Condominio e riparazioni, chi paga?

Un condomino ha eseguito a proprie spese lavori di riparazione sul terrazzo di sua proprietà, chiedendo poi il rimborso al condominio. Il Tribunale di Roma, in grado d’appello, ha stabilito che in caso di lavori condominiali difettosi, il singolo condomino non può chiedere il rimborso al condominio, ma deve agire direttamente contro l’impresa appaltatrice. La sentenza ha inoltre confermato la condanna del condomino a risarcire i danni causati alle parti comuni dall’eccessivo innaffiamento delle piante sul suo terrazzo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 17 ottobre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Lavori condominiali difettosi: a chi spetta pagare il conto?

La gestione dei lavori condominiali difettosi è una delle questioni più spinose e frequenti nella vita di un condominio. Cosa succede se un condomino, subendo le conseguenze di un’opera eseguita male, decide di intervenire a proprie spese per porre rimedio? Può poi chiedere il rimborso al condominio? Una recente sentenza del Tribunale di Roma fa chiarezza su questo punto, stabilendo precise linee di responsabilità e indicando la corretta via legale da percorrere.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dalla richiesta di un condomino, che aveva ottenuto un decreto ingiuntivo contro il proprio condominio per il rimborso di circa 1.400 euro. Tale somma era stata spesa dal singolo per riparare il terrazzo di sua proprietà esclusiva, a suo dire danneggiato a causa dell’imperfetta esecuzione di precedenti lavori commissionati dall’amministrazione condominiale a un’impresa esterna.

Il condominio si opponeva alla richiesta, presentando a sua volta una domanda riconvenzionale: chiedeva al condomino un risarcimento di 950 euro per i danni arrecati alle parti comuni (un parapetto e una soglia di marmo). Tali danni, secondo il condominio, erano stati causati dalla caduta d’acqua dovuta all’eccessivo innaffiamento delle piante presenti sul terrazzo del singolo.

Il Giudice di Pace, in primo grado, dava ragione al condomino sulla richiesta di rimborso ma accoglieva anche la domanda del condominio per i danni. La questione è quindi approdata dinanzi al Tribunale di Roma in sede di appello.

La Decisione del Tribunale sui lavori condominiali difettosi

Il Tribunale ha ribaltato la decisione di primo grado, accogliendo l’appello principale del condominio e respingendo quello incidentale del condomino. In sintesi, la Corte ha stabilito due principi fondamentali:

1. Nessun rimborso dal condominio: Il condomino non ha diritto al rimborso da parte del condominio per le spese sostenute per riparare i difetti. L’azione legale doveva essere intentata direttamente contro l’impresa appaltatrice responsabile dei lavori.
2. Sì al risarcimento per danni alle parti comuni: Il condomino è stato confermato responsabile per i danni causati alle parti comuni e condannato al relativo risarcimento, oltre al pagamento di tutte le spese legali di entrambi i gradi di giudizio.

Le Motivazioni della Sentenza

La decisione del Tribunale si fonda su argomentazioni giuridiche precise e di grande importanza pratica.

L’Azione Corretta è contro l’Appaltatore, non contro il Condominio

Il punto centrale della sentenza riguarda la corretta individuazione del soggetto contro cui agire in caso di lavori condominiali difettosi. Il Tribunale ha chiarito che, ai sensi dell’art. 1668 del Codice Civile, l’azione per i vizi e i difetti dell’opera deve essere promossa direttamente nei confronti dell’appaltatore che ha eseguito i lavori. Questo diritto spetta a ciascun singolo condomino, anche se il contratto d’appalto è stato firmato dall’amministratore per conto del condominio.

Il condominio, in questo contesto, è privo di ‘legittimazione passiva’, ovvero non è il soggetto giuridicamente corretto a cui chiedere il risarcimento. L’eventuale inerzia dell’amministratore nel contestare i difetti all’impresa non crea automaticamente un diritto del singolo a rivalersi sul condominio. Tale inerzia potrebbe, al più, portare ad altre conseguenze, come la revoca dell’amministratore stesso, ma non fonda una pretesa economica verso l’ente condominiale.

La Responsabilità per Danni Provenienti dalla Proprietà Esclusiva

Per quanto riguarda la domanda riconvenzionale, il Tribunale ha confermato la decisione del primo giudice. Le prove raccolte, tra cui documentazione fotografica e testimonianze attendibili (come quella del portiere e di un dipendente dell’impresa), hanno dimostrato in modo inequivocabile sia l’esistenza del danno alle parti comuni sia il nesso causale con l’eccessivo innaffiamento delle piante sul terrazzo del condomino. È stato accertato che la continua caduta d’acqua aveva deteriorato il parapetto e la soglia di marmo sottostanti. Il condomino è stato quindi ritenuto responsabile dei danni provenienti dalla sua proprietà esclusiva.

Conclusioni

Questa sentenza offre insegnamenti preziosi per chiunque viva in un condominio. In caso di lavori condominiali difettosi, la strada da percorrere non è quella della riparazione ‘fai da te’ con successiva richiesta di rimborso al condominio. La via corretta è l’azione legale diretta contro l’impresa appaltatrice. Ogni condomino ha il diritto di farlo per tutelare i propri interessi. Inoltre, viene ribadito un principio fondamentale della convivenza civile: ogni proprietario è responsabile dei danni che la sua unità immobiliare arreca alle parti comuni o alle proprietà altrui.

Se l’impresa esegue male i lavori commissionati dal condominio, posso chiedere il rimborso delle riparazioni al condominio stesso?
No, la sentenza chiarisce che l’azione legale per i difetti dell’opera deve essere promossa direttamente contro l’impresa appaltatrice ai sensi dell’art. 1668 c.c., non contro il condominio.

L’amministratore di condominio può impugnare una sentenza senza l’autorizzazione dell’assemblea?
Sì, il Tribunale ha confermato che l’amministratore può impugnare una decisione di primo grado senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea per tutte le controversie che rientrano nelle sue attribuzioni, come quelle relative a pretese di pagamento nei confronti del condominio.

Sono responsabile per i danni che la mia proprietà privata (es. terrazzo) causa alle parti comuni?
Sì, la sentenza conferma che il proprietario è tenuto a risarcire i danni arrecati alle parti comuni (come infiltrazioni o deterioramenti) che derivano da un uso o da una condizione della sua proprietà esclusiva, come in questo caso l’eccessivo innaffiamento delle piante.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 14855 2024 – N. R.G. 00025019 2022 DEL 01 10 2024 PUBBLICATA IL 03 10 2024

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del dott. NOME COGNOME ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado d’appello iscritta al n. 25019 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2022, trattenuta in decisione all’udienza dell’11.6.2024 e vertente tra

APPELLANTE IN INDIRIZZO

rappresentato e difeso dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME

APPELLATO – APPELLANTE IN INDIRIZZO

rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME

APPELLATI – CONTUMACI

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il condominio in epigrafe ha proposto appello avverso la sentenza n. 5170/2022 con cui il Giudice

di Pace di

ha rigettato la sua opposizione avverso il decreto n. 24046/2020 recante ingiunzione di pagamento a favore del ricorrente condòmino di euro 1.403,00 – oltre interessi e spese – per un credito fondato nell’assunto sulla spontanea effettuazione di alcuni interventi su parti del terrazzo di sua proprietà esclusiva resi necessari per sopperire all’imperfetta realizzazione delle opere ivi eseguite dall’impresa appaltatrice designata dal condominio;

ha rigettato la sua domanda di manleva proposta – in via subordinata – nei confronti dei chiamati in causa (impresa appaltatrice) e (direttore dei lavori);

ha accolto la sua domanda riconvenzionale nei confronti del ed ha conseguentemente condannato quest’ultimo al risarcimento in suo favore di euro 950,00 per i danni arrecati alle parti comuni (parapetto e soglia di marmo all’ingresso della scala G) in conseguenza della caduta d’acqua provocata dall’eccessivo innaffiamento delle piante poste nel suo terrazzo;

ha infine compensato le spese processuali.

Ha in sintesi dedotto – per quel che rileva – i seguenti motivi:

in via principale, con riguardo al rigetto dell’opposizione,

-la mancanza del requisito di ‘prova scritta’ del credito richiesto dagli artt. 633 e 634 c.p.c. per la legittima emissione del decreto ingiuntivo;

-l’erronea valutazione del primo giudice circa la proprietà esclusiva – e non comune – delle parti del terrazzo interessate dall’intervento spontaneamente eseguito dal ricorrente e la conseguente infondatezza della sua pretesa nei confronti del per mancanza del requisito legale dell”urgenza’ cui l’art. 1134 cod. civ. subordina il diritto del singolo

condòmino al rimborso della spesa nelle fattispecie gestorie sulle parti comuni di ‘iniziativa individuale’;

-la pretesa del avrebbe dovuto essere diversamente rivolta – se del caso – nei confronti diretti della ditta appaltatrice cui era stata commissionata l’esecuzione – ben più ampia – degli interi lavori condominiali;

in via subordinata, con riguardo al rigetto della domanda di manleva, l’erronea valutazione del primo giudice circa le – inesistenti – omissioni dell’amministratore condominiale nel relazionare tempestivamente l’impresa appaltatrice e il direttore dei lavori riguardo alle doglianze ricevute in proposito dal

Il appellante ha pertanto concluso chiedendo che – in parziale riforma della sentenza –

l’adito Tribunale:

in via principale, accolga la sua opposizione e proceda alla conseguente revoca del decreto ingiuntivo con il rigetto nel merito – dell’avversa pretesa di pagamento;

in via subordinata, condanni i chiamati in causa a manlevare il da ogni somma dovuta al in esecuzione della sentenza;

in ogni caso, con rifusione integrale delle spese processuali per entrambi i gradi del giudizio.

Il – nel costituirsi – ha preliminarmente eccepito l’inammissibilità del gravame proposto dal per mancanza di una specifica autorizzazione assembleare conferita all’amministratore e – nel merito – ha integralmente contestato la sua fondatezza chiedendone il

conseguente rigetto; ha inoltre proposto appello incidentale contro la sentenza – con riguardo all’accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal – deducendo in sintesi l’erronea valutazione del primo giudice riguardo alle prove acquisite sull’effettiva sussistenza del danno alle parti comuni e sulla sua riconducibilità causale all’eccessivo annaffiamento delle piante poste nel suo terrazzo.

Ha pertanto concluso chiedendo l’inammissibilità e in subordine il rigetto nel merito dell’appello proposto dal nonchè – in parziale riforma della sentenza – l’accoglimento del gravame incidentale con il rigetto dell’avversa domanda riconvenzionale e la rifusione delle spese processuali per entrambi i gradi del giudizio.

Gli altri appellati e – sono rimasti invece contumaci.

All’udienza dell’11.6.2024 – acquisito il fascicolo di primo grado e senza l’espletamento di attività istruttorie – la causa è stata infine trattenuta a sentenza sulle immutate conclusioni delle parti rassegnate negli atti introduttivi.

Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.

L’eccezione preliminare del deve essere disattesa in quanto ‘l’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea , può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonché impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del ‘ (in tal senso, fra le altre, Cass. 3.8.2016, n. 16260).

L’appello principale del – nel merito – deve essere accolto.

La pretesa di rimborso azionata in sede monitoria dal – in ragione della spesa anticipata per le opere di ripristino su parti del suo terrazzo pertinenziale – è stata fondata sull’imperfetta realizzazione delle opere ivi eseguite dall’impresa appaltatrice designata dal condominio e dunque –

evidentemente – sul pacifico presupposto che le lavorazioni su tali parti fossero ricomprese nell’oggetto dell’appalto (cfr. ricorso per decreto ingiuntivo e corrispondenza ivi allegata).

Ne consegue che – a prescindere dalla natura privata o condominiale delle stesse – il avrebbe ben potuto promuovere l’azione ex art. 1668 cod. civ. – anche per i danni derivati a causa della non corretta o regolare esecuzione dell’appalto nei diretti confronti dell’appaltatore (fra le altre, cfr. Cass. 17.1.2003, n. 631: ‘In tema di appalto di lavori condominiali, l’azione di risarcimento ex art. 1668 cod. civ. nei confronti dell’appaltatore per i danni che ne sono derivati a causa della non corretta esecuzione, può essere promossa da ciascuno dei condomini, legittimati in proprio ad agire, pur se il contratto sia stato stipulato dall’amministratore’ ).
Tale considerazione porta ed escludere che un’eventuale inerzia personale dell’amministratore – a fronte dei solleciti ricevuti dal – potesse per ciò solo legittimare una pretesa risarcitoria di rimborso nei confronti del condominio , da ritenere – in tal senso – privo di legittimazione passiva (nè è questa la sede per accertare se eventuali omissioni personali dell’amministratore – sotto tale profilo – potessero rilevare ad altri fini, quali la sua revoca ex art. 1129 cod. civ.).

Tantomeno appare ipotizzabile – nella fattispecie – l’ipotesi di rimborso ex art. 1134 cod. civ. (peraltro nemmeno invocata dallo stesso a sostegno della sua pretesa).

Quest’ultimo – d’altra parte – non ha in alcun modo prospettato nel giudizio una diversa responsabilità diretta del condominio per culpa in vigilando da parte dell’amministratore (e tantomeno per culpa in eligendo, trattandosi oltretutto di impresa appaltatrice designata dallo stesso organo assembleare).

Ne consegue la revoca del decreto ingiuntivo per infondatezza della pretesa di rimborso nei confronti del .

L’appello incidentale del – invece – deve essere rigettato.

La fondatezza della domanda riconvenzionale risarcitoria è stata fondata – dal primo giudice – su una corretta valutazione delle risultanze probatorie:

-l’esistenza del danno sulle parti comuni (parapetto e soglia di marmo all’ingresso della scala G) – nell’incontestato ammontare di euro 950,00 – è stata oggettivamente riscontrata in primo grado sulla base della documentazione fotografica prodotta dal e confermata dalle attendibili deposizioni dei testi indicati dal (in particolare, il portiere e il dipendente dell’impresa incaricata del preventivo per la riparazione);

-la riconducibilità causale del danno all’eccessivo annaffiamento delle piante nel terrazzo del – che sovrasta perpendicolarmente le parti condominiali interessate dai fenomeni è stata anch’essa correttamente desunta dai CD allegati (visionati dal giudice in udienza) e dalle concordi deposizioni dei medesimi testi (fra i quali, il dipendente dell’impresa incaricata del preventivo ha pure escluso che il danno potesse essere diversamente riconducibile – come eccepito invece dal – alla resina caduta dagli alberi).
Le spese processuali -per entrambi i gradi del giudizio -seguono pertanto l’integrale soccombenza finale del

P.Q.M.

accoglie l’appello principale e – in parziale riforma della sentenza – revoca il decreto ingiuntivo rigettando la domanda di pagamento del COGNOME;

rigetta l’appello incidentale di quest’ultimo e – per l’effetto – conferma la sua condanna risarcitoria in favore del condominio;

condanna il a rifondere al condominio le spese del doppio grado, liquidate quanto al primo giudizio in euro 1.200,00 per compensi ed euro 150,00 per spese vive, e quanto al presente giudizio in euro 1.700,00 per compensi ed euro 174,00 per spese vive, oltre per entrambi rimborso forfetario del 15% , Iva e Cassa come per legge.

2.10.2024. IL GIUDICE

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.