Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 20529 Anno 2024
Civile Ord. Sez. 3 Num. 20529 Anno 2024
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME
Data pubblicazione: 24/07/2024
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. 6883/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, che lo rappresenta e difende
-ricorrente-
contro
RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende
-controricorrente-
nonché contro
RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco p.t., elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)
-controricorrente-
nonché contro
NOME, quale mandataria di RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all ‘ avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)
-controricorrente-
nonché contro
COGNOME NOME
-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO di ROMA n. 7609/2019 depositata il 09/12/2019;
udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.
FATTI DI CAUSA
–NOME COGNOME propone ricorso per cassazione articolato in tre motivi nei confronti della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione coatta amministrativa, di RAGIONE_SOCIALEp.RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE e del Comune di Aprilia nonché di NOME COGNOME, per la cassazione della sentenza n. 7609 del 2019 pubblicata il 9 dicembre 2019 dalla Corte d’appello di Roma.
-Resistono con distinti controricorsi la RAGIONE_SOCIALE. RAGIONE_SOCIALE, che ha depositato anche memoria, il Comune di Aprilia e la RAGIONE_SOCIALE e per essa, quale mandataria, RAGIONE_SOCIALE, nuova denominazione assunta da RAGIONE_SOCIALE s.p.a.
– NOME COGNOME, regolarmente intimato, non ha svolto attività processuale in questa sede.
– Questa in estrema sintesi la vicenda giudiziaria:
-il ricorrente NOME COGNOME, come il fratello NOME COGNOME, negli anni 1994 e 1995 erano prenotatari di due alloggi di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in un immobile da costruire su terreno di proprietà della RAGIONE_SOCIALE (d’ora innanzi, per brevità, la RAGIONE_SOCIALE), ceduto da questa in proprietà al Comune di Aprilia, ritrasferito dal Comune di Aprilia in proprietà superficiaria alla RAGIONE_SOCIALE. In relazione agli immobili da costruire veniva iscritta ipoteca a favore della Banca di Roma mutuante (dalla sentenza di appello: la RAGIONE_SOCIALEstipulò un mutuo con l’allora Banca di Roma e prestò il consenso a che quest’ultima iscrivesse ipoteca sul terreno sul quale la RAGIONE_SOCIALE vantava il diritto di superficie e sul costruendo edificio);
-i due COGNOME pagavano gran parte del prezzo di acquisto, ma ai pagamenti non faceva seguito l’assegnazione in proprietà degli alloggi né, tantomeno, il frazionamento del mutuo;
-a dieci anni di distanza, cioè nel 2004, i COGNOME convenivano in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la Banca di Roma mutuante, poi divenuta RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Bank e il Comune di Aprilia, chiedendo ex art. 2932 c.c. il trasferimento in proprietà superficiaria degli immobili da essi acquistati in preliminare, al prezzo convenuto, liberi da ipoteche;
-il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE dapprima con sentenza non definitiva rigettava le domande spiegate dagli attori volte ad ottenere il trasferimento coattivo della proprietà degli immobili prenotati e la declaratoria di nullità della iscrizione ipotecaria, accoglieva la domanda subordinata di restituzione di quanto pagato e rimetteva la causa in istruttoria per istruire la causa quanto alla domanda Ok di risarcimento danni;
–
–
i due COGNOME proponevano appello contro la sentenza non definitiva. La Corte d’appello di Roma, con la sentenza qui impugnata,
rigettava l’appello sulla sentenza non definitiva, affermando, tra l’altro, che non era stata impugnata la statuizione di primo grado là dove aveva rigettato la domanda di trasferimento coattivo della proprietà superficiaria del bene, non potendosi dar luogo al trasferimento dell’immobile libero da pesi ed oneri come chiesto dagli attori, ma soltanto sul punto in cui erano state respinte le domande volte a liberare gli immobili dalla iscrizione pregiudizievole.
Rigettava l’appello sul punto, premettendo che l’ipoteca ben può avere ad oggetto il diritto di superficie su di un bene immobile e che il titolare del diritto di superficie su un terreno diviene proprietario dell’edificio che su tale terreno costruisce.
Affermava che il tribunale aveva ritenuto che l’ipoteca avente ad oggetto il terreno fosse stata iscritta proprio sul diritto di superficie e gravasse quindi soltanto su tale diritto e non sul diritto di proprietà. Aggiungeva che nel contratto di mutuo era stato chiaramente precisato che la RAGIONE_SOCIALE vantava sul terreno solo il diritto di superficie ed aveva espresso il consenso alla iscrizione ipotecaria anche sull’edificio in procinto di costruzione e del quale sarebbe stata proprietaria. Pertanto, il tribunale aveva ritenuto che l’ipoteca fosse stata validamente iscritta limitatamente al diritto di superficie e alla successiva proprietà superficiaria degli immobili.
Ciò premesso, la Corte d’appello precisava che gli appellanti non avevano impugnato la statuizione sopra illustrata, né avevano svolto uno specifico motivo d’appello per dimostrare che l’ipoteca, contrariamente a quanto affermato dal tribunale, gravasse sul diritto di proprietà e non sul diritto di superficie.
Aggiungeva che sulla base della lettera dell’articolo 1810 c.c. chi non è proprietario non può dare il consenso all’iscrizione di ipoteca sulla proprietà di un bene non suo, ma può dare il consenso all’iscrizione di ipoteca sul diritto di superficie di un bene sul quale
vanta il medesimo diritto e che la norma contenuta nell’articolo 2822 c.c. esprime un principio generale, secondo il quale se l’ipoteca sul diritto di superficie è concessa da chi non è titolare di questo diritto l’ipoteca potrà essere validamente presa solo quando il diritto di superficie verrà acquistato dal concedente. Accerta però che, nel momento in cui la RAGIONE_SOCIALE ha concesso l’ipoteca, era già titolare del diritto di superficie, per cui conclude nel senso che l’ipoteca iscritta a favore della RAGIONE_SOCIALE deve ritenersi perfettamente valida.
Aggiunge che, date le premesse, il problema della ipoteca iscritta su beni futuri neanche si pone, atteso che l’articolo 2811 c.c. espressamente stabilisce che l’ipoteca regolarmente iscritta si estende automaticamente a tutte le costruzioni edificate sull’immobile ipotecato, né può sostenersi che la locuzione ‘costruzioni dell’immobile ipotecato’ comprenda soltanto gli immobili già esistenti al momento delle iscrizioni ipotecarie e non anche quelli ancora da costruire.
5. – Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ed il Collegio, all’esito di essa, ha disposto il deposito della ordinanza nei successivi sessanta giorni.
RAGIONI DELLA DECISIONE
-Con il primo motivo di ricorso NOME COGNOME denuncia la violazione dell’articolo 112 c.p.c. là dove la Corte d’appello ha affermato che il ricorrente non avrebbe contestato l’invalidità dell’ipoteca per cui è causa omettendo di impugnare le correlative statuizioni del primo giudice.
Il ricorrente afferma che, al contrario, la questione centrale dell’atto di appello era esattamente la contestazione della invalidità dell’ipoteca, che del resto il COGNOME riteneva conditio sine qua non della domanda ex articolo 2932 c.c.
Trascrive le conclusioni rassegnate davanti alla Corte d’appello, nelle quali si chiede anche di accertare e dichiarare la falsità dell’iscrizione ipotecaria eseguita in favore della Banca di Roma.
Sostiene quindi il ricorrente, riproducendo le conclusioni tratte sia in primo grado che in appello, di aver comunque sempre chiesto che si accertasse e dichiarasse con sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c. il diritto degli attori di vedersi trasferito il diritto di superficie relativamente agli alloggi che avevano prenotato previa determinazione del prezzo massimo di cessione.
-Il motivo di ricorso, in larga parte frutto di assemblaggio, prosegue riproducendo (da pagina 16 a metà della pagina 27) l’intero testo di una sentenza di legittimità che il ricorrente ritiene conforti la soluzione da lui propugnata.
2.1 -Il motivo è complessivamente inammissibile , sia per la su richiamata carente tecnica espositiva, inidonea a far comprendere alla Corte l’effettivo contenuto delle censure, sia perché non riporta, mancando quindi di autosufficienza, il contenuto dell’atto di costituzione di ipoteca, ma, soprattutto, perché non coglie la ratio decidendi della motivazione della sentenza impugnata, che riposa non già sulla mancata contestazione della validità dell’ipoteca ma sulla mancanza di una esplicita impugnazione da parte dell’appellante, odierno ricorrente, del capo della sentenza di primo grado che aveva rigettato la domanda ex articolo 2932 c.c.
Il tribunale in primo grado ha affermato che non avrebbe disposto il trasferimento ex articolo 2932 c.c. della proprietà superficiaria degli alloggi nel frattempo eretti dalla RAGIONE_SOCIALE, non potendo disporlo in conformità alla domanda, ovvero non potendo trasferire in favore dei COGNOME la proprietà anche se solo superficiaria libera da ipoteche.
La Corte d’appello segnala che questo punto non è stato impugnato ed è quindi passato in giudicato.
In appello, effettivamente, il punto sopra indicato non viene censurato, né tanto meno il ricorrente sostiene che aveva chiesto il trasferimento della proprietà in ogni caso, anche se, cioè, l’immobile fosse stato gravato dall’ipoteca. Si è formato quindi il giudicato su quel punto della sentenza di primo grado e le contestazioni del ricorrente non colpiscono il punto centrale della decisione.
3. -Con il secondo motivo di ricorso si denuncia la violazione degli articoli 2811, 2823 e 2826 c.c. là dove la Corte d’appello ha ritenuto che in caso di iscrizione di ipoteca su immobili in costruzione l’ipoteca possa iscriversi sui terreni sui quali i beni stessi verranno realizzati.
Sostiene che questa affermazione si ponga in contrasto con l’articolo 2823 c.c., che dispone che l’ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta solo quando la cosa è venuta ad esistenza.
Censura la motivazione della Corte d’appello, evocante l’articolo 2826 c.c., secondo il quale per i fabbricati in corso di costruzione l’ipoteca si deve iscrivere sul terreno su cui essi insistono, sostenendo che dall’articolo 2826 si ricava che per i fabbricati in corso di costruzione per identificare l’ipoteca si fa riferimento ai dati di identificazione catastale del terreno su cui essi insistono, non essendo ancora venuto in essere il fabbricato e non essendo ancora stato completato l’accatastamento dello stesso. Sostiene che la norma valga solo per i fabbricati che abbiano avuto almeno un principio di costruzione.
Ritiene quindi che in relazione ad immobili da costruire non è ipotecabile il terreno nudo né tantomeno il diritto di superficie relativo ad un terreno nudo, e pertanto il mutuo avrebbe potuto essere concesso previa concessione della iscrizione ipotecaria solo se ci fosse stato almeno un principio di costruzione.
4. -Anche il secondo motivo è inammissibile .
Anch’esso è in primo luogo inidoneo a scalfire il punto centrale della sentenza impugnata con il quale si afferma che il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. non è stato oggetto di appello.
Inoltre, esso pone infatti a fondamento della sua tesi un assunto in fatto che non risulta oggetto di accertamento da parte della sentenza impugnata, né il ricorrente altrimenti precisa da dove trae la sua certezza in fatto: afferma, cioè, che il mutuo fu concesso, e l’ipoteca sul terreno fu iscritta quando ancora non esisteva neanche un principio di costruzione, per affermare che la corretta interpretazione dell’articolo n. 2823 c.c. escluda tale possibilità. Ma il dato di fatto su cui si fonda non è in atti, e soprattutto non è posto alla base della motivazione e quindi la censura non è pertinente all’assunto motivazionale. La linea motivazionale della sentenza impugnata, non toccata dalla censura, si fonda sull’affermazione che nel caso in esame è stata tempestivamente e validamente iscritta una ipoteca avente ad oggetto non il terreno, ma il diritto di superficie su un terreno, diritto che faceva capo alla RAGIONE_SOCIALE, come è previsto e consentito dall’art. 2816 c.c. Di conseguenza, la corte d’appello ritiene che il problema della ipoteca su beni futuri neanche si ponga, sulla base della disciplina dell’articolo 2811 c.c. che espressamente stabilisce che l’ipoteca regolarmente iscritta si estende automaticamente a tutte le costruzioni edificate sull’immobile ipotecato, non potendo ritenersi che la locuzione costruzioni dell’immobile ipotecato comprenda solo gli immobili già esistenti al momento della iscrizione ipotecaria e non anche quelli successivamente aggiunti.
Il ricorso è quindi complessivamente inammissibile.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.
Il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, e la parte ricorrente risulta soccombente, pertanto è gravata dall’obbligo di versare, al competente ufficio di merito, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dell’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.
P. Q. M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Pone a carico della parte ricorrente le spese di giudizio sostenute dalle controricorrenti, che liquida in complessivi euro 5.100,00 ciascuno in favore del Comune e di COGNOME, ed in euro 6.600,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE, oltre 200,00 per esborsi, oltre contributo spese generali ed accessori.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente al competente ufficio di merito di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di cassazione il 2