Ipoteca su immobile da costruire: quando è valida?

Una società che aveva acquistato un appartamento in costruzione tramite permuta ha contestato l’ipoteca su immobile da costruire iscritta da un ente di riscossione contro la ditta costruttrice. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che un immobile si considera giuridicamente ‘esistente’, e quindi ipotecabile, una volta completate le sue parti strutturali essenziali, anche in assenza di finiture e impianti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ipoteca su Immobile da Costruire: Quando è Considerato Esistente?

La questione dell’ipoteca su immobile da costruire rappresenta un nodo cruciale nel diritto immobiliare, con importanti implicazioni per acquirenti e creditori. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti decisivi su quando un edificio possa considerarsi ‘venuto ad esistenza’ ai fini legali, e quindi essere oggetto di garanzia ipotecaria. La decisione analizza il delicato equilibrio tra il diritto dell’acquirente di un bene futuro e quello del creditore del costruttore.

Il Contesto del Caso: Permuta e Iscrizione Ipotecaria

La vicenda trae origine da un contratto misto di compravendita e permuta. Una società immobiliare aveva ceduto alcuni immobili a una ditta costruttrice, ricevendo in cambio un appartamento da edificare su un terreno di proprietà di quest’ultima.

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione iscriveva un’ipoteca su tale appartamento, ancora in fase di costruzione, a garanzia di un credito vantato nei confronti della società costruttrice. La società acquirente, ritenendo l’iscrizione illegittima, adiva le vie legali sostenendo che l’immobile non fosse ancora ‘venuto ad esistenza’, in quanto mancante di impianti e finiture, e che quindi la proprietà non si fosse ancora trasferita.

Tanto il Tribunale in primo grado quanto la Corte d’Appello rigettavano la domanda, portando la questione all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sull’Ipoteca su Immobile da Costruire

Con l’ordinanza in esame, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società acquirente, confermando la legittimità dell’ipoteca iscritta. Il fulcro della decisione risiede nella definizione del momento in cui un immobile in costruzione acquista rilevanza giuridica come bene autonomo.

Il Principio di Diritto: Quando un Immobile è “Venuto ad Esistenza”?

La Corte ha ribadito un principio di diritto consolidato: un immobile deve considerarsi ‘venuto ad esistenza’ quando è completo nelle sue parti strutturali essenziali. La presenza delle rifiniture, degli impianti e degli accessori non è necessaria a tal fine.

Secondo gli Ermellini, è sufficiente che l’edificio sia stato realizzato nella sua struttura portante (il cosiddetto ‘rustico’) per essere considerato un bene giuridicamente esistente, suscettibile di trasferimento di proprietà e, di conseguenza, di iscrizione ipotecaria. Questo orientamento si basa su precedenti pronunce (Cass. n. 24172/2013; Cass. n. 6171/2017).

Le Motivazioni della Corte

I giudici hanno chiarito che i motivi del ricorso confondevano due piani normativi distinti: le regole sull’accessione, che disciplinano l’acquisto della proprietà, e quelle sull’ipoteca, che definiscono l’oggetto della garanzia. Il ricorrente mirava a dimostrare che, non essendo ultimato, il bene non era ancora passato in sua proprietà e quindi non poteva essere ipotecato per debiti altrui.

La Corte ha respinto questa tesi, qualificandola come un tentativo inammissibile di rimettere in discussione l’accertamento dei fatti già compiuto dai giudici di merito. È stato accertato che la struttura dell’edificio era stata completata; la mancanza di elementi accessori come gli impianti e le finiture non era sufficiente a negare che l’opera fosse stata giuridicamente realizzata e che, di conseguenza, si fosse verificato il trasferimento di proprietà.

In sostanza, per la legge, il completamento strutturale segna il momento in cui il ‘bene futuro’ diventa un ‘bene presente’, con tutte le conseguenze legali che ne derivano, inclusa la possibilità di essere aggredito dai creditori del proprietario.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza consolida un principio fondamentale con notevoli implicazioni pratiche. Per chi acquista un immobile ‘sulla carta’ o in corso di costruzione, è cruciale comprendere che il bene può diventare oggetto di garanzia per i debiti del costruttore non appena la sua struttura essenziale viene completata. Il trasferimento della proprietà, che avviene in quel momento, espone l’acquirente a tale rischio. Diventa quindi fondamentale, prima di stipulare contratti di questo tipo, effettuare accurate verifiche sulla solidità finanziaria del costruttore e valutare l’adozione di strumenti contrattuali e di garanzia idonei a tutelare il proprio investimento.

È possibile iscrivere un’ipoteca su un immobile non ancora completato?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che è possibile iscrivere un’ipoteca su un immobile in costruzione, a condizione che questo sia stato completato nelle sue parti strutturali essenziali (il cosiddetto ‘rustico’).

Quando si considera “venuto ad esistenza” un immobile in costruzione ai fini legali?
Un immobile in costruzione si considera ‘venuto ad esistenza’ dal punto di vista giuridico quando la sua struttura è completata. La mancanza di elementi come finiture, impianti o altri accessori non impedisce che il bene sia ritenuto esistente.

In una permuta con un immobile da costruire, quando passa la proprietà all’acquirente?
La proprietà dell’immobile si trasferisce all’acquirente nel momento esatto in cui il bene ‘viene ad esistenza’, ovvero quando le sue strutture essenziali sono state realizzate. Da quel momento, l’immobile entra nel patrimonio dell’acquirente ma può anche essere soggetto a garanzie per debiti del costruttore preesistenti e validamente iscritte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 7369 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 7369 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/03/2024

sul ricorso 22918/2020 proposto da:

COGNOME NOME in proprio e nella qualità di Procuratore di COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO;

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in persona del Presidente pro tempore, domiciliata ex lege in INDIRIZZO presso l’Avvocatura Generale dello Stato da cui è difesa per legge;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 141/2020 della CORTE D’APPELLO di CAMPOBASSO, depositata il 29/04/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/12/2023 da COGNOME NOME;

Ritenuto

1.- La società RAGIONE_SOCIALE ha stipulato con la società RAGIONE_SOCIALE un contratto misto di compravendita e permuta, in forza del quale la prima ha ceduto alla seconda alcuni suoi immobili, in cambio di un appartamento da costruirsi su terreni della RAGIONE_SOCIALE.

Concluso l’accordo, il fabbricato in permuta è stato individuato dalle parti tra quelli realizzati o in corso di realizzazione.

2.- Ma, su tale fabbricato, RAGIONE_SOCIALE ha iscritto ipoteca a garanzia di un suo credito.

3.- Nel frattempo la società è stata posta in liquidazione, e dunque qui agisce in sua vece NOME COGNOME, anche per conto di NOME ed NOME COGNOME, il quale ha convenuto RAGIONE_SOCIALE per far accertare l’illegittimità della iscrizione ipotecaria, ed ottenere di conseguenza il risarcimento del danno.

Il Tribunale di Isernia, prima, e la Corte di Appello di Campobasso, poi, hanno rigettato la domanda.

5.- NOME COGNOME, in proprio e quale procuratore di NOME ed NOME COGNOME ricorre con due motivi. L’RAGIONE_SOCIALE si è costituita con controricorso.

Considerato

La ratio della decisione impugnata

I giudici di Appello prendono atto dei risultati della istruttoria di primo grado, in base ai quali è stata poi presa la decisione del Tribunale, secondo cui l’immobile su cui è stata iscritta ipoteca doveva dirsi ultimato, nei suoi elementi essenziali, e dunque esistente al momento della iscrizione ipotecaria, e ricordano come le norme sulla ipoteca ne consentono l’iscrizione anche su terreni da costruire, purché sia fatta identificazione dei dati catastali del terreno.

I motivi di ricorso.

Questa ratio è contestata con due motivi di ricorso.

1.- Con il primo motivo si prospetta violazione dell’articolo 2826 c.c..

La tesi è la seguente.

L’immobile acquistato in permuta, e su cui è stata iscritta ipoteca, insite su terreno della RAGIONE_SOCIALE, e dunque, per il principio di accessione, è acquisito alla proprietà di quest’ultima, con la conseguenza che non avrebbe potuto iscriversi ipoteca ai danni dei ricorrenti, in quanto gli immobili, sino al momento della effettiva costruzione, sarebbero stati di proprietà del proprietario del terreno.

2.- Con il secondo motivo si prospetta violazione degli articoli 2823, 1555, 1472 c.c.

La tesi è che l’immobile in permuta non era ancora costruito, in quanto mancavano gli impianti ed altre rifiniture, con la conseguenza che la proprietà non era ancora passata e di conseguenza non poteva iscriversi ipoteca.

I due motivi attengono alla medesima questione, possono scrutinarsi insieme e sono infondati.

Intanto, il primo motivo sovrappone le regole sull’accessione a quelle sulla ipoteca: le une mirano a stabilire la proprietà, le altre l’oggetto di una garanzia. Il motivo è finalizzato a dimostrare che, non essendo ultimato il bene, non era ancora trasferita la proprietà e dunque non poteva iscriversi ipoteca.

Dunque, entrambi i motivi postulano una questione di fatto: che l’immobile su cui è stata iscritta ipoteca fosse venuto ad esistenza, ossia costituisse, per le sue caratteristiche, un bene autonomo, suscettibile di costituire garanzia e soprattutto di passare in proprietà della società acquirente.

Il ricorrente lo contesta.

Lo fa mediante argomenti che mirano a contestare l’accertamento in fatto operato dai giudici di merito, ed in particolare dal Tribunale in primo grado, che ha disposto una consulenza tecnica; argomenti dunque che, mirando ad un diverso accertamento dei fatti, sono qui inammissibili.

V’è, si, un argomento, che appare di legittimità, ossia quello su cosa si intenda per immobile da costruire, venuto ad esistenza, ma tale argomento è infondato. Infatti, è principio di diritto che l’immobile deve intendersi venuto ad esistenza quando è completo nelle sue parti strutturali, anche se mancano le rifiniture o gli accessori (Cass. 24172 / 2013; Cass. 6171/ 2017).

E’ accertato che la struttura era stata realizzata, come ammette lo stesso ricorrente, e che mancavano solo gli impianti e la documentazione amministrativa, ossia quegli elementi (accessori, rifiniture) non necessari a far ritenere, da un punto di vista giuridico, che l’opera è stata realizzata e che dunque si è avuto trasferimento di proprietà.

Per contro, la tesi del ricorrente è quegli accessori siano indispensabili a far ritenere venuto ad esistenza il bene e dunque trasferita la proprietà, ed attribuisce tale regola alla giurisprudenza di questa Corte, che, invece, come si è visto, dice il contrario.

Il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di cassazione, che liquida nella misura di euro 4.000,00, oltre a spese eventualmente prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis, dello stesso articolo 13 .

Roma 7.12.2023

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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