Legittimazione attiva: possesso basta per il danno?

Un condomino agisce contro il condominio e una società energetica per rumori e infiltrazioni nel suo box auto. La Cassazione interviene sul tema della legittimazione attiva, stabilendo un principio fondamentale: per la richiesta di risarcimento del danno da mancato utilizzo è sufficiente dimostrare il possesso del bene, non essendo necessaria la prova della proprietà. Al contrario, per le domande che mirano a ottenere un ordine di esecuzione di opere su parti comuni, è indispensabile provare la titolarità del diritto di proprietà. La Corte cassa la sentenza e rinvia il caso alla Corte d’Appello per una nuova valutazione sulla base di questi principi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Attiva: Proprietà o Possesso per Agire in Giudizio?

La recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale del contenzioso immobiliare e condominiale: la legittimazione attiva. Per agire in giudizio è sempre necessario dimostrare di essere proprietari del bene danneggiato? La risposta, come spesso accade nel diritto, è: dipende dalla domanda. La Suprema Corte distingue nettamente tra azioni di risarcimento del danno, per le quali può bastare il possesso, e azioni petitorie, che richiedono la prova della proprietà.

I Fatti del Caso: Il Condomino contro Rumore e Infiltrazioni

Un cittadino, proprietario di un appartamento e di un box auto, citava in giudizio il proprio Condominio e la società di distribuzione dell’energia elettrica. Le sue lamentele erano duplici: da un lato, le immissioni di rumore intollerabili, soprattutto notturne, provenienti da una cabina elettrica installata a ridosso della sua abitazione; dall’altro, le continue infiltrazioni d’acqua nel suo box, causate dalla mancata impermeabilizzazione delle parti comuni dell’edificio.

Le richieste erano chiare: spostare la cabina, ottenere un risarcimento per il disturbo e per il mancato utilizzo del box, e obbligare il Condominio a eseguire i lavori necessari a eliminare le infiltrazioni.

La Decisione della Corte d’Appello e la questione della Legittimazione Attiva

Se in primo grado il Tribunale aveva accolto le domande del cittadino, la Corte d’Appello ribaltava parzialmente la decisione. Accoglieva infatti un’eccezione del Condominio, sollevata tardivamente, sulla carenza di legittimazione attiva del condomino. In pratica, secondo i giudici d’appello, l’attore non aveva fornito prova certa di essere il proprietario del box auto, e pertanto non poteva chiedere né il risarcimento per il suo mancato uso, né l’esecuzione di opere sulle parti comuni a sua protezione.

L’Analisi della Cassazione sulla Legittimazione Attiva

La questione è giunta fino alla Corte di Cassazione, che ha colto l’occasione per fare chiarezza sulla prova richiesta a chi agisce in giudizio, basandosi sulla natura della domanda presentata.

Danno da Mancato Godimento: Basta il Possesso

Per quanto riguarda la richiesta di risarcimento del danno per il mancato utilizzo del box, la Cassazione ha affermato un principio di grande importanza pratica. Questa domanda non ha natura petitoria, cioè non mira a far accertare la proprietà. È un’azione risarcitoria. Pertanto, per avere la legittimazione attiva, non è necessario dimostrare la proprietà del bene, ma è sufficiente provare di averne la disponibilità di fatto, di essere un “fruitore del medesimo”.

Spetta alla controparte (il convenuto) contestare e dimostrare che chi agisce non ha alcun titolo per utilizzare il bene. In assenza di tale contestazione, chi ha il godimento di un immobile ha il diritto di pretenderne il libero utilizzo e di essere risarcito se questo gli viene impedito.

Opere su Parti Comuni: Serve la Prova della Proprietà

Il discorso cambia radicalmente per la seconda richiesta, ovvero quella di ordinare al Condominio l’esecuzione di lavori di ripristino e impermeabilizzazione sulle parti comuni sovrastanti il box. Questa domanda, a differenza della precedente, ha natura petitoria. Essa incide direttamente sui diritti reali e sulla gestione dei beni condominiali.

In questo caso, la Corte di Cassazione ha confermato che l’attore ha l’onere di provare la sua titolarità, cioè la sua qualità di proprietario del bene che subisce il danno. Solo il proprietario può pretendere che vengano eseguite opere strutturali su altre parti dell’edificio a protezione del suo immobile.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione richiamando un importante precedente delle Sezioni Unite (Cass. SU n. 2951/2016). La distinzione tra titolarità del diritto (condizione dell’azione) e prova del diritto (onere probatorio) è fondamentale. Per le azioni personali e risarcitorie, è sufficiente affermarsi titolare del diritto e provare il fatto materiale del godimento del bene. Per le azioni reali (petitorie), che mirano a ottenere un provvedimento che incide sulla proprietà, è invece necessario dare piena prova di tale diritto.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello ha errato nel non distinguere le due domande e nel non valutare correttamente le prove disponibili riguardo alla titolarità del box per la domanda di ripristino. Per questo motivo, la sentenza è stata cassata con rinvio: la Corte d’Appello dovrà riesaminare la questione della proprietà del box, ma solo ai fini della domanda di esecuzione dei lavori, tenendo conto di tutte le risultanze processuali.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre una guida chiara per chiunque si trovi in una situazione simile. Se si subisce un danno che impedisce di godere di un immobile, per chiedere il risarcimento è sufficiente dimostrare di esserne il possessore o l’utilizzatore. Se, invece, si intende chiedere al giudice di ordinare lavori su parti comuni, è indispensabile armarsi della prova della proprietà. Una distinzione sottile ma decisiva, che può determinare il successo o il fallimento di un’azione legale in ambito condominiale.

Per chiedere il risarcimento dei danni per il mancato utilizzo di un immobile (es. un box auto), devo dimostrare di esserne il proprietario?
No. Secondo la Corte di Cassazione, per un’azione risarcitoria di questo tipo non è necessario provare la proprietà. È sufficiente dimostrare di avere la disponibilità di fatto del bene (ad esempio, di esserne il possessore o l’utilizzatore), in base a un titolo non contrario a norme di ordine pubblico.

Cosa serve per chiedere al giudice di ordinare al condominio di eseguire lavori su parti comuni?
In questo caso, poiché la domanda ha natura ‘petitoria’ (cioè mira ad affermare un diritto sulla cosa), è necessario dimostrare la propria qualità di proprietario del bene che beneficiarebbe dei lavori. La sola disponibilità di fatto non è sufficiente.

Un’eccezione sulla mancanza di titolarità del diritto (carenza di legittimazione attiva) può essere sollevata in qualsiasi momento del processo?
Sì. La Corte chiarisce, richiamando le Sezioni Unite, che la contestazione della titolarità del diritto sostanziale oggetto del processo costituisce una mera difesa. Come tale, può essere proposta in ogni fase del giudizio, senza che una costituzione tardiva o la contumacia del convenuto possano alterare la ripartizione degli oneri probatori.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 21772 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 21772 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6584/2020 R.G. proposto da :

NOMECOGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, domiciliato digitalmente ex lege

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE CONDOMINIO PARCO RONDINE SCALA B

-intimati- nonché sul controricorso incidentale proposto da

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende, con domicilio digitale ex lege

-ricorrente incidentale- contro

CONDOMINIO PARCO RONDINE SCALA B, NOME

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 4760/2019 depositata il 2/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Svolgimento del processo

NOME COGNOME con ricorso notificato il 10 febbraio 2020, impugna per cassazione la sentenza n. 4760/2019 della Corte d’appello di Napoli -pubblicata il 2.10.2019 -notificata il 12.12.2019. L’intimata Enel il 20 marzo 2020 ha notificato controricorso e ricorso incidentale. Il Condominio intimato ‘INDIRIZZO‘ non ha presentato difese.

Il giudizio venne introdotto nei confronti del succitato Condominio e dell’ENEL da NOME COGNOME, dichiaratosi proprietario di un box e condomino dell’area adiacente a una cabina dell’Enel, per ottenerne la collocazione in altro luogo, a spese dei convenuti, sull’assunto che la cabina provocasse immissioni di rumore intollerabili nel suo appartamento, soprattutto nelle ore notturne, nonché per chiedere il relativo risarcimento del danno per le dette immissioni. Chiese altresì la condanna del Condominio al risarcimento del danno, pari a € 5.200,00 per il mancato utilizzo del box auto in relazione alle
infiltrazioni di acqua conseguenti alla mancata coibentazione delle parti comuni dell’edificio condominiale, oltre alla condanna del condominio a effettuare le opere necessarie per la impermeabilizzazione e canalizzazione delle acque. Si costituirono i convenuti; il Condominio, successivamente alla precisazione delle conclusioni, eccepì la carenza di legittimazione attiva dell’attore. Mentre l’ENEL si dichiarò disponibile a ricollocare in altro luogo la cabina elettrica.

Il Tribunale, previo espletamento di due CTU, rigettò l’eccezione di difetto di legittimazione attiva dell’attore e accolse le domande dell’attore. Impugnò la sentenza il solo Condominio e si costituirono gli appellati.

La Corte d’appello adita, previa sospensione dell’esecutorietà della sentenza, accolse l’eccezione di difetto di legittimazione attiva dell’attore formulata dal Condominio nel primo grado; conseguentemente, in parziale accoglimento dell’appello e in riforma della sentenza impugnata, rigettò le domande dell’attore appellato nei confronti del Condominio, relative alla richiesta di risarcimento del danno per mancato utilizzo del box e di ripristino dello stato dei luoghi nonché alla pretesa di esecuzione delle opere necessarie per lo spostamento a spese del Condominio della cabina ENEL, ritenendo, a tale ultimo riguardo, che il Condominio non fosse risultato titolare della relativa posizione passiva né degli obblighi ad essa connessi,. Condannò conseguentemente l’attore qui ricorrente al pagamento al Condominio delle spese di primo e secondo grado mentre condannò ENEL al pagamento in favore del Romano delle spese di giudizio del primo grado, compensò le spese di secondo grado tra ENEL e l’appellante, per essere stata detta società evocata in giudizio al solo fine della litis denuntiatio (v. terzultima pagina della sentenza impugnata) e pose definitivamente a carico del Romano e di ENEL le spese di CTU al 50%.
Il ricorrente affida il ricorso a due motivi. Resiste l’ENEL con controricorso e ricorso incidentale affidato ad un unico motivo, mentre il Condominio non ha formulato difese. Parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Motivi della decisione

Ricorso principale di NOME COGNOME

1) Con il primo motivo, ex art. 360, co. 1, n. 3 e 5 c.p.c. con riferimento agli artt. 101, 115, 116, 183 c.p.c., 1130, n. 6 c.c., 3, 111 Cost., il ricorrente lamenta l’errato, a suo avviso, accoglimento dell’eccezione di carenza di legittimazione attiva, nonostante sia stata tardivamente proposta dal solo condominio nella comparsa conclusionale e non sia stato mai prima messo in discussione che il ricorrente non fosse il proprietario del box adibito a garage; 2) ex art. 360, co. 1, n. 3 e 5 c.p.c. con riferimento agli artt. 100, 115, 116 c.p.c., 111 Cost. -travisamento dei fatti, il ricorrente censura la sentenza là dove la Corte adita ha ritenuto il Condominio carente della titolarità sul bene dove era stata posizionata la cabina elettrica arrecante nocumento al suo immobile, senza tener conto che a fronte delle contestazioni del Condominio, l’ENEL si era sempre dichiarato disponibile a spostarla in altro spazio del Condominio che fruisce del servizio. Nella memoria illustrativa il ricorrente espone che le questioni sulla proprietà e carenza di legittimazione dell’attore riguardante la richiesta di coibentazione dei beni condominiali sovrastanti il box sono state sollevate dal Condominio in corso di causa, nonostante risultasse proprietario e fruitore del box, a seguito delle erronee risultanze catastali rilevate dal CTU. Deduce, pertanto, di essere stato costretto, visto il diniego dell’altra condomina sig.ra NOME a provvedere in via bonaria alla correzione dei dati catastali che la facevano apparire proprietaria, a rivolgersi al Tribunale di Benevento per ottenere il riconoscimento del suo diritto, finalmente ottenendo, con
sentenza n. 969/2022, coperta da giudicato, la dichiarazione di proprietà del box auto sito in Montesarchio alla INDIRIZZO identificato con p.lla 708, foglio 30, sub 28, in rigetto della domanda riconvenzionale della Simeone di rivendicazione azionata sulla scorta della sentenza resa dalla Corte d’appello in questo giudizio. Deduce che parimenti infondata è l’ulteriore circostanza, evidenziata per la prima volta da Enel, circa il mancato contraddittorio con la società proprietaria dell’area su cui è stata costruita la cabina elettrica e con tutti condomini.
Ricorso incidentale di Enel

Ex art. 360, co. 1, n. 5 c.p.c. – con riferimento agli artt. 102 c.p.c., 832 c.c. Enel deduce la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti del titolare della particella ove è sita la cabina elettrica, la impresa costruttrice del Condominio (risultata in liquidazione e non cessata come erroneamente affermato dall’attore), identificata nel corso del giudizio di primo grado, e ciò al fine di stabilire se la superficie ove è sita la cabina elettrica sia o meno di proprietà del Condominio.
*

Ricorso principale di NOMECOGNOME

I due motivi del ricorso principale vanno analizzati congiuntamente in quanto tra loro connessi e riguardanti la questione sulla legittimazione attiva e passiva delle parti del giudizio.

3.1. Le doglianze vanno accolte solo per quanto di ragione nei termini di seguito precisati.

3.2. Sostanzialmente errata è, innanzitutto, la dichiarazione di carenza di legittimazione ad agire di NOME COGNOME rispetto all’azione risarcitoria promossa nei confronti del Condominio e di Enel con riguardo al box.

3.3. Va chiarito, innanzitutto, che l’eccezione di carenza di legittimazione attiva, anche se sollevata dal Condominio per la prima volta nella comparsa conclusionale di primo grado, non è da considerarsi tardiva, come correttamente statuito dalla Corte d’appello a correzione della sentenza di primo grado, attenendo alla contestazione della titolarità del diritto sostanziale oggetto del processo (a non ricevere nocumento nel godimento del bene in suo possesso e a potere utilizzare il box), e ciò sulla base di quanto sancito da Cass. SU n.2951/2016, che considera tale eccezione come mera difesa e, come tale, proponibile in ogni fase del giudizio, senza che l’eventuale contumacia o tardiva costituzione assuma valore di non contestazione o alteri la ripartizione degli oneri probatori.
3.4. Per quanto attiene, quindi, alla titolarità della posizione soggettiva attiva vantata in questo giudizio a titolo risarcitorio, per il mancato utilizzo del box in alcuni periodi, in base al succitato precedente deve tenersi conto del principio per cui chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può esercitarne i relativi diritti, mentre spetta al convenuto contestare e dimostrare tempestivamente, nel giusto contradittorio, un titolo diverso o assente per il suo esercizio (cfr. anche Cass. Sez. 6 -3, ordinanza n. 30550 del 20/12/2017; Cass. Sez. 6 -3, ordinanza n. 15788 del 10/07/2014; Cass. Sez. 3, sentenza n. 20371 del 05/09/2013). Attesa la natura non petitoria della domanda in questione, ove è stato chiesto il risarcimento del danno per il mancato utilizzo del box, conseguentemente, il ricorrente, affermatosi proprietario del box, nonché condomino del Condominio in questione, o comunque fruitore del box adiacente allo spazio condominiale, non era certamente tenuto a dimostrare la sua qualità di proprietario del bene, bensì di
soggetto fruitore del medesimo, come tale avente titolo a pretenderne il libero godimento.

3.5. Diversa, invece, è la considerazione da farsi con riferimento alla domanda di ripristino dello stato dei luoghi condominiali, con riferimento agli allagamenti del box per la mancata coibentazione delle parti condominiali sovrastanti, proprio perché in tal caso la natura petitoria dell’azione de qua , a differenza di quella risarcitoria, impone la prova della titolarità del bene, nel caso di accertato nocumento del bene e di richiesta di messa in pristino dei luoghi. Sempre secondo l’insegnamento di Cass. SU 2951/2016, in base al quale spetta all’attore allegare e provare la titolarità della posizione attiva vantata, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto, va rilevato che, in merito, dalla Corte distrettuale è stata considerata non provata la titolarità del box in base ai dati catastali dell’epoca, senza peraltro valutare quanto dedotto dalla parte ricorrente in tema di non contestazione ex adverso sul punto, evidenziandosi che, nel caso in questione, l’attore ha pure promosso un separato giudizio nei confronti di altra condomina che ne aveva rivendicato la proprietà in seguito all’accertamento fatto dal Condominio. Pertanto, la Corte di merito, nel giudizio di rinvio, sarà tenuta ad accertare la titolarità del suddetto bene sulla base delle risultanze in atti.
Inammissibile è il secondo motivo.

4.1. Il ricorrente deduce che la Corte di merito erri là dove afferma, in riforma della sentenza di primo grado, che il Condominio non abbia la legittimazione passiva in relazione alla richiesta di spostamento della cabina Enel posta a ridosso dell’abitazione dell’attore qui ricorrente, per il fatto che il Condominio non è titolare dello spazio in cui essa è stata posta (essendo di proprietà della società costruttrice del Condominio).

Oggetto della lamentela è che la cabina elettrica, causa di immissioni intollerabili di rumore, sia stata collocata a ridosso dell’abitazione del ricorrente con l’assenso del Condominio che usufruisce dei servizi Enel; pertanto, in relazione alla domanda di spostamento della cabina in altro luogo, ai fini della legittimazione passiva rilevante sarebbe, in tesi, la condotta del Condominio che ha permesso l’apposizione di tale manufatto a ridosso dell’appartamento del condomino, anche per quanto riguarda il diniego a consentirne lo spostamento in altri spazi condominiali. Il motivo, tuttavia, incorre nell’inammissibilità di cui all’art. 366 n. 4 cod. proc. civ. perché non si dimostra in grado di intaccare la ratio decidendi, là dove la sentenza assume non solo che il condominio non risulta titolare della relativa posizione passiva e degli obblighi ad essa connessi, ma che nell’atto introduttivo del giudizio sia mancata una prospettazione in tal senso. Su tale questione, pertanto, si è formato il c.d. giudicato interno, mancando una specifica e autonoma impugnazione di tale asserto, di natura processuale, dotato di propria individualità ed autonomia (Cass. Sez. 3 -, ordinanza n. 32563 del 14/12/2024; Cass. Sez. 3 -, ordinanza n. 30728 del 19/10/2022; Cass. Sez. 1 -, ordinanza n. 40276 del 15/12/2021).
Ricorso incidentale di RAGIONE_SOCIALE

Inammissibile è il ricorso incidentale di RAGIONE_SOCIALE volto a sostenere, per la prima volta, il necessario contradittorio con la società proprietaria dell’area su cui è stata posizionata la cabina elettrica e con i singoli condomini, in luogo del citato Condominio. Enel impugna la sentenza con riguardo a problematiche relative ai legittimi contraddittori dell’attore mai sollevate nel grado di appello. Pertanto, il giudicato interno formatosi nel primo grado non consentiva al giudice di secondo grado di tornare, neppure d’ufficio, sull’oggetto del suddetto
giudizio di merito, anche al solo scopo di valutare l’integrità del contradittorio: la rimessione della causa al giudice del primo grado per consentire lo svolgimento del giudizio a contraddittorio integro può avere senso e pratica utilità, infatti, solo laddove sia ancora effettivamente possibile lo svolgimento del giudizio stesso, il che nella specie è impedito in radice dal giudicato interno ( Cass. Sez. 6 -3, ordinanza n. 38024 del 2/12/2021).

Conclusivamente, la Corte dichiara inammissibile il ricorso incidentale; accoglie il ricorso principale con riferimento al primo motivo per quanto di ragione, dichiarato inammissibile il secondo; per l’effetto, cassa con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità; pone a carico del ricorrente incidentale il contributo unificato ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso incidentale;

accoglie il ricorso principale, nei termini di cui in motivazione, relativamente al primo motivo, dichiarato inammissibile il secondo; cassa la sentenza in relazione e rinvia alla Corte di appello di Napoli in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità;

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente incidentale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 22/05/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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