Legittimazione amministratore condominio: il caso

Un condominio e alcuni condomini agivano in giudizio per far dichiarare l’estinzione per non uso ventennale di un diritto di passaggio pubblico su un’area comune. La Corte d’Appello negava la legittimazione sia all’amministratore che ai singoli condomini. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza, affermando la piena legittimazione dell’amministratore per tali azioni, in quanto non costituiscono atti di disposizione ma sono volte a liberare il bene comune da un peso. La Corte ha inoltre rilevato la formazione di un giudicato interno sulla legittimazione dei singoli condomini, non essendo stata specificamente appellata la decisione di primo grado sul punto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Legittimazione Amministratore Condominio: Poteri Estesi Oltre gli Atti Conservativi

La questione della legittimazione dell’amministratore di condominio a intraprendere azioni legali a tutela delle parti comuni è un tema centrale nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini di tale potere, distinguendo nettamente tra atti di disposizione del patrimonio comune e azioni volte a difenderlo, anche quando si tratta di diritti reali. Questo provvedimento stabilisce che l’amministratore può agire per l’estinzione di una servitù senza necessità del consenso unanime di tutti i condomini, poiché tale azione mira ad accrescere e non a diminuire il valore del bene comune.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dall’iniziativa di un condominio e di due singoli condomini, che convenivano in giudizio l’amministrazione comunale. L’obiettivo era ottenere una dichiarazione giudiziale di estinzione, per non uso protratto per oltre vent’anni, di un diritto di passaggio a uso pubblico gravante su alcune aree di proprietà condominiale. Tale diritto era stato costituito con una scrittura privata autenticata decenni prima.

Il Comune, costituitosi in giudizio, eccepiva in via preliminare il difetto di legittimazione attiva del condominio, sostenendo che un’azione in materia di diritti reali non rientrasse tra i poteri dell’amministratore. Nel merito, chiedeva il rigetto della domanda.

Lo Svolgimento del Processo: dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda del condominio, rigettando l’eccezione del Comune e dichiarando l’effettiva estinzione del diritto di passaggio per non uso.

Contro questa decisione, il Comune proponeva appello. La Corte d’Appello ribaltava completamente la sentenza di primo grado, accogliendo l’appello e rigettando la domanda originaria. La motivazione della corte territoriale si basava su due punti principali:

1. Difetto di legittimazione dell’amministratore: Si riteneva che l’amministratore non avesse il potere di avviare azioni reali riguardanti la titolarità o il contenuto dei diritti sulle parti comuni, in quanto tali azioni non rientrerebbero negli atti meramente conservativi.
2. Difetto di legittimazione dei singoli condomini: La Corte applicava l’articolo 1108, comma 3, del Codice Civile, che richiede il consenso unanime di tutti i partecipanti per la costituzione di diritti reali sul fondo comune, ritenendo che anche un’azione di estinzione richiedesse la partecipazione di tutti i condomini.

Contro la sentenza d’appello, il condominio e i condomini originari proponevano ricorso per cassazione.

Le Motivazioni della Suprema Corte sulla Legittimazione dell’Amministratore di Condominio

La Corte di Cassazione ha accolto i motivi del ricorso, cassando la sentenza d’appello e fornendo chiarimenti fondamentali sulla legittimazione dell’amministratore di condominio.

L’Errata Applicazione dell’Art. 1108 c.c.

Il punto centrale della decisione è la critica all’interpretazione della Corte d’Appello. La Cassazione ha stabilito che l’articolo 1108 c.c., che impone l’unanimità, si applica agli atti di disposizione che comportano un ‘sacrificio’ per i condomini, come l’alienazione di un bene o la costituzione di una servitù passiva.

Nel caso di specie, l’azione era un’ actio negatoria servitutis, finalizzata a dichiarare l’inesistenza di un diritto altrui sul bene comune. Un’azione di questo tipo non è un atto dispositivo che diminuisce il patrimonio, ma, al contrario, è un’azione volta a liberare il bene da un peso, aumentandone il valore e la pienezza del godimento. Pertanto, non richiede il consenso unanime e rientra pienamente nei poteri dell’amministratore, volti alla tutela della cosa comune.

Il Principio del Giudicato Interno

Un altro motivo di accoglimento del ricorso riguarda la legittimazione dei singoli condomini. La Cassazione ha rilevato che il Tribunale di primo grado aveva riconosciuto la loro legittimazione ad agire. Nell’atto di appello, il Comune aveva contestato unicamente la legittimazione dell’amministratore, senza sollevare specifiche censure su quella dei singoli condomini.

Di conseguenza, la statuizione del Tribunale sulla legittimazione dei condomini non era stata impugnata ed era passata in giudicato (c.d. giudicato interno). La Corte d’Appello, quindi, non avrebbe potuto negare la loro legittimazione, essendo la questione ormai decisa in modo definitivo tra le parti.

Le Conclusioni

La Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche:

1. Rafforza i poteri dell’amministratore: Si chiarisce che la legittimazione dell’amministratore di condominio non è limitata ai soli atti puramente conservativi in senso stretto, ma si estende a tutte le azioni legali che mirano a tutelare e valorizzare le parti comuni, come quelle per negare l’esistenza di diritti di terzi.
2. Distingue tra atti dispositivi e atti di tutela: L’unanimità è richiesta solo quando si dispone del bene comune in modo pregiudizievole o limitativo (es. vendita, costituzione di servitù), non quando si agisce per liberarlo da un vincolo.
3. Sottolinea l’importanza della strategia processuale: Il caso del giudicato interno dimostra come la mancata impugnazione di uno specifico punto della sentenza di primo grado possa renderlo definitivo, precludendo ogni successiva discussione in merito.

Un amministratore di condominio può avviare una causa per far dichiarare l’estinzione di un diritto di passaggio su un’area comune?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che un’azione volta a dichiarare l’estinzione di un diritto reale di terzi su un bene condominiale (come un’actio negatoria servitutis) rientra nei poteri dell’amministratore, poiché mira a liberare la proprietà da un peso e non a disporne.

Per un’azione di estinzione di una servitù su parti comuni è necessario il consenso di tutti i condomini?
No. Secondo la sentenza, il consenso unanime è richiesto per gli atti di disposizione che impongono un sacrificio ai condomini (es. costituire una nuova servitù), non per le azioni che, come in questo caso, hanno l’effetto benefico di rimuovere un vincolo esistente.

Cosa significa ‘giudicato interno’ e che effetto ha avuto in questo caso?
Il ‘giudicato interno’ si forma quando una parte di una sentenza non viene specificamente contestata nell’atto di appello. In questo caso, la legittimazione ad agire dei singoli condomini, affermata dal Tribunale, non era stata contestata in appello dal Comune. Pertanto, la Corte d’Appello non avrebbe potuto riesaminare e negare tale legittimazione, poiché la questione era già diventata definitiva tra le parti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3976 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3976 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2148/2023 R.G. proposto da : COGNOME, CONDOMINIO COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in San Vendemiano INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende -ricorrenti- contro

COMUNE DI PORDENONE, elettivamente domiciliato in PORDENONE C.INDIRIZZO COGNOME, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TRIESTE n. 243/2022 depositata il 15/06/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/10/2024 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Condominio NOME COGNOME, in persona dell’amministratore pro -tempore, nonché i condomini NOME COGNOME e NOME COGNOME in proprio, convennero in giudizio dinanzi al Tribunale di Pordenone il Comune di Pordenone, per far dichiarare l’estinzione , per non uso ultraventennale, del diritto di passaggio a uso pubblico costituito il 12.12.1989 con scrittura privata autenticata sui mappali n. 599 e n. 2331 del Foglio 20 del NCEU di Pordenone di proprietà condominiale. Si costituì in giudizio il Comune di Pordenone, eccependo in via preliminare il difetto di legittimazione del Condominio, trattandosi di materia di diritti reali e, nel merito, chiese il rigetto della domanda. Il Tribunale, rigettata l’eccezione, accolse la domanda degli attori e dichiarò l’estinzione del diritto di passaggio a uso pubblico costituito con scrittura privata autenticata del 12.12.1989.
Avverso tale sentenza, il Comune di Pordenone propose appello. La Corte d’Appello di Trieste accolse l’appello del Comune e rigettò la domanda.

Per quel che ancora rileva in questa sede, la Corte di merito ritenne insussistente la legittimazione dell’amministratore del Condominio in ordine alle azioni reali nei confronti dei singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali su cose o parti dell’edificio condominiale, non venendo in gioco atti meramente conservativi.

Inoltre, quanto alla legittimazione dei condomini, fece applicazione dell’art.1108, comma 3 c.c., che richiede il consenso unanime dei condomini mentre, nel caso di specie, la domanda non era stata proposta da tutti i condomini.

Il Condominio ‘Palazzo COGNOME e i condomini COGNOME e COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla base di quattro motivi.

Il Comune di Pordenone ha resistito con controricorso

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

In prossimità della camera di consiglio, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza per vizio logico della motivazione, la violazione degli artt. 111, comma 6 Cost., dell’art.132, comma 2, n. 4 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n.4 c.p.c., per contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili in punto di valutazione della legittimazione attiva in capo agli odierni ricorrenti. La Corte d’appello, dopo aver affermato che l’amministratore può svolgere, senza l’autorizzazione dell’assemblea solo gli atti conservativi, avrebbe escluso la sua legittimazione facendo riferimento alle azioni reali – svolte dal medesimo contro i singoli condomini e contro i terzi – dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti concernenti le parti comuni dell’edificio. Parimenti, la Corte d’appello avrebbe escluso la legittimazione dei singoli condomini sulla base dell’art.1108, comma 3 c.c., sebbene la norma si riferisca alle ipotesi di costituzione della servitù sulle parti comuni dell’edificio condominiale e non all’estinzione di un diritto reale.
Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione degli artt. 1108, 1130, 1131, 1136 c.c. e dell’art.116 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., oltre all’omessa e insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia, ai sensi dell’art.

360, comma 1, n. 5 c.p.c. La Corte d’appello avrebbe erroneamente fondato la pronuncia di difetto di legittimazione attiva dell’amministratore di condominio sulla base dell’art.1108 , comma 3 c.p.c., sebbene la norma richieda il consenso unanime di tutti i partecipanti per gli atti di costituzione di diritti reali su un fondo comune mentre, nel caso di specie l’azione aveva ad oggetto l’estinzione del diritto di passaggio a uso pubblico su un bene di proprietà condominiale.
I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono fondati.

L’azione proposta dall’amministratore del condominio e dai singoli condomini era volta ad ottenere la declaratoria dell’estinzione per non uso ventennale del diritto di passaggio costituito sulla proprietà condominiale con scrittura privata autenticata del 12.12.1989.

Si trattava, come è evidente, di un’azione volta a conseguire l’accertamento dell’ inesistenza di un diritto reale altrui sul bene condominiale per intervenuta estinzione per non uso.

La Corte d’appello, pur partendo dalla premessa che si trattava di un’azione di estinzione di un diritto di terzi gravante sul bene condominiale, ha fatto erroneo riferimento all’art.1108, comma 3 c.p.c. -applicabile al condominio per il rinvio contenuto nell’art.1139 c.c. alle norme sulla comunione – che richiede il consenso unanime di tutti i condomini per la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell’edificio.

L’art.1108 c.c. deroga al principio maggioritario nelle ipotesi di alienazione di beni condominiali o di costituzione di diritti reali o di locazioni ultranovennali in quanto si tratta di atti dispositivi che importano un sacrificio per i condomini mentre, nel caso di specie, l’azione di estinzione per non uso della servitù di passaggio su un

bene condominiale era volta a liberare il Condominio da un peso e non aveva affetto alcuna ricaduta negativa sul diritto dei singoli condomini. La fattispecie è completamente diversa.

Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, n. 4, c.p.c., per violazione del c.d. giudicato interno ex artt. 324 c.p.c. e 2909 c.c., con riferimento alla declaratoria del difetto di legittimazione attiva in capo ai condomini NOME COGNOME e NOME COGNOME perché la Corte d’Appello di Trieste ha negato la legittimazione ad agire dei singoli condomini NOME COGNOME NOME COGNOME, che era stata affermata dal Tribunale, senza che vi fosse specifica impugnazione sul punto, sicché sulla questione si sarebbe formato il giudicato interno.
Il motivo è fondato.

A prescindere dal rilievo che l”actio negatoria servitutis” può essere proposta da uno solo dei proprietari del bene (tra le tante, Sez. 2, Sentenza n. 4658 del 08/05/1998), osserva il Collegio che il Tribunale riconosciuto la legittimazione dei singoli condomini e tale statuizione non era stata impugnata dal Comune di Pordenone, le cui contestazioni erano limitate unicamente alla legittimazione attiva dell’amministratore del Condominio, sicchè sulla questione si era formato il giudicato interno.
E’ logicamente assorbito il quarto motivo, con il quale si deduce la violazione di legge, ai sensi dell’art. 360, n. 3 c.p.c.: violazione degli artt. 24 Cost, 81 c.p.c., 949 c.c., 1108 c.c., 1073 c.c. e 2939 c.c., per non avere la Corte d’appello riconosciuto la legittimazione attiva dei singoli condomini nelle azioni che hanno ad oggetto la tutela della cosa comune.

Il ricorso deve, pertanto, accolto; la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di Appello di Trieste in diversa composizione, che regolerà le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie i primi tre motivi di ricorso, dichiara assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata in ordine ai motivi accolti con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Trieste in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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