Legittimazione attiva: chi può chiedere i danni?

Una proprietaria agisce in giudizio per danni da infiltrazioni al soffitto del proprio balcone, causati dal balcone sovrastante. La Corte di Cassazione conferma la decisione di merito che ha rigettato la domanda, poiché il danno interessava il ‘sottobalcone’, considerato di proprietà esclusiva del vicino del piano di sopra. Di conseguenza, alla proprietaria mancava la legittimazione attiva, ovvero il titolo per poter agire in giudizio a tutela di un bene non suo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Attiva: Chi Può Chiedere il Risarcimento Danni in Condominio?

La questione della legittimazione attiva è un pilastro del diritto processuale: per poter iniziare una causa, non basta avere ragione, bisogna prima di tutto essere il titolare del diritto che si vuole far valere. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre un chiaro esempio pratico di questo principio, applicato a un comune caso di infiltrazioni tra balconi in un condominio.

I Fatti di Causa

Una proprietaria di un appartamento citava in giudizio sia il vicino del piano di sopra sia il Condominio, lamentando danni da infiltrazioni d’acqua al soffitto e alle pareti del proprio balcone. La richiesta era duplice: ottenere la riparazione, la sistemazione definitiva dei difetti per evitare future infiltrazioni e il risarcimento di tutti i danni subiti.

In primo grado, il Giudice di Pace accoglieva la domanda contro il vicino del piano superiore, condannandolo a pagare una somma per il ripristino dei luoghi, ma escludeva la responsabilità del Condominio.

La situazione si ribaltava in appello. Il Tribunale, riformando la prima sentenza, rigettava completamente la domanda della proprietaria. La motivazione? I danni accertati interessavano unicamente il “sottobalcone” dell’appartamento del piano superiore, che è considerato di proprietà esclusiva di quest’ultimo. Di conseguenza, la condomina del piano di sotto non aveva titolo per chiedere i danni su un bene che non le apparteneva.

La Decisione della Cassazione sulla Legittimazione Attiva

La proprietaria, insoddisfatta, proponeva ricorso per cassazione, articolando tre motivi di doglianza. La Suprema Corte, tuttavia, ha rigettato il ricorso, confermando la decisione d’appello e mettendo un punto fermo sulla vicenda.

L’Importanza della Procedura Corretta

Il primo motivo di ricorso è stato dichiarato inammissibile per una ragione puramente processuale: la violazione del principio di autosufficienza. La ricorrente non aveva illustrato adeguatamente le difese svolte dal Condominio nei gradi precedenti, impedendo così alla Corte di avere un quadro completo per decidere. La Cassazione ha colto l’occasione per ribadire che la questione della legittimazione attiva è talmente importante da poter essere rilevata d’ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo, a meno che non si sia già formato un giudicato interno.

La Mancanza di Legittimazione Attiva come Punto Nodale

La Corte ha ritenuto infondati anche gli altri motivi. Il Tribunale aveva logicamente e coerentemente rigettato l’intera domanda della proprietaria una volta accertata la sua carenza di legittimazione attiva. Se il danno riguarda una porzione di immobile (il sottobalcone) di proprietà altrui, il proprietario del piano di sotto non ha il diritto di chiederne né la riparazione né il risarcimento.

La Cassazione ha chiarito che questa conclusione si estende a tutte le richieste, compresa quella di eliminare le cause delle infiltrazioni. Se manca il titolo per agire, l’intera domanda è infondata, senza che si possa parlare di “omessa pronuncia” da parte del giudice d’appello.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione fonda la sua decisione su principi procedurali e sostanziali chiari. In primo luogo, il rispetto delle regole formali del processo, come il principio di autosufficienza, non è un mero cavillo, ma una garanzia per il corretto funzionamento della giustizia e la certezza del diritto. La mancata trascrizione degli atti rilevanti nel ricorso ha impedito alla Corte di valutare la fondatezza delle censure.

Nel merito, la motivazione centrale è la corretta applicazione del concetto di legittimazione attiva. Il giudice d’appello ha giustamente verificato a chi appartenesse il bene danneggiato. Avendo stabilito che il “sottobalcone” è di proprietà esclusiva del condomino del piano superiore, ne è conseguito, come logica inevitabile, il rigetto della domanda di chi non era titolare di quel bene. Qualsiasi richiesta, sia risarcitoria che di ripristino, presuppone la lesione di un proprio diritto, cosa che in questo caso non sussisteva.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce una lezione fondamentale: prima di intraprendere un’azione legale, è essenziale verificare con attenzione la sussistenza della legittimazione attiva. Non è sufficiente aver subito un disagio; è necessario essere il titolare del diritto che si presume violato. Nel contesto condominiale, ciò significa identificare correttamente la proprietà delle parti dell’edificio interessate dal danno. Agire senza questo presupposto fondamentale porta, come in questo caso, a un inevitabile rigetto della domanda, con conseguente spreco di tempo e risorse.

Chi può agire in giudizio per chiedere il risarcimento dei danni a un immobile?
Solo chi ha la titolarità del diritto che si presume leso, come il proprietario dell’immobile danneggiato. Nel caso di specie, la richiedente non era proprietaria del “sottobalcone” danneggiato, quindi le mancava la legittimazione attiva per agire.

Perché il ricorso in Cassazione è stato dichiarato in parte inammissibile?
Perché non rispettava il principio di autosufficienza. La ricorrente non aveva trascritto nel suo ricorso, in modo adeguato e completo, gli atti difensivi del Condominio, impedendo di fatto alla Corte di Cassazione di valutare correttamente la questione processuale sollevata.

La Corte d’Appello ha errato nel respingere anche la richiesta di eliminare le cause delle infiltrazioni?
No. Secondo la Cassazione, una volta accertata la mancanza di legittimazione attiva della richiedente (poiché non era proprietaria del bene danneggiato), il Tribunale ha coerentemente ritenuto infondata l’intera domanda, inclusa quella accessoria per la rimozione delle cause del danno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5791 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5791 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/03/2025

R ESPONSABILITA’ PER COSE IN CUSTODIA

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18018/2021 R.G. proposto da COGNOME rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME ricorrente –

contro

COGNOME

CONDOMINIO ‘RAGIONE_SOCIALE IN ROMA, INDIRIZZO

– intimati – avverso la sentenza n. 18034/2020 del TRIBUNALE DI ROMA, depositata il giorno 16 dicembre 2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22 gennaio 2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che

NOME COGNOME, proprietaria di un appartamento sito nel Condominio dell’edificio in Roma, INDIRIZZO lamentando danni al soffitto ed alle pareti di un balcone cagionati da infiltrazioni di

acqua provenienti dall’immobile sovrastante di proprietà di NOME COGNOME e ravvisando la sussistenza di una responsabilità di quest’ultimo da cose in custodia, ne domandò giudizialmente la condanna « alla riparazione dei danni ed alla sistemazione definitiva dei difetti onde evitare il verificarsi di nuove infiltrazioni, nonché al risarcimento di tutti i danni subiti, da quantificarsi come da preventivo allegato »;

nel resistere alla lite, NOME COGNOME eccepì, in via preliminare, la propria carenza di legittimazione passiva, derivando le infiltrazioni da lastrico solare di proprietà del Condominio: e di quest’ultimo, pertanto, chiese autorizzarsi la chiamata in causa;

disposto ed espletato l’incombente, il Condominio si costituì , contestando la propria legittimazione passiva e la legittimazione attiva di NOME COGNOME;

all’esito del giudizio di prime cure – nel corso del quale venne esperita consulenza tecnica di ufficio l’adito Giudice di pace di Roma dichiarò la carenza di legittimazione passiva del Condominio, accolse la domanda formulata nei riguardi di NOME COGNOME e lo condannò al pagamento di euro 2.100 (oltre IVA), pari all’importo stimato dal c.t.u. per il ripristino dei danni, nonché alla refusione delle spese di lite in favore di NOME COGNOME e del Condominio;

avverso detta sentenza dispiegarono appello tutti i contraddittori: in via principale, NOME COGNOME (sull’assunto che la fonte delle infiltrazioni era un lastrico solare comune, non un balcone aggettante di sua esclusiva proprietà), in via incidentale NOME COGNOME (la quale lamentò la mancata pronuncia di condanna di NOME COGNOME all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni) e il Condominio (denunciando la mancata valutazione ad opera del primo giudice della eccezione di carenza di legittimazione attiva di NOME COGNOME;
la decisione in epigrafe indicata ha rigettato l’impugnazione di NOME COGNOME ed invece accolto quella del Condominio, sul rilievo che

i danni accertati interessavano unicamente il ‘ sottobalcone ‘ di proprietà esclusiva di NOME COGNOME: in riforma della pronuncia di primo grado, ha pertanto rigettato la domanda di NOME COGNOME e compensato le spese del doppio grado tra tutte le parti;

ricorre per cassazione NOME COGNOME articolando tre motivi; non svolgono difese nel giudizio di legittimità le parti intimate, NOME COGNOME ed il Condominio;

disposta la trattazione in adunanza camerale, il P.G. non ha depositato conclusioni scritte;

il Collegio si è riservato il deposito dell ‘ ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell ‘ art. 380bis. 1 cod. proc. civ.;

Considerato che

il primo motivo denuncia falsa applicazione degli artt. 75 e 112 cod. proc., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ.;

premesso che nel giudizio di secondo grado « il Condominio, del quale era stata dichiarata la carenza di legittimazione passiva, ha inspiegabilmente svolto delle domande nei confronti della odierna ricorrente, verso la quale non nutriva alcuna legittimazione », parte ricorrente sostiene che « il Tribunale, anziché accogliere questo curioso appello incidentale, avrebbe dovuto ribadire la mancanza di legittimazione passiva del condominio a limitarsi a rigettare l’appello del signor COGNOME senza entrare nemmeno nel merito dell’appello incidentale del condominio »;
il motivo è inammissibile, per inosservanza del requisito prescritto dall’art. 366, primo comma, num. 3, cod. proc. civ.;

tale disposizione, alla luce delle indicazioni della giurisprudenza sovranazionale (in specie, della sentenza CEDU del 28 ottobre 2021 resa nella causa COGNOME RAGIONE_SOCIALE c/Italia), impone alla parte ricorrente la trascrizione – essenziale e per le parti d’interesse – degli atti e dei documenti richiamati (dei quali deve invece escludersi la necessità di

una integrale riproduzione), in guisa da contemperare il fine legittimo di semplificare (e non già pregiudicare) lo scrutinio del giudice di legittimità e, allo stesso tempo, garantire la certezza del diritto e la corretta amministrazione della giustizia, salvaguardando la funzione nomofilattica della Corte ( ex multis, Cass. 03/03/2023, n. 6524; Cass. 14/03/2022, n. 8117; Cass. 04/02/2022, n. 3612);

nella specie, nel ricorso di adizione di questa Corte risulta omessa (o comunque svolta in maniera gravemente carente ed inadeguata) l’illustrazione delle allegazioni difensive svolte – tanto in primo grado quanto a suffragio dell’appello incidentale – dal Condominio: oltremodo necessaria, a fronte della sentenza impugnata la quale reca una assai sintetica (di certo, non esaustiva) descrizione dei motivi di tale appello incidentale (« lamentando la mancata valutazione da parte del Giudice di pace della eccezione di carenza di legittimazione attiva della RAGIONE_SOCIALE svolta sin dalla comparsa di costituzione anche alla luce della precisazione sul punto contenuta nella C.T.U. ») e ne apprezza la fondatezza, senza porsi dubbio sull’ammissibilità dell’impugnazione;
la evidenziata deficienza espositiva non rende a questa Corte una cognizione adeguata sul fatto processuale: in particolare, non consente di verificare se la questione sulla titolarità attiva del rapporto litigioso (la quale – si osserva per dovere nomofilattico – è comunque rilevabile di ufficio in ogni stato e grado del processo, salvo il formarsi di uno specifico giudicato interno: cfr. Cass., S.U., 16/02/2016, n. 2951 e successive conformi) era stata ritualmente introdotta nel thema decidendum del giudizio di appello da una parte ad hoc abilitata e se sulla stessa, pertanto, il Tribunale era tenuto a pronunciarsi;
tanto giustifica l’inammissibilità del motivo;

il secondo motivo rileva la « nullità della sentenza per motivazione meramente apparente e comunque al di sotto del c.d. ‘minimo

costituzionale’, in violazione dell’art. 132 cod. proc. civ., 111 Cost., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ. »;

più precisamente, si denuncia la mancata indicazione, nella sentenza gravata, delle « ragioni di fatto » della decisione e la omessa motivazione sul rigetto della pretesa risarcitoria circa la « violazione del diritto alla salute, quale diritto soggettivo individuale, assoluto e fondamentale della persona umana, comprensivo della pretesa ad abitare in un ambiente di vita accettabile »;

il motivo non può trovare accoglimento;

anch’esso risulta in vero articolato in maniera non rispettosa del principio di autosufficienza;

il ricorso, infatti, non chiarisce in quale momento del processo e con quali modalità sia stata formulata la istanza di ristoro del (preteso) danno per lesione del diritto della salute: la natura di pregiudizio non patrimoniale, ontologicamente differente da quello subì to dall’immobile di asserita proprietà, ne esigeva una espressa e puntuale allegazione, del tutto mancante nella citazione introduttiva del primo grado;

quand’anche potesse ipotizzarsi per un momento la possibilità di superare il precedente rilievo, si osserva come la sentenza di primo grado aveva disposto in favore della odierna ricorrente soltanto il risarcimento del danno ascrivibile al costo per il ripristino del cespite, come quantificato dal c.t.u.: sicché la domanda risarcitoria per il danno alla salute (ove pure per ipotesi dispiegata in prime cure) avrebbe dovuto costituire motivo di appello incidentale da parte della COGNOME, da questa invece proposto – come narrato in ricorso – unicamente per ottenere la condanna del COGNOME alla « sistemazione definitiva dei difetti per cui è causa, onde evitare il verificarsi di nuove infiltrazioni »;
il terzo motivo, rubricato « omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. », critica la impugnata sentenza per non

aver preso in considerazione (così incappando in omessa pronuncia) l’appello incidentale dell’ odierna ricorrente laddove aveva chiesto la condanna di NOME COGNOME all ‘ eliminazione delle cause di infiltrazioni;

a tacer della impropria intestazione (non avendo l’omissione ad oggetto un fatto fenomenico, ovvero un concreto accadimento di vita, ma un atto processuale), il motivo è infondato;

accertata l’inesistenza del diritto di proprietà di NOME COGNOME sull’immobile danneggiato, con logica coerenza il Tribunale romano ha ritenuto « infondata la domanda » dalla stessa proposta: sintagma da riferirsi ad ogni e qualsivoglia richiesta formulata nel giudizio, inclusa quella tesa all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni, domanda pertanto (a tutto concedere, implicitamente) rigettata;

il vizio di omessa pronuncia non è dunque ravvisabile;

il ricorso è rigettato;

non vi è luogo a provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità, non avendo in esso le parti intimate svolto difese;

atteso il rigetto del l’impugnazione , va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte della ricorrente ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13;
p. q. m.

rigetta il ricorso;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte di parte ricorrente dell’ulteriore

importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso principale, a norma dell ‘ art. 13, comma 1bis .

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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