Lastrico solare: proprietà e uso esclusivo

La Corte di Cassazione ha confermato che l’uso di un lastrico solare non ne prova la proprietà se l’area è pertinenza esclusiva di un altro immobile. Nel caso analizzato, i vicini accedevano al tetto di una lavanderia altrui tramite una scala, ma non hanno dimostrato un titolo d’acquisto valido proveniente dall’originario costruttore. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando l’obbligo di cessare l’accesso e il risarcimento dei danni per il crollo del soffitto sottostante, causato dai lavori eseguiti dai vicini sul lastrico solare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Lastrico solare: come si prova la proprietà esclusiva?

La questione della proprietà del lastrico solare rappresenta uno dei temi più complessi del diritto immobiliare. Spesso si confonde il semplice utilizzo di fatto con un vero e proprio diritto reale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri per distinguere tra pertinenza esclusiva e uso non tutelabile.

Il caso: accesso al tetto e danni strutturali

La vicenda nasce dal conflitto tra i proprietari di due appartamenti. I proprietari del piano superiore accedevano abitualmente al lastrico solare che copriva un vano lavanderia di proprietà della vicina. Quest’ultima ha agito in giudizio per far accertare l’inesistenza di diritti altrui su tale superficie e per ottenere il risarcimento dei danni causati da lavori di recinzione che avevano provocato il cedimento del soffitto della lavanderia.

I vicini sostenevano di aver acquistato la proprietà o il diritto d’uso tramite scrittura privata, o in alternativa per usucapione o destinazione del padre di famiglia. Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno rigettato tali pretese, qualificando il loro utilizzo come una mera situazione di fatto.

Il lastrico solare come pertinenza

Secondo i giudici di legittimità, una terrazza a livello che funge da copertura può essere considerata di proprietà esclusiva solo se è parte integrante dell’appartamento a cui è annessa, prevalendo la funzione di proiezione all’aperto rispetto a quella di copertura. In mancanza di tali caratteristiche strutturali, la proprietà esclusiva deve risultare da un titolo d’acquisto proveniente dall’unico originario proprietario dell’edificio.

Nel caso di specie, il contratto prodotto dai ricorrenti non era decisivo perché intercorso tra soggetti diversi dall’originario costruttore e non idoneo a superare la natura di pertinenza della lavanderia sottostante. Inoltre, la richiesta di riconoscimento di una servitù per destinazione del padre di famiglia è stata dichiarata inammissibile poiché introduceva indagini di fatto non consentite in sede di legittimità.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la decisione sulla mancanza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà esclusiva. Il principio cardine è che, in ambito condominiale, l’art. 1117 c.c. attribuisce rilevanza al titolo con cui l’originario proprietario ha frazionato l’immobile. Se il lastrico solare è strutturalmente destinato al servizio di una singola unità (come la lavanderia), esso ne costituisce pertinenza. Riguardo alla responsabilità per danni, la Corte ha applicato il principio della causalità materiale: anche se la struttura preesistente non era perfetta, i lavori eseguiti dai vicini sono stati la causa determinante del crollo, rendendo irrilevante una riduzione del risarcimento.

Le conclusioni

In conclusione, il ricorso è stato dichiarato inammissibile. La sentenza ribadisce che il godimento di fatto di un’area non si trasforma automaticamente in diritto di proprietà senza un titolo formale valido o prove strutturali inequivocabili. Per chi intende acquistare o regolarizzare l’uso di un lastrico solare, è fondamentale verificare la catena dei titoli di provenienza fin dall’origine del condominio per evitare costose controversie legali e condanne al risarcimento danni.

Quando un lastrico solare è considerato proprietà esclusiva?
È proprietà esclusiva se il titolo d’acquisto originario lo prevede espressamente o se, per caratteristiche strutturali, è parte integrante di un appartamento e funge solo sussidiariamente da copertura per i piani sottostanti.

Si può acquisire la proprietà di un lastrico tramite un contratto tra privati successivo?
No, se il bene è già pertinenza di un altro immobile, un contratto tra soggetti diversi dall’originario proprietario unico non è idoneo a trasferirne la proprietà o a contrastare la natura pertinenziale.

Chi risponde dei danni se i lavori sul lastrico causano un crollo?
Risponde chi ha eseguito i lavori se questi hanno avuto un ruolo causale determinante nel danno, anche se la struttura preesistente presentava già dei difetti di stabilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32470 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32470 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 8848 -2018 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO , presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO , giusta procura in calce al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

contro

ricorrente –

avverso la sentenza n. 161/2017 della CORTE D’APPELLO di MESSINA, pubblicata il 20/2/2017; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/4/2023 dal consigliere COGNOME;

lette le memorie della parte ricorrente.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 29/11/2002, NOME COGNOME convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Messina, i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME e, premesso che era proprietaria di un appartamento sito in Messina, avente come pertinenza un vano limitrofo adibito a lavanderia e che i convenuti, proprietari dell’appartamento sito al piano sovrastante, accedevano al lastrico di copertura di questo vano dalla loro casa di abitazione, attraverso una piccola scala, chiese che fosse accertata l’inesistenza di qualsiasi loro diritto di uso del lastrico, con conferma della precedente ordinanza cautelare resa in data 15/11/2002 che aveva loro ordinato di cessare ogni accesso; chiese altresì la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni per il cedimento del soffitto della lavanderia, asseritamente verificatosi a causa dei lavori da loro realizzati sul lastrico solare consistenti in una nuova copertura e un muretto di recinzione.
COGNOME e COGNOME chiesero, in riconvenzionale, l’accertamento del loro diritto di proprietà, acquisito con scrittura privata o, in subordine, per usucapione e, in ulteriore subordine, il riconoscimento del diritto d’uso esclusivo del lastrico solare a copertura del vano.

Con sentenza n. 856/2008, il Tribunale rigettò la domanda riconvenzionale, confermando l’ordine ai coniugi di non accedere al piano di calpestio.

Con sentenza n. 161/2017, la Corte rigettò l’appello di RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, escludendo che la scrittura privata di acquisto della casa,

da loro prodotta in primo grado, costituisse prova della proprietà del lastrico, perché esplicitamente vi era previsto soltanto che i danti causa «avevano usufruito del piano di calpestio di un terrazzino che copre un piccolo vano di proprietà dell’appartamento sottostante » e che essi « trasferivano al sig. COGNOME NOME l’uso di tale terrazzino per come da loro è stato usato dalla data del loro acquisto»; pertanto, ritenne non sussistesse né un diritto di proprietà né un diritto d’uso del terrazzino a favore dei coniugi, ma soltanto un godimento di fatto, non tutelabile.
La Corte confermò pure l’apporto causale determinante dei lavori effettuati dai coniugi sulle condizioni statiche della costruzione, seppure riconobbe che queste condizioni non fossero in sé perfette; escluse perciò la possibilità di ridurre l’obbligazione risarcitoria dei coniugi in considerazione delle condizioni statiche del vano preesistenti ai lavori.

Avverso questa sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi. NOME COGNOME si è difesa con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I de ll’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno prospettato la violazione dell’art. 345 cod. proc. civ.: la Corte di Appello avrebbe errato a non tenere in considerazione il contratto di compravendita del 21.05.2009, con cui essi avrebbero formalizzato l’acquisto della piena proprietà del lastrico solare; questo atto non sarebbe stato producibile prima in giudizio perché formatosi solamente dopo la pubblicazione della sentenza di primo grado, avvenuta nell’aprile 2008.
1.2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., i coniugi hanno lamentato l’omesso esame di un fatto decisivo , consistente nel suindicato contratto di compravendita del 21.05.2009, che costituirebbe prova dell’intervenuto acquisto del diritto di proprietà del lastrico solare; la Corte territoriale avrebbe escluso il loro diritto di proprietà fondandosi soltanto sui documenti originariamente prodotti e non avrebbe reso alcuna motivazione in merito all’omessa valutazione dei nuovi documenti prodotti in fase di appello, invece decisivi.
I primi due motivi, esaminabili congiuntamente per continuità di argomentazione, sono inammissibili: da un canto, la prima censura non coglie nel segno perché non contiene alcun raffronto tra la ratio decidendi della sentenza impugnata -la mancanza di un titolo idoneo a ritenere l’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà esclusiva sul lastrico del vano lavanderia sottostante – con i principi elaborati in materia dalla giurisprudenza di questa Corte ; la seconda censura, d’altro canto, individua un fatto omesso che non è decisivo.
Costituiva, invero, presupposto fondante della domanda di NOME COGNOME -così accolta dal Tribunale prima e con conferma della Corte d’appello poi -la natura del vano lavanderia di pertinenza all’appartamento in sua proprietà esclusiva; in conseguenza, è stato escluso il diritto dei coniugi COGNOME sul terrazzo sovrastante il vano e qualificato il loro utilizzo del piano di calpestio quale mera situazione di fatto, in sé non meritevole di tutela.

Per principi consolidati in tema di edifici in condominio, allora, una terrazza a livello, che esplichi anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, può ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento da cui vi si accede per le caratteristiche strutturali

dell’immobile , nel caso in cui l’ appartenenza non risulti dal titolo: in tal senso, questa terrazza dev’essere parte integrante del piano cui è annessa, sicché la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria perché prevale quella di dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento a cui è contigua e di cui costituisce una proiezione all’aperto (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, n. 35316 del 18/11/2021).

In mancanza di tali caratteristiche strutturali, il diritto di proprietà esclusiva deve necessariamente risultare da un titolo di acquisto dall’unico originario proprietario dell’edificio (nella specie, NOME COGNOME che acquistò nel 1957 il terreno su cui poi edificò la casa a due piani ove sono stati realizzati i due appartamenti per cui è giudizio): ex art. 1117 cod. civ., infatti, rileva soltanto il titolo con cui l’originario proprietario, alienando separatamente e frazionando l’originaria proprietà – e generando così la situazione di condominio edilizio -, abbia stabilito quali parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero destinate all’uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio e quali invece fossero oggettivamente poste al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. Sez. U, n. 7449 del 07/07/1993; Sez. 2, n. 24189 del 08/09/2021).
I ricorrenti, invece, non hanno invocato la sussistenza di una proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo del lastrico di copertura del vano lavanderia né per sue caratteristiche strutturali né in forza di un titolo di provenienza dall’originario unico proprietario: i n tal senso, l’atto di compravendita del 21/5/2008 non costitui va perciò un documento decisivo perché intercorso tra gli attuali ricorrenti e i successivi aventi causa dall’unico proprietario e, come tale, non idoneo né a contrastare la riconosciuta natura di pertinenza del vano
all’appartamento in proprietà esclusiva di COGNOME, né ad attribuire un diritto individuale sul piano di calpestio sovrastante il suddetto vano.

A ciò si aggiunga che i coniugi ricorrenti non hanno neppure inteso invocare la natura di bene condominiale di tale piano di calpestio.

Conseguentemente, è immune da censura la qualificazione dell’uso del lastrico della lavanderia quale mera situazione di fatto non tutelabile.

Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., i ricorrenti hanno denunciato la violazione dell’art. 1062 cod. civ.: la Corte avrebbe errato a non qualificare la situazione di fatto come servitù per destinazione del padre di famiglia e conseguentemente a non riconoscere la relativa tutela.

3.1. Anche questa censura risulta inammissibile. I ricorrenti hanno dedotto di aver prospettato sin dal primo grado una situazione di fatto idonea a fondare la sussistenza della costituzione di una servitù avente ad oggetto il piano di calpestio per destinazione del padre di famiglia; hanno quindi allegato in ricorso che a tal fine rileverebbe l’esistenza di una scala di accesso quanto meno alla data del secondo trasferimento, dagli aventi causa di NOME COGNOME, i NOMECOGNOME, ai secondi acquirenti COGNOME e COGNOME, in seguito loro danti causa.
Ebbene, il presupposto della effettiva situazione di asservimento di un fondo all’altro, richiesto dall’art. 1062 cod. civ. per la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia, dev ‘ essere accertato attraverso la ricostruzione dello stato dei luoghi esistente nel momento in cui, per effetto dell’alienazione di uno di

essi o di entrambi, i due fondi hanno cessato di appartenere al medesimo proprietario (Cass. Sez. 2, n. 10662 del 22/05/2015).

Nella sentenza impugnata, tuttavia, questo accertamento non risulta né chiesto né effettuato dal Tribunale in primo grado, né devoluto alla cognizione della Corte d’appello mediante la formulazione di una specifica censura.

Ciò posto, la doglianza avente ad oggetto il mancato riconoscimento di un asservimento del piano di calpestio per destinazione del padre di famiglia risulta allora preclusa in questa sede, perché al relativo accertamento non è più sufficiente soltanto il principio per cui, nelle azioni relative ai diritti autodeterminati, quali la proprietà e gli altri diritti reali di godimento, la causa petendi si identifica con i diritti stessi e con il bene che ne forma l’oggetto e non con il titolo che ne costituisce la fonte.
Questo principio, infatti, seppure indiscutibile, dev’essere necessariamente contemperato con la struttura del giudizio di cassazione che non consente nuove o diverse indagini di fatto, neppure sulla base di elementi già presenti in atti (Cass. Sez. 6 – 2, n. 11211 del 10/05/2013).

4. Con il quarto motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno, infine, sostenuto la violazione dell’art. 2043 cod. civ. e degli artt. 40 e 41 cod. pen: la Corte di Appello avrebbe errato ad addebitare interamente in capo ai ricorrenti i danni prodotti sul vano lavanderia in quanto la struttura già presentava vizi di irregolarità di stabilità e sicurezza, come evidenziato nella c.t.u.. Secondo questa ricostruzione, la Corte avrebbe dovuto addebitare loro una responsabilità soltanto parziale e non esclusiva perché erano stati anche i difetti della costruzione a causare il danno.
4.1. Anche questa censura è inammissibile. La Corte territoriale ha affermato, con giudizio di fatto insindacabile in questa sede se non nei limiti del vizio di motivazione, invece non prospettato, che, seppure il manufatto non fosse stato «di per sé eseguito a perfetta regola d’arte», comunque «i lavori e l’utilizzo del manufatto da parte degli appellanti (i coniugi COGNOME e COGNOME) hanno avuto un rapporto causale determinante sulle sue condizioni statiche»; in conseguenza, ha escluso potesse operarsi una riduzione proporzionale del quantum risarcitorio in ragione della minore gravità della loro colpa, «in forza del principio della causalità materiale, recepito dal nostro ordinamento (ispirato al criterio naturalistico dell’efficienza causale della conditio sine qua non )».
La proposta censura, seppure articolata come denuncia di una violazione di legge, si risolve invece -inammissibilmente – nella richiesta di riesame delle risultanze della c.t.u. e della incidenza causale del fatto dei ricorrenti come ritenuto dalla Corte d’appello.

Per le superiori considerazioni il ricorso risulta inammissibile, con conseguente condanna di NOME COGNOME e NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri stabiliti per le cause di valore indeterminabile, con attribuzione allo Stato per intervenuta ammissione della controricorrente a patrocinio a carico dello Stato.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso; condanna NOME COGNOME e NOME COGNOME al pagamento, in favore di NOME COGNOME, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge, con attribuzione in favore dello Stato.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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