Legittimazione attiva: la prova della proprietà decide

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d’Appello che aveva ordinato l’arretramento di una costruzione. Il motivo? La corte di merito aveva ignorato l’eccezione sulla carenza di legittimazione attiva degli attori. La Suprema Corte ha ribadito che, prima di esaminare la violazione delle distanze, è indispensabile che chi agisce in giudizio dimostri di essere il proprietario dell’immobile che si presume danneggiato. La questione della prova della proprietà è un presupposto fondamentale dell’azione e non può essere trascurata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Attiva: Senza Prova della Proprietà, la Causa sulle Distanze si Ferma

Quando si parla di dispute tra vicini per il rispetto delle distanze tra costruzioni, spesso ci si concentra sulla misurazione dei metri e sull’interpretazione delle norme. Tuttavia, un’ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda un principio fondamentale che precede ogni valutazione nel merito: la legittimazione attiva. Se chi fa causa non dimostra in modo inequivocabile di essere il proprietario del fondo leso, la sua domanda non può essere accolta. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine nel 2010, quando due proprietari citano in giudizio i loro vicini, accusandoli di aver realizzato una sopraelevazione e altre opere senza rispettare le distanze pattuite in un precedente accordo. I convenuti si difendono eccependo, tra le altre cose, la carenza di legittimazione attiva degli attori, ossia contestando che questi avessero provato di essere i legittimi proprietari dell’immobile confinante e, quindi, titolari del diritto a pretendere il rispetto delle distanze.

Il Tribunale di primo grado accoglie questa eccezione e rigetta la domanda. La Corte d’Appello, invece, ribalta la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, la questione della titolarità del diritto di proprietà era irrilevante, poiché il tema centrale del contendere (thema decidendum) era il rispetto delle distanze, che, anche in assenza di un accordo valido, sono regolate dalla legge. Accertata tramite una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) la violazione delle distanze legali, la Corte d’Appello ordina l’arretramento della costruzione.

I costruttori, soccombenti in appello, presentano quindi ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte e il Ruolo della Legittimazione Attiva

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un’altra sezione della stessa Corte. Il ragionamento dei giudici supremi è lineare e si concentra sul secondo motivo di ricorso, ritenuto fondato e assorbente rispetto a tutti gli altri.

La Corte d’Appello ha commesso un errore cruciale: ha confuso il piano della legittimazione attiva con quello della fonte normativa (legale o convenzionale) che regola le distanze. L’affermazione secondo cui, in assenza di accordo, si applica comunque la legge è corretta, ma non risolve la questione preliminare: chi ha il diritto di chiedere l’applicazione di quelle norme?

Le Motivazioni

La Suprema Corte chiarisce che la legittimazione attiva è un presupposto processuale essenziale. Chi agisce in giudizio per tutelare un diritto reale, come quello al rispetto delle distanze, ha l’onere di dimostrare di essere titolare di tale diritto. Nel caso di specie, i ricorrenti avevano espressamente contestato la prova della proprietà fornita dagli attori originari. Pertanto, questi ultimi avrebbero dovuto dimostrare, con prove idonee, di essere i proprietari dell’immobile che lamentava la violazione.

Il giudice di secondo grado, invece, ha completamente ignorato questa eccezione, dando per scontata una prova che non solo era stata contestata, ma che, secondo i ricorrenti, si basava unicamente su una visura catastale, documento di per sé inidoneo a fornire la piena prova del diritto di proprietà in un processo. La Corte di Cassazione sottolinea che la verifica della titolarità del diritto è un passaggio obbligato prima di poter esaminare nel merito la presunta violazione e, eventualmente, ordinare un arretramento.

Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce un principio cardine del diritto processuale e immobiliare: non si può vincere una causa se prima non si dimostra di avere il titolo per intentarla. La legittimazione attiva non è una formalità, ma la base su cui si regge l’intera azione giudiziaria. Prima di addentrarsi in complesse questioni tecniche su distanze e regolamenti edilizi, è indispensabile che l’attore fornisca una prova solida e incontestabile del suo diritto di proprietà. In caso contrario, come insegna questa decisione, la domanda verrà rigettata, indipendentemente dalla fondatezza delle lamentele nel merito.

In una causa sulle distanze tra edifici, è sufficiente dimostrare la violazione per ottenere ragione?
No. Prima di poter esaminare nel merito la violazione delle distanze, chi agisce in giudizio deve necessariamente dimostrare la propria legittimazione attiva, ovvero di essere il titolare del diritto di proprietà dell’immobile che si presume danneggiato.

Cosa deve dimostrare chi agisce in giudizio per il rispetto delle distanze legali?
Deve dimostrare di essere il proprietario del fondo rispetto al quale invoca la tutela delle norme sulle distanze. Si tratta di un presupposto fondamentale dell’azione, la cui prova non può essere data per scontata, specialmente se contestata dalla controparte.

Una semplice visura catastale è una prova sufficiente del diritto di proprietà in un processo?
L’ordinanza, pur non decidendo direttamente su questo punto, evidenzia che la difesa dei ricorrenti aveva sottolineato come la visura catastale fosse di per sé inidonea a dimostrare pienamente il diritto di proprietà, suggerendo che sono necessarie prove più solide (come un atto di provenienza).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19962 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19962 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 27561-2021 proposto da:

COGNOME e NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO nell o studio dell’avv. COGNOME rappresentati e dife si dall’avv. NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

NOME COGNOMEclasse 1973), erede di NOME COGNOME e NOME COGNOME erede di NOME, rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME

-controricorrenti –

nonchè contro

NOME COGNOMEclasse 1972), COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME

-intimati – avverso la sentenza n. 3073/2021 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata in data 16/08/2021

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato nel 2010 NOME e NOME evocavano in giudizio NOME Rocco e NOME innanzi il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Frattamaggiore, chiedendo la condanna dei convenuti ad arretrare la loro sopraelevazione e le altre opere da essi realizzate sino al rispetto della distanza convenzionalmente stabilita tra le parti mediante apposito accordo derogativo delle disposizioni in tema di distanze.

Si costituivano i convenuti, eccependo la carenza di legittimazione attiva degli attori, contestando la genuinità della convenzione e resistendo alla domanda.

Con sentenza n. 736/2017 il Tribunale accoglieva l’eccezione di carenza di legittimazione attiva degli attori, rigettando la loro domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 3073/2021, la Corte di Appello di Napoli accoglieva il gravame interposto dagli eredi degli originari attori, medio tempore deceduti, avverso la decisione di prime cure, riformandola ed ordinando l’arretramento dei manufatti realizzati dagli odierni ricorrenti sino al rispetto della distanza legale. Secondo la Corte distrettuale, il Tribunale aveva errato nel rigettare la domanda, sulla base della considerazione che la convenzione prodotta dagli attori non

era firmata, in quanto comunque il thema decidendum era quello del rispetto delle distanze, che, in assenza di convenzione, è comunque regolato dalla legge. Poiché dalla C.T.U. era emerso che la costruzione non rispettava le distanze legali, ne doveva quindi essere ordinato l’arretramento.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione NOME Rocco e NOMECOGNOME affidandosi a quattro motivi.

Resistono con controricorso NOME COGNOMEclasse 1973) e NOME COGNOME eccependo il passaggio in giudicato della sentenza impugnata.

NOME COGNOME (classe 1972), COGNOME NOME, NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME intimati, non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, dev’essere rigettata l’eccezione di tardività del ricorso sollevata dagli odierni controricorrenti. Come correttamente rilevato dai coniugi NOME COGNOME nella memoria ex art. 378 c.p.c., la notificazione della sentenza, effettuata per via telematica, deve necessariamente rispettare i requisiti formali previsti dall’art. 3/bis della legge n. 53 del 1994, che richiede che sia indicata, nel campo ‘oggetto’ del messaggio di posta elettronica certificata contenente l’atto da notificare, la dicitura ‘notificazione ai sensi della L. n. 53 del 1994’ . Tale indicazione mancava nella fattispecie, onde il messaggio del 18.8.2021, con il quale il difensore della parte vittoriosa in prime cure aveva trasmesso a quello della parte soccombente la copia della decisione di prime cure con allegati conteggi per il saldo delle spese
liquidate dal Tribunale, non poteva essere considerata sub specie di notificazione, ai sensi della prefata legge n. 53 del 1994, ma come semplice comunicazione tra difensori, sia pure effettuata mediante lo strumento della posta elettronica certificata. Non essendo quindi iniziato a decorrere il cd. termine breve, la notificazione del ricorso è tempestiva e non si è verificato alcun passaggio in giudicato della decisione di prima istanza.

Passando all’esame dei motivi del ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe ordinato sic ed simpliciter l’arretramento del fabbricato degli odierni ricorrenti sino al rispetto della distanza legale, senza precisare quale essa fosse, né fornire idonea motivazione in relazione ai criteri di calcolo utilizzati in concreto per misurarla, né confrontarsi con le contestazioni che erano state sollevate, a scopo difensivo, dagli odierni ricorrenti.
Con il secondo motivo, invece, i ricorrenti denunziano la violazione degli artt. 100 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché il giudice di seconde cure avrebbe affermato l’irrilevanza della questione attinente alla legittimazione attiva degli originari attori, senza considerare che essi, pur non essendo soggetti alla prova rigorosa prevista dall’art. 948 c.c. per l’azione di rivendicazione, avrebbero comunque dovuto dimostrare di essere proprietari del cespite in relazione al quale invocavano il rispetto delle norme in tema di distanze.
Con il terzo motivo, invece, si dolgono dell’omesso esame delle eccezioni concernenti la forma dell’atto di citazione introduttivo del giudizio di prime cure e la mutatio libelli operata dagli attori, i quali prima si erano lamentati del mancato rispetto delle distanze convenzionalmente stabilite, e poi avevano contestato la violazione

degli accordi concernenti la dimensione del fabbricato eretto dagli odierni ricorrenti.

Ed infine, con il quarto ed ultimo motivo, i ricorrenti contestano l’inutilizzabilità della C.T.U. e la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe fatto ricorso alle risultanze della relazione peritale per supplire ad una carenza di allegazione istruttoria di parte attrice, senza peraltro considerare che le norme del P.R.G. del Comune di Frattamaggiore prevedevano soltanto la distanza minima tra edifici, e non dal confine. Nel caso di specie, la fabbrica degli odierni ricorrenti, pur trovandosi a meno di 5 metri dal confine, era posta tuttavia ad oltre 10 metri dal muro frontistante dell’edificio degli originari attori, onde nessuna violazione delle norme in tema di distanze avrebbe potuto essere configurata.
Per ragioni di priorità logica va esaminato preliminarmente il secondo motivo, che è fondato.

La sentenza impugnata afferma che la questione della legittimazione attiva degli originari attori sarebbe irrilevante, poiché anche in assenza di convenzione si applicano comunque le norme di legge in tema di distanze. L’affermazione è corretta per quanto concerne il rapporto tra disciplina convenzionale e legale in tema di distanze, ma confonde il profilo della legittimazione attiva, che attiene alla dimostrazione dell’esistenza del diritto di proprietà, presupposto alla possibilità di invocare la tutela, e quello della fonte, legale o convenzionale, delle norme regolatrici delle distanze. La Corte distrettuale non considera infatti che nel caso di specie gli odierni ricorrenti avevano espressamente contestato la legittimazione attiva degli originari attori: questi ultimi, dunque, avrebbero dovuto dimostrare di essere proprietari dell’immobile rispetto al quale invocavano la tutela delle distanze. Il profilo non è in alcun modo
affrontato dalla decisione della Corte di Appello, che da’ per assodata la prova del diritto di proprietà di cui si discute. Sul punto, a pag. 9 del ricorso si evidenzia che i Giordano avevano prodotto, peraltro tardivamente, soltanto una visura catastale del loro immobile, di per sé inidonea ai fini della dimostrazione del diritto di proprietà sullo stesso. I controricorrenti, nel loro scritto difensivo, non prendono una chiara posizione sulla questione, e non dimostrano di aver prodotto documentazione ulteriore a sostegno del loro diritto dominicale.
La sentenza va dunque cassata, in accoglimento del secondo motivo, perché prima di esaminare la questione della validità della convenzione derogatoria del regime delle distanze intervenuta tra le parti (cfr., sul punto, ex multis , Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5016 del 02/03/2018, Rv. 647817 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12966 del 31/05/2006, Rv. 592544), individuare il regime legale applicabile alla fattispecie ed eventualmente ordinare l’arretramento della fabbrica degli odierni ricorrenti, dev’essere verificata la dimostrazione della legittimazione attiva dei Giordano.
Gli altri motivi sono logicamente assorbiti.

La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Napoli, in differente composizione.

P.Q.M.

la Corte accoglie il secondo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Napoli, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 17 giugno 2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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