se un comproprietario necessario non viene citato in giudizio in una causa di demolizione?
La sua assenza determina un vizio del contraddittorio. La sentenza emessa è annullabile perché sarebbe inefficace e ineseguibile nei confronti del comproprietario non citato. La Corte di Cassazione, rilevato il vizio, annulla la sentenza e rimette la causa al giudice di primo grado per un nuovo processo con la partecipazione di tutti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34126 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34126 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 23/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4186/2023 R.G. proposto da :

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME COGNOME, COGNOME RAGIONE_SOCIALE, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrenti-

nonchè

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 2387/2022 depositata il 11/04/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.NOME, NOME, NOME, NOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano davanti al Tribunale di Cassino NOME COGNOME, esponevano che questi aveva modificato lo stato di un terreno comune, adibito ad aia, in Comune di Colle San Magno, in particolare distruggendo un muro di recinzione e realizzandone un altro in modo da accorpare parte dell’aia alla sua proprietà esclusiva, chiedevano accertarsi il loro diritto di comproprietari e condannarsi il convenuto alla riduzione in pristino dell’aia e al risarcimento dei danni. Il convenuto contestava il fondamento delle domande, chiedeva accertarsi il suo diritto esclusivo sull’aia per usucapione o, in subordine, procedersi alla scioglimento della comunione. Il Tribunale, rilevato che dagli atti era emerso che l’aia era in proprietà anche di terzi, disponeva l’integrazione del contraddittorio rispetto a tutti i comproprietari ravvisando la necessità dell’integrazione ‘in ordine alle domande formulate da entrambe le parti’. Nessuno si costituiva. All’esito dell’istruttoria il Tribunale accoglieva le domande principali e rigettava le riconvenzionali. Il Di COGNOME proponeva appello. La Corte di Appello rilevava che l’integrazione del contraddittorio non era avvenuta nei confronti di NOME COGNOME riteneva tuttavia che la
partecipazione al giudizio di tutti i comproprietari fosse necessaria solo per la domanda riproposta dell’appellante di scioglimento della comunione e non per le domande proposte dagli originari attori, separava la prima domanda dalle altre, annullava la sentenza impugnata per quanto concernente la domanda di scioglimento della comunione e rimetteva la causa relativa a questa domanda al Tribunale di Cassino ai sensi dell’art. 354 c.p.c., confermava per il resto la sentenza impugnata, salvo dichiarare il difetto di legittimazione di NOME COGNOME e di NOME COGNOME in quanto risultati non proprietari dell’aia;
2.contro questa sentenza ricorre il COGNOME con un motivo avversato da NOMECOGNOME NOME e NOME COGNOME

NOME e NOME COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati;

il ricorrente ha depositato memoria;

i controricorrenti hanno depositato memoria;

considerato che:

1.con l’unico motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 354 c.p.c., per non avere la Corte di Appello ravvisato la sussistenza della necessità del litisconsorzio tra tutti i comproprietari ‘con riguardo alla domanda di accertamento della comproprietà e ripristino dello stato dei luoghi formulate in primo grado dagli attori’;

2.il motivo è fondato.

2.1. La Corte di Appello ha confermato la sentenza di primo grado nella parte in cui questa aveva, in accoglimento della originaria domanda di riduzione in pristino dell’aia – bene comune ad attori, convenuto e terzi, uno dei quali, NOME COGNOME pretermesso-, ordinato la demolizione delle opere realizzatevi dall’attuale ricorrente.

Tali opere sono divenute di proprietà comune a tutti i comproprietari dell’aia, in forza del noto principio di accessione, di cui all’art. 934 cod. civ., per il quale qualunque costruzione realizzata sopra il suolo si incorpora al suolo ed appartiene immediatamente al proprietario di questo («quidquid inaedificatur solo cedit»).

In relazione a fattispecie analoga questa Corte ha affermato che il principio di diritto secondo cui la tutela della cosa comune compete ad ogni comproprietario, il quale può agire in giudizio senza necessità di chiamare in causa tutti gli altri, non ricorrendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra tutti i condomini (in tali termini, Sez. 2, Sentenza n. 1505 del 23/02/1999, Rv. 523501), non è applicabile quando la tutela richiesta implichi la demolizione della cosa comune (Cass. 22694/2015) atteso che, in siffatta situazione, la mancata partecipazione al giudizio degli altri comproprietari renderebbe a loro inopponibile la richiesta pronuncia, che resterebbe “inutiliter data” (Cass.n.139/84). Le Sezioni Unite, con sentenza n. 1238 del 23/01/2015 , hanno precisato che «In tema di tutela possessoria, qualora la reintegrazione o la manutenzione del possesso richieda, per il ripristino dello stato dei luoghi, la demolizione di un’opera in proprietà o possesso di più persone, il comproprietario o compossessore non autore dello spoglio è litisconsorte necessario non solo quando egli, nella disponibilità materiale o solo in iure del bene su cui debba incidere l’attività ripristinatoria, abbia manifestato adesione alla condotta già tenuta dall’autore dello spoglio o abbia rifiutato di adoperarsi per l’eliminazione degli effetti dell’illecito, ovvero, al contrario, abbia dichiarato la disponibilità all’attività di ripristino, ma anche nell’ipotesi in cui colui che agisca a tutela del suo possesso ignori la situazione di compossesso o di comproprietà, perché in tutte queste fattispecie anche il compossessore o comproprietario non autore della condotta di
spoglio è destinatario del provvedimento di tutela ripristinatoria» (Sez. U, Sentenza n. 1238 del 23/01/2015). Nell’occasione le Sezioni unite hanno anche sottolineato che «Il terzo legittimato all’opposizione ordinaria ai sensi dell’art. 404, primo comma, cod. proc. civ., ancorché litisconsorte necessario pretermesso (così come il titolare di diritto autonomo e incompatibile, il falsamente rappresentato, il titolare di status incompatibile con quello accertato inter alios), non può, al fine di incidere sull’efficacia del titolo, proporre opposizione ai sensi dell’art. 615, primo e secondo comma, cod. proc. civ., avverso l’esecuzione promossa sulla base del titolo giudiziale costituito dalla sentenza pronunciata pur nella sua pretermissione, neppure se la procedura esecutiva, in forma specifica e formalmente diretta contro la parte della sentenza opponibile, lo coinvolga quale detentore materiale del bene, ma può far valere la sua situazione per bloccare l’esecuzione (o l’esecutività del titolo) esclusivamente con l’opposizione ordinaria, nel cui ambito ottenere, ai sensi dell’art. 407 cod. proc. civ., la sospensione dell’esecutività della sentenza» (Sez. U, Sentenza n. 1238 del 23/01/2015, Rv. 634088); potendo proporre opposizione all’esecuzione ai sensi dell’art. 615 cod. proc. civ. solo ove «sostenga che quanto stabilito dal predetto titolo sia stato soddisfatto oppure sia stato modificato da vicende successive, sicché non vi è più nulla da eseguire» oppure opposizione ai sensi dell’art. 619 cod. proc. civ. ove «l’esecuzione del titolo formatosi inter alios si estenda al di fuori dell’oggetto previsto nella statuizione giudiziale, sicché l’esecuzione non è sorretta dal titolo». Nel caso di specie, a fronte della sentenza che ha ordinato la demolizione della cosa comune, non ricorrevano neppure le ipotesi per le quali -alla stregua di quanto precisato dalle Sezioni Unite -sarebbero state ammesse l’opposizione all’esecuzione ai sensi dell’art. 615 cod. proc. civ. o quella ai sensi dell’art. 619 cod. proc. civ.
2.2. I controricorrenti, per contrastare il motivo di ricorso, eccepiscono, in primo luogo, che essi non avrebbero mai chiesto la demolizione di manufatti ma solo la riduzione in pristino. L’eccezione non ha pregio a fronte del fatto che la Corte di Appello ha scritto che ‘la sentenza è da confermare corrispondendo all’obiettivo dei comproprietari di essere reimmessi nel possesso dell’area attraverso la demolizione del muro di recinzione e della pavimentazione di cemento intorno al lastricato dell’aia. In sede di esecuzione sarà risolto ogni eventuale altro problema inerente al ripristino della situazione originaria ed in particolare la ricostruzione del muretto iniziale’.
I controricorrenti eccepiscono, in secondo luogo, che il ricorrente non avrebbe indicato i litisconsorti pretermessi. L’eccezione non ha pregio a fronte del fatto che nella sentenza di Appello si ribadisce, sia pure sull’assunto erroneo che il litisconsorzio sussistesse solo in relazione alle domande principali originarie e non alla riconvenzionale, quanto affermato dal Tribunale in ordine alla identità del litisconsorte pretermesso NOME COGNOME.

I controricorrenti eccepiscono, ancora, che il ricorrente non avrebbe indicato che interesse egli abbia all’integrazione del contraddittorio. L’eccezione non ha pregio posto che l’integrazione del contradditorio è necessaria al fine di evitare una sentenza inutile e che, proprio in relazione a questo fine, è stata disposta già dal Tribunale;

3.in conclusione, il ricorso deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere, in parte qua, cassata e la causa deve essere rinviata al Tribunale di Cassino, dato che, ove un litisconsorte necessario non sia stato citato in giudizio e il contraddittorio non si stato integrato, la relativa omissione rilevabile anche d’ufficio in ogni stato e grado del processodetermina l’annullamento della sentenza con rimessione della

causa al giudice di primo grado, ai sensi dell’art. 383, comma 3, c.p.c. (v. al riguardo Cass.4665/2021);

le spese del presente giudizio di legittimità saranno liquidate dal giudice del rinvio.

PQM

la Corte accoglie il motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa al Tribunale di Cassino, in persona di altro magistrato, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 28 novembre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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