Limite di finanziabilità: la Cassazione esclude nullità

Una società veicolo, cessionaria di un credito derivante da un mutuo fondiario, ha impugnato la decisione di un tribunale che aveva dichiarato nullo il contratto per superamento del limite di finanziabilità. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la violazione di tale limite non comporta la nullità del contratto. Secondo la Corte, la norma ha una funzione di vigilanza prudenziale a tutela della stabilità patrimoniale della banca, non è una norma imperativa la cui violazione rende invalido l’intero accordo. La causa è stata rinviata al tribunale per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Limite di Finanziabilità del Mutuo Fondiario: la Cassazione Conferma, il Contratto non è Nullo

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è tornata a pronunciarsi su una questione cruciale nel diritto bancario: le conseguenze del superamento del limite di finanziabilità nei contratti di mutuo fondiario. Allineandosi a un orientamento ormai consolidato delle Sezioni Unite, la Corte ha ribadito che la violazione della soglia dell’80% del valore dell’immobile non determina la nullità del contratto, salvaguardando così l’operazione di finanziamento.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dalla richiesta di ammissione al passivo fallimentare di un credito di oltre 350.000 euro da parte di un istituto di credito, basato su un contratto di mutuo fondiario stipulato con due soggetti poi dichiarati falliti. Il giudice delegato, in prima istanza, aveva respinto la domanda, ritenendo il contratto nullo per violazione dell’articolo 38 del Testo Unico Bancario (T.U.B.), che fissa il limite di finanziabilità all’80% del valore del bene ipotecato.

Successivamente, la società cessionaria del credito ha proposto opposizione. Il Tribunale, pur accogliendo parzialmente l’istanza e ammettendo un credito ridotto al passivo come chirografario, ha confermato la nullità del contratto di mutuo fondiario. Secondo il Tribunale, il limite previsto dalla legge è una norma imperativa di ordine pubblico economico, la cui violazione comporta una “nullità virtuale” del contratto ai sensi dell’art. 1418 c.c. Una consulenza tecnica aveva infatti accertato che il finanziamento concesso superava ampiamente la soglia legale, corrispondendo all’83% del valore di mercato dell’immobile.

Contro questa decisione, la società creditrice ha proposto ricorso in Cassazione.

La Questione del Limite di Finanziabilità e la Decisione della Corte

Il fulcro del ricorso verteva sulla corretta interpretazione della natura e degli effetti della norma sul limite di finanziabilità. La società ricorrente ha sostenuto che il superamento di tale soglia non dovrebbe comportare la radicale nullità del contratto di mutuo.

La Corte di Cassazione ha accolto questa tesi, cassando il decreto del Tribunale e rinviando la causa per un nuovo esame. La decisione si fonda sul principio, già espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 33719 del 2022, che ha risolto il contrasto giurisprudenziale in materia.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che la norma contenuta nell’art. 38, comma 2, del T.U.B. non costituisce un elemento essenziale del contratto, né è posta a presidio della sua validità. Piuttosto, essa rientra nell’ambito della cosiddetta “vigilanza prudenziale”, un insieme di regole che l’Autorità di vigilanza impone al sistema bancario per assicurarne la stabilità patrimoniale e contenere i rischi nell’erogazione del credito.

Di conseguenza, la violazione di questa regola non è sanzionata con la nullità del negozio, ma può comportare sanzioni di natura amministrativa a carico della banca inadempiente. La norma non è imperativa nel senso richiesto dall’art. 1418 c.c. per determinare la nullità “virtuale” del contratto, in quanto il suo scopo primario è proteggere l’interesse della banca stessa e la stabilità del sistema finanziario, non l’interesse generale alla validità degli atti negoziali.

Pertanto, il contratto di mutuo fondiario che eccede il limite di finanziabilità non è nullo, ma rimane valido ed efficace.

Le conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione consolida un principio di fondamentale importanza per la stabilità dei rapporti giuridici e la certezza del diritto nel settore bancario. Stabilire che il superamento del limite di finanziamento non invalida il contratto significa evitare conseguenze sproporzionate e pregiudizievoli, che finirebbero per danneggiare proprio l’interesse alla stabilità che la norma intende proteggere. La decisione chiarisce che le regole di vigilanza prudenziale operano su un piano diverso da quello della validità del contratto tra banca e cliente. Il contratto resta valido, mentre eventuali violazioni da parte della banca saranno gestite sul piano amministrativo e sanzionatorio dalle autorità competenti.

Il superamento del limite di finanziabilità dell’80% rende nullo un contratto di mutuo fondiario?
No, secondo la Corte di Cassazione, il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 del Testo Unico Bancario non comporta la nullità del contratto di mutuo. Il contratto resta valido ed efficace.

Perché la violazione di questo limite non causa la nullità del contratto?
La norma sul limite di finanziabilità è considerata una regola di “vigilanza prudenziale”, finalizzata a proteggere la stabilità patrimoniale della banca e a contenere i rischi. Non è una norma imperativa posta a presidio della validità del negozio, la cui violazione determina una nullità ai sensi dell’art. 1418 c.c.

Quali sono le conseguenze per la banca che concede un mutuo oltre il limite consentito?
Anche se il contratto rimane valido, la banca che viola la norma sul limite di finanziabilità può essere soggetta a sanzioni amministrative da parte delle Autorità di vigilanza, ma la violazione non si ripercuote sulla validità del rapporto con il cliente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 3685 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 3685 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 5615-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE e per essa RAGIONE_SOCIALEgià RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante p.t. , rappresentata e difesa dapprima dall ‘ Avvocato NOME COGNOME per procura in calce al ricorso e poi dall ‘ Avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE per procura allegata all ‘ atto di costituzione di nuovo difensore;

– ricorrente –

contro

FALLIMENTO NOME COGNOME NOMECOGNOME in persona del curatore p.t. , rappresentato e difeso dall ‘ Avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE per procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso il DECRETO del TRIBUNALE DI CAGLIARI, depositato il 20/1/2022;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere NOME COGNOME nell ‘ adunanza in camera di consiglio del 25/6/2024;

RILEVATO CHE

1.1. Intesa Sanpaolo s.p.a. chiese l ‘ ammissione allo stato passivo del Fallimento di NOME COGNOME e di NOME COGNOME del credito di €. 353.766,12 , preteso, con collocazione ipotecaria, in forza del contratto di mutuo fondiario stipulato con i falliti in data 27/3/2008.

1.2. Il giudice delegato rigettò la domanda, ritenendo il contratto nullo per violazione del limite di finanziabilità di cui all ‘ art. 38 secondo comma T.U.B., fissato nella misura dell ‘ 80% del valore dei beni ipotecati o delle opere da eseguirsi negli stessi (delibera C.I.C.R. 22 aprile 1995).

1.3. L’opposizione ex art. 98 l. fall. proposta dalla cessionaria del credito, RAGIONE_SOCIALE contro il provvedimento del G.D. è stata parzialmente accolta dal Tribunale di Cagliari che, disposta una ctu per accertare il valore cauzionale dell’immobile ipotecato alla data di stipulazione del contratto, con decreto del 20.1.2022, ha ammesso allo stato passivo, al chirografo e a titolo di ripetizione di indebito, il minor credito dell’opponente di €. 257.833,59 oltre interessi al tasso legale dall ‘ erogazione alla data di fallimento.
1.4. Il tribunale, in particolare, ha ribadito che il limite di finanziabilità previsto dall ‘ art. 38 TUB – determinato dal CICR nella misura dell’80% del valore cauzionale dell’immobile oggetto di garanzia ipotecaria – è espressione di un interesse di ordine pubblico economico che incide su un elemento essenziale della fattispecie negoziale del mutuo fondiario, la cui violazione comporta la nullità del contratto per violazione di norma imperativa ai sensi dell ‘art. 1418, comma 1°, c.c. (c.d. ‘ nullità virtuale ‘); quindi, aderendo integralmente alle conclusioni del ctu, ha accertato che nella specie detto limite, che andava fissato in € 212.000 (pari all’80% del valore cauzionale
dell’immobile, a sua volta corrispondente all’83% del suo valore di mercato), era stato ampiamente superato e ha pertanto dichiarato nullo il contratto dedotto in giudizio, escludendo, altresì, che ricorressero i presupposti per poterlo convertire in un contratto di mutuo ipotecario ordinario , ai sensi dell’art. 1424 c.c., o di poterne dichiarare la nullità solo parziale.

1.5. RAGIONE_SOCIALE rappresentata in giudizio da RAGIONE_SOCIALE con ricorso notificato il 18/2/2022, ha chiesto, per quattro motivi, la cassazione del decreto.

1.6. Il Fallimento ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

2.1. Stante il principio della ragione più liquida, va preliminarmente esaminato ed accolto il secondo motivo del ricorso, col quale la ricorrente denuncia ‘ violazione e falsa applicazione dell’art. 38, co. 2, del T.u.b. e dell’art. 1418 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. ‘, contestando che il mancato rispetto del limite di finanziabilità comporti la nullità del contratto di mutuo fondiario ai sensi dell’art. 1418 c.c..

2.2. In tema di mutuo fondiario, infatti, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, TUB, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, non essendo la predetta norma determinativa del contenuto medesimo, né posta a presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell ‘ oggetto contrattuale, fissato dall ‘ Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell ‘ ambito della c.d. ‘ vigilanza prudenziale ‘ , in forza di una norma di natura non imperativa, la cui violazione è, dunque, insuscettibile di determinare la nullità del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), che potrebbe condurre al
pregiudizio proprio di quell ‘ interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere (Cass. SU n. 33719 del 2022; conf., Cass. n. 6907 del 2023; Cass. n. 7949 del 2023).

2.3. All’accoglimento del motivo conseguono la cassazione del decreto impugnato e il rinvio della causa, per un nuovo esame, al Tribunale di Cagliari in diversa composizione, che liquiderà anche le spese di questo giudizio di legittimità.

2.4. Restano assorbiti gli altri tre motivi del ricorso, con i quali NOME: i) deduce che il giudice del merito, nell’aderire alle conclusioni del c.t.u., a suo avviso del tutto inattendibili, sarebbe incorso in un errore di percezione sul contenuto oggettivo della prova (primo motivo); ii) lamenta il rigetto della domanda di conversione del contratto di mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario (terzo motivo); contesta che la prelazione ipotecaria non potesse essere riconosciuta per la parte del credito non eccedente il limite di finanziabilità (quarto motivo).

P.Q.M.

La Corte così provvede: accoglie il secondo motivo del ricorso, assorbiti i restanti; cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia al Tribunale di Cagliari che, in differente composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Prima

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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