Interversione del possesso: non basta non pagare l'affitto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha ribadito un principio fondamentale in materia di usucapione. Il caso riguarda un inquilino che, dopo aver smesso di pagare il canone di locazione a un ente pubblico, ha rivendicato la proprietà dell’immobile per usucapione. La Corte ha respinto il ricorso, chiarendo che la semplice inadempienza contrattuale (il mancato pagamento del canone) non è sufficiente a trasformare la detenzione in possesso utile per l’usucapione. Per realizzare una valida interversione del possesso, è necessario un atto esterno inequivocabile, diretto contro il proprietario, che manifesti la volontà di possedere l’immobile come proprio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interversione del possesso: non basta smettere di pagare l’affitto per diventare proprietari

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i requisiti necessari per l’usucapione di un immobile, soffermandosi sul concetto cruciale di interversione del possesso. La decisione sottolinea come il semplice inadempimento di un contratto di locazione, come il mancato pagamento del canone, non sia di per sé sufficiente a trasformare un inquilino (detentore) in un possessore idoneo ad usucapire il bene. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla domanda di una cittadina volta ad ottenere la declaratoria di acquisizione per usucapione del diritto di proprietà su un terreno e un’unità immobiliare. L’immobile faceva parte di un più ampio complesso, originariamente un convento, ceduto dal Demanio statale al Comune. La famiglia della ricorrente aveva condotto in locazione l’immobile per decenni, con contratti stipulati prima con l’ordine religioso e poi, a seguito del passaggio in mano pubblica, con il Comune.

Dal novembre 1984, il canone di locazione non veniva più corrisposto. Dopo anni di silenzio, nel 2011 l’Amministrazione comunale notificava un’intimazione di rilascio. La cittadina, erede del conduttore originario, agiva in giudizio sostenendo di aver maturato i requisiti per l’usucapione, avendo posseduto l’immobile ininterrottamente per oltre vent’anni. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda, ritenendo che il rapporto fosse sempre rimasto nell’alveo della detenzione, derivante dal contratto di locazione, e che non vi fosse stata alcuna valida interversione del possesso.

L’Analisi della Corte e la natura della detenzione

La ricorrente ha impugnato la decisione della Corte d’Appello dinanzi alla Cassazione, lamentando, tra le altre cose, l’errata applicazione delle norme in materia di possesso e usucapione. Il cuore della questione giuridica risiede nella distinzione tra possesso e detenzione.

Detenzione: si ha quando un soggetto ha la disponibilità materiale del bene (il corpus*) ma riconosce il diritto di proprietà di un altro soggetto. L’esempio tipico è quello dell’inquilino, che utilizza l’immobile in virtù di un contratto di locazione, riconoscendo il locatore come proprietario.
Possesso: si ha quando un soggetto si comporta come se fosse il proprietario (animus possidendi*), esercitando sul bene un potere di fatto corrispondente al diritto di proprietà.

L’usucapione richiede il possesso, non la semplice detenzione. Un detentore può iniziare a possedere solo attraverso un atto di “interversione del possesso”, come previsto dall’art. 1141 del codice civile. Questo mutamento non può avvenire per una semplice volontà interna del detentore, ma deve manifestarsi all’esterno con un atto inequivocabile di opposizione rivolto direttamente contro il possessore (il proprietario).

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato i motivi di ricorso inammissibili, confermando le decisioni dei giudici di merito. I giudici hanno chiarito che il rapporto con l’immobile era pacificamente iniziato come detenzione, basata su un contratto di locazione. Il mancato pagamento dei canoni, così come la mancata riconsegna del bene alla scadenza, non costituiscono atti idonei a mutare la detenzione in possesso. Tali comportamenti, infatti, rappresentano un mero inadempimento contrattuale, un abuso della situazione di vantaggio data dalla disponibilità materiale del bene, ma non un’opposizione esplicita al diritto del proprietario.

La Corte ha ribadito che per l’interversione del possesso è necessaria una manifestazione esteriore, rivolta specificamente contro il possessore, dalla quale si possa desumere che il detentore ha cessato di riconoscere il diritto altrui e ha iniziato a possedere per sé. Atti come la coltivazione del terreno o la realizzazione di opere abusive, non essendo diretti contro il proprietario per contestarne il diritto, non sono sufficienti a integrare tale requisito. Di conseguenza, il ventennio utile per l’usucapione non era mai iniziato a decorrere.

Infine, la Corte ha rigettato anche il motivo relativo alla condanna alle spese legali a favore dell’Agenzia del Demanio, chiamata in causa per ordine del giudice. In base al principio di causalità, chi perde la causa deve sopportare tutti i costi del processo che ha avviato, inclusi quelli relativi ai terzi la cui partecipazione si è resa necessaria.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di fondamentale importanza pratica. Chi detiene un immobile in base a un titolo, come un contratto di locazione, non può trasformarsi in possessore e aspirare all’usucapione semplicemente smettendo di adempiere ai propri obblighi contrattuali. L’interversione del possesso richiede un “salto di qualità” nella relazione con il bene: un’azione concreta e palese che neghi il diritto del proprietario e affermi il proprio. Senza questo passaggio, il tempo che trascorre consolida la detenzione, ma non fa maturare la proprietà.

Smettere di pagare il canone di locazione è sufficiente per avviare l’usucapione di un immobile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il mancato pagamento del canone di locazione è un inadempimento contrattuale e non costituisce di per sé un atto idoneo a mutare la detenzione in possesso utile per l’usucapione.

Cosa si intende per ‘interversione del possesso’?
L’interversione del possesso è il meccanismo giuridico che trasforma la detenzione in possesso. Non può basarsi su una mera volontà interna del detentore, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, rivolta specificamente contro il proprietario, dalla quale si desuma in modo inequivocabile che il detentore ha cessato di riconoscere il diritto altrui per iniziare a possedere il bene come proprio.

Chi paga le spese legali di un terzo chiamato in causa per ordine del giudice?
In base al principio di causalità e soccombenza, la parte che ha dato causa al processo e ne è uscita sconfitta è tenuta a sopportare tutti i costi, compresi quelli relativi ai soggetti chiamati in causa per ordine del giudice, anche se la loro chiamata si riveli successivamente ingiustificata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13013 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13013 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 21736/2020 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che la rappresenta e difende con l’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COMUNE DI PALERMO, in persona del Sindaco pro tempore elettivamente domiciliato presso gli uffici dell’Avvocatura Comunale in PALERMO INDIRIZZO rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore domiciliata, ex lege , presso l’Avvocatura Generale dello Stato, in Roma, INDIRIZZO

-resistente-

avverso la sentenza n. 608/2020 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 24/04/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

20/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

Il Tribunale di Palermo rigettò la domanda di NOME COGNOME nel contraddittorio con il Comune di Palermo e l’Agenzia del Demanio (quest’ultima chiamata a integrare il contraddittorio), diretta alla declaratoria di acquisizione per usucapione del diritto di proprietà di uno stacco di terreno, nonché dell’unità immobiliare posta al piano terra, con annesso giardino, che faceva parte del fabbricato destinato a INDIRIZZO e adibito, nella restante parte, a sede della Postazione decentrata Villagrazia/Falsomiele dei Servizi Demografici.
La Corte d’appello di Palermo rigettò l’impugnazione della Marchese.

2.1. Per quel che qui rileva deve, in sintesi, ricordarsi che la Corte locale giunge all’anticipato epilogo attraverso i passaggi argomentativi di cui appresso:

-i beni di cui si discute facevano parte del complesso immobiliare ceduto con il verbale del 24/11/1871 dal Demanio statale al Comune di Palermo, tanto che poi quest’ultimo nel tempo ne aveva disposto concedendolo in locazione al dante causa della odierna ricorrente;

la casetta rurale e accessori, poi confluiti nel patrimonio disponibile del Comune di Palermo, erano stati da lungo tempo condotti in locazione, dopo l’uso fattone da NOME COGNOME fin dal 1845, per concessione dei Francescani: con contratto del 1925, stipulato con il Commissario prefettizio (essendo passato l’intiero compendio in mano pubblica per legge) e con contratto del 1947, stipulato col Comune con il figlio NOME, che regolarmente ebbe

a corrispondere i canoni, siccome il di lui figlio NOME; ciò fino al novembre 1984, avendo, di poi, il conduttore smesso di pagare i canoni, dopo che il Comune gli aveva chiesto chiarimenti;

la concessione in locazione di un bene pubblico disponibile non implicava sdemanializzazione tacita;

-doveva escludersi che dal gennai 1985 si fosse avuto possesso ‘ad usucapionem’, di conseguenza non era utilmente decorso il ventennio di legge allorquando l’Amministrazione, nel 2011, notificò intimazione di rilascio, mancando prova che dimostrasse il mutamento della detenzione in possesso, non potendo il solo inadempimento contrattuale dell’obbligazione di corrispondere i canoni di locazione procurare un tale effetto.

NOME COGNOME propone ricorso sulla base di cinque motivi.

Il Comune di Palermo resiste con controricorso, ulteriormente illustrato da memoria. L’Agenzia del Demanio si è costituita in giudizio al solo fine di partecipare all’eventuale discussione in pubblica udienza.

Con il primo motivo viene denunciata <>, cui sarebbe conseguita l’improcedibilità della causa.

5.1. La doglianza è manifestamente infondata: l’art. 5, co. 2 del d. lgs n. 28/2010 prevede che ‘L’improcedibilità è eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d’ufficio dal giudice non oltre la prima udienza’.

Pertanto, l’eccezione sollevata solo con il ricorso per cassazione risulta palesemente tardiva.

Con il secondo motivo viene denunciata falsa applicazione dell’art. 20 del r.d. n. 3036/1866, nonché delle leggi nn. 2987/1866 e 3848/1867.

Si assume che il complesso normativo evocato, di confisca dei patrimoni ecclesiastici, si poneva in contrasto con i documenti di causa e con l’interpretazione del verbale di cessione.

In particolare la Corte di Palermo, secondo la ricorrente, aveva trascurato di considerare che i Francescani non avrebbero potuto occupare il compendio dopo il 1845 e, quindi, non avrebbero potuto <>.

Con il terzo motivo viene denunciata nullità della sentenza per motivazione apparente, con violazione degli artt. 6 CEDU, 111 Cost e 132 cod. proc. civ., nonché degli artt. 183, 2703 cod. civ., 115 cod. proc. civ.

La ricorrente lamenta che la sentenza impugnata aveva aderito a quella di primo grado attraverso un costrutto motivazionale apparente; inoltre non aveva disposto consulenza tecnica e mancato di valutare la perizia giurata prodotta dalla parte senza spiegarne le ragioni.

Con il quarto motivo viene denunciata falsa applicazione degli artt. 822, 826, 828, 829, 947, 1141 e 1164 cod. civ.

Si assume che la sentenza sia incorsa in errore per non avere considerato che del bene non era stato fatto alcun pubblico utilizzo e per avere negato sdemanializzazione tacita dello stesso, che invece avrebbe dovuto rinvenirsi nei comportamenti univoci e concludenti dell’Amministrazione pubblica.

Inoltre, la motivazione sarebbe stata contraddittoria, per avere il giudice, per un verso, affermato la demanialità del bene e, per altro verso, aver negato la sussistenza degli elementi integranti il

possesso ‘ad usucapionem’, del quale la ricorrente aveva fornito le necessarie prove.

A fronte della presunzione di possesso ex art. 1141 cod. civ., sarebbe spettato alla controparte dimostrare che si fosse in presenza di detenzione.

Nonostante il pieno possesso, manifestatosi anche nella coltivazione del terreno circostante la casa, la sentenza aveva, senza spiegare la ragione del discostamento del portato di cui all’art. 1141 cod. civ., affermato non essere intervenuto il mutamento della detenzione in possesso, a fronte del lungo disinteresse del Comune e dell’abbandono del cespite da parte di quest’ultimo (a sintomo del possesso la ricorrente allega il verbale del 21/7/1987 di contestazione di opere abusive dalla medesima effettuate).
Infine, la mancata sottoscrizione del contratto dal gennaio 1985 in poi avrebbero costituito, secondo la prospettazione impugnatoria, mutamento della detenzione in possesso.

I motivi da due a quattro sono inammissibili.

(a) Il complesso censorio non coglie la ragione decisoria: vi era rapporto di locazione e, quindi, il conduttore aveva un rapporto di detenzione con la ‘res’.

(b) L’inadempimento del contratto fonte della detenzione, consistito nel mancato pagamento dei canoni o nella mancata riconsegna della ‘res’, non procura mutamento della detenzione in possesso.

Questa Corte, per vero, ha più volte chiarito che l’interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore -rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi possa rendersi conto dell’avvenuto mutamento -dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato

d’esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio, con correlata sostituzione al precedente “animus detinendi” dell'”animus rem sibi habendi”. Non rilevano, a tal fine, l’inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita, verificandosi, in questo caso, un’ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale, né meri atti di esercizio del possesso, traducendosi gli stessi in un’ipotesi di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene. -Nella specie, la S.C. ha escluso l’interversione nel possesso, da parte del conduttore ed ex proprietario del bene poi espropriato, osservando, da un lato, che la stipula di contratti di locazione e la percezione dei relativi canoni, lo svolgimento di opere di manutenzione e la gestione delle utenze, erano tutte condotte non rivolte nei confronti del soggetto espropriante, e, dall’altro, che la proposizione del giudizio di opposizione alla stima e della domanda di retrocessione dell’immobile erano atti comportanti il riconoscimento del diritto di quest’ultimo (Sez. 1, n. 26327, 20/12/2016, Rv. 642763 -01; conf. ex pluribus, Cass. nn.26326/2016, 8213/2016, 2392/2009, 12007/2004).
(c) Prescindendo da ogni altra considerazione, la denuncia di motivazione apparente e il profilo di doglianza afferente alla scelta di non avvalersi di un consulente tecnico d’ufficio, né di prestare esplicita attenzione alla perizia giurata, non sorretti da apprezzabile spiegazione in ordine alla loro decisività, alla luce di quanto esposto ai punti (a) e (b) si presentano inconferenti. Nessuna pretesa d’usucapione può vantare, come si è visto, il mero detentore.

(d) La natura del bene (disponibile o non disponibile) non rileva, stante che la sentenza ha correttamente escluso il mutamento della detenzione in possesso.

(e) La ricostruzione storica è irrilevante, stante non essere dubbio che il rapporto con la ‘res’ degli antenati della ricorrente era stato dipendente da un contratto di locazione.

(f) Nel resto il complesso censorio è, peraltro, assertivo e privo di sufficiente specificità.

Il quinto motivo, con il quale viene denunciata violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ., per avere la sentenza della Corte locale posto a carico della ricorrente anche il rimborso delle spese in favore dell’Agenzia del Demanio, chiamata in causa per ordine del giudice, è destituito di giuridico fondamento.

Il carico delle spese è retto dal principio di causalità, che impone di addebitare il costo del processo alla parte che vi ha dato luogo o che a esso ha resistito avendo torto, non solo nei confronti della parte convenuta in prima battuta, ma anche nei confronti dei soggetti chiamati in causa per ordine del giudice.

Colui che attivamente o passivamente si espone all’esito del processo, oltre a conseguire i vantaggi, deve anche sopportare le eventuali conseguenze sfavorevoli che, in ordine alle spese, sono stabilite a suo carico in base al principio della soccombenza e ciò anche se si tratti di spese non rigorosamente conseguenziali e strettamente dipendenti dall’attività della parte rimasta soccombente ma derivante dagli eventuali errori in cui può incorrere il giudice nei vari gradi o nelle diverse fasi del processo, come nel caso di quelle che vengono sopportate da coloro che sono chiamati a partecipare al giudizio quali terzi evocati per ordine del giudice, ancorché rivelatosi successivamente ingiustificato: solo in tal modo, infatti, rimane efficacemente salvaguardato il fondamentale diritto di difesa delle parti che vengono, anche se ingiustamente, chiamate in giudizio (Sez. L. n.
9049, 19/04/2006, Rv. 588484 -01; conf. Cass. nn. 8886/2013, 4386/2007).

Rigettato il ricorso nel suo complesso, il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento in favore del Comune di Palermo delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 20 febbraio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.