Leasing immobiliare: limiti ammissione al passivo

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una società di cartolarizzazione che richiedeva l’ammissione al passivo fallimentare per crediti derivanti da un contratto di leasing immobiliare risolto prima del fallimento e dell’entrata in vigore della Legge 124/2017. Il Tribunale aveva ammesso solo parzialmente il credito, escludendo le somme legate a penali e risarcimenti non correttamente indicati nella domanda iniziale. La Suprema Corte ha confermato l’inammissibilità del ricorso, ribadendo che nel procedimento fallimentare non è consentita la modifica sostanziale della domanda (mutatio libelli) nelle fasi successive al deposito dell’istanza di insinuazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Leasing immobiliare: i limiti invalicabili nell’ammissione al passivo

Il leasing immobiliare rappresenta uno degli strumenti finanziari più diffusi per l’acquisizione di beni strumentali, ma la sua gestione in sede fallimentare richiede una precisione tecnica assoluta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che l’errore nella formulazione della domanda di insinuazione al passivo può precludere definitivamente il recupero di importanti voci di credito.

Il caso: risoluzione del contratto e fallimento

La vicenda trae origine da un contratto di leasing immobiliare traslativo risolto per inadempimento dell’utilizzatore prima della dichiarazione di fallimento di quest’ultimo. La società concedente aveva richiesto l’ammissione al passivo per canoni scaduti, interessi e capitale residuo. Tuttavia, il Giudice Delegato e successivamente il Tribunale avevano accolto la domanda solo parzialmente, applicando in via analogica l’art. 1526 c.c., norma che disciplina la risoluzione della vendita con riserva di proprietà.

Il nodo del contendere riguardava la possibilità per il creditore di invocare clausole penali o risarcimenti specifici solo in una fase avanzata del procedimento, ovvero durante le osservazioni allo stato passivo o nel giudizio di opposizione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso presentato dalla società creditrice. Il principio cardine espresso dai giudici di legittimità riguarda il divieto di mutatio libelli: il creditore che chiede di essere ammesso al passivo deve indicare chiaramente il titolo e l’oggetto della propria pretesa fin dal primo atto.

In particolare, la Corte ha sottolineato che:
1. Non è possibile modificare il petitum (l’oggetto) o la causa petendi (il titolo) dopo il deposito della domanda ex art. 93 l. fall.
2. L’invocazione di una clausola penale non menzionata originariamente costituisce una domanda nuova e, come tale, inammissibile.
3. Il principio iura novit curia non permette al giudice di integrare d’ufficio una domanda che manchi degli elementi fattuali necessari.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla struttura stessa del procedimento di accertamento del passivo, che è caratterizzato da rigide preclusioni processuali. I giudici hanno evidenziato che, sebbene il creditore possa precisare o ridurre la propria domanda attraverso le osservazioni scritte, non gli è concesso ampliarla o variarne il fondamento giuridico. Nel caso di specie, la società aveva tentato di introdurre il tema della clausola penale e del risarcimento del danno solo dopo che il curatore aveva sollevato eccezioni, violando così il principio di stabilità della domanda iniziale. Inoltre, per i contratti risolti prima della Legge 124/2017, l’applicazione dell’art. 1526 c.c. impone oneri probatori specifici sul valore del bene e sull’equo compenso che devono essere assolti tempestivamente.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Cassazione confermano un orientamento rigoroso: la tutela del credito nel leasing immobiliare dipende dalla qualità della prima istanza di insinuazione. Ogni omissione iniziale in termini di titoli giuridici (come penali o indennità) non può essere sanata nelle fasi successive del giudizio. Per le imprese e gli istituti finanziari, ciò implica la necessità di una mappatura completa dei diritti contrattuali prima di agire in sede fallimentare, poiché il rito concorsuale non ammette ripensamenti strategici o integrazioni tardive della domanda.

Cosa succede se il contratto di leasing si risolve prima del fallimento?
Se la risoluzione avviene prima della Legge 124/2017, si applica per analogia l’art. 1526 c.c., che prevede la restituzione delle rate riscosse salvo il diritto del concedente a un equo compenso per l’uso del bene.

Si può modificare la domanda di credito durante l’opposizione allo stato passivo?
No, non è consentito ampliare l’oggetto della domanda o cambiare il titolo giuridico della pretesa. È possibile solo precisare quanto già richiesto o ridurre l’importo.

Quando va invocata la clausola penale nel fallimento?
La clausola penale deve essere indicata espressamente nella domanda iniziale di insinuazione al passivo. Inserirla successivamente è considerato un mutamento inammissibile della domanda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 4208 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 1 Num. 4208 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: AMATORE NOME

Data pubblicazione: 25/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso n. 8270/2023 r.g. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede legale in Roma, INDIRIZZO, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Roma CODICE_FISCALE, REA NUMERO_DOCUMENTO, in persona del suo Amministratore Unico e legale rappresentante, AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, con studio in Milano, INDIRIZZO, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, Via Alessandria 119.

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, P_IVA, con sede in Orsenigo INDIRIZZO INDIRIZZO, in persona del suo curatore pro tempore.

– intimato –

avverso il decreto del Tribunale di Como, reso in data 20.2.2023, pubblicato il successivo 8.3.2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13/1/2026 dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

1.Con il decreto impugnato il Tribunale di Como , decidendo sull’opposizione allo stato passivo presentata da RAGIONE_SOCIALE in relazione al fallimento RAGIONE_SOCIALE, ha accolto parzialmente l’opposizione e ha ammesso allo stato passivo il credito della RAGIONE_SOCIALE pari a € 1.177.184,61, in via chirografaria.

La società ricorrente aveva infatti chiesto di essere ammessa al passivo concorsuale, in via chirografaria, sulla base di un contratto di leasing immobiliare, per la somma di Euro 6.402.367,04, così composta: (i) canoni scaduti alla data di risoluzione contrattuale (importo ingiunto) Euro 1.149.837,08; (ii) interessi di mora alla data di risoluzione contrattuale Euro 172. 848,10; (iii) ulteriore esposizione residua, in linea capitale Euro 5.225.182,43.

Con decreto del 26.1.2022 il Giudice Delegato respingeva l’istanza di insinuazione al passivo.

La società creditrice interponeva dunque opposizione, ai sensi degli artt. 98 s. l. fall. ed il Tribunale di Como accoglieva parzialmente l’impugnazione nel senso sopra indicato.

4.1 Il Tribunale ha osservato e rilevato che: (i) occorreva applicare il principio fissato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui ai contratti di leasing (finanziario) cd. traslativi, risolti precedentemente all’entrata in vigore della Legge n. 124/2017 e rispetto ai quali sia intervenuto il fallimento dell’utilizzatore soltanto successivamente alla risoluzione contrattuale, si applica, in via analogica, la disciplina di cui all’art. 1526 c.c. ; (ii) infatti con contratto del 26.02.2010 Credito RAGIONE_SOCIALE aveva concesso in leasing alla RAGIONE_SOCIALE un complesso immobiliare sito nel Comune di Maslianico, regolarmente consegnato all’utilizzatrice; (iii) RAGIONE_SOCIALE si era resa
inadempiente al pagamento dei corrispettivi dovuti e di conseguenza, con comunicazione del 26.11.2015, il concedente aveva dichiarato la risoluzione del rapporto ex art. 1456 c.c., come da clausola risolutiva espressa prevista nel contratto; (iv) l’immobile era stato restituito al concedente in data 14.07.2017; (v) il contratto di leasing traslativo si era risolto prima della dichiarazione di fallimento della RAGIONE_SOCIALE e i presupposti della risoluzione per inadempimento si erano verificati in epoca preced ente all’entrata in vigore della l. n. 124 del 2017; (vi) non era dubitabile, quindi, secondo l’insegnamento dell a Corte di cassazione, che alla fattispecie dovesse applicarsi la disciplina di cui all’art. 1526 c.c., dettata in tema di vendita con riserva di proprietà e applicabile in via analogica al contratto di leasing finanziario di tipo traslativo (così richiamando: Cass. Sez. Un. n. 2061 del 2021); (vii) ai sensi della disposizione da ultimo richiamata, ratione temporis applicabile, in caso di risoluzione per inadempimento del compratore (ossia dell’utilizzatore), il venditore (concedente) è tenuto a restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno; (viii) qualora poi le parti abbiano pattuito che le rate pagate dall’utilizzatore rest ino acquisite al concedente a titolo di indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l’indennità convenuta , secondo il disposto normativo dettato dall’art. 1526, co. 2 c.c.; (ix) nel caso di fallimento dell’utilizzatore, il concedente ha dunque l’onere di formulare una domanda di insinuazione al passivo ex art. 93 l. fall. che risponda al dato normativo richiamato; (x) n el caso in cui si invochi l’applicazione di una penale, peraltro, sempreché dedotta nel rispetto delle preclusioni di rito, il creditore deve consentire al giudice d elegato di valutare l’equità o la manifesta eccessività della stessa, dovendo indicare la somma ricavata dalla diversa allocazione del bene oggetto di leasing o in mancanza dovendo allegare una stima attendibile del valore di mercato; (xi) applicando tali principi al caso di specie, l’opponente aveva in realtà proposto domanda di ammissione al passivo diretta al pagamento dei canoni scaduti e non pagati alla data di risoluzione del contratto, nonché del capitale residuo a scadere, oltre ad interessi di mora alla data di risoluzione del contratto, spese legali come liquidate nei vari gradi di giudizio e importi dovuti a titolo di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.;
(x) il giudice delegato, quindi, correttamente aveva ritenuto che la domanda non potesse essere qualificata come diretta ad ottenere l’equo compenso per l’utilizzo della cosa previsto dall’art. 1526 c.c., che riconosce espressamente solo tale diritto in capo al venditore (ossia al concedente), oltreché il diritto al risarcimento del danno; (xi) né, peraltro, era possibile qualificare la domanda proposta dall’opponente come diretta ad ottenere il risarcimento del danno o come volta a far valere la clausola penale prevista nel contratto; (xii) peraltro nella fase che precede la formazione dello stato passivo il creditore, pur potendo presentare osservazioni scritte e produrre documenti integrativi ai sensi dell’art. 95, comma 2, 1. fall., non può modificare la domanda, ampliando il ‘ petitum ‘ o variando la ‘ causa petendi ‘ ; (xiii) nel caso di specie, infatti, solo in sede di osservazioni allo stato passivo ex art. 95, co. 2, l. fall ., l’opponente aveva invocato l’applicazione della clausola penale prevista nel contratto di leasing, allegando altresì una stima del bene oggetto del contratto che non risultava ancora ricollocato sul mercato e mancando, invece, nella domanda di ammissione alcun riferimento all’applicazione della detta penale; (xiv) RAGIONE_SOCIALE non aveva pertanto adempiuto all’onere su di essa gravante né p oteva ritenersi, peraltro, che tale domanda potesse essere formulata nel giudizio di opposizione; (xv) occorreva invece esaminare e accogliere, nondimeno, la domanda formulata in via subordinata perché fondata sui titoli esecutivi giudiziali passati in giudicato (dedotte le somme riscosse dalla concedente all’esito dell’esecuzione intrapresa nei confronti dell’utilizzatrice, oggi fallita).
2. Il decreto, pubblicato l’8.3.2023 , è stato impugnato da RAGIONE_SOCIALE con ricorso per cassazione, affidato a due motivi, cui il RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo la società ricorrente lamenta ‘ violazione e falsa applicazione degli artt. 1526, 1218 e 1223 c.c. (con riferimento all’art. 360, n. 3, c.p.c.). Violazione e falsa applicazione dell’art. 113, I comma, c.p.c. (con riferimento all’art. 360, n. 3, c.p.c.). Motivazione omessa o, comunque,

intrinsecamente contraddittoria, con correlata nullità del provvedimento impugnato (con riguardo all’art. 360, n. 4, c.p.c.).’

1.1 Osserva la ricorrente che nell ‘ istanza di ammissione originaria, così come quella ridimensionata a seguito del reimpiego del bene appartenente all’istituto, la pretesa creditoria risultava quantificata in perfetta adesione al ‘principio di indifferenza’ , secondo il quale si tende ad attribuire all’intermediario creditizio un rientro pari alla porzione di finanziamento accordata alla società decotta e non rimborsata da quest’ultima, la quale comprende le rate periodiche rimaste insolute fino alla risoluzione del negozio rilevante, in aggiunta alle quote di capitale incorporate nei canoni che avrebbero dovuto maturare in seguito e nel corrispettivo dell’opzione di riscatto finale del cespite sovvenuto, previa deduzione degli incassi percepiti dall’erogatri ce vuoi in sede esecutiva, vuoi mediante alienazione del cespite ripreso. Si trattava, cioè, delle identiche voci che compongono, in concreto, l”equo compenso’ ed il ‘risarcimento del danno’ di cui ai citati artt. 1526 e 1223 c.c., in combinato disposto. In quella fase (e, a rigore, nel prosieguo), non era stata richiesta alcuna ulteriore indicazione del titolo giuridico della pretesa, avendosi a che fare con l’applicazione diretta di disposizioni legislative (per di più, quanto all’art. 1526 c.c., ‘inderogabili’), soggette al principio iura novit curia , sancito dall’art. 113, primo comma, c.p.c.
1.2 Il primo motivo è inammissibile.

Lo è per due ordini di motivi tra loro concorrenti.

Da un lato, le doglianze non colgono a pieno la ratio decidendi su cui riposa la motivazione del provvedimento impugnato. E invero il Tribunale aveva affermato, per quanto ricordato, che l’opponente non aveva presentato, nell ‘ originaria istanza, una domanda di insinuazione al passivo articolata ai sensi dell’art. art. 1526 c.c. per la richiesta del cd. equo compenso (secondo quanto statuito dalla giurisprudenza a Sezioni Unite di questa Corte: n. 2061/2021) né tanto meno una domanda risarcitoria, così precludendosi di modificarla nel corso del procedimento di verifica del passivo e nella successiva fase oppositiva.
Ebbene, tale ratio non è stata espressamente sconfessata dalla società ricorrente con le doglianze sopra riportate, a nulla servendo ipotizzare che il

risultato economico comunque preteso dalla domanda originaria non si discostasse dalla domanda così come sarebbe dovuta essere correttamente presentata, e ciò proprio in ragione del fatto che il Tribunale – facendo corretta ‘questione’ di un titolo non speso (sulla base del richiamo ai principi già sopra ricordati ed affermati da questa Corte) – aveva negato che la domanda, con la causa petendi (esemplificata da Cass. Sez. Un. n. 2061/21), fosse stata in realtà mai proposta.

D ‘ altro canto, la parte ricorrente tenta di sollecitare questa Corte di legittimità ad un nuovo esame dell ‘ interpretazione della domanda giudiziale che, tuttavia, involgendo un giudizio di merito riservato ai giudici delle precedenti fasi giudiziali, non risulta sindacabile in cassazione.

Con il secondo mezzo si deduce ‘ Violazione e falsa applicazione degli artt. 93 e 95 Legge Fallimentare (con riferimento all’art. 360, n. 3, c.p.c.). Violazione e falsa applicazione dell’art. 1382 c.c. (con riferimento all’art. 360, n. 3, c.p.c.). Omesso esame di una circostanza (l’esiste nza di una valida clausola penale nel contratto litigioso) autonomamente decisiva per il giudizio e discussa tra le parti (con riferimento all’art. 360, n. 5, c.p.c.).’

2.1 Sostiene la ricorrente che la sua domanda iniziale era stata compiutamente configurata con riguardo sia agli antecedenti in fatto (il perfezionamento della locazione finanziaria controversa; il suo esatto adempimento sul lato della banca; la sua interruzione anticipata, quale portato della morosità della conduttrice; le porzioni di finanziamento e di interessi non rientrate, nonché i riscontri ivi richiamati), sia all’oggetto ( id est , la somma globale da ammettere al passivo).
2.2 Aggiunge sempre la ricorrente che il sopra ricordato titolo giuridico era stato esplicitato, sempre durante la verifica dei crediti e in ossequio alla funzione istituzionale dell’art. 95, 2 comma, l. fall., con le osservazioni al progetto di stato passivo della curatela depositate il 20.1.2022. In quel momento non erano ancora intervenute preclusioni deduttive, le quali si sarebbero consolidate, al più presto, proprio ‘all’udienza di discussione dello stato passivo, tenutasi in data 26.1.2022 ‘ . Sottolinea la ricorrente che, pertanto, alcuna decadenza poteva essere maturata rispetto a quella che non aveva rappresentato una mutatio libelli , non avendo ‘varia to ‘ affatto il titolo
giuridico della pretesa, né introdotto ‘modificazioni sostanziali’, ma una semplice emendatio , cioè la specificazione di elementi già insiti nella prospettazione originaria.

2.3 Il motivo è inammissibile, questa volta ai sensi dell’art. 360bis c.p.c.

Il Tribunale aveva invero evidenziato, nel provvedimento qui impugnato, che la ‘questione’ della clausola penale – che, peraltro, integrava la proposizione di un’autonoma domanda risarcitoria – era stata dedotta solo in sede di osservazioni e ciò integrava pur sempre una mutatio libelli non consentita.

Del resto, ammette la stessa ricorrente che, nell’istanza di insinuazione al passivo originaria, ‘non si era invece approfondita la causa petendi della pretesa avanzata’, cioè l’invocazione della violazione delle norme dell’art. 1526 c.c. ovvero della mancata applicazione delle conseguenze giuridiche della clausola penale. Ritiene, cioè, la ricorrente che la spendita di tale ‘ titolo ‘ non fosse tardiva, perché avvenuta all’udienza avanti al G.D., ma sul punto, muovendo dall’apprezzamento affatto diverso del la domanda rispetto a quello operato dallo stesso Tribunale.
Si tratta pertanto di affermazioni, quelle spese dal Tribunale, coerenti con i principi affermati nella giurisprudenza di questa Corte, di cui la parte ricorrente non ha neanche richiesto una revisione critica.

Invero, è stato più volte affermato che la domanda di ammissione al passivo fallimentare, pur potendo essere precisata attraverso le osservazioni scritte di cui all’art. 95, comma 2, l.fall., nella fase che precede la formazione dello stato passivo non può essere modificata attraverso un ampliamento del “petitum” o una variazione della “causa petendi”, ma può essere ridotta, ricorrendo in tal caso un’ipotesi di rinuncia parziale della pretesa (così, Sez. 1, Ordinanza n. 37802 del 27/12/2022; vedi anche: Cass. n. 2899/2022; Cass. n. 15702/2011; da ultimo anche: Sez. 1, Ordinanza n. 28152 del 2024; in tema di procedimento di opposizione allo stato passivo: cfr. Cass. Sez. 1, sentenza n. 6279 del 24/02/2022).
Nessuna statuizione è dovuta per le spese del presente giudizio di legittimità, stante la mancata difesa del fallimento intimato. Sussistono invece i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto,

per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13 (Cass. Sez. Un. 23535 del 2019).

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, se dovuto, per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 13.1.2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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