Interversione del possesso: la prova per l'usucapione

Un soggetto ha richiesto l’usucapione di un immobile occupato per oltre vent’anni grazie alla tolleranza della madre. La sua domanda è stata respinta in tutti i gradi di giudizio. La Corte di Cassazione ha confermato che, quando la relazione con un bene inizia come mera detenzione, è necessario un atto di ‘interversione del possesso’ – un’azione inequivocabile contro il proprietario – per iniziare a possedere utilmente ai fini dell’usucapione. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché mirava a una nuova valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Usucapione: quando la tolleranza non basta serve l’interversione del possesso

Occupare un immobile per molti anni non significa automaticamente diventarne proprietari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda un principio fondamentale in materia di usucapione: la differenza tra detenzione e possesso. Se la relazione con il bene nasce da un semplice atto di tolleranza, come nel caso di un figlio che abita un immobile di famiglia, per poter usucapire è necessario un atto specifico e manifesto: l’interversione del possesso. Vediamo nel dettaglio come la giurisprudenza ha affrontato questo tema.

I Fatti del Caso: Dalla Tolleranza Familiare alla Richiesta di Usucapione

La vicenda ha origine dalla richiesta di un uomo di veder riconosciuto il suo acquisto per usucapione di un appartamento al piano terra, da lui occupato per oltre vent’anni. L’immobile faceva parte di un edificio più grande, originariamente di proprietà di un parente e poi pervenuto in successione a diversi eredi. Il ricorrente sosteneva di aver posseduto l’appartamento uti dominus, ovvero come se ne fosse il proprietario esclusivo.

Gli eredi convenuti in giudizio si opponevano alla domanda, sostenendo che l’occupazione dell’immobile era sempre avvenuta a titolo di mera detenzione, per un atto di tolleranza della madre del ricorrente. Essi, a loro volta, chiedevano in via riconvenzionale la divisione dell’intero fabbricato.

La Decisione dei Giudici di Merito e l’Interversione del Possesso

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto la domanda di usucapione. I giudici hanno ritenuto che il ricorrente non avesse fornito la prova di un possesso utile ai fini dell’usucapione. In particolare, è stato accertato che la sua relazione con l’immobile era iniziata come semplice detenzione, grazie alla concessione della madre.

Secondo i giudici, per trasformare questa detenzione in un possesso valido per l’usucapione, sarebbe stato necessario un atto di interversione del possesso. Si tratta di una manifestazione esteriore, inequivocabile e riconoscibile dal proprietario, con cui il detentore cessa di riconoscere il diritto altrui e inizia a comportarsi come unico e vero proprietario. Nel caso di specie, nessuna prova di tale atto era stata fornita.

Il Giudizio della Cassazione e l’Inammissibilità del Ricorso

L’uomo ha quindi proposto ricorso per Cassazione, lamentando, tra le altre cose, la violazione di legge e un’errata valutazione delle prove da parte dei giudici di merito.

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. Gli Ermellini hanno ribadito che il giudizio di legittimità non consente di riesaminare i fatti o di proporre una diversa valutazione delle prove. Il compito della Cassazione è verificare la corretta applicazione della legge, non stabilire se una testimonianza fosse più o meno credibile. Poiché le censure del ricorrente si concentravano proprio su una rivalutazione del materiale probatorio, esse sono state ritenute inammissibili.

Le Motivazioni: Perché la Semplice Occupazione non Basta

La Corte ha colto l’occasione per ribadire un principio consolidato. L’articolo 1141 del Codice Civile presume il possesso in chi esercita un potere di fatto su una cosa, ma questa presunzione non opera quando si prova che l’esercizio del potere è iniziato come semplice detenzione.

Quando la relazione con il bene ha origine da un rapporto di tolleranza, amicizia o familiarità, chi vuole usucapire ha l’onere di dimostrare l’avvenuta interversione del possesso. Questo mutamento non può consistere in un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in atti materiali concreti. Tali atti devono manifestare, in modo inequivocabile e riconoscibile dall’avente diritto, l’intenzione di esercitare sulla cosa un potere nomine proprio, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare.

In altre parole, non basta smettere di pagare un affitto o compiere piccoli lavori di manutenzione. È necessario un comportamento che si ponga apertamente in contrasto con il diritto del proprietario, tale da fargli comprendere che la situazione è cambiata e che il detentore ora pretende di essere lui il proprietario.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. Chi occupa un immobile sulla base di un rapporto di cortesia o di un accordo verbale con il proprietario (ad esempio, un comodato) non sta possedendo ai fini dell’usucapione, ma sta semplicemente detenendo il bene. Per poter aspirare a diventarne proprietario dopo il decorso del tempo, dovrà compiere un atto di opposizione forte e chiaro nei confronti del titolare del diritto. In assenza di tale prova, qualsiasi pretesa di usucapione è destinata a fallire. La decisione conferma che il giudizio di Cassazione non è la sede per contestare l’accertamento dei fatti operato dai giudici di merito, i quali hanno il compito esclusivo di valutare le prove e ricostruire la vicenda.

È sufficiente occupare un immobile per molti anni per diventarne proprietari per usucapione?
No. Secondo la sentenza, non è sufficiente la semplice occupazione prolungata. Se la relazione con l’immobile è iniziata come detenzione (ad esempio, per tolleranza del proprietario), è necessario dimostrare un atto specifico di ‘interversione del possesso’ per poter iniziare a usucapire.

Cosa si intende per ‘interversione del possesso’ e quando è necessaria?
L’interversione del possesso è il mutamento da detenzione a possesso pieno. È necessaria quando chi occupa l’immobile ha iniziato a farlo riconoscendo il diritto altrui. Consiste in una manifestazione esteriore, inequivocabile e diretta contro il proprietario, che dimostra la volontà di comportarsi come il vero e unico titolare del bene.

Il ricorso in Cassazione può essere utilizzato per chiedere una nuova valutazione delle prove?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che il suo ruolo è quello di giudice di legittimità, non di merito. Pertanto, non può riesaminare i fatti o rivalutare le prove (come testimonianze o documenti) già esaminate dai tribunali di primo e secondo grado. Un ricorso basato su tali richieste viene dichiarato inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25844 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 25844 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8985/2023 R.G. proposto da: NOME COGNOME elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME rappresentati e difesi d all’avv. NOME COGNOME

– controricorrenti –

nonché contro

COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME

DOMINICI NOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOME

– intimati –

avverso la sentenza n. 1527/2022 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 08/03/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/09/2025 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 18.7.2005 COGNOME evocava in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Rieti, invocando l’accertamento dell’intervenuta usucapione di un immobile sito in Paganico Sabino (RI), piano terra, che lo stesso assumeva di aver posseduto uti dominus per oltre venti anni. L’attore deduceva che l’intero edificio, appartenuto originariamente a COGNOME NOME, era pervenuto, alla morte di questi, alla moglie COGNOME NOME, quanto alla quota del 50% pro indiviso , ed ai figli e nipoti della stessa, quanto alla restante quota del 50% pro indiviso . La COGNOME aveva acquistato la quota della COGNOME, ma aveva sempre occupato, come prima di lei la sua dante causa, soltanto l’appartamento al secondo piano dello stabile.
Si costituiva la convenuta, resistendo alla domanda e chiedendo in via riconvenzionale la divisione del fabbricato in cui è situato l’immobile, con assegnazione ad essa convenuta della porzione situata al secondo piano.

Integrato il contraddittorio nei confronti degli eredi di COGNOME Nello il Tribunale, con sentenza n. 423/2016, accoglieva la domanda riconvenzionale, assegnando al COGNOME l’appartamento al piano terreno e parte del primo, ed agli eredi della COGNOME NOME, medio tempore deceduta, l’appartamento al secondo piano,

determinando il conguaglio dovuto dal primo ai secondi nell’importo di € 19.324.

Con la sentenza impugnata, n. 1527/2022, la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame interposto dal COGNOME avverso la decisione di prime cure, confermandola. La Corte distrettuale riteneva, in particolare, non conseguita la prova dell’usucapione e fo ndata, invece, la domanda di divisione dell’edificio, secondo le statuizioni già assunte dal giudice di prime cure.

Propone ricorso per la cassazione di detta pronuncia COGNOME affidandosi a cinque motivi.

Resistono con controricorso COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME NOME.

COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME Franco, già parti del giudizio di seconde cure, non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

A seguito di proposta di definizione anticipata, ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., la parte ricorrente ha presentato istanza di decisione.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte Corte n. 9611/2024 (Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10/04/2024, Rv. 670667), non sussiste alcuna incompatibilità del

presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
P assando all’esame dei motivi di impugnazione, con il primo di essi viene denunziata la violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c. , perché la Corte di Appello avrebbe reso la propria decisione omettendo di valutare le risultanze istruttorie acquisite agli atti del giudizio di merito.

Con il secondo motivo, il ricorrente lamenta invece la violazione de gli artt. 1140 e 1158 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente escluso la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento dell’usucapione.

Con il terzo motivo, il ricorrente contesta la violazione degli artt. 714, 1140, 1158 e 1146 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe escluso anche la configurazione del compossesso esercitato dal COGNOME.

Con il quarto motivo, ancora, il ricorrente si duole della violazione degli artt. 1111, 1158 c.c., 115 e 714 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché il giudice del gravame avrebbe omesso di ravvisare la proprietà esclusiva, in capo a NOME COGNOME, madre del COGNOME , dell’appartamento sito al

piano terreno dell’edificio oggetto di causa , malgrado il possesso esclusivo dalla stessa esercitato su detto bene. Di conseguenza, il giudice di merito avrebbe erroneamente compreso detto bene nell’asse divisionale, in assenza di comproprietà su di esso.

Con il quinto ed ultimo motivo, infine, il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 115 c.p.c. e l’apparenza della motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte capitolina avrebbe erroneamente ritenuto non provata la trasformazione di una cantina in abitazione, nonostante il conseguimento della prova sul punto.

Le censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili, poiché con esse il Simotti attinge, sotto diversi profili, la valutazione del fatto e delle prove operata dal giudice di appello che, confermando la decisione di prime cure, ha escluso la sussistenza di un possesso utile ad usucapionem in capo all’odierno ricorrente, configurando la sua condizione di mero detentore del cespite oggetto di causa, in funzione del fatto che la sua relazione con esso aveva avuto inizio mercè un atto di tolleranza della madre e che non erano stati provati atti di interversione del possesso.
La statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui la presunzione di possesso di cui all’art. 1141 c.c. non opera quando, come nel caso di specie, la relazione con la res ha avuto inizio a titolo di mera detenzione. Occorre infatti un atto di interversione nel possesso, che ‘… può avvenire anche attraverso il compimento di attività materiali, qualora esse manifestino in modo inequivocabile e riconoscibile dall’avente diritto il potere sulla cosa esclusivamente nomine proprio, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare della cosa …’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23458 del
26/08/2021, Rv. 662075; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12968 del 31/05/2006, Rv. 589653). Atto che, tuttavia, non può risolversi in ‘… un semplice atto di volizione interna ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, da cui sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio con correlata sostituzione al precedente, animus detinendi, dell’animus sibi habendi; tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in modo da consentirgli di rendersi conto dell’avvenuto mutamento, e deve tradursi in atti dai quali possa riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all’esercizio del possesso da parte sua. A tal fine sono inidonei atti che si traducano nell’inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita (verificandosi in questo caso una ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale) ovvero si traducano in meri atti di esercizio del possesso, ricorrendo in tal caso una ipotesi di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12007 del
01/07/2004, Rv. 573965; negli stessi termini, cfr. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 4404 del 28/02/2006, Rv. 587753; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21252 del 10/10/2007, Rv. 599249; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11374 del 11/05/2010, Rv. 613210; Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 12080 del 17/05/2018, Rv. 648535; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27411 del 25/10/2019, Rv. 655670).

Alla ricostruzione del fatto e delle prove proposta dal giudice di merito, il ricorrente contrappone una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e

del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330; cfr. anche Cass. Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 02/08/2016, Rv. 641328 e Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 16467 del 04/07/2017, Rv. 644812). Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico -argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv.
629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).

In conclusione, il ricorso dev ‘ essere dichiarato inammissibile. Le spese di lite, regolate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Inoltre, poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c. -il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c. , con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge -in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al

pagamento della somma di euro 3.000,00 in favore della cassa delle ammende.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile in data 18 settembre 2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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