Interversione del possesso: costruire è usucapione?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la costruzione di immobili su un terreno detenuto in locazione può costituire un atto di interversione del possesso, idoneo a far maturare l’usucapione. La Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso tale possibilità a priori, senza verificare se le costruzioni fossero state realizzate con o senza il consenso del proprietario. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per un nuovo esame che tenga conto di questo principio fondamentale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interversione del Possesso: Costruire su Terreno Altrui Può Portare all’Usucapione?

Un inquilino che costruisce edifici sul terreno che ha in affitto può diventarne proprietario per usucapione? A questa complessa domanda ha risposto la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, chiarendo i confini di un istituto giuridico cruciale: l’interversione del possesso. La Suprema Corte ha affermato che l’attività edilizia, tipica espressione del diritto di proprietà, può trasformare la semplice detenzione in possesso utile ai fini dell’usucapione, ma solo a una condizione precisa: che avvenga senza il consenso del proprietario.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine da una richiesta di accertamento di usucapione su un vasto compendio immobiliare a Roma. L’attore, inizialmente detentore del bene in qualità di locatario, aveva nel tempo realizzato numerose e significative opere edilizie: due fabbricati ad uso abitativo, sei magazzini, diverse serre e un muro di recinzione. Sulla base di queste attività, egli sosteneva di aver posseduto il bene come se ne fosse stato il proprietario per il tempo necessario a usucapire.

Tuttavia, sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello avevano respinto la sua domanda. Secondo i giudici di merito, chi inizia a godere di un bene come detentore (ad esempio, un inquilino) non può usucapirlo semplicemente compiendo atti materiali sul bene stesso. Essi ritenevano che, per trasformare la detenzione in possesso, fosse necessario un atto di opposizione esplicita e diretta contro il proprietario, e che la mera costruzione di edifici non fosse sufficiente a integrare tale requisito.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla interversione del possesso

La Corte di Cassazione ha ribaltato questa conclusione, accogliendo il ricorso dell’erede del detentore originario. La Suprema Corte ha censurato la decisione della Corte d’Appello per aver commesso un errore di diritto. I giudici di legittimità hanno chiarito che l’interversione del possesso non richiede necessariamente formule sacramentali o atti formali, ma può manifestarsi anche attraverso comportamenti materiali.

L’elemento chiave, secondo la Cassazione, è che tali comportamenti devono manifestare in modo inequivocabile l’intenzione del detentore di esercitare sul bene un potere esclusivo, proprio come farebbe il proprietario, e in aperta opposizione al diritto di quest’ultimo.

L’Edificazione come Atto di Interversione del Possesso

Il punto focale della decisione è che l’attività di edificazione su un fondo rappresenta una delle più chiare manifestazioni del diritto di proprietà. È una facoltà che trascende i limiti della semplice detenzione, anche se qualificata. Di conseguenza, un detentore che costruisce un fabbricato sul terreno che occupa compie un atto incompatibile con il diritto del proprietario.

La Corte ha stabilito che tale condotta può costituire un valido atto di interversione del possesso, a condizione che sia realizzata senza il consenso, anche tacito, del proprietario. Se il proprietario non ha autorizzato i lavori, l’attività edilizia del detentore assume il carattere di un’opposizione concreta al suo diritto, trasformando la detenzione in possesso utile per l’usucapione.

Le Motivazioni della Corte

La motivazione della sentenza si fonda sulla distinzione tra detenzione e possesso. Chi detiene un bene lo fa in forza di un titolo (es. contratto di locazione) che riconosce l’altrui diritto di proprietà. Per iniziare a possedere, deve mutare il suo atteggiamento psicologico (animus), e tale mutamento deve essere esteriorizzato, cioè reso riconoscibile all’esterno e, in particolare, al proprietario. Questo processo è l’interversione del possesso.

L’errore dei giudici di merito, secondo la Cassazione, è stato quello di escludere sic et simpliciter (cioè, senza un’analisi approfondita) che l’imponente attività edilizia potesse costituire un atto di interversione. La Corte d’Appello avrebbe dovuto, invece, porsi una domanda preliminare e fondamentale: il proprietario originario aveva prestato il proprio consenso a tali costruzioni? Se la risposta fosse stata negativa, allora l’edificazione avrebbe potuto essere considerata un atto di opposizione idoneo a far decorrere il termine per l’usucapione. Omettendo questa indagine, la Corte d’Appello ha applicato in modo errato le norme sull’usucapione e sul possesso.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Roma per un nuovo esame. Quest’ultima dovrà attenersi al principio di diritto secondo cui l’edificazione di un fabbricato da parte del detentore può integrare un atto di interversione del possesso, idoneo a fondare una domanda di usucapione, a condizione che sia provato che tale attività sia avvenuta senza il consenso del proprietario. Questa pronuncia chiarisce un aspetto fondamentale del diritto immobiliare: le azioni contano più delle parole, e costruire dove non si potrebbe è una delle manifestazioni più forti dell’intenzione di possedere come un vero proprietario.

Un inquilino che costruisce un immobile sul terreno che ha in affitto può diventarne proprietario per usucapione?
Sì, può accadere, ma a una condizione fondamentale: la costruzione deve avvenire senza il consenso del proprietario. Secondo la Corte di Cassazione, l’edificazione non autorizzata costituisce un atto di interversione del possesso, che trasforma la detenzione in possesso utile ai fini dell’usucapione.

Cosa significa “interversione del possesso” e come si dimostra?
L’interversione del possesso è il mutamento della condizione giuridica di chi ha la disponibilità di un bene: da semplice detentore (che riconosce il diritto altrui, come un inquilino) a possessore (che si comporta come se fosse il proprietario). Si può dimostrare non solo con una dichiarazione esplicita di opposizione al proprietario, ma anche attraverso atti materiali, come la costruzione di un edificio sul fondo, che manifestino in modo inequivocabile la volontà di possedere il bene per sé.

Qual è stato l’errore della Corte d’Appello secondo la Cassazione in questo caso?
L’errore della Corte d’Appello è stato quello di escludere a priori che l’attività di edificazione potesse costituire un atto di interversione del possesso. Avrebbe invece dovuto accertare se le numerose costruzioni realizzate dal detentore fossero avvenute con o senza il consenso del proprietario del terreno, poiché l’assenza di tale consenso è l’elemento decisivo per qualificare l’edificazione come un atto di opposizione al diritto del proprietario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34450 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34450 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/12/2024

Oggetto: NOME

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21505/2023 R.G. proposto da

COGNOME NOMECOGNOME rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME presso il cui studio in Roma, INDIRIZZO è elettivamente domiciliata.

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME in qualità di socia della società cancellata RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME nel cui studio in Roma, INDIRIZZO è elettivamente domiciliata.

-controricorrente – avverso la sentenza n. 2182, emessa dalla Corte d’Appello di Roma il 14/3/2023 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 novembre 2024 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Fatti di causa

COGNOME NOME propose appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 15306/2017 che aveva definito il giudizio promosso da NOME COGNOME e poi dalla stessa COGNOME, quale erede universale del primo, nei confronti della RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, avente ad oggetto l’accertamento e la declaratoria dell’intervenuto acquisto per usucapione del compendio immobiliare sito in Roma e costituito da un lotto di terreno con accesso da INDIRIZZO e INDIRIZZO con sovrastanti fabbricati ad uso agricolo, due appartamenti e locale uso cantina, rigettando la domanda.
Il giudizio di gravame si concluse, nel contraddittorio con la RAGIONE_SOCIALE che chiese il rigetto dell’appello, con la sentenza n. 2182/2023, pubblicata il 24/03/2023, con la quale la Corte d’Appello di Roma respinse l’appello, ritenendo che l’appellante, che aveva iniziato a detenere l’immobile quale locataria dello stesso, non avesse dimostrato l’interversione nel possesso, non essendo all’uopo sufficiente che avesse edificato sul terreno e che avesse omesso di demolire l’opera, ma essendo necessario un’attività rivolta espressamente contro il possessore.
Contro la predetta sentenza, propone ricorso COGNOME NOME, affidato ad un unico motivo.

NOME COGNOME in qualità di socia della società cancellata RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, resiste con controricorso.

Il consigliere delegato ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., ritualmente comunicata alle parti.

In seguito a tale comunicazione, i ricorrenti, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, hanno chiesto la decisione del ricorso.

Fissata l’adunanza in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ., le parti hanno depositato memoria illustrativa.

Ragioni della decisione.

1 P reliminarmente va rigettata l’eccezione -sollevata dalla controricorrente – di inammissibilità del ricorso per essere stato notificato a società ormai cancellata dal registro delle imprese e, dunque, estinta.

Se è vero che, in caso di cancellazione della società dal registro delle imprese e di conseguente estinzione della società, si determina un fenomeno di tipo successorio che vede i soci unici legittimati ad agire e resistere in giudizio (tra le tante Cass., Sez. L, 4/8/2017, n. 19580; Cass., Sez. L, 25/5/2017, n. 12183; Cass., Sez. L, 25/5/2017, n. 13183; Cass., Sez. U, 12/3/2013, n. 6070), è anche vero che la notifica del ricorso eseguita nei confronti dei difensori della società estinta, anziché nei confronti dei soci (Cass., Sez . 5, 22/07/2016, n. 15177), pur affetta da nullità, non operando l’ultrattività del mandato in origine conferito dalla prima (vedi in tema di dell’agente della riscossione succeduto all’Agenzia delle Entrate-Riscossione, Cass., Sez. U, 23/02/2021, n. 4845), è sanata ex art. 156 cod. proc. civ. per effetto della costituzione in giudizio dei soci, sicché, essendosi verificata nella specie proprio quest’ultima situazione, l’eccezione non può che essere respinta.
Va altresì esclusa l’inammissibilità del ricorso, pure eccepita dalla controricorrente, per avere la Corte d’Appello di Roma deciso questioni di diritto in conformità alla giurisprudenza di legittimità e per la natura meritale delle questioni prospettate, involgendo, invece, le doglianze fondatamente la falsa applicazione di norme di legge, come si vedrà a breve.

Passando adesso all’esame del ricorso, con l’unico motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1140, 1141, 1144, 1158, 1164 e 2697 cod. civ., 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito ritenuto che l’edificazione sui fondi detenuti in locazione non costituisse atto di interversione nel possesso, senza, invece, considerare che potesse intendersi in questi termini anche il

compimento di attività materiali idonee a manifestare, in modo non equivoco e riconoscibile dall’avente diritto, l’intenzione del detentore di esercitare il potere sulla cosa in esclusiva nomine proprio e che, nella specie, queste si erano sostanziate nella realizzazione di due fabbricati ad uso abitazione, sei fabbricati ad uso magazzino, una serra con annesso ufficio, altre cinque serre e un muro di recinzione, senza che la società avesse mai manifestato neppure di conoscere la proprietà degli immobili, mai citati in occasione della trascrizione delle fusioni e trasformazioni della società.
La censura è fondata.

Chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus , ma anche dell’ animus , il quale può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all’esercizio del diritto di proprietà, sicché è allora il convenuto a dover dimostrare il contrario, provando che la disponibilità del bene è stata conseguita dall’attore mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale. Pertanto, per stabilire se in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia possesso idoneo all’usucapione, ovvero mera detenzione, occorre fare riferimento all’elemento psicologico del soggetto stesso ed a tal fine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o ad effetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il contratto è idoneo a determinare l’ animus possidendi nell’indicato soggetto (Cass., Sez. 2, 11/6/2010, n. 14092).
Se è vero, perciò, che l’avvenuta dimostrazione del potere di fatto, pubblico e indisturbato, esercitato sulla cosa per il tempo necessario ad usucapirla comporta l’insorgere, ai sensi dell’art.

1141, primo comma, cod. civ., della presunzione che esso integri il possesso, incombendo invece sulla parte che attribuisce detto potere alla detenzione provare il suo assunto, in mancanza dovendosi ritenere l’esistenza della prova della possessio ad usucapionem (Cass., Sez. 2, 2/12/2013, n. 26984), è altrettanto vero che, correlativamente, la presunzione di possesso, da riferire al momento iniziale dell’esercizio del potere di fatto sulla cosa (Cass., Sez. 2, 10/12/2013, n. 27584), non opera quando la relazione con il bene derivi non da un atto materiale di apprensione della res , ma da un atto o da un fatto del proprietario a beneficio del detentore, poiché in tal caso l’attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all’esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario, e impone al medesimo di mutarla in possesso solamente all’esito di un atto di interversione idoneo ad escludere che il persistente godimento sia fondato sul consenso, sia pure implicito, del proprietario concedente e a provare, con il compimento di idonee attività materiali, il possesso utile ad usucapionem in opposizione al proprietario concedente (Cass., Sez. 2, 14/10/2014, n. 21690; Cass., Sez. 2, 27/4/2006, n. 9661).
L’interversione idonea a trasformare la detenzione in possesso non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in un uno o più atti esterni, sebbene non riconducibili a tipi determinati, dai quali sia consentito desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta in opposizione al possessore, e può anche realizzarsi mediante il compimento di attività materiali in grado di manifestare inequivocabilmente l’intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio , purché il mutamento del titolo non derivi da causa proveniente da un terzo e purché l’opposizione risulti inconfondibilmente rivolta contro il possessore e cioè contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in guisa da rendere
esteriormente riconoscibile all’avente diritto che il detentore ha cessato di possedere nomine alieno e che intende sostituire al preesistente proposito di subordinare il proprio potere a quello altrui, l’ animus di vantare per sé il diritto esercitato, convertendo così in possesso la detenzione, anche soltanto precaria, precedentemente esercitata (Cass., Sez. 1, 28/2/2006, n. 4404; Cass., Sez. 2, 10/10/2007, n. 21252).

Tale interversione, che, come detto, deve essere rivolta specificamente contro il possessore e può anche tradursi in atti materiali, purché da essi possa riconoscersi il carattere di una concreta opposizione all’esercizio del possesso da parte sua (Cass., 15/3/2010 n. 6237; Cass., 29/1/2009, n.2392; Cass., 1/7/2004 n. 12007; Cass., 17/4/2002 n. 5487; Cass., 12/5/1999 n.4701; Cass., 29/10/1999, n. 12149), può realizzarsi anche attraverso l’edificazione di un fabbricato su un terreno ricevuto in detenzione, purché ciò avvenga senza il consenso, quanto meno tacito, dei proprietari, i soli legittimati al compimento di attività edificatorie sul fondo, atteso che una tale condotta costituisce estrinsecazione di una facoltà tipica del diritto dominicale, trascendente i limiti della detenzione, sia pur qualificata, e incompatibile con il possesso del titolare del diritto reale (in questi termini Cass., Sez. 2, 26/9/2024, n. 27144, non massimata; Cass., Sez. 2, 10/12/2013, 27584; Cass. 19/12/2011 n. 27521; Cass. 2010, n. 1296; Cass., 31/5/2006, n. 12968).
A tale principio i giudici di merito non si sono attenuti, laddove hanno escluso sic et simpliciter che l’attività di edificazione realizzata dal dante causa della ricorrente sul fondo della società costituisse atto di interversione del possesso, senza neppure porsi il problema di accertare previamente se vi fosse stato o meno il consenso dell’originario proprietario del bene.

Si impone pertanto un nuovo esame per sopperire all’errore di diritto.

In conclusione, accolto il ricorso, la sentenza deve essere cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in diversa

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.