Legittimazione passiva e rendiconto: il caso deciso

Il Tribunale di Venezia ha dichiarato inammissibile un ricorso per rendiconto presentato da alcuni comproprietari contro la comproprietà stessa. La decisione si fonda sulla carenza di legittimazione passiva dell’ente, poiché l’obbligo di rendere il conto deriva dal mandato conferito all’amministratore e grava su quest’ultimo personalmente, non sulla comproprietà che egli rappresenta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Passiva: Contro Chi Agire per il Rendiconto dell’Amministratore?

Chiedere chiarezza sulla gestione economica di un immobile è un diritto fondamentale per ogni proprietario. Ma cosa succede se l’azione legale viene intentata contro il soggetto sbagliato? Una recente sentenza del Tribunale di Venezia fa luce su un aspetto procedurale cruciale: la legittimazione passiva nell’azione di rendiconto. Questo principio stabilisce chi è il corretto destinatario di una domanda giudiziale, un errore sul quale può costare l’intero processo. La decisione analizzata chiarisce che l’obbligo di presentare i conti è personale dell’amministratore e non della comproprietà che egli gestisce.

I Fatti del Caso

Due comproprietari di un complesso immobiliare, ritenendo di non aver ricevuto informazioni economiche e patrimoniali sufficientemente chiare e dettagliate, decidevano di agire legalmente. Essi lamentavano l’assenza di una rendicontazione analitica e, dopo aver diffidato la comproprietà senza ottenere riscontro, avviavano un’azione giudiziaria per ottenere il rendiconto della gestione. Le loro richieste erano specifiche: un resoconto dettagliato degli ultimi dieci anni, l’elenco dei morosi, i dettagli sui canoni di locazione percepiti e copia dei relativi contratti.

L’Eccezione di Carenza di Legittimazione Passiva

La comproprietà, costituitasi in giudizio, sollevava un’eccezione preliminare determinante: la propria carenza di legittimazione passiva. La difesa sosteneva che l’obbligo di rendere il conto non spetta all’ente-comproprietà, ma direttamente e personalmente all’amministratore. Secondo questa tesi, è l’amministratore, in virtù del contratto di mandato che lo lega ai singoli proprietari, ad essere il soggetto tenuto a giustificare il proprio operato. Citare in giudizio la comproprietà, sebbene rappresentata dal suo amministratore, era un errore procedurale che viziava l’intera azione.

La Decisione del Tribunale e la Legittimazione Passiva

Il Giudice ha accolto in pieno l’eccezione della parte convenuta, dichiarando il ricorso inammissibile. La sentenza si concentra interamente sulla questione della legittimazione passiva, affermando che il procedimento di rendiconto presuppone l’esistenza di un obbligo legale o contrattuale di una parte verso l’altra. In questo caso, il rapporto che genera l’obbligo di rendiconto è il mandato tra i comproprietari e l’amministratore.

Le Motivazioni

Il Tribunale ha spiegato che le richieste dei ricorrenti (rendiconti dettagliati, elenco morosi, copie di contratti) sono tutte obbligazioni che derivano direttamente dal mandato conferito all’amministratore, non dalla comproprietà stessa, che è un’entità di cui gli stessi ricorrenti fanno parte. La comproprietà è un ente privo di obblighi gestori propri, che vengono invece delegati all’amministratore.

Il fatto che la comproprietà sia stata citata “in persona dell’amministratore pro tempore” non sana il difetto. Questa, infatti, è solo una formula processuale che indica chi rappresenta legalmente l’ente in giudizio, ma non trasforma l’ente nel soggetto titolare dell’obbligo sostanziale. Il soggetto passivo dell’azione di rendiconto, ovvero colui che è obbligato a rendere il conto, rimane l’amministratore come persona fisica o giuridica che ha ricevuto l’incarico. La domanda giudiziale era, quindi, rivolta al soggetto sbagliato.

Conclusioni

La sentenza offre un’importante lezione pratica: nell’intraprendere un’azione legale per ottenere il rendiconto della gestione, è fondamentale identificare correttamente il soggetto passivamente legittimato. L’azione non va promossa contro la comproprietà o il condominio, ma direttamente nei confronti dell’amministratore che ha gestito il patrimonio. Un errore su questo punto, come dimostra il caso in esame, può portare a una declaratoria di inammissibilità, con conseguente perdita di tempo e condanna al pagamento delle spese legali, senza nemmeno entrare nel merito della questione.

A chi deve essere richiesto giudizialmente il rendiconto della gestione in una comproprietà?
La richiesta di rendiconto deve essere presentata direttamente contro l’amministratore, in quanto è quest’ultimo, in virtù del contratto di mandato, ad essere personalmente obbligato a rendere conto della sua gestione, e non la comproprietà come entità.

Cosa succede se si cita in giudizio la comproprietà invece dell’amministratore per ottenere il rendiconto?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile per carenza di legittimazione passiva. Ciò significa che il processo si conclude senza un esame del merito della richiesta, perché è stata intentata contro il soggetto sbagliato.

Citare in giudizio la comproprietà “in persona dell’amministratore pro-tempore” è sufficiente per l’azione di rendiconto?
No. Secondo la sentenza, questa è una mera formula per la rappresentanza processuale dell’ente. Non modifica il fatto che il titolare dell’obbligo sostanziale di rendiconto è l’amministratore come soggetto distinto dalla comproprietà, e pertanto è lui che deve essere convenuto in giudizio.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI VENEZIA N. 4358 2025 – N. R.G. 00006528 2024 DEPOSITO MINUTA 18 09 2025 PUBBLICAZIONE 18 09 2025

TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA PRIMA SEZIONE CIVILE

n. 6528/2024 R.G.

VERBALE DI CAUSA

Oggi 18 settembre 2025 , innanzi al Giudice, dott.ssa NOME COGNOME sono comparsi:

per NOME COGNOME e NOME COGNOME l’avv. NOME COGNOME in sostituzione dell ‘ avv.

NOME COGNOME per

l’ avv. NOME COGNOME in sostituzione

dell ‘ avv.NOME COGNOME

È altresì presente ai fini del tirocinio ex art. 73 l 98/2013 la dott.ssa ;

E ‘ altresì presente ai fini della pratica forense la dott.ssa ;

L ‘ avv. COGNOME conclude riportandosi al ricorso e alle note di udienza del 18.09.2025 chiedendo l ‘ accoglimento delle conclusioni con distrazione delle spese di lite nei confronti dell ‘ avv. NOME COGNOME

L ‘ avv. COGNOME richiama integralmente le eccezioni preliminari, le istanze e le conclusioni di cui alla comparsa di costituzione contestando in fatto e in diritto il ricorso e le note depositate per trattazione scritta da controparte, in particolare, si reitera l ‘ eccezione preliminare di inammissibilità del ricorso per carenza di legittimazione passiva della comproprietà convenuta in luogo dell ‘ amministratore.

Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza dandone lettura in udienza.

Il Giudice dott.ssa NOME COGNOME

REPUBBLICA ITALIANA

TRIBUNALE CIVILE DI VENEZIA

Il Giudice

Dr.ssa NOME COGNOME

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

nella causa civile iscritta al n. 6528/2024 R.G. promossa:

COGNOME (C.F.

) e NOME COGNOME

(C.F. ) rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dello stesso, giusta procura in atti; C.F.

RICORRENTI

contro

(C.F.

, in

persona dell’Amministratore pro -tempore dott.ssa

rappresentata e difesa

dall’Avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio della stessa sito in Milano, INDIRIZZO giusta procura in atti;

CONVENUTA

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da note depositate in atti.

C.F.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

COGNOME NOME e COGNOME NOME, ciascuno in qualità di proprietario di una quota della hanno proposto un’azione di rendiconto ex art. 263 c.p.c. nei confronti di quest’ultima , deducendo che, in data 25.09.2023, alla luce della scarsa ed approssimativa informazione sulla situazione economico patrimoniale ed in assenza di rendicontazione della gestione, hanno diffidato detta Comproprietà, anche insieme ad altri comproprietari, a rendere il conto della gestione ai sensi dell’art. 1130 c.c. con il dettaglio dei crediti vantati , senza, però, ricevere alcun riscontro; deducendo che, in data 5.07.2023, si è tenuta l’assemblea in occasione della quale sono stati posti all’ordine del giorno i seguenti punti: ‘ …1. -31/12/22; 2. Esame ed approvazione consuntivo spese straordinarie al 31/12/22; 3. Ratifica lavori eseguiti per la continuità dell’esercizio alberghiero; 4. Ratifica spese straordinarie effettuate dal gestore alberghiero; 5. Comunicazione da parte di Amministratore e dei Delegati per il triennio 1/1/22 -31/12/24 ed eventuale nuova nomina; 6. Esame ed approvazione preventivo gestione ordinaria 1/1/2023 -31/12/23; 7. Esame ed approvazione preventivo spese straordinarie 1/1/2023 31/12/23…’ tutti approvati all’unanimità ma senza alcun dettaglio specifico delle relative voci di spesa; deducendo, pertanto, il proprio diritto a ricevere la rendicontazione dell’operato dell’ , nonché il diritto a conoscere l’elenco dei comproprietari morosi e l’elenco completo ed aggiornato di tutti i nominativi dei comproprietari.
Parte ricorrente ha pertanto chiesto di ordinare alla convenuta

ex artt. 263 e ss. c.p.c. e 6 del Regolamento della Comproprietà, di presentare il conto dell’attività svolta quale Amministratore di detta Comproprietà, anche relativamente ai precedenti periodi gestori, in particolare quanto

al: 1) rendiconto dettagliato degli ultimi 10 anni relativo alla comproprietà da Lei amministrata; 2) rendiconto dettagliato, suddiviso per ciascun comproprietario, delle morosità da quest’ultimi maturati nei confronti della Comproprietà da Lei amministrata; 3) rendiconto dettagliato dei canoni sino ad oggi riscossi relativi alle settimane concesse in locazione a terzi nel caso di mancato utilizzo delle stesse da parte dei comproprietari; 4) fornire copia del contratto di locazione stipulato con la Bizzi RAGIONE_SOCIALE con il dettaglio dei canoni dalla stessa versati, dalla data di stipula e sino ad oggi; 5) rendiconto delle spese ordinarie e straordinarie deliberate nel corso degli anni (ultimi 10 anni) con la specifica per ciascun comproprietario dei versamenti effettuati e/o da eseguirsi in favore della Comproprietà; 6) nonché di fornire l’elenco completo ed aggiornato di tutti i nominativi dei comproprietari facenti parte della in persona dell’Amministratore pro -tempore, c.f. domiciliata in Sestriere Santa Croce, 1358-1359, comprensivo delle loro generalità, al fine di poter esercitare i propri diritti nell’interesse proprio e dei beni comuni ; con vittoria di spese ed onorari, da distrarsi in favore del legale antistatario. P.
La si è costituita in giudizio contestando tutto quanto dedotto da controparte e deducendo la carenza di legittimazione passiva della Comproprietà, deducendo che spetterebbe al l’amministratore rendere il conto della gestione di esercizio annuale; deducendo che gli amministratori che si sono succeduti nel tempo, non solo, hanno sempre reso il conto della gestione presentando il consuntivo ogni anno con il relativo preventivo ed i giustificativi, come da Regolamento di Comproprietà, ma anche provvedono sempre alla pubblicazione di tutta la documentazione sulla pagina web della Comproprietà; deducendo che all’assemblea del 5.07.2023 COGNOME Gaetano era assente e COGNOME NOME sceglieva di farsi rappresentare approvando tutte le deliberazioni; deducendo, inoltre, che COGNOME Gaetano non ha impugnato, nel termine di 30 giorni dalla ricezione del
verbale inviatogli dall’amministratore, le deliberazioni di tale assemblea; deducendo che i consuntivi e i preventivi sono stati sempre presentati all ‘ assemblea ed approvati e gli odierni ricorrenti non hanno mai contestato alcuna voce dei rendiconti resi dagli amministratori e non hanno alcuna ragione di credito in merito; deducendo che il contratto di locazione fra la Comproprietà ed il gerente alberghiero, richiesto dai ricorrenti, è pubblicato sul sito della Comproprietà; deducendo la non applicabilità del l’art. 1130 c.c. in materia di condominio, poiché la Comproprietà in questione è una Comunione, posto che non vi sono proprietà esclusive con parti comuni, e tutto il complesso è in comunione pro quote indivise fra i comproprietari; deducendo, infine, che la consegna dell’ elenco delle morosità con indicazione dei nominativi e dei dati personali dei singoli comproprietari, così come richiesto dagli attori, stride con le norme a tutela della privacy e, peraltro, la morosità complessiva per spese di comproprietà non pagate è esposta nel conto consuntivo.
Parte convenuta ha pertanto chiesto, in via preliminare, di accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva del la nel merito, di dichiarare inammissibile l’azione proposta per i motivi in atti ed in ogni caso rigettare le domande ex adverso proposte in quanto infondate in fatto e diritto e prive dei presupposti; in ogni caso con condanna alle spese ed ai compensi di lite.

La causa veniva istruita in modalità cartolare e, in data 23.09.2024, il Giudice fissava udienza di discussione orale.

La causa viene ora decisa come segue.

L’eccezione formulata in via pregiudiziale da lla resistente è fondata e pertanto viene accolta.

Il procedimento di rendiconto di cui agli artt. 263 e ss c.p.c. presuppone l’esi stenza dell’obbligo legale o negoziale di una delle parti di rendere il conto all’altra, facendo conoscere il risultato della propria attività in quanto influente nella sfera di interessi

patrimoniali altrui trovando pertanto fondamento nell ‘esistenza di un rapporto di natura sostanziale.

Dalla documentazione in atti si osserva che l ‘istanza promossa da i ricorrenti è finalizzata a ottenere dalla Comproprietà i rendiconti dettagliati sulla gestione, nonché copia del contratto di locazione e l’elenco completo ed aggiornato di tutti i nominativi dei comproprietari, tutti obblighi connessi al contratto di mandato stipulato con l’amministratore della comproprietà non già con la Comproprietà stessa, di cui peraltro fanno parte i ricorrenti.

Il rapporto sostanziale sotteso all’ obbligo di rendiconto si fonda sul mandato conferito all’amministratore.

Nel caso in esame parte ricorrente ha invece ritenuto di chiedere l’ordine di rendicontazione alla , ente privo di obblighi gestori propri.

A nulla rileva il fatto che giudizialmente la sia stata evocata in giudizio per il tramite dall’amministratore pro tempore, in quanto tale formula fa riferimento alla necessità che una persona fisica partecipi al giudizio in rappresentanza dell’ente, non essendo infatti sovrapponibile all’evocazione in giudizio il soggetto passivamente ed esclusivamente obbligato alla luce del proprio specifico rapporto negoziale con la

A sostengo di quanto affermato si osserva che lo stesso art. 6 del regolamento della Comproprietà, citato da parte ricorrente, fa riferimento a ll’amministratore e non alla Comproprietà in quanto tale, e, pertanto, trova conferma ancora una volta che le doglianze svolte dai ricorrenti nel presente giudizio riguardano il potenziale inadempimento degli obblighi di esecuzione di prestazioni esclusive dell’amministratore.

Alla luce di quanto esposto, il ricorso è inammissibile.

Le spese di lite seguono la soccombenza e, in applicazione del D.M. 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto dello scaglione di riferimento ‘ indeterminabilecomplessità bassa ‘ , secondo i valori minimi per la fase di studio, introduttiva e decisionale, stante la scarsa attività svolta e la natura cartolare delle udienze, nulla per la fase istruttoria in quanto non celebrata, vanno liquidate in una somma par i ad € 1453,00 oltre rimborso forfettario pari al 15% oltre accessori come per legge, già applicata la riduzione pari al 50% per la pronuncia in rito ai sensi dell’art. 4 co. 9 del D.M. citato.
P. Q. M.

RESPINGE il ricorso in quanto inammissibile;

CONDANNA parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite a favore della resistente liquidate in una somma pari ad € 1453,00 oltre rimborso forfettario pari al 15%, oltre accessori come per legge.

Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.

Venezia, 18 settembre 2025

Il Giudice dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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