Lastrico solare: chi paga per le infiltrazioni?

La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità concorrente tra il proprietario del lastrico solare e il condominio per i danni da infiltrazioni subiti dall’appartamento sottostante. La decisione ribadisce che il proprietario esclusivo risponde come custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., mentre il condominio risponde per l’omessa manutenzione delle parti strutturali. In assenza di prova del caso fortuito, il risarcimento deve essere ripartito secondo il criterio di un terzo a carico del proprietario e due terzi a carico del condominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Lastrico solare e infiltrazioni: chi paga i danni?

La gestione dei danni derivanti dal lastrico solare rappresenta una delle questioni più dibattute nel diritto condominiale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente come debba essere ripartita la responsabilità tra il proprietario esclusivo della terrazza e il condominio in caso di infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante.

Il caso: infiltrazioni dal lastrico solare

La vicenda nasce dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da un condomino per gravi infiltrazioni provenienti da una terrazza di copertura di proprietà esclusiva di una società. Il tribunale di merito aveva inizialmente condannato in solido il condominio e la società proprietaria. Successivamente, la Corte d’Appello ha ripartito l’onere risarcitorio applicando il criterio proporzionale: un terzo a carico della proprietaria del lastrico solare e due terzi a carico del condominio.

La società proprietaria ha impugnato la decisione, sostenendo che la responsabilità fosse esclusivamente del condominio per aver deliberato in ritardo i lavori di manutenzione e che il danno derivasse dalla struttura sottostante, non soggetta alla sua custodia.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la validità del riparto delle spese. Il principio cardine è che il lastrico solare, anche se di uso o proprietà esclusiva, svolge una funzione di copertura per l’intero edificio. Pertanto, la responsabilità per i danni da infiltrazioni ha natura concorrente.

Da un lato, il proprietario è custode della superficie esterna; dall’altro, il condominio è custode delle strutture portanti e comuni. Questa interconnessione naturale giustifica l’applicazione dell’art. 2051 c.c. per entrambi i soggetti, salvo che venga fornita la prova rigorosa del caso fortuito.

Il ruolo della ditta appaltatrice

Un punto di particolare interesse riguarda l’esecuzione dei lavori. La ricorrente sosteneva che il danno fosse imputabile alla cattiva esecuzione delle opere da parte della ditta appaltatrice. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che la colpa dell’appaltatore non esclude la responsabilità del custode verso i terzi danneggiati. Il proprietario rimane responsabile della res, potendo eventualmente rivalersi sulla ditta in un secondo momento.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra la superficie del lastrico solare e la struttura sottostante. Il titolare del diritto di uso esclusivo esercita la custodia sulla parte superficiale, mentre il condominio deve vigilare sulla conservazione delle parti comuni. La responsabilità del custode è di tipo oggettivo: non serve dimostrare la colpa, ma basta il nesso tra la cosa e l’evento lesivo. Per andare esente da responsabilità, il custode avrebbe dovuto dimostrare che il danno era stato causato da un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, oppure da un’opposizione attiva del condominio a interventi di riparazione urgenti e diligenti, prova che nel caso di specie non è stata fornita.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza confermano l’orientamento delle Sezioni Unite. In mancanza di prova che il danno sia derivato esclusivamente dal fatto di uno dei due soggetti, il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c. funge da parametro legale per la distribuzione del risarcimento. Questo significa che il proprietario del lastrico solare deve sempre farsi carico di un terzo del danno, mentre il restante è a carico della collettività condominiale. Tale principio garantisce una tutela effettiva al danneggiato, che può contare su una responsabilità oggettiva e su criteri di riparto certi e predefiniti dalla legge.

Chi è responsabile se l’acqua filtra dal lastrico solare privato?
La responsabilità è condivisa tra il proprietario esclusivo, che ha la custodia della superficie, e il condominio, responsabile delle strutture comuni dell’edificio.

Come viene diviso il risarcimento del danno?
In genere si applica il criterio di un terzo a carico del proprietario del lastrico e due terzi a carico del condominio, come previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile.

La colpa della ditta che ha fatto i lavori esclude il proprietario?
No, la cattiva esecuzione dei lavori da parte di un’impresa non interrompe il dovere di custodia del proprietario, che resta responsabile verso il danneggiato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 35027 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 35027 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 14/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7518/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE INCORONATA, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

GENTILE NOME, CONDOMINIO DI INDIRIZZO, RAGIONE_SOCIALE, SOCIETÀ RAGIONE_SOCIALE IN LIQUIDAZIONE

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 3672/2018 depositata il 23/07/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/10/2023 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

Il giudizio trae origine dalla domanda proposta innanzi al Tribunale di Napoli da NOME COGNOME nei confronti del Condominio di INDIRIZZO, con la quale chiese il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dalla soprastante terrazza di copertura di proprietà della RAGIONE_SOCIALE

Il Condominio si costituì per resistere alla domanda e chiese la chiamata in causa della RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE, in qualità di ditta appaltatrice che aveva svolto i lavori sulla terrazza da cui provenivano le infiltrazioni, sostenendo che esse erano conseguenza della cattiva esecuzione dei lavori.

Il giudizio di primo grado si svolse nel contraddittorio con la RAGIONE_SOCIALE, l’RAGIONE_SOCIALE, le RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE.

Il Tribunale di Napoli accolse la domanda e condannò il Condominio e la RAGIONE_SOCIALE in solido tra loro al risarcimento dei danni in favore di NOME COGNOME pari alla somma di € 16.438,00.

La Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 23.7.2018, per quel che ancora rileva in questa sede, in parziale accoglimento dell’appello di RAGIONE_SOCIALE, pose il danno liquidato in favore di NOME COGNOME per un terzo a carico della RAGIONE_SOCIALE e per i residui due terzi a carico del Condominio, con esclusione del danneggiato e della proprietaria del lastrico solare.

La Corte d’appello ha fondato la responsabilità della RAGIONE_SOCIALE e del Condominio sulla base dell’art.2051 c.c., che costituisce un’ipotesi di responsabilità oggettiva basata sulla mera custodia del bene ed esclusa dal caso fortuito e facendo applicazione dei principi dettati dalle Sezioni Unite con la sentenza n.9449 del 10.5.2016, ripartì le spese ai sensi dell’art.1126 c.c.

Propone ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALEsulla base di un unico motivo.

Le altre parti indicate in epigrafe sono rimaste intimate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso, si deduce la violazione degli artt. 2051, 1130, 1135 commi 1 e 4 e dell’art.1126 c.c. , per avere la Corte d’appello ritenuto corresponsabile la RAGIONE_SOCIALE dei danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico di proprietà esclusiva nonostante fosse emersa in giudizio l’esclusiva responsabilità del Condominio. In particolare, il Condominio avrebbe deliberato in ritardo i lavori sul terrazzo e la ricorrente non avrebbe mai ricevuto richieste di intervento da parte del proprietario del piano inferiore, essendo state indirizzate le missive al solo amministratore del Condominio. In ogni caso, anche se fosse intervenuta sulla pavimentazione del terrazzo di sua proprietà, non avrebbe risolto i problemi di infiltrazione poiché le parti deteriorate avrebbero interessato la struttura immediatamente sottostante la superficie del lastrico sulla quale la ricorrente non aveva alcun obbligo di custodia. La Corte d’appello avrebbe quindi mal interpretato l’articolo 2051 c.c., alla luce della decisione delle Sezioni Unite N.9449/2016, in quanto la responsabilità del proprietario del lastrico solare trova un limite applicativo allorquando sia riferibile in via esclusiva al Condominio.
Il motivo è infondato.

Come affermato da questa Corte, in materia di responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo, il paradigma è quello dell’art. 2051 c.c. avuto riguardo alla posizione del soggetto proprietario o avente l’uso esclusivo, in ragione del rapporto diretto che esso ha con il bene potenzialmente dannoso. E’, inoltre, configurabile una concorrente

responsabilità del Condominio, che, in forza degli artt. 1130 c.c., comma 1, n.4 e 1135 c.c., comma 1, n.4, è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio, avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo.

La concorrente responsabilità del Condominio è configurabile nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria ( Cass., Sez. Unite N.9449/2016 Cassazione civile sez. VI, 11/01/2022, n.516). Il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del Condominio. Tale concorso di responsabilità si spiega con la naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune, sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna.
In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo ( Sez. 2, Sentenza n. 3239 del 07/02/2017 ) e tenuto conto che l’esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio – il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione

o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell’interesse dell’intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.
La Corte d’appello ha fatto corretta applicazione dei principi di diritto affermati da questa Corte, ripartendo il danno cagionato al proprietario dell’appartamento sottostante a quello di proprietà della RAGIONE_SOCIALE, ponendo le spese per un terzo a carico della ricorrente e per due terzi a carico del condominio.

La fattispecie è stata correttamente inquadrata nell’ipotesi di responsabilità di cui all’articolo 2051 c.c., ovvero in un’ipotesi di responsabilità oggettiva, con la conseguenza che la responsabilità del custode della cosa che abbia dato luogo all’evento lesivo poteva essere esclusa solo per il caso fortuito o la forza maggiore. Il caso fortuito può essere integrato anche dal fatto del terzo, potendo quest’ultimo caso sussistere nel caso in cui il condominio, o gli organi preposti alla sua amministrazione, si siano opposti all’attività di manutenzione diligentemente intentata dal custode (Cassazione civile sez. VI, 17/01/2019, n.1188 non massimata)
La giurisprudenza di questa Corte ha affermato che il caso fortuito può astrattamente essere integrato dal fatto del terzo purché questo sia dotato di efficacia causale autonoma e presenti i caratteri dell’eccezionalità, imprevedibilità e inevitabilità.

Nel caso in esame, secondo l’apprezzamento dei giudici del merito, sottratto al sindacato di legittimità, il custode non ha fornito la prova

del caso fortuito o dell’opposizione del condominio all’effettuazione di atti conservativi e di opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio. Né, come affermato dalla Corte d’appello, il caso fortuito può essere integrato dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte della ditta appaltatrice in quanto ciò non esclude la responsabilità ex art.2051 c.c. connessa alla custodia della res.

Non si ravvisa, pertanto, il vizio di violazione di legge, che consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge mentre l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (Cass. n. 3340 del 2019).
Nel caso di specie, l’allegazione dell’erronea ricognizione della fattispecie concreta è avvenuta a mezzo delle risultanze di causa, volte a provare il fortuito e, segnatamente dalla risultanze della CTU e dal ritardo dei lavori svolti dal condominio, circostanze che, al più potevano integrare l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio , nei limiti in cui è consentita la deduzione, ai sensi dell’art.360, comma 1, n.5 c.p.c.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Non deve provvedersi sulle spese non avendo gli intimati svolto attività difensiva.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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