Legittimazione attiva del condomino per danni comuni

Una società proprietaria di unità immobiliari ha citato in giudizio il direttore dei lavori per gravi negligenze nella vigilanza durante il restauro dell’edificio, chiedendo il risarcimento per i danni alle parti comuni. I giudici di merito avevano negato la legittimazione attiva del singolo condomino, ritenendo che solo l’amministratore potesse agire per contratti stipulati dal condominio. La Corte di Cassazione ha invece stabilito che, essendo il condominio un ente di gestione privo di personalità giuridica autonoma, ogni proprietario conserva il potere di agire a difesa dei beni comuni, specialmente in caso di inerzia dell’amministratore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Legittimazione attiva del condomino per danni comuni: la Cassazione fa chiarezza

Il tema della legittimazione attiva del singolo proprietario all’interno di un condominio è spesso oggetto di dibattito nelle aule di giustizia. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: il singolo condomino può agire autonomamente per tutelare i beni comuni, anche se il contratto è stato firmato dall’amministratore. Questa decisione apre scenari importanti per la tutela del patrimonio immobiliare individuale e collettivo.

Il diritto di agire e la legittimazione attiva nel condominio

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da una società proprietaria di appartamenti contro un professionista incaricato della direzione dei lavori di restauro. Secondo l’attrice, il professionista non avrebbe vigilato correttamente sull’impresa appaltatrice, causando danni sia alle proprietà esclusive che alle parti comuni dell’edificio.

Nei primi due gradi di giudizio, la domanda era stata rigettata. I giudici avevano sostenuto che il singolo condomino fosse privo di legittimazione attiva per i danni derivanti da un contratto (quello di direzione lavori) stipulato formalmente dal condominio in persona dell’amministratore. Si riteneva, in sostanza, che solo l’ente condominiale potesse agire per inadempimenti contrattuali legati alla gestione comune.

La natura del condominio come ente di gestione

La Suprema Corte ha ribaltato questa visione, ricordando che il condominio non è un soggetto giuridico distinto dai suoi componenti. Esso è un ente di gestione che rappresenta i proprietari, ma non li priva del potere di agire personalmente. Ogni condomino è comproprietario delle parti comuni e, in quanto tale, ha un interesse diretto e autonomo alla loro conservazione.

Quando spetta la legittimazione attiva al proprietario

La legittimazione attiva concorrente del singolo condomino scaturisce dal fatto che non è possibile tutelare il proprio diritto pro quota senza difendere contemporaneamente quello degli altri. Questo potere autonomo è essenziale soprattutto quando l’amministrazione resta inerte o non intende procedere legalmente contro terzi che hanno danneggiato la cosa comune.

Implicazioni pratiche per i proprietari

Questa interpretazione garantisce una protezione più ampia. Se un appalto condominiale viene eseguito male, il singolo proprietario non deve attendere necessariamente una delibera assembleare o l’iniziativa dell’amministratore per chiedere i danni. Può agire in giudizio per proteggere il valore del proprio investimento e l’integrità dell’edificio.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sulla natura peculiare del condominio, definito come ente privo di personalità giuridica autonoma. Poiché l’amministratore agisce come mandatario dei condomini, non si può negare ai mandanti il potere di intervenire direttamente per la difesa dei propri diritti reali. La sentenza n. 10934/2019 delle Sezioni Unite aveva già chiarito che la legittimazione individuale non può essere negata quando la causa incide sui diritti vantati dal singolo su un bene comune. Negare tale potere significherebbe accettare una perdita del bene senza consentire una difesa individuale, il che sarebbe giuridicamente inaccettabile.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha stabilito che il singolo condomino è pienamente legittimato ad agire per il risarcimento dei danni subiti dalle parti comuni a causa dell’inadempimento di un professionista o di un’impresa. Non rileva che il danno sia considerato “indiretto” rispetto al contratto principale, poiché l’interesse alla conservazione della cosa comune è un diritto sostanziale del proprietario. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio, riaffermando la centralità del diritto del singolo proprietario all’interno della compagine condominiale.

Un singolo proprietario può fare causa per danni alle parti comuni?
Sì, la Cassazione ha chiarito che ogni condomino ha il potere di agire autonomamente per difendere i propri diritti pro quota sui beni comuni, anche se il contratto è stato stipulato dall’amministratore.

Cosa succede se l’amministratore resta inerte davanti a un danno?
Il singolo condomino può intervenire direttamente in giudizio o avviare un’azione legale autonoma per evitare pregiudizi alla cosa comune e tutelare la propria quota di proprietà.

Il condominio è considerato un soggetto giuridico separato dai proprietari?
No, il condominio è definito come un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli componenti che lo formano, i quali restano titolari dei diritti sui beni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2984 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2984 Anno 2026

Presidente: GRAZIOSI NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16143/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato AVV_NOTAIO, con domiciliazione digitale ex lege ;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, con domiciliazione digitale ex lege ;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 243/2023, depositata il 16/1/2023;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/2/2026 dal Consigliere NOME COGNOME:

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE, proprietaria di due appartamenti del condominio sito in Roma, INDIRIZZO, conveniva in giudizio NOME COGNOME, al quale, con delibera assembleare, il condominio aveva conferito l’incarico di direttore dei lavori di risanamento e restauro dei due fabbricati costituenti il detto condominio, affidati in appalto alla RAGIONE_SOCIALE, perché, accertatene le omissioni e/o errori posti in essere nell’espletamento del suddetto incarico e la negligente esecuzione dei compiti di vigilanza e sorveglianza, fosse condannato al risarcimento dei danni risentiti dalle parti comuni degli stabili condominiali o, in subordine, dall’attrice quale partecipante al condominio per la quota di sua proprietà pari a 41 millesimi e, in ogni caso, di quelli subìti dall’attrice in proprio -con specifico riferimento ai due appartamenti di sua proprietà ubicati nel fabbricato di detto condominio.
COGNOME, costituitosi in giudizio, eccepiva in via preliminare la carenza di legittimazione attiva della IBS RAGIONE_SOCIALE in relazione ai danni afferenti al le parti comuni dell’edificio e, nel merito, l’infondatezza delle domande proposte; assumendo la esclusiva responsabilità della RAGIONE_SOCIALE, otteneva di chiamarla in giudizio.

Quest’ultima, costituitasi, resisteva, sostenendo che la domanda attorea aveva ad oggetto «solo ed esclusivamente l’obbligazione di natura professionale assunta dal direttore dei lavori », e chiedeva di essere estromessa dal giudizio.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 13162/2016, dichiarava l’attrice «carente di legittimazione attiva rispetto alla domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale» e la condannava alla integrale rifusione delle spese e dei compensi del giudizio sia al convenuto sia alla terza chiamata in causa.

La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 243/2023, depositata il 16/1/2023, ha respinto l’appello proposto da IBS RAGIONE_SOCIALE.

IBS RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso, fondato su un motivo, cui ha resistito con controricorso il COGNOME.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 75 e 81 c.p.c. e degli artt.1131, 1105 e 1139 c.c., per avere il giudice d’appello negato alla ricorrente, in quanto singolo condomino, la titolarità attiva del rapporto controverso affermando che per quanto attiene ai contratti stipulati dal condominio in persona dell’amministratore non sussiste la legittimazione concorrente del singolo condomino, «in forza del principio enunciato dalle Sezioni Unite con le sentenze n.19663/2014 e n. 10934/2019», secondo cui la legittimazione concorrente ricorre solo nelle controversie che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, mentre il contratto tra il condominio e il COGNOME non aveva «direttamente a oggetto la tutela o l’esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni’: trattandosi di ‘contratto inerente alla vigilanza nell’esecuzione di un contratto di appalto … le eventuali ripercussioni sulla res sarebbero soltanto indirette».
La confutazione della ricorrente si basa sul convincimento che la corte d’appello abbia applicato al caso di specie principi di diritto inconferenti e sull’assunto che S.U. 10934/2019 non enunci affatto il principio di diritto richiamato dalla corte territoriale , ma che al contrario abbia scelto l’opposto orientamento, favorevole a ritenere sussistente la legittimazione concorrente del singolo condomino.

2. Il motivo è fondato .

Infatti, è acquisito che, stante la peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati dall’amministratore, neppure l’iniziativa dell’amministratore a tutela di un diritto comune dei condomini priva gli stessi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto

nell’esercizio di una forma di rappresentanza reciproca, atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il suo diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini (cfr. da ultimo Cass. 13/11/2024 n. 29251).

Il condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell’amministrazione del condominio, a norma dell’art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al condominio degli edifici per il rinvio posto dall’art. 1139 c.c. In particolare, è stato rilevato che il singolo condomino ha anche il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall’amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario.
Logico corollario di tali principi è quello che il singolo condomino può promuovere le azioni – o resistere alle azioni da altri proposte – a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio, oppure ricorrere all’intervento sostitutivo dell’autorità giudiziaria nell’interesse della res , se intendono evitare il pregiudizio che possa derivare alla cosa comune in presenza di una paralisi gestionale, perché non si prendono i « provvedimenti necessari per l’amministrazione » della stessa, avendo tale suo potere carattere autonomo (Cass. 13/11/2024 n. 29251).
La sentenza n. 10934/2019 delle Sezioni Unite ha affermato che non può negarsi la legittimazione alternativa individuale al singolo condomino quando si sia in presenza di cause introdotte da un condomino o da un terzo che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune. La

pronuncia, nel ribadire la tradizionale tesi dell’assenza di personalità e soggettività giuridica autonoma per il condominio, ha altresì confermato che qualora si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato e che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune non può negarsi la legittimazione alternativa individuale. Non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale (v. anche Cass. 24/7/2023 n. 22116; Cass. 14/6/2023 n. 16934;
Cass. 19/11/2021 n. 35576).

Vero è che di recente la Sezione Seconda di questa Suprema Corte, con la ordinanza n. 14829 del 3/6/2025, ha negato la legittimazione del singolo condomino ad agire nei confronti della ditta appaltatrice per ottenerne, previo accertamento della responsabilità per inadempimento del contratto di appalto, la condanna al risarcimento dei danni, affermando: « Il condominio è parte contrattuale complessa, necessariamente rappresentata dall’amministratore , e il singolo condomino, pertanto, non è legittimato ad agire in proprio contro l’appaltatore».
La spiegazione di ciò è stata sostenuta nel fatto che «il condominio si pone, verso i terzi, come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l’amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose».

Il che sarebbe dimostrato:

-dall’inidoneità del pagamento pro quota eseguiti dal condomino direttamente nelle mani del creditore del condominio, «se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante (Sez. 6, n. 3636, 17/02/2014)»;

-dall’inoppugnabilità della deliberazione assembleare di approvazione delle spese che «fa sorgere l’obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori (Sez. 2, n. 2049, 29/01/2013, Rv. 625051)»;

-dall’autonomia dell’obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese per le parti comuni del condominio, da un lato, «e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall’altro, (…) il primo fondando sulle norme che regolano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni (artt. 1118 e 1123 ss. c.c.), le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall’assemblea e concluso dall’amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condominio»;
dalla diversa decorrenza dei termini per la denuncia dei vizi e delle difformità dell’opera, ai sensi dell’art. 1667 c.c., secondo che il committente sia il condomino o il condominio: in questo secondo caso il termine «decorre dal momento in cui l’amministratore abbia acquisito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell’opera e non dal giorno in cui l’amministratore ne renda edotti i condomini in sede assembleare, posto che rientra fra i poteri dell’amministratore il compimento degli atti conservativi di diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, per cui è da tale momento che il condominio in persona dell’amministratore che lo rappresenta è posto in grado di agire per far valere la garanzia (Sez. 2, n. 4619, 18/05/1996, Rv. 497684; conf. Cass. nn. 10218/1994 e 5103/1995)».
Detta pronuncia, però, oltre a non essersi confrontata con il principio enunciato dalle Sezioni unite con la decisione n. 10934/2019 (e con la giurisprudenza che tale insegnamento ha applicato), giustifica il diniego della legittimazione del singolo condomino sulla scorta di enunciati

giurisprudenziali riguardanti le controversie che, avendo ad oggetto non i diritti su un bene comune bensì la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o l’esazione delle somme dovute in relazione a siffatta gestione da ciascun condomino: controversie per le quali non trova applicazione la tutela dei poteri processuali del singolo – di agire, intervenire, impugnare – in difesa dei diritti connessi alla sua partecipazione (v., in tal senso, proprio S.U. n. 10934/2019).
Nella specie, dunque, la corte territoriale, ritenendo che «il contratto inadempiuto nella fattispecie non ha attinenza diretta all’interesse esclusivo del condomino, tant’è che i lamentati danni sarebbero stati cagionati non da una azione diretta della controparte, ma sarebbero stati conseguenza indiretta dell’asserito inesatto inadempimento degli obblighi di vigilanza assunti nei confronti del condominio, che peraltro non ha inteso intraprendere alcuna azione», ha erroneamente applicato la giurisprudenza di questa Suprema Corte.
Né, infine, apporta alcun rilievo che l’inadempimento imputato al COGNOME avesse in thesi provocato solo danni indiretti, perché ciò, lungi dall’essere una ragione per negare la legittimazione del singolo condomino, incid erebbe sul piano, del tutto diverso, dell’accertamento della titolarità sostanziale risarcitoria.

4 . Alla fondatezza del motivo consegue l’accoglimento del ricorso. Per l’effetto, la sentenza impugnata è cassata , con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa sezione e composizione, cui è demandata anche la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

accogliendo il ricorso cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese, alla Corte d’appello di Roma.

Così deciso in Roma il 5 febbraio 2026

Il Presidente NOME COGNOME

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