Litisconsorzio necessario: clausola regolamento

La Corte di Cassazione stabilisce che l’azione per dichiarare nulla o inefficace una clausola del regolamento condominiale contrattuale deve coinvolgere tutti i condomini. La sentenza chiarisce che si tratta di un’ipotesi di litisconsorzio necessario, poiché la decisione sulla ripartizione delle spese ha effetti inscindibili sull’intera compagine condominiale, rendendo invalida la precedente pronuncia emessa a contraddittorio non integro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Litisconsorzio Necessario: Tutti i Condomini Devono Partecipare al Giudizio sulle Clausole del Regolamento

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale del diritto processuale applicato al contesto condominiale: l’impugnazione di una clausola del regolamento contrattuale che incide sui criteri di ripartizione delle spese richiede la partecipazione di tutti i condomini al giudizio. Si tratta di una chiara applicazione del principio del litisconsorzio necessario, una garanzia per assicurare che la decisione sia uniforme e vincolante per l’intera compagine condominiale.

I Fatti di Causa: Il Costruttore Esonerato dalle Spese Condominiali

Il caso trae origine dalla domanda di alcuni condomini di un edificio residenziale, i quali avevano citato in giudizio l’originario costruttore dello stabile. L’obiettivo era far dichiarare la nullità o l’inefficacia della clausola contenuta nell’articolo 9 del regolamento condominiale, redatto nel 1988. Tale clausola, di natura contrattuale, esonerava il costruttore dal pagamento delle spese condominiali per le unità immobiliari di sua proprietà ancora invendute.
Nei primi due gradi di giudizio, i tribunali avevano dato ragione ai condomini, ordinando al costruttore il rimborso delle spese a partire dal 2011. La Corte d’Appello, in particolare, aveva ritenuto che non fosse necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini, poiché l’azione era volta a un mero accertamento della perdita di efficacia della clausola e non a una modifica costitutiva del regolamento.

La Questione del Litisconsorzio Necessario in Condominio

Il costruttore, soccombente in appello, ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando, con il primo e decisivo motivo, la violazione dell’articolo 102 del codice di procedura civile. Secondo la difesa, la domanda volta a far dichiarare l’inefficacia di una clausola del regolamento che stabilisce i criteri di ripartizione delle spese doveva essere necessariamente proposta nei confronti di tutti i proprietari, in quanto litisconsorti necessari.
La questione giuridica centrale, quindi, era stabilire se una controversia del genere potesse essere decisa validamente solo tra alcuni condomini e il costruttore, o se invece richiedesse la presenza in giudizio dell’intera collettività condominiale.

La Decisione della Corte: il Litisconsorzio Necessario è Imprescindibile

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno chiarito che il regolamento condominiale contrattuale, dal punto di vista strutturale, è assimilabile a un contratto plurilaterale. Di conseguenza, un’azione che mira a dichiararne la nullità o l’inefficacia parziale deve essere esperita nei confronti di tutti i contraenti, ovvero tutti i condomini.
La Corte ha specificato che l’esistenza del litisconsorzio necessario non dipende dalla natura dell’azione (costitutiva, di condanna o di mero accertamento), ma dal risultato pratico che l’attore intende perseguire. Nel caso specifico, la richiesta di dichiarare inefficace la clausola di esonero non era fine a se stessa, ma mirava a modificare i criteri di ripartizione delle spese per il futuro, facendo sì che anche il costruttore contribuisse. Una tale decisione avrebbe inevitabilmente inciso sull’entità degli oneri a carico di ciascun condomino, con evidenti ricadute per tutti. Pertanto, la situazione sostanziale controversa doveva essere regolata in modo unitario per l’intera compagine condominiale.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che il risultato pratico perseguito dai condomini (la rideterminazione delle quote di spesa) non poteva essere ottenuto senza che l’inefficacia della clausola fosse accertata erga omnes, cioè nei confronti di tutti i proprietari. Una sentenza emessa solo tra alcune delle parti sarebbe stata inutiliter data, poiché la clausola non poteva essere considerata inefficace per alcuni e valida per altri. Il contraddittorio, pertanto, doveva essere integro. Poiché il giudizio si era svolto senza la partecipazione di tutti i condomini, la sentenza d’appello è stata cassata per vizio procedurale.

Le Conclusioni

La sentenza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale cruciale: le liti che vertono sulla validità o l’efficacia delle clausole del regolamento condominiale contrattuale, specialmente quelle che disciplinano la ripartizione delle spese, devono necessariamente coinvolgere tutti i condomini. In assenza di anche uno solo di essi, il processo è viziato e la sentenza nulla. Questa pronuncia ha un’importante implicazione pratica: chi intende avviare un’azione di questo tipo deve assicurarsi di citare in giudizio la totalità dei proprietari dell’edificio, pena l’annullamento dell’intero procedimento. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa al Tribunale di primo grado per un nuovo giudizio da celebrarsi a contraddittorio integro.

È possibile impugnare una clausola del regolamento condominiale contrattuale senza citare in giudizio tutti i condomini?
No. Secondo la Corte di Cassazione, quando l’impugnazione riguarda clausole che incidono sui diritti e obblighi di tutti, come i criteri di ripartizione delle spese, è necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini, configurandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario.

Cosa significa ‘litisconsorzio necessario’ in ambito condominiale?
Significa che per la validità del processo e della sentenza, è obbligatoria la presenza in giudizio di tutti i soggetti titolari del rapporto giuridico controverso. Nel caso di specie, tutti i condomini sono titolari del rapporto regolato dalla clausola sulla ripartizione delle spese.

Qual è la conseguenza se un’azione che richiede il litisconsorzio necessario viene promossa solo contro alcune delle parti?
La sentenza emessa in un giudizio non celebrato a contraddittorio integro è invalida. La Corte di Cassazione, come in questo caso, cassa la sentenza e rinvia la causa al giudice di primo grado affinché il processo venga ripreso previa integrazione del contraddittorio, ovvero con la chiamata in causa di tutte le parti necessarie.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25228 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 25228 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/09/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 34384/2019 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME con domicilio digitale in atti.

-RICORRENTE- contro

NOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOMECOGNOME

–

CONTRORICORRENTI-

nonché

contro

NOME

-INTIMATO- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 2823/2019 depositata il 08/07/2019.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 10/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha chiesto di accogliere il ricorso. Udit o l’avv. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1. NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, condomini del Condominio Rosa di INDIRIZZO Vicenza, hanno convenuto in giudizio NOME COGNOME, originario costruttore e proprietario di taluni appartamenti facenti parte dello stabile comune, per far dichiarare la nullità o l’inefficacia della clausola inserita all’art. 9 del Regolamento condominiale del 1988 di natura contrattuale, che esonerava il convenuto dal pagamento delle spese condominiali per le unità immobiliari di sua proprietà non ancora vendute, e per ottenere la restituzione delle somme indebitamente corrisposte al Condominio.
Con sentenza n. 2823/2019, la Corte d’Appello di Venezia , confermando la pronuncia di primo grado, ha ordinato a NOME COGNOME il rimborso pro quota delle spese condominiali sostenute dagli attori a far data dal 2011. Ha affermato il giudice distrettuale che non era necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini, poiché gli attori avevano chiesto, in via alternativa, di dichiarare la nullità o l’ inefficacia della clausola del regolamento, sostenendo che il litisconsorzio necessario è prescritto solo per le azioni costitutive o di condanna, non per quelle di accertamento. Ha ritenuto che la clausola che esonerava il costruttore dal concorso nelle spese condominiali operasse solo per il primo periodo ormai scaduto, reputando inefficace la successiva modifica del regolamento che aveva prorogato l’esonero fino alla vendita o alla locazione delle unità del costruttore, in quanto adottata senza il consenso di tutti i condomini.
La cassazione della sentenza è chiesta da NOME COGNOME con ricorso in dieci motivi.

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME resistono con controricorso.

Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte.

In prossimità dell’udienza pubblica le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 101, 102, 331 c.p.c., 1118, 1123, 1138 c.c., sostenendo che la domanda di nullità o inefficacia della clausola del regolamento contrattuale che esonerava il ricorrente dal pagamento dalle quote condominiali doveva esser necessariamente proposta nei confronti di tutti i condomini.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 81, 100 c.p.c., 1130, 1203 c.c., lamentando che la Corte di merito non abbia dichiarato il difetto di legittimazione delle parti sul rilievo che nessun rimborso potevano pretendere i singoli condomini dal costruttore, non avendo impugnato le delibere di ripartizione delle spese in attuazione della clausola del regolamento condominiale, e che obbligato al rimborso era il Condominio, che aveva percepito le quote e che avrebbe potuto richiedere al ricorrente il pagamento di quanto da egli effettivamente dovuto.
Il terzo motivo denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., per aver la sentenza accolto la domanda di restituzione delle quote considerando invalida della delibera adottata nel 1991, che aveva prorogato l’esonero del costruttore dall’obbligo di concorrere nelle spese condominiali, senza pronunciarsi sulla validità ed efficacia della clausola regolamentare originaria, destinata a produrre effetti fino alla locazione o alla vendita delle singole unità immobiliari di proprietà del costruttore.
Il quarto motivo denuncia l’omesso esame di fatti decisivi , per aver la sentenza focalizzato l’indagine sull’in validità della delibera condominiale del 1991 e sulla clausola dei contratti di vendita che

richiamavano la previsione del regolamento, anziché considerare la detta delibera e i singoli rogiti quali elementi per correttamente interpretare l’art. 9 del regolamento adottato nel 1988.

Il quinto motivo denuncia la violazione degli artt. 113,115, 1362, 1363, 1366, 1367 c.c., in relazione all’art. 9 del regolamento condominiale, lamentando che il giudice non abbia interpretato il contenuto del regolamento anche alla luce delle circostanze e delle condotte sopravvenute, trascurando che proprio l’adozione della successiva delibera del 1991, che aveva prorogato quanto disposto dal regolamento, costituiva indice del fatto che le parti consideravano ancora efficace l’originario esonero del costruttore dal concorso nelle spese comuni.
Il sesto motivo denuncia la violazione degli artt. 1362 e ss. c.c. 115 e 167 c.p.c.. Sostiene il ricorrente che i condomini non avevano mai posto in dubbio che il regolamento del 1988 fosse ancora in vigore, non potendo il giudice ritenerlo efficace solo fino ad un primo periodo, neppure individuato, dopo la costituzione del condominio.

Il settimo motivo denuncia la violazione degli artt. 113 e 115 c.p.c., 1118, 1123, 1138 e 1469 bis c.c., assumendo che i criteri di riparto delle spese erano legittimamente derogabili con apposita convenzione che poteva anche prevedere l’esenzione totale o parziale dal concorso nelle spese comuni.

L’ottavo motivo deduce la violazione degli artt. 113, 115, c.p.c., 1118, 1138 c.c., lamentando che la sentenza abbia omesso di considerare che nei contratti di compravendita delle unità immobiliari era espressamente richiamato il regolamento, integrandone il contenuto anche per ciò che concerneva l’esonero del costruttore dal concorso nelle spese.

Il nono motivo denuncia la violazione degli artt. 113, 115, c.p.c., 1118, 1123, 1136, 1138, 1173, 1322, 1350, 1632 e ss., 2697 c.c.. Sostiene il ricorrente che la diversa convenzione riconosciuta

dall’art. 1123 come mezzo per derogare ai criteri legali di suddivisione delle spese, non è sottoposta ad oneri formali, potendo risultare anche da comportamenti concludenti. Di conseguenza, era necessario considerare che i contributi condominiali non erano stati pretesi dal ricorrente per un lunghissimo periodo, a conforto dell’esistenza della deroga convenzionale e della sua efficacia per decenni, non solo per un primo periodo.

Il decimo motivo deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1123, 1136, 1138, 1362, 1363, 1366, 1367 c.c. in relazione all’art. 25 del regolamento condominiale. Nel ritenere invalida la delibera che aveva prorogato l’esonero del costruttore dal pagamento delle spese condominiali, il giudice territoriale avrebbe dovuto considerare che l’art. 25 del regolamento consentiva l’approvazione delle modifiche regolamentari all’unanimità dei presenti, non trattandosi di deliberazioni incidenti su diritti esclusivi dei singoli.
2. Il primo motivo è fondato.

La Corte di merito ha rilevato che i ricorrenti avevano chiesto in via alternativa di dichiarare inefficace o nulla la clausola n. 9 del regolamento che esonerava il costruttore dal concorso negli oneri condominiali, ed ha affermato che la clausola non era più efficace dato il decorso di oltre un trentennio dalla sua adozione, potendo operare solo per un primo periodo dopo l’approvazione del regolamento.

Ha concluso che non era necessaria la partecipazione al giudizio degli altri condomini, essendo stata proposta una domanda di mero accertamento della sopravvenuta perdita di efficacia della previsione del regolamento.

2.1. Questa Corte ha già affermato che le azioni di nullità del regolamento vanno proposte nei confronti di tutti i condomini, a pena di nullità.

Il regolamento contrattuale di condominio, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, alla stregua di un contratto plurilaterale, con la conseguenza che l’azione di nullità è esperibile non già nei confronti dell’amministratore, carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario (Cass. 12850/2008; Cass. 4432/2017; Cass. 6656/2021; Cass. 24957/2020).
Si è, in effetti, esclusa in passato la necessità della partecipazione di tutti i contraenti per le domanda di accertamento della sopravvenuta inefficacia di un contratto plurisoggettivo e ciò per la natura stessa dell’azione, destinata a sfociare in una pronuncia di accertamento dell’idoneità del negozio a continuare a produrre effetti nei rapporti fra i litiganti, perciò suscettibile di pratica attuazione fra tali soggetti, ancorché non possa far stato nei confronti degli altri, rimasti estranei al giudizio (Cass. 135/1977; Cass. 9581/1991), ma, come si è già evidenziato con riferimento alle azioni di nullità, è ormai prevalente nella giurisprudenza di questa Corte l’ orientamento secondo cui l’esistenza di un’ipotesi di litisconsorzio necessario si profila in ogni ipotesi in cui la situazione sostanziale controversa deve essere regolata in modo unitario per tutte le parti allo scopo di non privare la decisione dell’utilità connessa all’esperimento dell’azione, indipendentemente dalla natura del provvedimento richiesto, non essendo di per sé solo rilevante il fatto che la parte istante abbia richiesto un sentenza costitutiva, di condanna o meramente dichiarativa (Cass. 6606/1982; Cass. 11626/1992).
Il relativo accertamento va effettuato sulla base del petitum, ovvero in base al risultato perseguito in giudizio dall’attore (Cass. 16939/2003).

Il fatto che l’azione poi accolta fosse di mero accertamento non escludeva l’esistenza del litisconsorzio necessario, occorrendo stabilire se la situazione sostanziale plurisoggettiva dedotta in giudizio doveva essere necessariamente decisa in maniera unitaria nei confronti degli altri condomini per non privare la decisione dell’utilità perseguita dalle parti (per l’ammissibilità del litisconsorzio anche rispetto alle azioni di accertamento: Cass. 11550/1998; Cass. 11765/2002; Cass. 23315/2020 in ipotesi di domanda di accertamento dell’ inefficacia di un contratto per avveramento di una condizione risolutiva).
Nel caso in esame, la domanda dei condomini era diretta a far dichiarare l’inefficacia (oltre che la nullità) della clausola del regolamento che esonerava il costruttore dal concorso nelle spese in modo che i successivi riparti fossero elaborati ripartendo le spese tra tutti i condomini, incluso il ricorrente, con evidenti ricadute sull’entità degli oneri gravanti su ciascun o di essi; tale risultato pratico non poteva essere ottenuto senza che l’inefficacia fosse accertata nei confronti di tutti i condomini, non potendo quella clausola valere per le sole parti in causa e non per gli altri.
La domanda, che la Corte di appello ha ritenuto fondata, doveva essere decisa a contraddittorio integro, con la chiamata in giudizio di tutti i condomini ai sensi dell’art. 102 c.p.c. .

E’ quindi accolto il primo motivo, con assorbiment o di tutte le restanti censure, avendo carattere pregiudiziale e condizionante il rilevato difetto di integrità del contraddittorio sull’azione di inefficacia della clausola del regolamento.

La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio al Tribunale di Vicenza, in persona di altro Magistrato, ai sensi dell’art. 383, comma terzo, c.p.c., anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia la causa al Tribunale di Vicenza, in persona di altro Magistrato, anche per la regolazione delle spese di cassazione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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