Legittimazione amministratore: la sua difesa in giudizio

Un condominio, citato in giudizio da un vicino per la mancata realizzazione di un giunto sismico, ha contestato la legittimazione processuale del proprio amministratore. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che la legittimazione amministratore è piena per tutte le azioni relative alle parti comuni, anche se riguardano vizi costruttivi preesistenti. La responsabilità ricade sui condomini attuali, non sul costruttore originario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Amministratore: Chi Risponde dei Vizi Costruttivi?

La gestione di un condominio comporta spesso la navigazione in complesse questioni legali, specialmente quando sorgono dispute con i vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sulla legittimazione amministratore di condominio a rappresentare l’ente in giudizio, anche per problematiche relative a difetti strutturali preesistenti. Questa decisione ha implicazioni significative per tutti i condomini e per chiunque si trovi a dover agire legalmente contro un intero edificio.

I Fatti del Caso: Condominio contro Vicino

La vicenda nasce da una richiesta apparentemente semplice: un Condominio aveva bisogno di accedere al lastrico solare della proprietaria di un immobile confinante per installare un ponteggio. La vicina, tuttavia, non si è limitata a contestare l’accesso, ma ha presentato una domanda riconvenzionale, chiedendo che il Condominio fosse condannato a realizzare un giunto sismico tra i due edifici, opera necessaria per adeguarsi alla normativa antisismica e mai eseguita.

Il Tribunale di primo grado diede ragione alla vicina, ordinando al Condominio di eseguire i lavori. La Corte d’Appello, pur riformando parzialmente la sentenza su altri aspetti, confermò la condanna del Condominio alla realizzazione del giunto tecnico.

Il Percorso Giudiziario e la questione della legittimazione amministratore

Di fronte alle corti di merito, la difesa del Condominio si è incentrata su un punto cruciale: la presunta carenza di legittimazione passiva. Secondo il Condominio, la responsabilità per la mancata realizzazione del giunto sismico non poteva essere addebitata all’ente condominiale, bensì a chi aveva originariamente costruito il fabbricato. In sostanza, si sosteneva che l’amministratore non potesse rispondere per illeciti commessi da altri soggetti prima ancora che il condominio venisse ad esistenza.

Questa argomentazione è stata respinta sia in primo che in secondo grado. La Corte d’Appello, in particolare, aveva ritenuto che la questione sulla rappresentanza processuale dell’amministratore fosse ormai coperta da giudicato interno, ovvero non più discutibile. È contro questa affermazione e, più in generale, sulla questione della legittimazione amministratore che il Condominio ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Cassazione

La Suprema Corte, con una decisione precisa, ha rigettato il ricorso del Condominio. Pur riconoscendo un errore procedurale della Corte d’Appello (che aveva erroneamente dichiarato formato un giudicato interno su un punto che invece era stato appellato), la Cassazione ha corretto la motivazione ed è entrata nel merito della questione, ritenendo il motivo di ricorso comunque infondato.

Le Motivazioni della Corte

Il cuore della decisione si basa su un principio consolidato, che la Corte ha voluto ribadire con forza. L’amministratore di condominio possiede la legittimazione processuale a rappresentare il condominio in ogni tipo di azione, anche di natura reale, promossa da terzi o da singoli condomini, quando questa riguarda le parti comuni dell’edificio.

La Corte ha specificato che i muri esterni dell’edificio, interessati dalla realizzazione del giunto tecnico, rientrano pacificamente tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile. Di conseguenza, l’azione promossa dalla vicina, finalizzata a far rispettare la normativa edilizia su una parte comune, doveva essere correttamente indirizzata nei confronti del Condominio, rappresentato dal suo amministratore.

Inoltre, i giudici hanno chiarito che i legittimati passivi in un’azione di questo tipo non possono che essere i comproprietari attuali dell’immobile, ovvero i condomini, in quanto unici soggetti che possono materialmente eseguire le opere di regolarizzazione o demolizione. La responsabilità non può essere scaricata sul costruttore originario, poiché l’obbligo di conformità grava sull’immobile e, quindi, sui suoi attuali proprietari.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio di fondamentale importanza pratica: la legittimazione amministratore a difendere il condominio è ampia e copre anche le responsabilità derivanti da vizi costruttivi originari che interessano le parti comuni. I condomini non possono sottrarsi agli obblighi di messa a norma dell’edificio invocando la responsabilità di chi lo ha costruito. Per i terzi danneggiati, questo significa poter contare su un unico interlocutore (il Condominio, tramite il suo amministratore) per far valere i propri diritti, semplificando notevolmente le azioni legali.

L’amministratore di condominio ha la legittimazione processuale per difendere l’ente in una causa per vizi costruttivi sulle parti comuni?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che l’amministratore ha la piena legittimazione processuale a rappresentare il condominio in ogni azione, anche reale, promossa da terzi, che riguardi le parti comuni dello stabile, come i muri esterni.

Un condominio può essere ritenuto responsabile per un difetto di costruzione preesistente alla sua costituzione?
Sì. Secondo la Corte, i legittimati passivi all’azione sono i comproprietari attuali dell’immobile edificato in violazione delle normative, in quanto sono gli unici soggetti abilitati a porre in essere le opere necessarie alla regolarizzazione. La responsabilità non può essere attribuita esclusivamente al costruttore originario.

Cosa succede se la Corte d’Appello dichiara erroneamente la formazione di un giudicato interno su un punto che era stato invece impugnato?
La Corte di Cassazione può rilevare l’errore e correggere la motivazione della sentenza d’appello. Tuttavia, come in questo caso, può comunque rigettare il ricorso se il motivo di impugnazione risulta infondato nel merito, confermando così la decisione finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5530 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5530 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 38615/2019 R.G. proposto da:

CONDOMINIO PRATO, INDIRIZZO Reggio Calabria, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME ;

– Ricorrente –

Contro

NOME COGNOME rappresentata e dife sa dall’avv. NOME COGNOME unitamente agli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

– Controricorrente – avverso la sentenza della Corte d’ appello di Reggio Calabria n. 399/2019 depositata il 13/05/2019.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 12 febbraio 2025.

Rilevato che:

Con citazione notificata in data 01/02/2018 il Condominio Prato ha impugnato la sentenza n. 1061/2017 del Tribunale di Reggio

Condominio

Calabria che, da un lato, aveva rigettato la domanda del Condominio diretta ad ottenere la condanna di NOME COGNOME, proprietaria di un immobile contiguo, ad autorizzazione ai sensi dell’art. 843 c.c., l’occupazione temporanea del suo lastrico solare per la collocazione di un ponteggio e, dall’altro, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata da lla convenuta, aveva condannato l’ente di gestione a realizzare un giunto di oscillazione, tra i fabbricati delle parti, nel rispetto della normativa antisismica.
La corte d’appello di Reggio Calabria , in parziale riforma della decisione di primo grado, che ha confermato quanto all’accoglimento da parte del primo giudice della domanda riconvenzionale, ha condannato Nasso a consentire al Con dominio l’accesso al lastrico solare di proprietà dell’appellata (aspetto, quest’ultimo , estraneo al giudizio di cassazione), e ha compensato le spese dei gradi di merito.

Questi, in breve, per quanto ancora di rilievo, gli snodi argomentativi della decisione , in relazione all’originaria domanda riconvenzionale della Nasso: (i) con il secondo motivo di impugnazione, testualmente (vedi pag. 6 della sentenza) « ribadisce la carenza di legittimazione passiva del Condominio, posto che ogni eventuale responsabilità sarebbe addebitabile a chi aveva costruito il fabbricato e non potendo, dunque, l’attore rispondere per illeciti commessi da altri soggetti prima che lo stabile fosse ultimato. Deduce, in proposito, che la rappresentanza processuale dell’amministratore condominiale, circoscritta alle cause riguardanti le parti comuni dell’edificio, di cui all’art. 1117 c.c., non è estesa a fatti commessi prima che lo stabile condominiale venisse ad esistenza e di cui i condomini non erano a conoscenza »; (ii) (vedi pag. 7 della sentenza) « l’appellante ha inteso contestare la possibilità che la mancata realizzazione del giunto tecnico fosse addebitabile al Condomi nio, invece che a colui il quale aveva realizzato l’immobile.
Nulla, invece, risulta dedotto in ordine alla sussistenza della legittimazione/rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio ai sensi dell’art. 1131, comma 2, c.c., questione su cui il Tribunale si è pronunciato in termini affermativi e che, in difetto di impugnazione, deve quindi ritenersi coperta da giudicato. Il motivo di impugnazione, invece, proposto dall’appellante, come so pra indicato, è infondato, atteso che legittimati passivi all’azione, di natura reale, proposta dalla convenuta non possono che essere i comproprietari dell’immobile edificato in violazione della normativa antisismica, quali unici soggetti abilitati a porre in essere le opere necessarie alla regolarizzazione o destinatari in un eventuale ordine di demolizione/ripristino »;
il Condominio ha proposto ricorso per cassazione, con un unico motivo.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’ adunanza camerale le parti hanno depositato memorie.

Considerato che:

I. preliminarmente, vanno respinte le eccezioni di inammissibilità del ricorso: in primo luogo, sul piano astratto e salve le considerazioni appresso svolte nell’esame del motivo, sussiste l’interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. del Condominio dato che l’accoglimento del motivo di ricorso potrebbe determinare il rigetto, nel giudizio di rinvio, della domanda riconvenzionale della convenuta; in secondo luogo, il requisito dell’autosufficienza del motivo di ricorso è soddisfatto tramite la trascrizione dei passaggi salienti del motivo di appello di cui si assume l’omesso esame da parte della corte d’appello; infine, il motivo di ricorso -contrariamente da quanto si assume in controricorso – è specifico perché pone la Corte nella condizione di comprendere appieno il contenuto della doglianza del Condominio;
passando all’esame del ricorso, l’unico motivo denuncia, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c., la violazione del principio del ‘tantum devolutum quantum denunciatum di cu i all’art. 342 c.p.c.’ .

Si ritiene che la sentenza sarebbe viziata nella parte in cui ha ravvisato la formazione di un giudicato interno sulla rappresentanza processuale dell’ amministratore prevista dall’art. 1131 comma 2 c.c , mentre invece la questione era stata riproposta come secondo motivo d’appello ;

il motivo è infondato, anche se si rende necessario correggere la motivazione ex art. 384 ultimo comma cpc. Non è infatti corretta l’asserzione della corte d’appello secondo cui sulla questione relativa alla ‘legittimazione/rappresentanza processuale’ dell’amministratore . risolta in senso affermativo dal tribunale, si sarebbe formato il giudicato, in difetto di impugnazione sul punto da parte del Condominio.

Infatti, effettivamente, col secondo motivo di appello, nella seconda parte, il Condominio aveva messo in discussione anche la legittimazione processuale dell’amministratore ( vedi ricorso per cassazione, pagg. 4, terzultimo capoverso, e 6, primo capoverso, ove si riportano i passaggi salienti del secondo motivo di appello), sicché non si può certamente parlare di giudicato interno sulla legittimazione processuale.

Ciò chiarito, tuttavia, il motivo è infondato alla luce del principio, affermato da Cass. nn. 22911/2018, 21506/2024, che il Collegio condivide e intende ribadire, in punto di legittimazione dell’amministratore in ordine ad ogni tipo d’ azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condòmino nei confronti del condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale (tali dovendo estensivamente ritenersi

anche quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condòmini).

È indubitabile, infatti, che i muri esterni dell’edificio condominiale , interessati dalla esecuzione del giunto tecnico, rientrano tra le parti comuni , come previsto dall’art. 1117 comma 1 n. 1) c.c. ;

il ricorso, pertanto, va rigettato, con condanna del Condominio al rimborso delle spese processuali;

infine, ritiene il Collegio di non aderire alla richiesta della parte vittoriosa di condanna del Condominio al risarcimento dei danni ex art. 96 comma 1 c.p.c. per lite temeraria ed abuso del processo non ravvisandone i presupposti;

a i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del Condominio ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 3.500,00, più euro 200,00, per esborsi, oltre alle spese generali, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, in data 12 febbraio 2025, nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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