Lesione ultra dimidium: guida alla rescissione

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della domanda di rescissione per lesione ultra dimidium proposta da una venditrice in merito a due immobili oggetto di un contratto preliminare. La ricorrente lamentava che il valore dei beni fosse stato determinato sulla base di perizie risalenti a uno o tre anni prima della firma, senza considerare i rialzi del mercato. La Suprema Corte ha stabilito che la valutazione del valore di mercato è un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, il quale può legittimamente basarsi su consulenze tecniche precedenti se adeguatamente motivate. È stato inoltre confermato il risarcimento del danno a favore della società acquirente per la perdita di opportunità di locazione, causata dall’incertezza sulla titolarità del bene durante la lite giudiziaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Lesione ultra dimidium: quando il prezzo di vendita è troppo basso

Nel mercato immobiliare, la determinazione del prezzo è solitamente libera, ma esistono limiti invalicabili per garantire l’equità contrattuale. Uno di questi è la lesione ultra dimidium, un istituto che permette di annullare contratti in cui vi sia una sproporzione enorme tra le prestazioni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri per accertare tale squilibrio e le conseguenze risarcitorie in caso di inadempimento.

Il caso della lesione ultra dimidium nella vendita

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di vendita riguardante due immobili, uno situato a Torino e uno a Moncalieri. La venditrice, che si trovava in una situazione di difficoltà legata a procedure esecutive pendenti sui beni, aveva concordato prezzi che riteneva successivamente troppo bassi. Per questo motivo, aveva agito in giudizio chiedendo la rescissione del contratto per lesione ultra dimidium, sostenendo che il valore reale dei beni fosse più del doppio rispetto al prezzo pattuito.

I giudici di merito hanno rigettato la richiesta, basandosi sulle valutazioni effettuate dai consulenti tecnici d’ufficio (CTU) nell’ambito delle procedure esecutive. Tali perizie, sebbene antecedenti di qualche anno rispetto alla firma del preliminare, sono state ritenute attendibili e non superate da prove contrarie circa un presunto aumento repentino dei prezzi di mercato.

La valutazione del valore e la lesione ultra dimidium

Il punto centrale della controversia riguardava il momento e le modalità di calcolo del valore degli immobili. Secondo la ricorrente, utilizzare perizie vecchie di tre anni violerebbe i principi della lesione ultra dimidium, poiché non rifletterebbe il valore al momento della conclusione del contratto. Tuttavia, la Cassazione ha ribadito che la determinazione del valore è un’indagine di fatto. Se il giudice di merito fornisce una motivazione congrua e logica sul perché ritiene valida una stima precedente, tale decisione non è sindacabile in sede di legittimità.

In particolare, la Corte ha osservato che la venditrice non aveva fornito prove concrete di variazioni sensibili del mercato in quel lasso temporale, rendendo le sue contestazioni generiche e prive di fondamento tecnico.

Il risarcimento per la perdita di affari

Oltre al rigetto della rescissione, la venditrice è stata condannata al risarcimento dei danni. La società acquirente, operante nel settore immobiliare, ha dimostrato di aver perso occasioni di locazione a causa della mancata consegna degli immobili. La difesa della venditrice sosteneva che l’acquirente avrebbe potuto comunque locare i beni, data la tutela legale dei conduttori. La Corte ha però chiarito che l’incertezza sulla proprietà derivante da una lite giudiziaria mina l’affidabilità del locatore sul mercato, scoraggiando i potenziali inquilini e configurando un danno risarcibile.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla natura dell’accertamento del valore venale. I giudici hanno chiarito che il riferimento temporale per la lesione ultra dimidium è la data di stipula del contratto, ma i mezzi di prova per ricostruire tale valore sono rimessi alla discrezionalità del magistrato. L’utilizzo di perizie redatte in contesti esecutivi è considerato legittimo, specialmente quando il divario temporale è contenuto e non vi sono evidenze di shock economici nel settore immobiliare. Inoltre, il danno da mancata locazione è stato confermato poiché l’instabilità giuridica del bene è un fattore oggettivo che deprime la capacità di sfruttamento economico dello stesso, indipendentemente dalle tutele astratte previste dal codice civile per i terzi conduttori.

Le conclusioni

Le conclusioni che si traggono da questa pronuncia sono fondamentali per chiunque operi in ambito immobiliare. In primo luogo, la contestazione di un prezzo di vendita basata sulla lesione ultra dimidium richiede una prova rigorosa e attuale dello squilibrio economico, non potendosi limitare a mere asserzioni su trend di mercato. In secondo luogo, l’inadempimento agli obblighi di trasferimento della proprietà comporta rischi risarcitori pesanti, che includono il lucro cessante per la mancata messa a reddito del bene. La certezza del diritto e l’affidabilità delle parti restano i pilastri su cui il mercato immobiliare deve poggiare per evitare contenziosi lunghi e onerosi.

Quando si può chiedere la rescissione per lesione ultra dimidium?
La rescissione è possibile se esiste una sproporzione tra le prestazioni superiore alla metà del valore del bene al momento del contratto, dovuta allo stato di bisogno di una parte.

Il giudice può usare vecchie perizie per valutare un immobile?
Sì, il giudice di merito può utilizzare consulenze tecniche precedenti se ritiene che il valore non abbia subito variazioni significative nel breve periodo.

L’incertezza sulla proprietà può causare un danno risarcibile?
Sì, se la mancata vendita impedisce di locare il bene, l’incertezza sulla titolarità può allontanare i conduttori, generando un danno economico per il proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28826 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28826 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30972/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

IMMOBILIARE

DOMUS

NOME

RAGIONE_SOCIALE

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TORINO n. 1150/2018 depositata il 13/06/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2023 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Con contratto preliminare concluso in data 17 maggio 2007, COGNOME NOME si obbligò a vendere alla RAGIONE_SOCIALE un immobile sito nel comune di Torino al prezzo di € 270.000,00 ed un immobile sito nel comune di Moncalieri al prezzo di € 305.000,00.

Detti immobili erano oggetto di procedure esecutive, tanto che il contratto venne integrato per consentire a NOME COGNOME di estinguere le procedure esecutive.

Con atto di citazione notificato in data 15 aprile 2008, la RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio NOME COGNOME, affinché fosse emanata sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c. in luogo del contratto definitivo.

NOME COGNOME, a sua volta, agì con separato giudizio per chiedere la rescissione del contratto.

Il Tribunale di Torino rigettò la domanda di rescissione e quella ex art. 2932 c.c., risolse il contratto e condannò NOME COGNOME al risarcimento del danno nella misura di Euro 50.000,00.

La Corte d’appello confermò la sentenza di primo grado, non ritenendo sussistere la lesione ultra dimidium , e confermò la statuizione sul risarcimento dei danni.

Per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso COGNOME NOME sulla base di due motivi.

RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione degli artt.1448 e seg. c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n.3 c.p.c.; in particolare, la ricorrente contesta l’accertamento del valore degli imm obili da parte della Corte di merito perché non determinato al momento della conclusione del contratto

ma sulla base di perizie svolte nel processo esecutivo in epoca precedente, e segnatamente un anno prima per l’immobile sito in Torino e tre anni prima per quello sito in Moncalieri. Tale criterio non avrebbe tenuto conto della fase di crescita del mercato immobiliare sicchè sarebbe viziata la determinazione del valore, al fine dell’accertamento della lesione ultra dimidium.

Il motivo è infondato.

Per consolidata giurisprudenza di questa Corte, in tema di azione generale di rescissione per lesione, la determinazione del valore delle prestazioni corrispettive, con riferimento all’epoca della conclusione del contratto, al fine di stabilire la ricorrenza o meno di una sproporzione ‘ultra dimidium’, implica una indagine di fatto, rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità, ove sorretta da congrua motivazione (tra le altre Sez. 2, Sentenza n. 26970 del 07/12/2005, Sez. 2, Sentenza n. 5041 del 06/11/1978).
La Corte di merito, al fine di accertare la lesione ultra dimidium , ha determinato il valore degli immobili sulla base delle CTU svolte nel procedimento esecutivo: quanto all’immobile sito in Torino, promesso in vendita con contratto del 17.05.2007, il valore determinato dal ctu era pari ad euro 407.000,00 ed il prezzo di vendita fissato in euro 270.000,00, sicchè non sussisteva la lesione. Con riguardo all’immobile sito in Moncalieri, la Corte rilevava che il valore stabilito dalla CTU svolta tre anni prima fosse pari ad euro 305.000,00, uguale al prezzo di vendita.
La Corte d’appello, con congrua motivazione, ha considerato irrilevante che per l’immobile di Torino, la perizia risaliva all’anno precedente rispetto alla conclusione del preliminare, né il ricorrente

ha dedotto, nell’ambito del giudizio di merito, che il valore dell’immobile aveva subito sensibili variazioni.

Quanto all’immobile in Moncalieri, pur essendo la consulenza antecedente di tre anni, il prezzo di vendita era pari al valore dell’immobile sicchè il lasso temporale intercorso rispetto alla conclusione del contratto non poteva integrare la lesione ultra dimidium che costituisce il presupposto per la rescissione tanto più che l’asserzione in ordine all’aumento dei prezzi era generica ed apodittica.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1599, 1452, 1458, 1602 c.c, in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte d’appello risarcito alla RAGIONE_SOCIALE il danno derivante dalla perdita di due affari per non aver concluso, a causa del mancato trasferimento dell’immobile, dei contratti di locazione. Rileva la ricorrente che l’immobile sito in Torino era nella disponibilità del la promissaria acquirente, che avrebbe potuto concederlo in locazione a terzi, considerando la tutela prevista in favore del conduttore, il quale può opporre il contratto di locazione all’acquirente (1599 c.c.), che subentr a al contratto ( art.1602 c.c.); inoltre, l’art. 1452 c.c. prevede che la rescissione non pregiudichi i diritti acquistati dai terzi.
Il motivo è infondato.

La Corte di merito ha accertato che, a causa della vicenda giudiziaria e della mancata conclusione del contratto definitivo, era derivato un danno al promissario acquirente, che esercitava la propria attività nel settore immobiliare, considerando che l’incertezza sulla titolarità soggettiva del proprietario, soprattutto per le locazioni ad uso

commerciale non è indifferente per il conduttore, nonostante la tutela approntata dall’ordinamento in suo favore.

Si tratta di apprezzamento che risponde ai meccanismi di mercato ed alla logica comune, basata sull’affidabilità del locatore, indipendentemente dal la tutela prevista dall’ordinamento.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Nulla va statuito sulle spese, non avendo la parte intimata svolto attività difensiva;

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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