Legittimazione attiva condominio: ricorso inammissibile

Un Comune ha impugnato in Cassazione una condanna al pagamento di un’indennità per l’acquisizione di un’area condominiale. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione di merito. Tra i motivi respinti, la contestata legittimazione attiva del condominio a difendere un bene comune e le critiche alla perizia tecnica sul valore dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Attiva Condominio: la Cassazione Dichiara Inammissibile il Ricorso del Comune

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato un caso relativo all’indennità di esproprio per un’area condominiale, ponendo l’accento sui rigorosi requisiti di ammissibilità del ricorso. Al centro del dibattito vi era, tra gli altri punti, la questione della legittimazione attiva del condominio a difendere in giudizio le parti comuni. La decisione finale sottolinea l’importanza della precisione tecnica nella formulazione dei motivi di impugnazione, dichiarando inammissibile il ricorso presentato da un Ente Locale.

I Fatti del Caso: L’Acquisizione di un’Area Condominiale

La vicenda ha origine quando un Comune occupa una porzione di terreno pertinenziale di un condominio, adibita a parcheggio, per realizzare una corsia stradale e un marciapiede. A seguito di questa occupazione, l’amministrazione comunale avvia una procedura di “acquisizione sanante” offrendo al condominio e ad altri proprietari un’indennità di poco meno di 3.000 euro.

Ritenendo l’importo inadeguato, il condominio e gli altri soggetti interessati si oppongono in tribunale, chiedendo un equo ristoro per il danno patrimoniale, non patrimoniale e per l’occupazione pregressa del terreno. La Corte d’Appello accoglie le loro ragioni, condannando il Comune al pagamento di una somma complessiva di oltre 38.000 euro.

Il Ricorso in Cassazione dell’Ente Locale e la legittimazione attiva condominio

Insoddisfatto della decisione, l’Ente Locale presenta ricorso in Cassazione basato su cinque distinti motivi. Tra questi, spiccavano le critiche alla Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), accusata di aver utilizzato documenti non ammessi e di mancare di una motivazione adeguata nella stima del valore dell’area. Inoltre, il Comune contestava la decorrenza della prescrizione per l’indennità di occupazione e, soprattutto, negava la legittimazione attiva del condominio, sostenendo che l’azione legale avrebbe dovuto essere intrapresa dai singoli proprietari con un mandato speciale, poiché l’area era di loro proprietà esclusiva.

Le Motivazioni della Suprema Corte: Perché il Ricorso è Inammissibile

La Corte di Cassazione ha esaminato tutti i motivi presentati dal Comune, dichiarandoli inammissibili per ragioni prevalentemente procedurali. Questa decisione offre importanti spunti sulla tecnica processuale e sui limiti del giudizio di legittimità.

Sulla Perizia Tecnica (CTU) e la Prescrizione

La Corte ha stabilito che le critiche alla CTU non costituivano un vizio di procedura, ma un tentativo di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti, operazione preclusa in sede di Cassazione. I giudici hanno evidenziato che la valutazione del perito era fondata su una pluralità di elementi e non su un singolo documento, e che comunque le parti avevano avuto modo di interloquire sul punto. Analogamente, il motivo sulla prescrizione è stato respinto perché si concentrava su una valutazione fattuale, senza contestare efficacemente la logica giuridica seguita dalla Corte d’Appello.

Sulla Legittimazione Attiva del Condominio

Il motivo più rilevante riguardava la legittimazione attiva del condominio. Anche in questo caso, la Corte ha rilevato una carenza tecnica nell’impostazione del ricorso. Il Comune, infatti, non aveva indicato con precisione le norme di legge che sarebbero state violate dalla Corte d’Appello, né aveva argomentato in modo specifico il contrasto tra la decisione impugnata e i precetti normativi. Il motivo si risolveva in una critica alla conclusione fattuale del giudice di merito, che aveva considerato l’area come un bene comune. L’inammissibilità di questo motivo ha, di fatto, lasciato intatta la decisione che riconosceva al condominio il diritto di agire.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

L’ordinanza della Cassazione è un chiaro monito sull’importanza del rigore formale e della specificità nei ricorsi. Non è sufficiente lamentare un’ingiustizia o un errore di valutazione; è necessario dimostrare, con precisi riferimenti normativi e giurisprudenziali, in che modo il giudice di merito abbia violato la legge.

Le principali implicazioni pratiche sono:

1. Limiti del giudizio di Cassazione: Viene ribadito che la Suprema Corte non è un terzo grado di giudizio dove si possono riesaminare i fatti. Il suo compito è assicurare l’uniforme interpretazione della legge.
2. Onere di specificità: Chi ricorre in Cassazione ha l’onere di formulare motivi chiari e specifici, che non si limitino a criticare genericamente la decisione impugnata.
3. Difesa delle parti comuni: Sebbene decisa su un piano procedurale, la sentenza consolida indirettamente la posizione dell’amministratore di condominio, la cui azione a difesa di un’area comune non è stata qui messa in discussione nel merito dalla Suprema Corte.

Può un amministratore di condominio agire in giudizio per difendere un’area comune oggetto di esproprio senza un mandato speciale di tutti i condomini?
La Corte ha dichiarato il motivo di ricorso su questo punto inammissibile per ragioni formali. Tuttavia, respingendo la contestazione del Comune, la decisione della Cassazione lascia intatta la sentenza di merito che aveva riconosciuto la legittimazione dell’amministratore ad agire per la tutela di un bene considerato comune.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione economica di un immobile fatta da un perito tecnico (CTU)?
No, non se la contestazione si limita a criticare l’apprezzamento dei fatti o la scelta dei parametri usati dal perito, quando questi sono stati motivatamente condivisi dal giudice di merito. Il ricorso in Cassazione può censurare la perizia solo per vizi procedurali o per una motivazione logica completamente assente o contraddittoria, non per riesaminare il valore nel merito.

Quali sono i requisiti principali perché un ricorso in Cassazione venga esaminato nel merito?
Il ricorso deve essere specifico e non generico. Deve indicare chiaramente le norme di legge che si assumono violate, spiegare in che modo la sentenza impugnata le ha violate e confrontare puntualmente le affermazioni della sentenza con il precetto normativo. Non può limitarsi a chiedere un nuovo esame dei fatti della causa, come avvenuto nel caso di specie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 15150 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 15150 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8540/2024 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) con domicilio digitale EMAIL ;

-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) con domicilio digitale EMAIL ;

-controricorrenti-

nonché contro

-intimati-

PREFETTURA DI PARMA, ex lege rappresentata e difesa dall’Avvocatura dello Stato con sede in INDIRIZZO;

-resistente- avverso ORDINANZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 937/2019 depositata il 15/01/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2025 dalla consigliera NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

1.Il comune di Fidenza impugna per cassazione l’ordinanza n. 8540/2024 della corte d’appello di Bologna pronunciata il 15.1.2024 e notificata il 7.2.2024 nella causa promossa dal RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE contro il comune di Fidenza e la prefettura di Parma.

2.Il condominio e gli altri ricorrenti avevano proposto opposizione alla stima dell’indennità di esproprio ex art. 42 -bis DPR 327/2001 per acquisizione sanante di una porzione di terreno (area pertinenziale adibita a parcheggio) in comune di Fidenza, su cui l’amministrazione comunale aveva costruito una corsia stradale e marciapiede della INDIRIZZO.

I ricorrenti in opposizione impugnavano la stima dell’indennità liquidata (€ 2.928,31) per ottenere un equo ristoro patrimoniale, non patrimoniale e per l’occupazione pregressa (dal 2006 al 2019).

3.Nel giudizio di opposizione si era costituito il comune di Fidenza eccependo il difetto di legittimazione attiva del condominio. Inoltre, deduceva che l’area fosse di modesto valore, non edificabile, e che i ricorrenti avessero tratto un vantaggio viabilistico. Da ultimo eccepiva la parziale estinzione per

prescrizione dell’indennità di occupazione oltre il quinquennio precedente. Nel merito insisteva per il rigetto dell’opposizione.

4.Si era costituita anche la prefettura di Parma a sua volta eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto il prefetto aveva agito come commissario ad acta.

5.La corte territoriale, rigettate le eccezioni del comune, riconosceva la legittimazione attiva del condominio poiché l’area è bene comune e tale restava l’indennità fino allo scioglimento della relativa comunione; respingeva l’eccezione di prescrizione in base ai dati forniti dalla ctu (decorrenza dalla data di approvazione dell’opera pubblica, 4.9.2003). La corte d’appello escludeva il presunto vantaggio da miglioramento viario sulla scorta delle osservazioni tecniche (aumento del disagio dei residenti nel condominio per essersi il flusso veicolare avvicinato al fabbricato).
Infine la corte territoriale accoglieva l’eccezione di difetto di legittimazione attiva della prefettura.

Nel merito accoglieva la domanda e condannava il comune di Fidenza al pagamento del complessivo importo di € 38.493,75 (nelle tre voci del valore venale del bene, del pregiudizio non patrimoniale e nell’indennità di occupazione, oltre interessi sull’indennità di occupazione).

6.La cassazione della suddetta ordinanza è chiesta dal comune di Fidenza con ricorso notificato l’8 aprile 2024 ed affidato a 5 cinque motivi illustrati da memoria ex art. 380bis.1 cod. proc. civ., cui resistono con controricorso il RAGIONE_SOCIALE , RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, mentre la prefettura di Parma ha depositato atto di costituzione ai sensi dell’art. 370, comma 1 cod. proc. civ..
CONSIDERATO CHE:

7.Con il primo motivo si deduce (in relazione all’art. 360, comma 1, n.3, 4 e 5 cod. proc. civ.) la violazione degli artt. 101,115, 156,

157, 194 e 195 cod. proc., civ. e la nullità della ctu per avere il consulente tecnico acquisito d’ufficio ed utilizzato la determinazione n.92 dell’11.2.2019 del comune di Fidenza che riferendosi all’oggetto principale della domanda e cioè il valore del bene oggetto di acquisizione sanante, non poteva essere acquisito d’ufficio come statuito da Cass. Sez. Un. 3086/2022.

8.Con il secondo motivo si denuncia (ai sensi dell’art. 360, comma 1, n.3,4 e 5 cod. proc. civ.) la violazione dell’art. 132, comma 4, cod. proc. civ. per avere il consulente tecnico d’ufficio determinato il valore dell’area assumendo un valore senza motivare la differenza di valore attribuita rispetto ad altri ed inferiori valori risultanti da altri documenti.

9. Con il terzo motivo si censura (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e 5 cod. proc. civ.) la violazione degli artt. 2697 cod. civ. e 115 cod. proc. civ. per avere la corte d’appello ritenuto di far decorrere il periodo di occupazione dalla data di approvazione del progetto di allargamento della strada, ritenendo che ciò sarebbe altamente probabile ovvero fatto notorio così disattendendo l’eccezione tempestivamente sollevata dal comune di parziale prescrizione dovendo essere la stessa nel caso di riconoscimento calcolata a far tempo dai cinque anni antecedenti la proposizione della domanda giudiziale non risultando alcun pregresso atto interruttivo. Invece la corte aveva erroneamente affermato che la prova della decorrenza dell’occupazione avrebbe dovuto fornirla il comune.
10.Con il quarto motivo si denuncia (in relazione all’art. 360, comma 1 n. 3, cod. proc. civ.) la violazione degli artt. 100 cod. proc civ. e 1130-1131 cod. civ. per avere riconosciuto la legittimazione attiva del condominio mentre si trattava di beni di proprietà dei singoli condomini e l’amministratore non aveva alcun mandato speciale.

11.Con il quinto motivo si deduceva (in relazione all’art. 360, comma 1, n.3, cod. proc. civ.) la violazione dell’art. 92 cod. proc. civ. per non avere la corte d’appello ritenuto sussistenti i presupposti per reciproca soccombenza.

12.I motivi sono tutti inammissibili .

13.Il primo e secondo motivo, strettamente connessi perché riguardanti la ctu , possono essere esaminati congiuntamente e sono inammissibili.

13.1.Lamenta il comune ricorrente che la corte territoriale ha determinato il valore del terreno ablato in euro 50/mq., condividendo la valutazione sul punto svolta dal ctu sulla base di un documento, la determina, sottratta al contraddittorio e peraltro riferita ad area con caratteristiche e consistenza diverse da quella oggetto di giudizio.

13.2.Va premesso che come riferito da parte controricorrente non risulta che la determinazione n.92 sia stata oggetto di acquisizione d’ufficio del ctu, ma sia stata allegata alla memoria del ctp del condominio datata 23.7.2020 (cfr. controricorso, pag.4, secondo cpv.). In ogni caso il documento è stato sottoposto al contraddittorio delle parti con ordinanza del 13.9.2022, sicchè la censura appare inammissibile non confrontandosi con il suddetto passaggio processuale idoneo a superare l’eccepita eventuale nullità.
13.3.In ogni caso va pure rilevato che, come risulta dalla stessa trascrizione della ctu fatta da parte del ricorrente nell’ambito dell’esposizione del secondo motivo, il ctu ha accertato il valore corretto da attribuire e pari a euro 50/mq ‘in considerazione dei valori reperiti di vendita di relitti di terreno di circa 30/mq, della destinazione urbanistica, dell’ubicazione entro il perimetro del centro abitato e che le aree sono parte integrante del comparto edificato ‘ (cfr. ricorso, pag.12, secondo cpv.). Secondo quanto emerge dalla stessa ctu , si evince quindi che la suddetta
determinazione comunale non ha concorso a stabilire il valore, essendo stati altri i parametri di riferimento utilizzati dal ctu e risultando soltanto quest’ultimo corrispondente a quello della detta determina. Dal punto di vista della censura ne deriva che la nullità denunciata è comunque priva di decisività ai fini della decisione adottata.

13.4.Per quanto concerne il secondo motivo, formulato genericamente ai sensi dell’art. 360, comma 1, n.3,4 e 5 cod. proc. civ., la doglianza è inammissibile perché ha ad oggetto la confutazione della ctu con riguardo alla valutazione del valore del bene ablato motivatamente condivisa dalla corte d’appello con particolare riferimento all’integrazione del 20.12.2022 e riguarda l’accertamento rimesso al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità .

14.Il terzo motivo è parimenti inammissibile.

La corte territoriale ha infatti rigettato l’eccezione di prescrizione per i 5 anni antecedenti la notifica del ricorso sulla base di tre rationes decidendi: 1) dies a quo per calcolo indennizzo è sufficientemente ragionevole ritenere la data di approvazione dell’opera pubblica; 2) è egualmente ragionevole ritenere che l’occupazione abbia avuto inizio con l’approvazione dell’opera; 3) a fronte di tale evidenza, spettava la comune fornire la prova contraria. Ebbene, la ratio 2) è censurata sul piano del giudizio di fatto; la ratio 3) non è attinta dalla censura perché la corte d’appello non ha addossato in partenza oneri probatori, ma si è limitata ad argomentare che, ritenuta la coincidenza temporale di occupazione e approvazione dell’opera, era onere del comune smentire tale circostanza che la corte assume provata. Ritiene pertanto il Collegio che la censura sulla durata della prescrizione è priva di interesse, avendo svolto la corte d’appello la valutazione sull’eccezione sollevata, che nel motivo è riferita al quinquennio.
15. Anche il quarto motivo con cui si lamenta il difetto di legittimazione del condominio perché i beni acquisiti erano di proprietà di singoli condomini è inammissibile. L’onere di specificità dei motivi, impone al ricorrente che denuncia la violazione di legge di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo (Cass. Sez Un.23745/220).
Il ricorrente non ha assolto a detto onere e la censura si risolve nella critica dell’accertamento in fatto compiuto dal giudice del merito che si tratti di bene comune.

16.Il quinto motivo che censura la mancata compensazione delle spese di lite è inammissibile.

16.1.In tema di spese processuali, salvo il rispetto dei parametri minimi e massimi, la determinazione in concreto del compenso per le prestazioni professionali di avvocato è rimessa esclusivamente al prudente apprezzamento del giudice di merito (Cass. 6110/2021; id.4782/2020; id.3589/1968).

17. In conclusione va dichiarata l’inammissibilità del ricorso e, in applicazione del principio della soccombenza parte ricorrente, è condannata alla rifusione delle spese di lite a favore di parte controricorrente e liquidate in euro 4305 per compenso (valore della causa Euro 40.000,00 aumentato ad euro 6457,50 per l’assistenza ad ulteriori soggetti) per un totale di euro 10.762,50 ai sensi dell’art. 4, comma 2 d.m. 55 /14 e succ. modifiche oltre esborsi ed accessori come in dispositivo.
18.Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna parte ricorrente alla rifusione delle spese di lite a favore di parte controricorrente che liquida in Euro 10.762,50 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.p.r. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 10/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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