Interversio possessionis: no usucapione con condono

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19742/2024, ha stabilito che la presentazione di una domanda di condono edilizio su un bene espropriato non è un atto idoneo a determinare l’interversio possessionis, ovvero la trasformazione della detenzione in possesso utile per l’usucapione. La Corte ha chiarito che chi rimane su un terreno dopo l’esproprio è un mero detentore e la richiesta di sanatoria, soprattutto se basata su un titolo diverso dalla proprietà, non manifesta l’intenzione di possedere il bene come proprietario in opposizione all’ente pubblico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interversio possessionis: la domanda di condono non fa acquisire la proprietà

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 19742 del 17 luglio 2024, ha affrontato un caso complesso riguardante l’interversio possessionis e l’usucapione di beni precedentemente espropriati. La pronuncia chiarisce che la sola presentazione di una domanda di condono edilizio non è sufficiente a trasformare una semplice detenzione in un possesso valido per acquisire la proprietà di un immobile per usucapione, specialmente quando il proprietario è un ente pubblico.

I fatti del caso: un’espropriazione incompiuta

La vicenda trae origine da un’azione legale avviata nel 2011 da un gruppo di cittadini contro un Ente Locale. I ricorrenti chiedevano al Tribunale di accertare l’acquisto per usucapione di una serie di beni immobili. Tali beni erano stati oggetto, anni prima, di un decreto di esproprio da parte dello stesso Ente per la realizzazione di opere pubbliche. Tuttavia, le opere non erano mai state completate e i cittadini erano rimasti nel godimento dei terreni.

Sentendosi di fatto possessori, e avendo nel tempo realizzato delle opere edilizie abusive su tali terreni, avevano presentato una domanda di condono per regolarizzare la loro posizione.

La domanda di condono come prova dell’interversio possessionis

Il punto cruciale della difesa dei ricorrenti, sia in primo grado che in appello, si basava sull’idea che la presentazione della domanda di condono edilizio e il pagamento della relativa oblazione costituissero un atto inequivocabile di interversio possessionis. A loro avviso, tale atto avrebbe manifestato chiaramente la volontà di comportarsi come proprietari esclusivi dei beni, opponendosi così al diritto di proprietà dell’Ente espropriante.

Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto questa tesi. I giudici di merito hanno sottolineato che la legittimazione a chiedere un condono non è esclusiva del proprietario, ma può essere esercitata anche da un semplice detentore (come un inquilino) che abbia interesse a sanare un abuso da lui commesso.

L’analisi della Corte di Cassazione: perché il condono non basta

La Suprema Corte, investita della questione, ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, rigettando il ricorso e fornendo importanti chiarimenti sul concetto di interversio possessionis in contesti di espropriazione.

La qualifica di “detentore” dopo l’esproprio

In primo luogo, la Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: una volta emesso un valido decreto di esproprio, il precedente proprietario che continua a occupare il bene perde l’ animus possidendi (l’intenzione di possedere come proprietario) e la sua relazione con il bene si degrada a mera detenzione. Per poter iniziare a usucapire il bene, è necessario un atto di opposizione esplicito e inequivocabile contro il nuovo proprietario (l’ente pubblico), che manifesti la volontà di trasformare tale detenzione in possesso.

L’irrilevanza della domanda di sanatoria ai fini possessori

La Corte ha ritenuto che la domanda di condono non potesse essere considerata tale atto di opposizione per un motivo decisivo emerso dagli atti: nella domanda di sanatoria, il richiedente aveva barrato la casella “locazione” come titolo a base della sua richiesta, e non quella di “proprietà”. Questo dettaglio, secondo i giudici, ha reso l’atto del tutto inidoneo a manifestare un’opposizione al diritto dell’Ente, in quanto il richiedente si era qualificato come un semplice detentore. La domanda era quindi rivolta a regolarizzare un abuso edilizio nei rapporti con la Pubblica Amministrazione, ma non a contestare la proprietà del suolo.

Le motivazioni della decisione

Le motivazioni della Corte si fondano sulla necessità che l’atto di interversio possessionis sia diretto specificamente contro il possessore (il proprietario) e manifesti in modo inequivocabile l’intenzione di esercitare un potere sulla cosa in nome proprio. Un’istanza amministrativa, come quella di condono, che per legge può essere presentata anche da un non proprietario e che, nel caso specifico, non rivendicava la proprietà, non possiede tali requisiti. Il fatto che l’Ente, anni dopo, abbia intestato la concessione in sanatoria anche ai “comproprietari” è stato considerato una mera formula di stile, irrilevante ai fini del possesso, essendo intervenuta in un’epoca non utile a far maturare l’usucapione.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che per vincere la presunzione di detenzione e dimostrare l’avvenuta interversio possessionis, non basta compiere atti di gestione o disposizione del bene, ma è necessario un atto esterno che esprima, in modo chiaro e diretto al proprietario, la volontà di non riconoscerne più il diritto. La domanda di condono edilizio, in questo contesto, non è stata ritenuta sufficiente, condannando i ricorrenti al rigetto della loro domanda e al pagamento delle spese legali.

Chi occupa un bene dopo un decreto di esproprio è possessore o detentore?
Secondo la sentenza, chi continua a occupare un bene dopo un valido decreto di esproprio si configura come un mero detentore, poiché l’esproprio causa la perdita dell’ animus possidendi (l’intenzione di essere proprietario).

Presentare una domanda di condono edilizio è sufficiente a trasformare la detenzione in possesso (interversio possessionis)?
No, la Corte ha stabilito che la sola presentazione di una domanda di condono edilizio non è un atto idoneo a determinare l’interversio possessionis, in quanto non manifesta necessariamente l’intenzione di opporsi al diritto del proprietario.

Perché la richiesta di sanatoria non è stata considerata un atto di opposizione contro il proprietario?
Perché la legge consente anche a un detentore (es. un inquilino) di chiedere la sanatoria. Inoltre, nel caso specifico, il richiedente aveva indicato nella domanda il titolo di “locazione” e non di “proprietà”, rendendo così l’atto inidoneo a manifestare una volontà di possedere il bene come proprietario contro l’ente espropriante.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19742 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 19742 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 5525/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in NOME INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NOME n. 3499/2020 depositata il 15/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME convenivano nel 2011 il Comune di Roma (poi Roma Capitale) dinanzi al Tribunale di Roma, domandando l’accertamento dell’acquisto della proprietà, per intervenuta usucapione di una serie di beni, già oggetto di esproprio da parte della stessa amministrazione, ma rimasti in loro possesso, giacché le opere pubbliche previste nel decreto di esproprio non erano state completate.
Il giudice adito respingeva la domanda.

I soccombenti proponevano gravame. Nella resistenza della controparte, con sentenza n. 3499, depositata il 15 luglio 2020, la Corte d’appello di Roma rigettava l’impugnazione.

I giudici di secondo grado richiamavano la pronunzia del Tribunale, il quale aveva affermato che l’inoltro di una domanda di condono di un abuso edilizio, commesso successivamente all’esproprio, non sarebbe valsa a rendere ostensibile l’invocata interversione del possesso, giacché la legittimazione alla richiesta di condono competerebbe anche al conduttore, che abbia interesse alla sanatoria degli abusi personalmente commessi. Inoltre, gli appellanti mai avrebbero allegato o provato di aver reso il proprietario edotto dell’opera di costruzione nel corso della sua
realizzazione, così da esternare il mutamento da detenzione a possesso.

Ricorrono per cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME con due motivi.

Resiste con controricorso Roma Capitale.

La causa, originariamente assegnata alla camera di consiglio della sesta sezione del 3 dicembre 2021, è stata rimessa all’odierna udienza pubblica, alla luce della mancanza di evidenza decisoria della materia del contendere.

In prossimità della presente udienza, i ricorrenti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento del primo motivo ed il rigetto del secondo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, adducendo la violazione e falsa applicazione degli artt. 1141 e 1158 c.c. nonché 115 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., i ricorrenti denunciano che la Corte di appello avrebbe mancato di ritenere la richiesta di sanatoria nonché l’attività edificatoria come elementi di prova per l’ interversio possessionis .

Censurato è fondamentalmente il seguente passaggio della motivazione della sentenza impugnata (p. 4 s.): « la presentazione di un’istanza di condono edilizio e il pagamento della relativa oblazione non assumono rilievo decisivo in quanto ai sensi dell’art. 31 l. n.47 del 1985, la legittimazione alla richiesta di condono compete anche al conduttore che abbia interesse alla sanatoria degli abusi dal medesimo personalmente commessi. Analogamente, l’edificazione sul suolo altrui conosce la sua specifica disciplina nel codice civile (artt. 934 e ss. c.c.) ed il conflitto di interessi si risolve in favore del proprietario del suolo che diviene proprietario della
costruzione, salvo taluni diritti al rimborso di chi ha edificato. Del resto gli appellanti che non hanno negato di avere, dopo l’esproprio, continuato il godimento come detentori e non hanno impugnato sullo specifico punto la sentenza tanto da fondare l’appello sul punto della interversio possessionis non hanno mai allegato né provato di avere reso il proprietario edotto dell’opera di costruzione durante la sua realizzazione (ciò che avrebbe esternato il mutamento della detenzione in possesso), basando invece la domanda di usucapione sulla sola presentazione dell’istanza di condono ».
La Corte d’appello avrebbe omesso di considerare che il documento era rivolto proprio al Comune di Roma, odierna controparte, al quale sarebbe stato dunque così manifestato il mutamento del rapporto con la res , da mera detenzione a possesso, giacché i ricorrenti si sarebbero qualificati come proprietari, tanto che lo stesso Comune nel 2003, all’atto del rilascio della sanatoria, aveva intestato la comunicazione ‘Al sig. COGNOME NOME e 2 comproprietari’. La giurisprudenza citata dalla sentenza impugnata avrebbe riguardato la diversa ipotesi in cui interlocutore/destinatario della richiesta di sanatoria fosse stata una Pubblica Amministrazione estranea ai fatti.
Inoltre, alla data di presentazione dell’istanza, le attività di ampliamento e costruzione degli immobili avrebbero già dovuto essersi necessariamente manifestate con lavorazioni ed opere visibili, incompatibili con l’utilizzo di quelle aree da parte di altri soggetti. Conseguentemente, l’ interversio possessionis avrebbe dovuto reputarsi conosciuta fin dall’epoca di presentazione della domanda in sanatoria.

Il motivo è destituito di fondamento.

L’istanza presentata e registrata il 23 giugno 1986, riportata integralmente nel ricorso, è proposta da tale COGNOME NOME

nell’unica dichiarata qualità di ‘ richiedente ‘. In tale veste l’Amministrazione era autorizzata a considerarlo, sicché l’atto non può essere ricondotto ad un’interversione del possesso: infatti, non è idoneo a provare che il compimento delle attività materiali fosse stato posto in essere in opposizione al proprietario. Inoltre -ed il rilievo è decisivo – sempre alla luce della suddetta istanza, risulta che il richiedente (nel barrare l’apposita casella) aveva indicato, come titolo a base della domanda, ‘ la locazione ‘ e non la proprietà (v. pag. 9 ricorso), il che determina l’infondatezza dell’intera premessa su cui la censura è costruita. Diviene quindi irrilevante la mera qualificazione di comproprietari, attribuita (con evidente formula di stile) dal Comune di Roma all’atto della sanatoria peraltro intervenuto nel 2003 (quindi in un’epoca che non poteva mai essere computata come dies a quo per una eventuale interversione del possesso).
In altri termini, come ha correttamente ritenuto la Corte d’Appello, la sanatoria edilizia di cui all’art. 31 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, opera nei rapporti fra l’autore della costruzione e la P.A., perseguendo soltanto l’effetto di conservare l’opera costruita abusivamente e di sottrarre l’autore della relativa violazione alle sanzioni a questa conseguenti (Sez. 2, n. 9268 del 16 aprile 2018).

D’altronde, in tema di espropriazione per pubblica utilità, nelle controversie soggette al regime giuridico previgente al d.lgs. n. 327 del 2001 (per essere la dichiarazione di pubblica utilità intervenuta prima del 30 giugno 2003), il decreto di esproprio validamente emesso è idoneo a far acquisire al beneficiario dell’espropriazione la piena proprietà del bene e ad escludere qualsiasi situazione di fatto e di diritto con essa incompatibile, con la conseguenza che, anche quando all’adozione del menzionato decreto non segua l’immissione in possesso, la notifica o la conoscenza effettiva di detto decreto comportano ugualmente la perdita dell’ animus possidendi in capo al precedente proprietario, il cui potere di fatto –
nel caso in cui continui ad occupare il bene -si configura come mera detenzione, che non consente il riacquisto della proprietà per usucapione se non a seguito di un atto di interversione del possesso, fermo restando il diritto di chiedere la retrocessione totale o parziale del bene (Sez. U., n. 651 del 12 gennaio 2023; Sez. 2, n. 23850 del 2 ottobre 2018).

In definitiva, la decisione della Corte d’appello è motivata in esito ad una corretta valutazione degli elementi istruttori.

Giova allora ricordare che , in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Sez. U., n. 20867 del 30 settembre 2020).
La valutazione in sé dell’atto di presunta interversione del possesso, anche ove fondato su presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante il giudizio circa la maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice
di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Sez. 1, n. 19011 del 31 luglio 2017; Sez. 1, n. 16056 del 2 agosto 2016).

Con il secondo, articolato motivo, ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c., si denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, riguardante la compatibilità fra l’iniziativa giudiziale volta alla retrocessione dei beni espropriati ed il possesso ad usucapionem , nonché, ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c., la nullità della sentenza per omessa pronunzia ex art. 112 c.p.c. ed, infine, ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1141 e 1158 c.c. ‘per non aver la Corte d’appello ritenuto il riconoscimento dell’altrui diritto di proprietà compatibile con l’ animus possidendi ‘.
Censurato è fondamentalmente il seguente passaggio della motivazione della sentenza impugnata (p. 5 ) ‘ In assenza di un comportamento giuridicamente inquadrabile nel mutamento della detenzione in possesso perde di rilievo l’ulteriore tema del giudizio per la retrocessione del bene espropriato vanamente avviato dagli odierni appellanti e valorizzato dal primo giudice solo per confermare l’assenza del possesso ad usucapionem ‘.

Il motivo si palesa inammissibile.

Suddividendo la doglianza secondo i singoli vizi denunciati, si possono fare le considerazioni che seguono.

Con riguardo all’art. 360 n. 3 c.p.c., la relativa censura è inammissibile giacché, in tema di ricorso per cassazione, l’onere di specificità dei motivi, sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., impone al ricorrente che denunci il vizio predetto, a pena d’inammissibilità del mezzo, di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a
richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo (Sez. U., n. 23745 del 28 ottobre 2020; Sez. 5, n. 18998 del 6 luglio 2021).

Con riguardo all’art. 360 n. 4 c.p.c., il riferimento all’art. 112 c.p.c. è destituito di fondamento, giacché la Corte d’appello ha esaminato il motivo di gravame, ma lo ha reputato assorbito dal rigetto del precedente.

La giurisprudenza è costante nell’affermare che ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto; tale vizio, pertanto, non ricorre quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione (v. tra le varie, Sez. 3, n. 2151 del 29 gennaio 2021).
Con riguardo, infine, all’art. 360 n. 5 c.p.c., il richiamo è fuori luogo, giacché, nell’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 360, comma 4° c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Sez. 3, n. 5947 del 28 febbraio 2023).
Inoltre, ma solo per completezza, essendo stato evocato il vizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c., il motivo di ricorso deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, senza che possano considerarsi tali né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, né le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un

complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.(Sez. 2, n. 10525 del 31 marzo 2022; Sez. 2, n. 20718 del 13 agosto 2018; Sez. 1, n. 17761 dell’8 settembre 2016).

Nella nozione di fatto storico non è certamente inquadrabile il problema della compatibilità fra la proprietà altrui ed il possesso ad usucapionem .

Al rigetto del ricorso consegue la condanna in solido dei ricorrenti alla rifusione delle spese di lite della controricorrente, come liquidate in dispositivo.

Si dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti al pagamento delle spese processuali a favore di Roma Capitale, liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 7.000 (settemila) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

Così deciso il 24 giugno 2024, nella camera di consiglio della 2 Sezione Civile.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

IL CONSIGLIERE ESTENSORE

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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