Legittimazione attiva e perdita della proprietà

Una controversia sulle distanze tra edifici si trasforma in un caso sulla legittimazione attiva quando i proprietari dell’immobile in contestazione ne perdono la titolarità a favore del Comune durante il processo. La Corte d’Appello aveva respinto il gravame per carenza di legittimazione, ma la Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha ritenuto la questione complessa e meritevole di trattazione in pubblica udienza, data la pendenza di giudizi amministrativi per l’annullamento dell’atto di acquisizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Attiva: Si Può Continuare una Causa Immobiliare Dopo Aver Perso la Proprietà?

La legittimazione attiva, ovvero il diritto di agire in giudizio, è un pilastro del processo civile. Ma cosa succede quando, nel corso di una causa riguardante un immobile, una delle parti ne perde la proprietà? Si perde automaticamente il diritto a difendere le proprie ragioni? Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione affronta proprio questa complessa questione, decidendo di rinviare il caso a una pubblica udienza per la sua particolare rilevanza.

I Fatti di Causa: Dalle Distanze Legali alla Proprietà Pubblica

La vicenda ha origine da una classica controversia tra vicini. Il proprietario di un’abitazione cita in giudizio i coniugi confinanti, accusandoli di aver costruito un nuovo edificio a una distanza inferiore a quella minima di dieci metri prevista dal regolamento edilizio comunale. Il Tribunale di primo grado accoglie la domanda, ordinando l’arretramento della nuova costruzione e respingendo la domanda riconvenzionale dei convenuti.

I coniugi soccombenti propongono appello. Tuttavia, durante il giudizio di secondo grado, si verifica un evento cruciale: l’immobile oggetto della controversia, a causa di irregolarità edilizie, viene acquisito gratuitamente al patrimonio del Comune, ai sensi della normativa urbanistica (d.P.R. 380/2001).

La Decisione della Corte d’Appello sulla Legittimazione Attiva

Di fronte a questa novità, la Corte d’Appello dichiara l’improcedibilità del gravame per “sopravvenuta carenza di legittimazione attiva”. Secondo i giudici di secondo grado, non essendo più i proprietari dell’immobile, gli appellanti non avevano più alcun titolo o interesse a proseguire la causa. Per la condanna alle spese, la Corte applica il principio della “soccombenza virtuale”, affermando che, anche senza la perdita della proprietà, l’appello sarebbe stato comunque respinto nel merito.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

I coniugi non si arrendono e ricorrono in Cassazione, sollevando tre motivi principali:
1. Errore sulla legittimazione attiva: Sostengono di avere ancora interesse a proseguire il giudizio. Essi, infatti, avevano avviato dei procedimenti amministrativi per ottenere l’annullamento dell’atto di acquisizione del Comune. Una vittoria in quella sede li riporterebbe nella piena titolarità del bene, rendendo cruciale l’esito della causa civile.
2. Motivazione apparente: Lamentano che la Corte d’Appello non abbia realmente esaminato i loro motivi di gravame, limitandosi a “copiare” la motivazione della sentenza di primo grado per giustificare la soccombenza virtuale.
3. Errore di diritto nel calcolo delle distanze: Contestano il metodo con cui è stata calcolata la distanza tra gli edifici, sostenendo che siano stati erroneamente inclusi i balconi aggettanti, i quali non dovrebbero essere considerati ai fini del rispetto delle distanze legali.

Le Motivazioni dell’Ordinanza della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, con la presente ordinanza interlocutoria, non entra nel merito della vicenda. Tuttavia, riconosce la “particolarità e la rilevanza delle questioni da dirimere”. Il Collegio ritiene che il nodo centrale, ovvero se la legittimazione attiva e l’interesse ad agire persistano nonostante la perdita della proprietà (ma in pendenza di un giudizio che potrebbe restituirla), meriti un approfondimento che non può essere esaurito in una camera di consiglio. Pertanto, la Corte decide di rinviare la causa a una pubblica udienza, dove la questione potrà essere discussa in modo più ampio e approfondito.

Conclusioni

L’ordinanza in esame non fornisce una risposta definitiva, ma apre uno scenario di grande interesse giuridico. Sottolinea come la valutazione della legittimazione attiva non possa essere sempre statica e basata sulla situazione attuale, ma debba talvolta considerare anche eventi futuri e potenziali, come l’esito di altri giudizi pendenti. La futura sentenza della Cassazione farà chiarezza su fino a che punto un ex proprietario possa continuare a lottare in tribunale per un bene che, almeno sulla carta, non gli appartiene più. La decisione finale avrà importanti implicazioni pratiche per tutti i casi in cui i diritti di proprietà sono oggetto di contenziosi su più fronti.

Si può continuare una causa relativa a un immobile se si perde la proprietà durante il processo?
Secondo gli appellanti, sì, a condizione che esista un interesse concreto a proseguire, come la possibilità di riacquistare la proprietà attraverso un altro giudizio pendente. La Corte di Cassazione ha ritenuto la questione talmente complessa da rinviare la decisione a una pubblica udienza, non fornendo una risposta definitiva in questa fase.

Cosa significa ‘carenza di legittimazione attiva’ in questo contesto?
Significa che la Corte d’Appello ha ritenuto che gli appellanti, non essendo più i proprietari dell’immobile al centro della disputa, avessero perso il titolo giuridico e l’interesse necessari per continuare a essere parte nel processo e per contestare la sentenza di primo grado.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la causa e non ha deciso subito?
La Corte ha rinviato la causa a una pubblica udienza perché ha giudicato le questioni sollevate, in particolare quella sulla persistenza della legittimazione attiva in pendenza di un giudizio amministrativo, come particolarmente complesse e rilevanti, meritevoli di una discussione più approfondita prima di una decisione finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2655 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2655 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/01/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso n. 19510/2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, domiciliati ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentati e difesi dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE).

– Ricorrenti –

Contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Controricorrente –

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 2179/2018 depositata il 14/05/2018.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 23 gennaio 2024.

Distanze

RILEVATO CHE

Con ricorso per denuncia di nuova opera, depositato il 10/01/2002, NOME COGNOME, proprietario di una casa per civile abitazione sita nel Comune di Pignataro Maggiore (INDIRIZZO), assumendo che i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari del fondo confinante, avevano intrapreso la costruzione di un nuovo edificio ad una distanza minore di quella minima inderogabile dal fabbricato dell’attore (dieci metri tra pareti finestrate), prevista dall’art. 11 del regolamento edilizio comunale, domandò al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere di ordinare ai vicini di sospendere i lavori e di condannarli , all’esito del giudizio di merito, al l’arretramento o al l’abbattimento della nuova costruzione;
Il Tribunale, con ordinanza del 30/07/2002, dispose la sospensione dell’opera .

Esaurita la fase nunciatoria, il sig. COGNOME COGNOME la causa di merito e chiese la condanna dei convenuti all’a rretramento del loro fabbricato e al risarcimento del danno.

Costituendosi in giudizio, i coniugi COGNOME e COGNOME chiesero il rigetto della domanda e proposero domanda riconvenzionale al fine di ottenere la condanna del confinante all’abbattimento della sua abitazione, che assumevano essere stata realizzata in difformità dalla concessione edilizia.

Il Tribunale, istruita la causa a mezzo di una c.t.u., con sentenza n. 3217/2011, in accoglimento della domanda dell’attore, condann ò i convenuti ad arretrare il fabbricato di loro proprietà in modo tale che venisse rispettata la distanza di dieci metri da ll’edificio del sig. COGNOME, respinse la domanda di risarcimento del danno di quest’ultimo, rigettò altresì la domanda riconvenzionale dei convenuti, che condannò al pagamento delle spese di lite.

Interposto gravame dai coniugi COGNOME e COGNOME, la Corte d’appello di Napoli, nel contraddittorio dell’a ppellato ha rigettato l’appello (testualmente, a pag. 5 della sentenza) ‘ per sopravvenuta carenza di legittimazione ( rectius : titolarità) attiva degli appellanti ‘, e ha condannato questi ultimi alle spese del grado.

Nello specifico, la Corte d’appello ha dato atto che l’immobile dei coniugi COGNOME e COGNOME era stato acquisito gratuitamente al patrimonio dell’ente territoriale e, quindi, sul rilievo che essi non erano più proprietari dell’immobile in relazione al quale si poneva la questione del rispetto o meno delle distanze legali, ha rigettato l’appello per sopravvenuta carenza di legittimazione attiva (o titolarità) degli appellanti.

Ai fini della regolamentazione delle spese del grado, la Corte territoriale ha affermato la soccombenza virtuale degli appellanti, sul presupposto che tutte le censure rivolte da questi ultimi alla sentenza del Tribunale non erano idonee ad indebolire la fitta trama argomentativa della decisione di primo grado.

NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono, con tre motivi, per la cassazione della sentenza d’appello .

NOME COGNOME resiste con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie in prossimità dell’adunanza camerale.

Il primo motivo di ricorso -‘ violazione e falsa applicazione dell’ art. 100 del cpc e dei principi in materia di interesse ad agire, in relazione all’art. 360 cpc n. 3 e n. 4′ – denuncia che la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto inammissibile il gravame dei coniugi COGNOME e COGNOME per sopravvenuta carenza di legittimazione attiva in ragione della circostanza che, in pendenza del giudizio, il loro immobile è stato acquisito gratuitamente al patrimonio del Comune ex art. 31, d.P.R. n. 380 del 2001, senza considerare che i ricorrenti
hanno interesse a coltivare l’azione e sono legittimati a proseguire il giudizio dato che potrebbero rientrare nella piena titolarità del bene, ove risultassero vittoriosi all’esito dei giudizi amministrativi, tuttora pendenti, che essi hanno promosso per ottenere l’annullamento dell’atto di acquisizione del cespite al patrimonio del Comune di Pignataro Maggiore.

Il secondo motivo -‘ nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 n. 4 cpc, in relazione all’art. 360 cpc n. 4’ denuncia la motivazione apparente della sentenza impugnata che, senza esaminare i numerosi rilievi che gli appellanti hanno rivolto alla decisione del Tribunale, ha trascritto integralmente la motivazione di tale pronuncia, sulla quale si è appiattita.

Il terzo motivo -‘violazione e falsa applicazione art. 873 cc e art. 9 d.m. n. 1444/68, in relazione all’art. 360 cpc n. 3′ denuncia l’errore di diritto della sentenza impugnata che , nell’ apprezzare la soccombenza virtuale al fine della statuizione sulle spese del giudizio, ha erroneamente calcolato la distanza tra gli edifici tenendo conto dei balconi aggettanti dell’edificio degli attori, che invece non dovevano essere considerati non costituendo essi corpi di fabbrica di particolare sporgenza, con ampiezza e profondità rilevanti.
Il Collegio, all’esito della discussione in camera di consiglio, ritiene di rinviare la trattazione del ricorso alla pubblica udienza per la particolarità e la rilevanza delle questioni da dirimere.

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, in data 23 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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