Iscrizione ipotecaria fallimento: la data che conta

Una società finanziaria si oppone alla decisione di un tribunale di declassare il suo credito da ipotecario a chirografario nel contesto di un fallimento. La Corte di Cassazione accoglie il ricorso, stabilendo un principio fondamentale: l’efficacia ventennale dell’iscrizione ipotecaria nel fallimento si valuta alla data di deposito della domanda di ammissione al passivo. Tale momento ‘cristallizza’ la garanzia, rendendola efficace per tutta la durata della procedura, indipendentemente dalla successiva scadenza del ventennio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 dicembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Iscrizione Ipotecaria nel Fallimento: Quando il Tempo si Ferma

L’efficacia di una garanzia reale, come l’ipoteca, è un pilastro per la tutela del credito. Ma cosa succede quando la sua scadenza ventennale si interseca con i tempi, spesso lunghi, di una procedura fallimentare? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: il momento esatto in cui valutare la validità dell’iscrizione ipotecaria nel fallimento. La decisione chiarisce che la data di deposito della domanda di ammissione al passivo ‘cristallizza’ la posizione del creditore, proteggendolo da eventi successivi come la scadenza della garanzia.

I Fatti di Causa

Una società specializzata nella gestione di crediti, subentrata a un istituto bancario, presentava domanda di ammissione al passivo del fallimento di una ditta di costruzioni e dei suoi soci. Il credito era garantito da un’ipoteca iscritta nel 2002. Inizialmente, il Giudice Delegato dichiarava la domanda inammissibile perché tardiva.

La società creditrice proponeva quindi opposizione. Il Tribunale, pur riconoscendo il credito, lo ammetteva solo in via chirografaria, ovvero senza la prelazione ipotecaria. La motivazione? Sebbene l’ipoteca fosse efficace alla data della prima domanda di ammissione (novembre 2020), il termine ventennale di efficacia era scaduto al momento della decisione sull’opposizione (maggio 2022), senza che la creditrice avesse provveduto alla rinnovazione. Contro questa declassazione del proprio credito, la società ricorreva in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando il decreto del Tribunale e affermando un principio di diritto di fondamentale importanza per la tutela dei creditori concorsuali. I giudici hanno stabilito che, nella procedura fallimentare, l’efficacia dell’iscrizione ipotecaria deve essere verificata con riferimento esclusivo alla data di deposito della domanda di ammissione allo stato passivo.

Se a quella data l’iscrizione non ha ancora superato il ventennio, la sua efficacia si conserva per tutta la durata della procedura, senza necessità di rinnovazione. L’eventuale errore del Giudice Delegato nel respingere inizialmente la domanda, e il tempo necessario per l’opposizione, non possono andare a detrimento del creditore che ha agito correttamente.

Le Motivazioni: la Cristallizzazione del Diritto

La Corte fonda la sua decisione su un’interpretazione sistematica delle norme fallimentari e del codice civile. A differenza delle esecuzioni individuali, dove l’iscrizione deve essere efficace fino alla vendita forzata, nel fallimento l’unico strumento a disposizione del creditore per far valere il proprio diritto è la domanda di ammissione al passivo.

Questo atto, spiega la Corte, ‘cristallizza’ la situazione giuridica. La presentazione della domanda fissa in modo permanente ed indiscutibile i diritti del creditore, inclusa la sua prelazione. L’efficacia dell’iscrizione, una volta accertata a quella data, non può essere messa in discussione in fasi successive della procedura.

L’articolo 2847 c.c., che prevede la cessazione degli effetti dell’iscrizione dopo venti anni se non rinnovata, non è una norma sulla prescrizione del diritto, ma riguarda l’inefficacia sopravvenuta della pubblicità immobiliare. All’interno della procedura concorsuale, una volta che il creditore ha manifestato la sua volontà di avvalersi della garanzia, la finalità di pubblicità è assolta nei confronti della massa dei creditori. Imporre un onere di rinnovazione in pendenza di giudizio equivarrebbe a penalizzare il creditore a causa dei tempi della giustizia, violando il principio secondo cui la durata del processo non deve danneggiare la parte che ha ragione.

Le Conclusioni: Sicurezza Giuridica per i Creditori Ipotecari

La pronuncia rafforza significativamente la posizione dei creditori garantiti da ipoteca nelle procedure fallimentari. Viene stabilito con chiarezza che il momento determinante è uno solo: quello in cui si deposita la domanda di insinuazione al passivo. Questo orientamento offre maggiore certezza giuridica, evitando che i diritti di prelazione possano essere erosi o vanificati da lungaggini procedurali o da iniziali decisioni errate degli organi della procedura. Il creditore che si insinua tempestivamente con un’ipoteca valida può quindi confidare nel mantenimento della sua posizione privilegiata fino alla conclusione del riparto dell’attivo, senza dover monitorare costantemente la scadenza ventennale della propria garanzia.

Qual è il momento decisivo per verificare l’efficacia di un’iscrizione ipotecaria in un fallimento?
Il momento decisivo è la data di deposito della domanda di ammissione allo stato passivo. Se a quella data l’iscrizione è efficace, tale efficacia si conserva per tutta la durata della procedura.

Se un’ipoteca scade dopo la presentazione della domanda di ammissione al passivo, il creditore perde la sua garanzia?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la presentazione della domanda ‘cristallizza’ i diritti del creditore. Pertanto, la scadenza del ventennio successiva a tale data non fa perdere al creditore la sua collocazione ipotecaria.

Il creditore è obbligato a rinnovare l’iscrizione ipotecaria mentre è in corso la procedura fallimentare?
No, se l’iscrizione era valida al momento del deposito della domanda di ammissione al passivo, non è necessario procedere alla sua rinnovazione per mantenerne gli effetti all’interno di quella specifica procedura concorsuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 26591 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 26591 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: AMATORE NOME

Data pubblicazione: 11/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 6049-2023 r.g. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, e per essa RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rapp.te pro tempore , elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dall’ AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso.

-ricorrente –

contro

Fallimento RAGIONE_SOCIALE e dei soci illimitatamente responsabili NOME COGNOME ed NOME COGNOME

-intimato – avverso il decreto pronunciato dal Tribunale di Monza in data 03.02.2023 e comunicato in data 06.02.2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11/12/2023 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE

Il Tribunale di Monza, con decreto del 3.2.2022, ha accolto parzialmente l’opposizione ex art. 98 l.f. proposta da RAGIONE_SOCIALE, rappresentata in giudizio da RAGIONE_SOCIALE, per ottenere l’ammissione allo stato passivo dei fallimenti di NOME COGNOME ed NOME COGNOME, soci illimitatamente responsabili della fallita RAGIONE_SOCIALE, del credito originariamente insinuato da Intesa SanNOME s.p.a., con domanda dichiarata inammissibile dal G.D. perché ultratardiva, e che successivamente le era stato ceduto pro soluto dalla banca, preteso, in massima parte con collocazione ipotecaria, a titolo di saldo debitore del mutuo erogato ai soci poi falliti con contratto del 21 marzo 2002.
4. Il tribunale, escluso che il ritardo nella presentazione della domanda potesse imputarsi alla banca creditrice, cui il curatore non aveva inviato la comunicazione ex art. 92 l.f., ha ammesso il credito al chirografo, nella misura complessiva di € 88.615,00 : ha rilevato che l’ipoteca, iscritta il 28.3.2002, benché sicuramente ancora efficace alla data del 9.11.2020, di deposito della domanda di ammissione di Intesa SanNOME, era divenuta inefficace, stante il decorso del ventennio dall’iscrizione e il dif etto di prova da parte di RAGIONE_SOCIALE della sua tempestiva rinnovazione, alla data, del 12.5.2022, di presentazione del ricorso in opposizione; data alla quale occorreva far riferimento in quanto la pronuncia di inammissibilità assunta dal G.D. aveva impedito il formarsi di un giudicato sull’esistenza del credito.
Il decreto è stato impugnato da RAGIONE_SOCIALE, rappresentata in giudizio da RAGIONE_SOCIALE, con ricorso per cassazione affidato a due motivi.

Il Fallimento RAGIONE_SOCIALE e dei soci illimitatamente responsabili non ha svolto difese.

CONSIDERATO CHE

1.Con il primo motivo la società ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2847 c.c., 94, 97 e 98 l.f., per aver il tribunale escluso che al credito potesse essere riconosciuta collocazione ipotecaria sulla scorta dell’errato convincimento che la verifica del decorso del ventennio di efficacia dell’iscrizione andasse compiuta , anziché rispetto alla data di deposito della

domanda di ammissione, rispetto a quella di deposito del ricorso in opposizione.

2. Il motivo è fondato.

Come già affermato da questa Corte (cfr. sent. n. 7570/2011, in tema di rinnovazione dell’iscrizione ipotecaria in pendenza di fallimento) ‘ l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari ai sensi dell’art. 2808 c.c., che ne rappresenta elemento costitutivo, ha effetto per venti anni dalla sua data e cessa se non è rinnovata prima della scadenza del ventennio ( art. 2847 c.c.). Trattasi, come si osserva in dottrina, di un fatto di natura permanente, che non configura di certo un termine di durata dell’iscrizione, che infatti può essere rinnovata, ma un caso d’inefficacia sopravveniente che non toglie valore all’ipoteca, la cui eliminazione richiede la cancellazione che ne procura la cessazione degli effetti connessi alla sua pubblicità (cfr. Cass. n. 1505/1994, v. Cass. n. 1586/2002). Questo assetto esclude la categoria giuridica della prescrizione, dunque dell’ipotizzabilità della conseguente interruzione, procurata dall’apertura del fallimento ‘ .
2.2.2 Così l’omesso rinnovo dell’iscrizione nel ventennio dalla sua data non sanziona l’inerzia del creditore secondo la ratio sottostante la prescrizione. Non estingue infatti il titolo ipotecario, né il diritto di credito garantito, tant’è che il creditore, ai sensi dell’art. 2848 c.c., può, sulla base del medesimo titolo, procedere a nuova iscrizione, che produce nuova fattispecie ipotecaria, prendendo grado dalla data delle relative formalità (così, sempre Cass. sent. n. 7570/2011, cit.) . La rinnovazione dell’iscrizione non rappresenta infatti esercizio di un diritto, che non è ipotizzabile in relazione a formalità che operano solo sul piano della pubblicità, mirando a dirimere un possibile conflitto tra i creditori, ed alla quale è estranea la dialettica creditoredebitore.
L’iscrizione, in tutte le sue vicende, si riflette sul credito nel solo senso in cui può coerentemente esplicarsi, vale a dire, degradandolo, laddove l’inerzia del creditore abbia procurato la perdita d’efficacia dell’ipoteca, di cui quella pubblicità è, come si è detto, un elemento costitutivo (così, sempre Cass. sent. n. 7570/2011, cit. ).

2.2.3 Ne consegue che il necessario adattamento di questo assetto alla sistematica concorsuale legittima il creditore a far valere la preferenza discendente dal diritto d’ipoteca e dall’accensione della garanzia, secondo la regola del concorso, attraverso la domanda d’ammissione allo stato passivo. A differenza di quanto accade nella procedura espropriativa singolare, in cui l’iscrizione non deve avere superato il ventennio alla data della vendita forzata, che coincide e concreta l’espropriazione che il creditore ha il diritto di chiedere ai sensi dell’art. 2808 c.c., in quella fallimentare l’indagine del giudice delegato arretra alla data in cui il creditore esplica e consuma l’unica iniziativa, processuale in senso lato, di cui dispone, chiedendo che il suo credito, assistito dalla garanzia, entri a far parte della massa passiva (così, sempre Cass. sent. n. 7570/2011, cit. ). La vendita, in sede fallimentare, è disposta su iniziativa del curatore e la garanzia, perciò, non si concretizza con essa ma nella partecipazione al concorso con la preferenza scaturente dalla prelazione. Alla data della domanda, sia essa tempestiva o tardiva, l’iscrizione non deve aver superato il ventennio, e, se così è, la sua efficacia permane per tutta la durata della procedura.
2.2.4 Con l’ ulteriore conseguenza che la domanda di ammissione allo stato passivo del credito assistito da prelazione ipotecaria cristallizza, sin dalla data della proposizione, e con effetto permanente, l’efficacia dell’iscrizione, che resta indiscussa ed indiscutibile sino alla fase della distribuzione dell’attivo nella quale la prelazione si realizza (così Cass. sent. n. 7570/2011, cit. ; v. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 16553 del 06/08/2015).

2.2.4 Il tribunale, che ha espressamente accertato che alla data del 9.11.2020, di presentazione della domanda di Intesa Sanpaolo, l’ipoteca era efficace, non essendo ancora decorsi venti anni dalla sua iscrizione, non si è attenuto ai principi interpretativi appena richiamati, cui il collegio presta convinta adesione, e ha, oltretutto, violato anche il principio secondo cui la durata del processo non può risolversi in danno della parte che ha ragione: risulta infatti evidente che l’opposizione non avrebbe mai potuto esse re proposta da RAGIONE_SOCIALE entro il ventennio decorrente dalla data dell’iscrizione, posto che il G.D. ha dichiarato inammissibile la domanda della banca con decreto del 12.4.2022.
E’ d’altro canto indiscutibile che il creditore col ricorso ex art. 98 l.f. non propone una nuova domanda , ma chiede l’ammissione di quella in precedenza presentata e respinta, sicché è escluso che gli sia fatto onere di procedere al rinnovo dell’iscrizione ipotecaria allorché il ventennio, non ancora trascorso alla data d ell’originaria insinuazione, sia spirato nelle more della decisione sulla stessa assunta dal G.D.

Infine, dovendosi aver riguardo alla data di deposito della domanda, è del tutto irrilevante la ‘mancanza di un giudicato sull’esistenza del credito’; mancanza, peraltro, derivata nella specie dall’errata decisione del G.D. e che si sarebbe comunque verificata anche in caso di rigetto nel merito della domanda di Intesa SanNOME.

L’accoglimento del primo motivo di ricorso comporta l’assorbimento del secondo, avanzato solo in via subordinata, la cassazione del decreto impugnato e il rinvio della causa al Tribunale di Monza in diversa composizione, che liquiderà anche le spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa il decreto impugnato in relazione al motivo accolto e rinvio al Tribunale di Monza in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, l’ 11.12.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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