Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5141 Anno 2026
Civile Ord. Sez. 2 Num. 5141 Anno 2026
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: NOME COGNOME
Data pubblicazione: 06/03/2026
ORDINANZA
sul ricorso 19646-2021 proposto da:
COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME
– ricorrenti –
contro
COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO
-controricorrente –
nonché contro
COGNOME NOME, erede di COGNOME NOME, e COGNOME NOME, erede di COGNOME NOME
-intimati –
avverso la sentenza n. 31/2021 della CORTE DI APPELLO di GENOVA, depositata in data 11/01/2021;
udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;
FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione notificato il 27.4.2012 NOME COGNOME evocava in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME innanzi il Tribunale di La Spezia, esponendo di aver acquistato, per successione legittima della madre e del fratello, deceduti rispettivamente l’11.11.1953 ed il 6.1.2010, la piena proprietà di un immobile in Lerici, INDIRIZZO, parte di un condominio composto da appartamento al primo piano, di proprietà dell’attore, un appartamento al secondo piano, di proprietà di NOME COGNOME, e di un appartamento al terzo piano, di proprietà dei convenuti e chiedendo che venisse accertata la natura di bene comune del lastrico di copertura dell’edificio, erroneamente inserito nella consistenza acquistata dai convenuti con atto del 28.7.2010 da NOME COGNOME, con condanna dei medesimi alla sua liberazione ed al risarcimento del danno. Si costituivano i convenuti, odierni ricorrenti, resistendo alla domanda e chiedendo, in via riconvenzionale, l’accertamento della loro proprietà esclusiva del lastrico oggetto di causa, in tesi in base al titolo, in subordine per vincolo pertinenziale con l’appartamento dl loro proprietà ovvero per usucapione, nonché invocando la condanna dell’attore ad eliminare una antenna da radioamatore da questi installata sul tetto dell’edificio. I convenuti spiegavano altresì chiamata in garanzia nei confronti della loro dante causa.
Con sentenza n. 3888/2017 il Tribunale accertava che il lastrico conteso era di proprietà comune, ma in uso esclusivo ai convenuti
COGNOME e COGNOME, rigettando ogni altra domanda, principale e riconvenzionale, e compensando tra le parti le spese del grado.
Con la sentenza oggi impugnata, n. 31/2021, la Corte di Appello di Genova accoglieva parzialmente il gravame principale proposto dal NOME avverso la decisione di prime cure, dichiarando che il lastrico è di proprietà comune e condannando la terza chiamata a restituire agli odierni controricorrenti la somma di € 30.000 oltre interessi dalla domanda al saldo, confermando nel resto la sentenza del Tribunale e regolando nuovamente le spese del doppio grado del giudizio di merito. La Corte distrettuale escludeva in particolare la sussistenza dell’uso esclusivo del lastrico in favore dei proprietari dell’appartamento al terzo piano dell’edificio e ravvisava la proprietà comune della predetta copertura, in assenza di titolo contrario idoneo a superare il criterio di attribuzione della proprietà previsto dall’art. 1117 c.c. in relazione ai beni ivi elencati.
Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandosi a nove motivi.
Resiste con controricorso NOME COGNOME.
Gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.
In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, i ricorrenti denunziano la violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché il giudice di appello avrebbe erroneamente ravvisato la natura condominiale del lastrico oggetto di causa, nonostante l’esistenza di evidenze idonee a superare il criterio attributivo della proprietà contemplato dalla disposizione sopra richiamata. In
particolare, secondo i ricorrenti, a seguito della distruzione degli archivi della locale Conservatoria dei RR.II. causata dal secondo conflitto mondiale, avrebbe dovuto darsi valore alle risultanze catastali, ed in particolare al modello 5 del catasto urbano con allegata planimetria risalente al 1940, secondo cui il lastrico conteso era annesso all’appartamento sito al terzo piano dello stabile in condominio. Il primo atto di vendita rinvenuto è quello del 22.12.1947 con cui COGNOME NOME aveva ceduto la proprietà dell’appartamento al terzo piano a COGNOME NOME, che a sua volta lo aveva ceduto, nel 1981, a COGNOME NOME, la quale poi lo aveva trasferito agli odierni ricorrenti; in detto atto il terrazzo oggetto di causa era annesso all’alloggio, e dunque la Corte distrettuale avrebbe dovuto ritenere superata la presunzione di appartenenza comune del lastrico di cui all’art. 1117 c.c. Inoltre, poiché la planimetria risale al 1940, l’edificio fu costruito prima di tale data, e dunque dell’entrata in vigore del codice civile del 1942; secondo l’assunto, si applica, dunque, al caso di specie non già la disposizione di cui all’art. 1117 c.c., bensì quella del regio decreto legge n. 56 del 1934, convertito in legge n. 8 del 1935, che all’art. 5 prescriveva che per la disciplina della proprietà del suolo, dei locali della portineria, dei cortili, delle terrazze, dei giardini e delle altre cose comuni, e del diritto di uso degli stessi, si dovesse tener conto, in mancanza del titolo, della destinazione e della natura di dette cose, e in subordine dell’uso. Vigente tale disposizione, e nell’impossibilità di risalire al primo titolo costitutivo del condominio, per causa di forza maggiore, la Corte di merito non avrebbe potuto non dare rilievo decisivo alla planimetria del 1940, che evidenziava un vincolo pertinenziale tra il lastrico e l’alloggio al terzo piano dell’edificio, oggi di proprietà dei ricorrenti.
Con il secondo motivo, invece, i ricorrenti si dolgono della violazione o erronea applicazione dell’art. 1117 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe dovuto negare la proprietà comune del lastrico controverso in funzione delle sue caratteristiche, idonee ad escludere la possibilità che detto bene fosse asservito all’uso comune. In presenza di elementi oggettivi, univoci e contrastanti con la possibilità di un uso comune di detto bene, il criterio attributivo della proprietà previsto dall’art. 1117 c.c. avrebbe dovuto essere ritenuto superato. Non sarebbe ostativo, a tal proposito, la circostanza che il lastrico assolva anche la funzione di copertura dello stabile in condominio, essendo ben possibile che tale destinazione conviva con l’uso esclusivo del bene da parte di uno o più partecipanti al condominio.
Con il terzo motivo, ancora, i ricorrenti lamentano la violazione o erronea applicazione degli artt. 1117, 817 e 818 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la sussistenza di un rapporto di pertinenzialità tra il lastrico e l’alloggio degli odierni ricorrenti. A tal proposito, il giudice di seconde cure avrebbe dovuto ritenere decisiva la planimetria catastale del 1940, richiamata già nella prima doglianza, in quanto atto proveniente da un pubblico ufficio, dotato quindi di particolare affidabilità. La Corte ligure, al riguardo, avrebbe trascurato di considerare che il rapporto pertinenziale si costituisce senza necessità di ricorrere a forme solenni, bensì mediante l’asservimento di mero fatto di un bene ad un altro; avrebbe quindi dovuto essere condotta una indagine sulle caratteristiche strutturali del lastrico di cui si discute, che non avrebbe potuto condurre a conclusione diversa da quella dell’esistenza del vincolo pertinenziale.
Le tre censure, suscettibili di esame congiunto, sono infondate.
L’onere della prova della sussistenza del diritto di proprietà esclusiva, per titolo o per esistenza di un vincolo di natura pertinenziale, grava a carico della parte che rivendica il diritto dominicale (in tal senso risultano corrette le osservazioni di cui a pag. 13 del controricorso). Nel caso di specie, la Corte di Appello ha evidenziato che, ai fini della prova della proprietà esclusiva, ‘… occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio (v. Cass., ord. n. 20693 del 9 agosto 2018), che nella fattispecie non è presente. Osserva quindi la Corte che nella planimetria in data 10.08.1940 il ctu ha verificato sia stata aggiunta a matita una terrazza sul lato nord dell’appartamento dove mai vi furono terrazze. Inoltre, in nessuno degli atti di acquisto dei danti causa dei convenuti è invero contemplata la porzione di lastrico per cui è causa, seppure il ctu ha verificato che il lastrico solare è raffigurato nel Mod. 5 datato 21.8.1942. Solo nel 2010 nell’atto del AVV_NOTAIO, atto di acquisto degli odierni convenuti, appare nella descrizione dell’oggetto della compravendita la terrazza al piano quarto …’ (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata). La Corte locale, dunque, ha evidenziato la carenza negli atti di causa di un titolo idoneo a superare il criterio attributivo della proprietà previsto dall’art. 1117 c.c. per i beni ivi contemplati, tra cui figura anche la copertura dell’edificio costituito in condominio.
La statuizione della Corte ligure è, nella prima parte, coerente con il consolidato insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei
contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20693 del 09/08/2018, Rv. 650008; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11812 del 27/05/2011, Rv. 618093; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14714 del 31/05/2025, Rv. 675289).
La mancanza in atti del titolo costitutivo del condominio è certa, perché anche i ricorrenti riconoscono la circostanza, ascrivendola tuttavia ad una causa di forza maggiore, che tuttavia, dalla lettura della sentenza impugnata, non risulta essere argomento affrontato nel corso del giudizio di merito: la relativa deduzione, dunque, deve ritenersi nuova, e inammissibile, perché proposta solo in sede di legittimità, non avendo parte ricorrente dato conto, con precisione, del momento del giudizio di merito, e dello strumento processuale, con il quale essa sarebbe stata introdotta.
La Corte distrettuale ha anche aggiunto che la terrazza di cui è causa non risulta indicata nei titoli di provenienza degli odierni ricorrenti, fatto salvo per quello del 2010, nel quale tale bene compare per la prima volta, nella descrizione del compendio oggetto della compravendita.
Tale statuizione, non smentita dalle censure in esame, supera l’argomento, pur suggestivo, dell’applicabilità alla fattispecie della normativa anteriore all’entrata in vigore del codice civile del 1942, poiché è certo che, anche precedentemente, la compravendita dovesse contenere la descrizione esatta del bene che ne formava oggetto.
Di conseguenza, poiché la Corte di Appello ha accertato che la terrazza oggetto di causa non era menzionata in alcun modo nei titoli anteriori a quello del 2010, la questione dell’individuazione della normativa applicabile ai singoli trasferimenti di proprietà succedutisi nel tempo non è decisiva, in quanto essi, comunque, dovevano
contenere l’esatta individuazione del cespite che ne formava oggetto, nel cui ambito, come detto, la terrazza in contestazione non era compresa.
Nel tentativo di ovviare alla carenza del titolo idoneo a superare il criterio di cui all’art. 1117 c.c. i ricorrenti richiamano la planimetria del 1940, la quale tuttavia, secondo quanto accertato dalla Corte distrettuale, a sua volta non dimostra che il lastrico di cui si discute fosse accorpato all’alloggio oggi di proprietà COGNOME, posto che in essa risulta aggiunta a matita una terrazza sul lato nord, che (secondo quanto verificato dal C.T.U. e richiamato dalla sentenza impugnata) non è mai esistita nei fatti. Solo nel cosiddetto ‘Mod. 5’ del 1942 viene raffigurato il lastrico solare oggetto di causa, ma senza alcun collegamento con l’appartamento degli odierni ricorrenti.
Anche l’argomento concernente il valore indiziario delle risultanze catastali, dunque, è superato dall’apprezzamento delle prove condotto dal giudice di merito, il quale ha motivatamente escluso la possibilità di ricavare, dalla planimetria del 1940 e dal ‘Mod. 5’ del 1942, la dimostrazione dell’esistenza del legame pertinenziale tra terrazza ed appartamento ipotizzato e rivendicato dal COGNOME e dalla COGNOME. Peraltro, sul punto, va richiamato anche l’ulteriore principio, affermato da questa Corte, secondo cui il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può -in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti- essere provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9096 del 24/08/1991, Rv. 473636). Dal che deriva che il richiamo alle registrazioni catastali, da sé solo, non potrebbe comunque costituire prova sufficiente del diritto dominicale.
Anche l’argomento secondo cui il vincolo pertinenziale può sussistere in difetto di forme solenni, per effetto del mero asservimento del bene secondario a quello principale, sviluppato nel terzo motivo di ricorso, viene affrontato dalla sentenza impugnata, la quale, descrivendo lo stato dei luoghi, ha affermato che ‘Il lastrico non si trova al piano dei vani dell’appartamento dei convenuti, in quanto dal terzo piano (ove si trova il loro ultimo vano abitabile, la cucina) si accede all’area per cui è causa percorrendo una scala di legno, che corre all’interno di una torretta dove si trova la bucatura che dà accesso al lastrico’ (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata). In base a tale descrizione, oggetto di richiamo alle successive pagg. 8 e 9 della sentenza di secondo grado, la Corte ligure ha ritenuto non sussistere la proprietà individuale della terrazza oggetto di causa, richiamando opportunamente l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell’edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l’eventuale natura privata, in quanto preordinate a fini solo fiscali ed aventi, pertanto, in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l’acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta ad substantiam” (Cass. Sez. 2, n. 22339 del 06/09/2019, Rv. 654922; conf. Cass. Sez. 2, n. 20287 del 23/08/2017, Rv. 645233).
Da quanto precede deriva che la Corte di Appello, facendo corretta applicazione dei principi affermati da questa Corte, ha motivatamente escluso la configurabilità, nel caso di specie, di un diritto di proprietà esclusiva del lastrico oggetto di causa a favore degli odierni ricorrenti, sia in base al titolo, sia in virtù del dedotto rapporto di pertinenzialità.
Tra i successivi motivi, va esaminato prima degli altri il nono motivo, con il quale i ricorrenti contestano la violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 1126 c.c. e 100 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente accolto il secondo motivo del gravame principale proposto dal COGNOME, escludendo la configurabilità del diritto di uso esclusivo del lastrico in capo agli odierni ricorrenti.
Trattandosi di terrazza accessibile soltanto dall’appartamento di proprietà COGNOME, il giudice di seconda istanza non avrebbe potuto esimersi dal confermare, quantomeno, l’uso esclusivo di detto bene, anche perché l’antenna installata dal COGNOME non insiste sul lastrico, bensì sulla falda del tetto dell’edificio, e dunque non costituisce indizio idoneo a dimostrare l’utilizzazione, da parte dell’odierno controricorrente, del lastrico oggetto di contestazione. Lo stesso COGNOME, peraltro, non aveva mai contestato l’uso esclusivo del lastrico da parte degli odierni ricorrenti, onde il gravame, sul punto, avrebbe dovuto essere disatteso per carenza di interesse concreto all’impugnazione.
La doglianza è fondata.
La Corte di Appello, dopo aver motivatamente escluso, in virtù delle argomentazioni, condivisibili in punto di diritto, riportate in occasione dello scrutinio dei primi tre motivi di doglianza, la sussistenza della proprietà esclusiva del lastrico, per titolo o per rapporto pertinenziale, in capo agli odierni ricorrenti, ha escluso il conseguimento della prova del possesso esclusivo del bene oggetto di causa per il periodo utile all’usucapione, limitandosi ad affermare, in termini generali, che non basta, a tal scopo, la prova che gli altri condomini si siano astenuti dall’utilizzo della cosa comune, che peraltro nella specie neppure sarebbe emersa (cfr. pag. 10 della sentenza).
Tale affermazione, tuttavia, si pone in contrasto logico irriducibile con la descrizione dei luoghi operata a pag. 7 della decisione di seconde cure, dalla quale emerge che l’unico accesso alla terrazza di cui si discute è attraverso la cucina degli odierni ricorrenti. Tale circostanza, in sé decisiva ai fini della dimostrazione dell’uso esclusivo del cespite di cui si discute, non è stata in alcun modo valorizzata, e dunque l’apprezzamento condotto dal giudice di merito, sul punto, si rivela soltanto teorico, e sganciato dalla doverosa considerazione dell’effettiva configurazione del bene di cui si controverte. Tale argomento, peraltro, non viene valorizzato neppure in relazione alla possibilità di configurare un uso esclusivo del bene, che di per sé non è incompatibile con l’accertamento della proprietà comune del lastrico: anche tale aspetto non risulta esaminato dalla Corte genovese, che dunque non ha assolto il proprio compito di valutare se, sulla scorta della concreta configurazione dei luoghi e delle caratteristiche del bene di cui si discute, si potesse, da un lato (e ferma la sua proprietà condominiale) configurare un diritto di uso esclusivo in favore degli odierni ricorrenti, ovvero, dall’altro lato, se tale uso esclusivo fosse in concreto idoneo ad escludere qualsiasi concreta possibilità di uso concorrente degli altri partecipanti al condominio, ai fini dell’eventuale dimostrazione della sussistenza dei presupposti per l’usucapione del bene comune da parte di uno soltanto dei partecipanti al condominio.
L’accoglimento del nono motivo implica il logico assorbimento delle altre censure, con le quali viene denunziato, rispettivamente:
-con il quarto motivo, la violazione o erronea applicazione degli artt. 1117, 1158, 1159, 1146 c.c., 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe dovuto comunque ravvisare, in capo agli odierni ricorrenti, l’usucapion e del lastrico oggetto di causa;
-con il quinto motivo, la nullità del procedimento per violazione degli artt. 112, 115, 116, 183, 187 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non provata l’usucapione, in presenza di un riscontro documentale, rappresentato dalla planimetria catastale del 1940, attestante l’asservimento di fatto del lastrico all’appartamento degli odierni ricorrenti, senza neppure esaminare le istanze di prova che, in relazione all ‘usucapione, erano state articolate da questi ultimi ; -con il sesto motivo, la violazione o erronea applicazione degli
artt. 844, 1102, 2697 c.c., 112, 115, 116, 183 e 187 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., perché il giudice di secondo grado avrebbe erroneamente rigettato la domanda riconvenzionale tesa alla condanna del COGNOME a rimuovere l’antenna da radioamatore installata sul tetto dell’edificio in condominio. Secondo i ricorrenti, si tratterebbe di un uso non consentito della cosa comune, realizzato mediante posizionamento sulla stessa di un oggetto insalubre e potenzialmente dannoso per gli odierni ricorrenti, che il COGNOME manterrebbe a mero scopo emulativo, essendo in commercio dispositivi assai meno invasivi.
-con il settimo motivo, la violazione o erronea applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte ligure avrebbe erroneamente configurato una soccombenza reciproca tra le parti, compensando le spese nella misura di un terzo e ponendole, per i restanti due terzi, a carico degli odierni ricorrenti. Ad avviso di questi ultimi, infatti, poiché il COGNOME non aveva specificamente contestato la statuizione in punto di spese operata dal Tribunale, la Corte di
Appello non avrebbe potuto pronunciarsi in merito, ed avrebbe comunque dovuto considerare la posizione degli odierni ricorrenti, acquirenti in buona fede di un immobile le cui effettive caratteristiche erano state scorrettamente indicate dalla loro dante causa, nei cui riguardi, del resto, la domanda di garanzia era stata accolta.
-con l’ottavo motivo, la violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte genovese avrebbe erroneamente accolto l’appello principale del COGNOME, il quale aveva contestato la statuizione del Tribunale soltanto nella parte in cui quest’ultimo, pur avendo ravvisato la proprietà comune del lastrico oggetto di causa, aveva ritenuto che lo stesso fosse in uso esclusivo degli odierni ricorrenti, ravvisando in tale statuizione un’ipotesi di ultrapetizione. Secondo il COGNOME e la COGNOME, invece, il Tribunale non sarebbe incorso in alcun vizio di ultrapetizione, poiché l’accertamento dell’uso esclusivo del lastrico non eccedeva i limiti del devolutum .
Il giudice del rinvio, infatti, dovrà procedere ad un nuovo apprezzamento della fattispecie, ai fini di verificare se, in base alla concreta configurazione del lastrico oggetto di causa, si possa configurare un uso esclusivo del detto bene comune in capo agli odierni ricorrenti, di per sé non incompatibile con la proprietà comune del cespite medesimo; nonché se detto uso esclusivo, ove configurato, sia idoneo ai fini della configurabilità dell’usucapione del lastrico.
Nell’ambito di tale rinnovato accertamento, occorrerà tener conto anche dell’installazione dell’antenna oggetto della sesta doglianza, ai fini di verificare dove essa esattamente insista (se sul tetto o sul lastrico oggetto della domanda principale) e se la sua installazione
possa dimostrare, o meno, l’effettivo accesso al lastrico da parte dell’odierno controricorrente.
In definitiva, vanno rigettati i primi tre motivi, va accolto il nono e vanno dichiarati assorbiti i restanti. La sentenza impugnata va conseguentemente cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Genova, la quale procederà ad un rinnovato scrutinio della fattispecie attenendosi ai principi di diritto espressi in motivazione.
P.Q.M.
la Corte rigetta i primi tre motivi di ricorso, accoglie il nono e dichiara assorbiti i restanti. Cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Genova, in differente composizione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 26 febbraio 2026.
IL PRESIDENTE NOME COGNOME