Lastrico Solare Condominiale: La Nuova Proprietà

La Cassazione chiarisce: se la proprietà di un edificio torna a un unico soggetto, il condominio si estingue. Con la successiva vendita di unità, il lastrico solare condominiale, senza una nuova riserva di proprietà, diventa bene comune. Annullata la parte sulle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Lastrico Solare Condominiale: Quando una Vecchia Riserva di Proprietà Perde Efficacia

La questione della proprietà del lastrico solare condominiale è una fonte frequente di contenzioso. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha offerto un chiarimento fondamentale su un caso particolare: cosa accade quando un intero edificio, inizialmente frazionato, torna nelle mani di un unico proprietario per poi essere nuovamente venduto a più soggetti? La riserva di proprietà originaria sul lastrico solare sopravvive a queste vicende? Vediamo nel dettaglio l’analisi del caso.

I Fatti di Causa

La vicenda nasce dalla vendita di un lastrico solare a un acquirente da parte degli eredi degli originari costruttori di un palazzo. Altri condomini, proprietari di appartamenti nello stesso stabile, si opponevano a tale vendita, sostenendo che il lastrico fosse un bene comune e non potesse essere venduto come proprietà esclusiva.

La storia dell’immobile era complessa:
1. 1971: I proprietari originari, vendendo le prime unità immobiliari, avevano creato un condominio ma si erano esplicitamente riservati la proprietà esclusiva del lastrico solare.
2. 1978: Attraverso una serie di atti di compravendita e donazione, l’intera proprietà dell’edificio era tornata a concentrarsi nelle mani dei proprietari originari. Di fatto, il condominio si era estinto.
3. 1982: Gli stessi proprietari avevano nuovamente venduto alcune unità immobiliari ai propri figli, dando vita a un nuovo condominio. In questi nuovi atti, tuttavia, non era stata inserita alcuna clausola di riserva della proprietà del lastrico solare.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione all’acquirente del lastrico, ritenendo valida la riserva di proprietà del 1971. La Corte d’Appello, invece, aveva ribaltato la decisione, affermando che con l’estinzione del primo condominio nel 1978, la riserva era venuta meno. La creazione del nuovo condominio nel 1982, in assenza di una nuova ed esplicita riserva, aveva reso il lastrico solare un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.

La Questione del Lastrico Solare Condominiale di fronte alla Cassazione

La parte acquirente ha presentato ricorso in Cassazione basato su due motivi principali:
1. Violazione di legge sulla proprietà: Si sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel ritenere il lastrico solare condominiale bene comune, ignorando la riserva di proprietà iniziale del 1971.
2. Errata liquidazione delle spese legali: La Corte d’Appello aveva liquidato le spese legali sulla base di un “valore indeterminabile medio”, nonostante il valore del lastrico, come risultante dall’atto di vendita, fosse di soli 3.000 euro.

La Natura del Lastrico Solare Condominiale e l’Estinzione del Condominio

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo di ricorso, confermando pienamente il ragionamento della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno stabilito un principio di diritto cruciale: il condominio esiste solo quando vi è una pluralità di proprietari. Se tutte le unità immobiliari di un edificio vengono a concentrarsi in capo a un unico soggetto, il condominio si estingue.

Di conseguenza, quando successivamente lo stesso unico proprietario vende nuovamente una o più unità, si costituisce un nuovo condominio. A questo punto, per determinare quali siano le parti comuni, si applica la presunzione legale dell’art. 1117 c.c. Qualsiasi riserva di proprietà precedente, legata al condominio ormai estinto, non ha più alcuna efficacia. Per escludere un bene come il lastrico solare dalla comunione, è necessario un nuovo e specifico titolo contrario nel primo atto di vendita che ha dato vita al nuovo condominio.

La Liquidazione delle Spese di Giudizio

Sul secondo motivo di ricorso, la Cassazione ha dato ragione alla ricorrente. La Corte ha chiarito che, nelle cause di accertamento della proprietà di un immobile, il giudice non può ricorrere al criterio residuale del “valore indeterminabile” se dagli atti emergono elementi sufficienti per una stima. Nel caso di specie, l’atto di vendita riportava un valore di 3.000 euro, un dato che la Corte d’Appello avrebbe dovuto considerare come riferimento per la liquidazione delle spese, o quantomeno motivare la sua impossibilità di utilizzo. La liquidazione basata su un valore indeterminato, risultata sproporzionata, è stata quindi ritenuta illegittima.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sulla natura stessa dell’istituto condominiale, che presuppone la coesistenza di proprietà individuali e comuni. Quando questa dualità viene meno per la concentrazione della proprietà in un’unica persona, l’istituto stesso cessa di esistere. La successiva creazione di un nuovo condominio è un evento giuridicamente distinto, regolato ex novo dalla legge, in primis dalla presunzione di comunione dell’art. 1117 c.c., salvo diverso titolo. Per quanto riguarda le spese, la Corte ha ribadito il principio di gerarchia dei criteri di determinazione del valore della causa, secondo cui il criterio del valore indeterminabile è applicabile solo in via sussidiaria e residuale.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello limitatamente alla parte relativa alla liquidazione delle spese legali, rinviando la causa a un’altra sezione della Corte d’Appello per una nuova determinazione. Ha invece confermato il principio secondo cui la riserva di proprietà sul lastrico solare condominiale, contenuta nell’atto costitutivo del condominio originario, non sopravvive all’estinzione dello stesso per concentrazione di tutte le proprietà in un unico soggetto. La successiva rinascita del condominio richiede una nuova esplicita riserva per sottrarre il bene alla presunzione di comunione.

Cosa succede alla proprietà del lastrico solare se l’intero edificio torna a essere di un unico proprietario e poi viene nuovamente frazionato?
Se l’intero edificio diventa di un unico proprietario, il condominio si estingue. Se successivamente vengono vendute di nuovo delle unità, si crea un nuovo condominio. In questo nuovo condominio, il lastrico solare si presume bene comune a tutti i condomini, a meno che nel primo atto di vendita del nuovo frazionamento non sia inserita una nuova ed esplicita riserva di proprietà.

Una vecchia riserva di proprietà sul lastrico solare rimane valida se si crea un nuovo condominio?
No. Secondo la sentenza, la riserva di proprietà contenuta nell’atto costitutivo del condominio originario perde efficacia quando il condominio si estingue. Non viene trasferita automaticamente al nuovo condominio sorto in seguito.

Come si calcola il valore di una causa per determinare le spese legali se l’oggetto è un bene immobile come il lastrico solare?
Il giudice deve prima tentare di determinare il valore basandosi su elementi presenti negli atti di causa, come la rendita catastale o il valore dichiarato in un contratto di vendita. Solo se è impossibile stimare il valore tramite questi elementi, la causa può essere considerata di “valore indeterminabile”.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8527 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 8527 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 01/04/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 118/2024 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliata in RAGUSA INDIRIZZO DOMICILIO DIGITALE, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che l a rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME, COGNOME, COGNOME IVAN, elettivamente domiciliati in RAGUSA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende

-controricorrenti-

nonché contro

SCHEMBRI SALVATORE, SCHEMBRI SALVINA, SCHEMBRI VENERA

-intimati- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANIA n. 1841/2023 depositata il 25/10/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Udite le conclusioni della Procura Generale, in persona del dottor NOME COGNOME che ha chiesto accogliersi il secondo motivo di ricorso e rigettarsi il primo.

Fatti della causa

1. NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari del piano secondo e del piano terreno di un palazzo in Ragusa, INDIRIZZO, edificato da NOME COGNOME e da NOME COGNOME e poi divenuto un condominio a seguito di atti di alienazione dei vari piani, chiedevano dichiararsi inefficace nei loro confronti l’atto, in data 28 settembre 2012, con cui NOME, NOME, NOME e NOME COGNOME, proprietari del terzo e del primo piano, avevano venduto il lastrico solare dell’edificio a NOME COGNOME. Il Tribunale di Ragusa rigettava la domanda ritenendo che il lastrico solare fosse stato legittimamente venduto dai predetti Schembri ai quali il lastrico era pervenuto dai genitori e originari unici proprietari che, a loro volta, allorché avevano dato vita al condominio, alienando alcune unità immobiliari nel 1971, si erano riservati la proprietà del lastrico escludendolo dal novero dei beni condominiali. La Corte di Appello di Catania, con sentenza n.1841 del 25 ottobre 2023, riformava la decisione di primo grado. La Corte di Appello rilevava che nel 1971 NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano donato alle figlie NOME e NOME il
terzo e il secondo piano del palazzo e si erano riservati la proprietà esclusiva del lastrico; che nel 1973 NOME aveva venduto il terzo piano ai genitori; che nel 1978 NOME aveva donato il secondo piano ai genitori; che il palazzo quindi era tornato ad essere di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME; che nel 1982 questi ultimi avevano trasferito nuovamente alle figlie NOME, NOME e NOME la nuda proprietà del secondo e del terzo piano senza riservarsi la proprietà esclusiva del lastrico solare; che NOME COGNOME e NOME COGNOME erano deceduti nel 1993 e nel 2000. Tanto rilevato, la Corte di Appello riteneva che il condominio creato nel 1971, non comprensivo del lastrico, fosse venuto meno nel 1978, e che nel 1982 fosse sorto un nuovo condominio comprensivo, ex art. 1117 c.c., anche del lastrico solare. Ne traeva che la vendita del lastrico, con l’atto del 2012, da parte di alcuni soltanto dei condomini in favore di NOME COGNOME era inopponibile agli appellanti. La Corte di Appello condannava gli appellati alle spese di entrambi i gradi di giudizio, calcolate secondo ‘lo scaglione di valore indeterminabile medio’.
2.Per la cassazione della sentenza della Corte di Appello NOME COGNOME ricorre con due motivi.

3.NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso.

4.COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati.

5.La Procura Generale, in persona del dottor NOME COGNOME ha chiesto accogliersi il secondo motivo di ricorso e rigettarsi il primo.

Ricorrente e controricorrenti hanno depositato memorie.

7.La causa è stata rinviata all’udienza pubblica con ordinanza camerale in data 11 novembre 2024.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.817, 818, 1321, 1350 c.c. e degli artt. 2644 e 2727 c.c. per

avere la Corte di Appello ritenuto condominiale il lastrico solare de quo malgrado che lo stesso fosse invece stato fatto oggetto di riserva in proprietà esclusiva degli originari comproprietari nel 1971 e non fosse mai stato oggetto di manifestazione di volontà in modo da ricondurlo a bene condominiale.

2.Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt.91 e 92 c.p.c. e degli artt. 4 e 5 del d.m. 55/214 in relazione all’art. 1226 c.c. e 14 e 115 c.p.c. per avere la Corte di Appello liquidato le spese in violazione dei suddetti parametri normativi. Deduce la ricorrente che, a fronte del valore del lastrico solare dichiarato nell’atto di vendita – 3000 euro -, la Corte di Appello aveva liquidato spese per 13.445,50 per il primo grado di giudizio e per 11.011,00 per il secondo grado, in violazione dell’art. 5, comma 1, d.m. 55/2014 e 15 del c.p.c. Deduce ancora che, anche aderendo all’affermazione della Corte di Appello per cui la causa sarebbe stata di ‘valore indeterminabile medio’, le spese liquidate erano comunque eccessive rispetto a quanto previsto nelle tabelle 2 e 12 allegate al d.m.55/2014; deduce ancora che la Corte di Appello non avrebbe dovuto liquidare alcunché per la fase decisionale di primo grado né per la fase decisionale di appello in quanto il Tribunale aveva pronunciato ex art. 281 sexies e davanti alla Corte di Appello la parte appellata non aveva depositato comparse conclusionali; deduce infine che la Corte di Appello non avrebbe dovuto liquidare l’aumento ex art. 4, comma 2, del d.m. 55/2014 data la coincidenza delle posizioni di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.
Il primo motivo di ricorso è infondato.

Il lastrico solare è un bene comune ai condomini, ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che risulti il contrario dal titolo.

Questa Corte ha affermato che ‘al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117

c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni’ (Cass. Sez. 2, ordinanza n.20693 del 09/08/2018; in senso conforme, tra altre, Cass. n. 11812/2011 e, più di recente, Cass. 30229/2023 e 17862/2023).
Il ragionamento della Corte di Appello si sottrae a censura: nel caso in cui l’originario proprietario unico delle più unità abitative di uno stabile alieni uno o più unità, sorge un condominio su tutte le parti negozialmente messe in comune o comuni ex art. 1117 c.c.; se l’originario proprietario, alienando una o più delle unità, riserva a sé una delle parti -il lastrico solare- che, in assenza di riserva, sono comuni, la norma dell’art. 1117 c.c. è derogata; se le unità abitative alienate sono retroalienate all’originario unico proprietario -così come se la proprietà delle unità abitative vengono a concentrarsi in un solo soggetto- il condominio scompare posto che il condominio consiste nella presenza di beni comuni strumentali alle unità abitative individuali e che, a seguito delle retro-alienazioni o della concentrazione, non vi sono più né beni comuni né proprietà individuali facenti capo a soggetti diversi ma vi è solo una proprietà esclusiva sui beni strumentali e sulle unità abitative; se successivamente una o più unità è ancora alienata o sono ancora alienate, si crea un nuovo condominio cosicché vale l’art. 1117 c.c. riguardo alla appartenenza del lastrico a tutti i condomini. Ipotizzare il contrario, ossia che l’articolo non operi sussistendo l’originaria previsione negoziale di riserva, significherebbe mettere tra parentesi il venir meno del condominio per effetto della ri-concentrazione delle proprietà.
ll primo motivo di ricorso deve essere rigettato.

Il secondo motivo di ricorso è fondato.

L’azione originaria degli attuali controricorrenti è stata qualificata dai giudici di merito come azione di accertamento della proprietà condominiale del lastrico solare. Ai fini della liquidazione delle spese in causa di accertamento della proprietà di un fabbricato, ex art. 5 d.m. 55/2014, il giudice deve fare riferimento al valore della causa determinato in riferimento alla rendita catastale del fabbricato, a norma dell’articolo 15, primo comma, c.p.c. e, ove ciò non sia possibile, deve determinare il valore della causa, ai sensi dell’ultimo comma dello stesso art. 15, c.p.c., secondo quanto risulta dagli atti e solo se questi non offrono elementi per la stima, ritenere la causa di valore indeterminabile.
Nel caso di specie la Corte di Appello ha liquidato le spese facendo riferimento al criterio che la legge indica come criterio utilizzabile in via di estremo subordine, senza dar conto della impossibilità di stimare il valore del lastrico solare in base agli atti di causa e ciò malgrado che, secondo quanto denunciano i ricorrenti, tale impossibilità non vi fosse, posto che era agli atti il contratto di vendita del lastrico e che in tale contratto fosse stato attribuito al lastrico il valore -in riferimento al quale la Corte di Appello avrebbe potuto orientarsi- di 3000,00 euro.
Il secondo motivo, per questa assorbente ragione, va pertanto accolto.

In conclusione il primo motivo di ricorso deve essere rigettato, il secondo deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione. 9.Il giudice del rinvio dovrà provvedere sulle spese anche del

presente giudizio di legittimità.

PQM

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Roma 6 marzo 2025.

Il Consigliere est. Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

ALTERNATIVA

Il ragionamento della Corte di Appello è errato: nel caso in cui l’originario proprietario unico delle più unità abitative di uno stabile alieni uno o più unità, sorge un condominio su tutte le parti negozialmente messe in comune o presunte comuni ex art. 1117 c.c.; se l’originario proprietario, alienando una o più delle unità, riserva a sé una delle parti -il lastrico solare- che, in assenza di riserva, si presumono comuni, la presunzione evidentemente non opera; se le unità abitative alienate sono poi retro-alienate all’originario unico proprietario di tutto lo stabile e successivamente una o più di esse è o sono ancora da questi alienata o alienate, la presunzione di comunione del lastrico non opera sussistendo contro di essa l’originaria previsione negoziale di riserva. Si aggiunge che nel caso di specie non è stata fatta alcuna menzione delle risultanze dei trascrizioni dei vari atti dispositivi;
il primo motivo di ricorso deve essere accolto;

il secondo resta assorbito;

in conclusione il primo motivo di ricorso deve essere accolto, il secondo motivo resta assorbito, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catania;

8.il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione.

Roma 6 marzo 2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

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