Legittimazione passiva condominio: chi può ricorrere?

Un gruppo di condomini impugnava una sentenza che annullava una delibera sulla ripartizione di spese legali. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di legittimazione attiva. La decisione ribadisce il principio della legittimazione passiva del condominio: solo l’amministratore, e non i singoli condomini, può resistere in giudizio e impugnare sentenze relative a controversie sulle spese comuni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Passiva Condominio: Chi Può Impugnare una Sentenza Sfavorevole?

La questione della legittimazione passiva condominio è un tema cruciale e spesso dibattuto. Chi rappresenta il condominio in giudizio? E, soprattutto, chi ha il potere di impugnare una sentenza sfavorevole? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo aspetto, stabilendo una chiara linea di demarcazione tra il ruolo dell’amministratore e quello dei singoli condomini nelle controversie relative alla gestione delle spese comuni. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di una condomina. L’assemblea aveva approvato e ripartito pro quota le spese per l’assistenza legale sostenute dal condominio in un precedente giudizio, addebitandole anche alla condomina in questione. Quest’ultima, tuttavia, in quel giudizio si era difesa autonomamente, separando la sua posizione da quella del condominio.

Il Tribunale, in riforma della decisione del Giudice di Pace, accoglieva l’impugnazione della condomina, annullando la delibera. La motivazione del Tribunale era chiara: essendosi la condomina difesa in proprio, era venuto meno il rapporto di rappresentanza con il difensore del condominio, e quindi le relative spese non potevano essere poste a suo carico.

Contro questa sentenza, alcuni condomini, agendo autonomamente, hanno proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione: il Ruolo dell’Amministratore

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, non entrando nel merito della questione ma fermandosi a un aspetto procedurale fondamentale: la carenza di legittimazione dei singoli condomini a proporre l’impugnazione.

La Corte ha ribadito un principio ormai consolidato nella giurisprudenza: nelle controversie che riguardano l’impugnazione di delibere assembleari relative alla ripartizione delle spese comuni, la legittimazione passiva condominio spetta esclusivamente all’amministratore. Questo significa che solo l’amministratore, in rappresentanza dell’ente condominiale, può resistere in giudizio e, di conseguenza, impugnare una sentenza sfavorevole.

Le Motivazioni della Scelta sulla Legittimazione Passiva Condominio

Il cuore della motivazione risiede nella distinzione tra due tipi di controversie condominiali.

1. Controversie sui diritti dei singoli sulle parti comuni: In questo caso, ogni condomino vanta una posizione di comproprietario pro quota. Si tratta di un diritto soggettivo autonomo e distinto da quello del condominio inteso come entità unitaria. In queste liti, che investono direttamente il diritto di proprietà del singolo, quest’ultimo ha il potere di agire o resistere in giudizio in modo indipendente.

2. Controversie sulla gestione delle cose e dei servizi comuni: Le liti relative all’impugnazione di delibere, come quella sulla ripartizione delle spese, rientrano in questa categoria. Qui, la legge individua nell’amministratore l’unico soggetto legittimato a rappresentare il condominio. La legittimazione passiva, quindi, è concentrata in capo all’amministratore. Di conseguenza, anche il potere di impugnare una sentenza sfavorevole spetta a lui, previa eventuale autorizzazione o ratifica dell’assemblea, e non ai singoli condomini.

Poiché il caso in esame riguardava la ripartizione di una spesa comune, il ricorso proposto autonomamente dai singoli condomini è stato giudicato inammissibile per difetto di legittimazione.

Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale per la corretta gestione dei contenziosi condominiali. Distingue nettamente le situazioni in cui il singolo condomino può agire a tutela di un proprio diritto reale da quelle in cui la gestione della lite è affidata all’amministratore come rappresentante dell’intera compagine. Per le impugnazioni di delibere su spese comuni, l’unico interlocutore processuale è il condominio, rappresentato dal suo amministratore. I singoli condomini non possono scavalcare questa figura e proporre autonomamente gravame contro una sentenza che vede soccombente il condominio. Tale regola garantisce ordine processuale ed evita la frammentazione delle iniziative legali, a tutela di una gestione unitaria e coerente degli interessi comuni.

Chi ha la legittimazione a resistere in giudizio quando viene impugnata una delibera condominiale sulla ripartizione delle spese?
La legittimazione passiva, ovvero la capacità di essere convenuto in giudizio, spetta esclusivamente all’amministratore di condominio, in quanto rappresentante dell’ente.

Un singolo condomino può impugnare autonomamente una sentenza sfavorevole al condominio in una causa sulla ripartizione delle spese?
No. Secondo la Corte di Cassazione, in questo tipo di controversie il potere di impugnazione spetta all’amministratore, che rappresenta il condominio. Un ricorso presentato dal singolo condomino è inammissibile per carenza di legittimazione.

In quali casi un singolo condomino può agire o resistere in giudizio autonomamente?
Un singolo condomino può agire in modo autonomo solo nelle controversie che investono direttamente il suo diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio. In tali casi, egli è titolare di una situazione giuridica soggettiva distinta e autonoma rispetto a quella del condominio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 360 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 360 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/01/2024

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME e NOME , rappresentati e difesi per procura alle liti allegata al ricorso da ll’Avvocato NOME COGNOME elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli, INDIRIZZO

Ricorrenti

contro

COGNOME NOME difesa da se sessa ai sensi dell ‘art. 86 cod. p roc. civ., elettivamente domiciliata presso il suo studio in Napoli, INDIRIZZO

Controricorrente avverso la sentenza n. 13910/2016 del Tribunale di Napoli, depositata il 28. 12. 2016.

Udita la relazione sulla causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 28. 11. 2023.

Fatti di causa e ragioni della decisione

Con sentenza n. 13910 del 28. 12. 2016 il Tribunale di Napoli, in riforma della decisione emessa dal Giudice di pace, accolse l’impugnativa proposta da COGNOME NOME per l’annullamento della delibera adottata in data 27. 1. 2012

R.G. N. 7533/2017.

dall’assemblea del condominio sito in Napoli, INDIRIZZO che nell’approvare la spesa di assistenza legale svolta a favore del condominio in un giudizio in cui questi era stato convenuto, l’aveva ripartita pro quota , oltre che a carico degli altri condomini, anche nei confronti della esponente.

A sostegno della conclusione accolta il Tribunale affermò che l’attrice, in quel giudizio, si era costituita e difesa assumendo in proprio la lite, separando la sua posizione processuale da quella del condominio, sicché era venuto meno il rapporto di rappresentanza del difensore del condominio nei suoi confronti, ragion per cui il compenso a questi dovuto non poteva essere posto a suo carico. Per la cassazione di questa sentenza, notificata il 28. 12. 2016, con atto consegnato all’ufficiale giudiziario il 24. 2. 2017, hanno proposto ricorso NOME, NOME COGNOME NOME e NOME, in qualità di condomini dello stabile di INDIRIZZO di Napoli.
COGNOME NOME ha notificato controricorso, mentre non hanno svolto attività difensiva il condominio e Mandato NOME, pure intimati.

La causa è stata avviata in decisione in camera di consiglio.

Parte controricorrente ha depositato memoria.

Preliminarmente va esaminata e quindi disattesa l’eccezione sollevata dalla controricorrente di nullità della procura alle liti rilasciata dalla controparte, in quanto presente in un foglio allegato al ricorso e contenente un riferimento solo generico al giudizio di cassazione, senza ulteriori precisazioni in ordine a quello introdotto.

Questa Corte anche di recente ha ribadito che il requisito della specialità, richiesto dall’art. 365 c.p.c. come condizione per la proposizione del ricorso per cassazione, è integrato, a prescindere dal contenuto, dalla sua collocazione topografica, nel senso che la firma per autentica apposta dal difensore su foglio separato, ma materialmente congiunto all’atto, è in tutto equiparata alla procura redatta a margine o in calce allo stesso e che tale collocazione topografica fa sì che la procura debba considerarsi conferita per il giudizio di cassazione anche se non contiene un espresso riferimento al provvedimento da impugnare o al giudizio da promuovere, purché da essa non risulti, in modo assolutamente
evidente, la non riferibilità al giudizio di cassazione ( Cass. S.U. n. 36057 del 2022; Cass. n. 9935 del 2022; Cass. n. 1165 del 2022 ).

Tanto precisato, il ricorso va dichiarato inammissibile per carenza di legittimazione dei ricorrenti alla proposizione dell’impugnazione.

Il presente giudizio ha ad oggetto l’impugnativa di una delibera dell’assemblea di condominio che ha ripartito una spesa comune.

Ora, in materia di impugnazione di deliberazioni dell’assemblea condominiale , deve ritenersi che mentre la legittimazione attiva a proporre la domanda di annullamento spetti in via generale ad ogni singolo condomino, la legittimazione passiva resti esclusivamente in capo all’amministratore d i condominio.

La giurisprudenza di questa Corte è ormai orientata nel senso che, nelle controversie condominiali, la legittimazione passiva e, conseguentemente, il potere di proporre impugnazione avverso la sentenza sfavorevole, può essere riconosciuto ai singoli condomini solo nel caso in cui la lite investa il diritto degli stessi sulle parti comuni dell’edificio, nei cui confronti il condomino vanta la posizione di comproprietario pro quota e quindi è titolare di una autonoma situazione giuridica soggettiva distinta dal condominio, inteso come soggetto unitario, e dagli altri partecipanti ( Cass. S.U. n. 10934 del 2019; Cass. n. 22116 del 2023 ). Viceversa, nelle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale relative alla ripartizione delle spese per le cose e per i servizi comuni, essendo l’amministratore unico legittimato passivo, la titolarità del potere di impugnazione spetta a quest’ultimo, in coordinazione con la decisione dell’assemblea, mentre per l’effetto non è ammissibile il gravame avanzato da un singolo condomino avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio ( Cass. n. 2636 del 2021; Cass n. 29748 del 2017; Cass. n. 19223 del 2011; Cass. n. 9213 del 2005 ).
Il ricorso, in quanto proposto autonomamente da singoli condomini, va pertanto dichiarato inammissibile.

Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 novembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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