Interpretazione titoli di acquisto: la parola al Giudice

Una disputa sulla proprietà di una cantina arriva fino in Cassazione, che coglie l’occasione per ribadire un principio fondamentale: l’interpretazione dei titoli di acquisto e la valutazione delle prove sono di competenza esclusiva dei giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello). Il ricorso basato su una diversa lettura dei fatti è stato respinto, confermando la decisione d’appello che dava prevalenza ai titoli di proprietà rispetto ai dati catastali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interpretazione titoli di acquisto: la Cassazione fissa i paletti

Un recente caso deciso dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 4494/2024 offre uno spunto fondamentale per comprendere i limiti del giudizio di legittimità, in particolare riguardo all’interpretazione dei titoli di acquisto e alla valutazione delle prove. La vicenda, nata da una banale lite per una cantina, si è trasformata in una lezione di diritto processuale, chiarendo che la Cassazione non può sostituirsi al giudice di merito nel ricostruire i fatti.

I Fatti di Causa: Una Cantina Contesa

La controversia ha origine quando gli acquirenti di un appartamento, dopo aver concluso l’acquisto nel 1998, scoprono che la cantina di pertinenza, indicata nell’atto con il numero 3, è chiusa con un lucchetto dal proprietario dell’appartamento vicino. Quest’ultimo sostiene che quella cantina sia di sua proprietà, come risulterebbe dal suo atto di acquisto, dove però è identificata con il numero 4.

Gli acquirenti decidono quindi di agire in giudizio per far accertare il loro diritto di proprietà e ottenere il rilascio del locale. In subordine, chiedono la condanna dei loro venditori a risarcirli per l’evizione subita.

Il Percorso Giudiziario: Decisioni Opposte

Il Tribunale, in primo grado, dà ragione agli acquirenti. La Corte d’Appello, tuttavia, ribalta completamente la decisione. Secondo i giudici del secondo grado, i titoli di acquisto dei vicini, supportati anche da prove testimoniali, dovevano prevalere sui dati catastali. La Corte d’Appello ritiene più attendibile la ricostruzione dei vicini e, di conseguenza, rigetta la domanda di rilascio della cantina.

L’interpretazione dei titoli di acquisto in Cassazione

Contro la sentenza d’appello, gli acquirenti propongono ricorso per cassazione, basandolo su tre motivi principali:

1. Omessa e contraddittoria motivazione: Lamentano che la Corte d’Appello non abbia considerato l’inadeguatezza dei confini indicati negli atti di provenienza e abbia travisato le dichiarazioni di un testimone.
2. Violazione di legge: Sostengono un’errata interpretazione di un vecchio atto di permuta del 1972, ritenendo che, data l’incertezza dei titoli, il giudice avrebbe dovuto fare affidamento sui dati catastali, come fatto in primo grado.
3. Errore procedurale: Contestano la mancata condanna alla restituzione delle spese legali che avevano versato in esecuzione della sentenza di primo grado, poi riformata.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso in ogni sua parte, fornendo chiarimenti cruciali sul proprio ruolo. In primo luogo, ha ricordato che il vizio di ‘omessa o insufficiente motivazione’ è stato riformato e non permette più un riesame dei fatti. Il ricorso, su questo punto, si risolveva in una richiesta di diversa interpretazione delle prove, attività preclusa al giudice di legittimità.

Sul secondo motivo, la Corte ha specificato che la ‘violazione di legge’ si ha quando il giudice sbaglia nell’applicare una norma astratta, non quando interpreta i fatti o un contratto. L’interpretazione dei titoli di acquisto rientra nella valutazione di merito e non può essere censurata in Cassazione se non è palesemente illogica. La Corte ha sottolineato che, di fronte a più interpretazioni plausibili di un contratto, il ricorrente non può dolersi semplicemente perché il giudice ne ha scelta una diversa dalla sua.

Infine, anche il terzo motivo è stato respinto. La mancata statuizione sulla restituzione delle spese è stata qualificata come un ‘errore materiale’, emendabile con una semplice procedura di correzione e non come un errore di diritto che giustifichi un ricorso per cassazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza conferma un principio cardine del nostro sistema processuale: la Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, non un terzo grado di merito. Il suo compito non è decidere chi ha ragione sui fatti, ma assicurare la corretta applicazione della legge. Questa decisione ribadisce che l’interpretazione dei contratti e la valutazione delle prove sono un’attività riservata ai giudici di Tribunale e Corte d’Appello. Per le parti in causa, ciò significa che è fondamentale costruire la propria difesa in modo solido fin dai primi gradi di giudizio, poiché le possibilità di ‘correggere il tiro’ in Cassazione sono estremamente limitate.

Può la Corte di Cassazione riesaminare le prove e l’interpretazione di un contratto fatte dal giudice di merito?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il suo ruolo non è quello di riesaminare i fatti o di sostituire la propria valutazione delle prove a quella del giudice di merito. L’interpretazione di un contratto è un’attività riservata al giudice di merito e può essere contestata in Cassazione solo per vizi logici o violazione delle norme sull’interpretazione, non perché si preferisce un’altra interpretazione plausibile.

Cosa prevale in caso di conflitto tra titoli di proprietà e dati catastali?
La sentenza non stabilisce una regola assoluta, ma dimostra che il giudice di merito può far prevalere i titoli di proprietà, supportati da altre prove come le testimonianze, rispetto ai meri dati catastali, se ritiene che la volontà delle parti originarie e la storia dell’immobile conducano a quella conclusione.

Se un giudice d’appello si dimentica di ordinare la restituzione delle spese legali pagate in base alla sentenza di primo grado poi riformata, cosa si può fare?
Secondo la Corte, questa è un’omissione materiale che può essere corretta attraverso il procedimento di correzione degli errori materiali (art. 287 c.p.c.). Non costituisce un errore di diritto che possa essere fatto valere come motivo di ricorso per cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4494 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4494 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15046/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio degli avv.ti COGNOME NOME e COGNOME NOME che li rappresentano e difendono;

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME;

-controricorrenti-

nonché contro

COGNOME NOME e COGNOME, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME AVV_NOTAIO che le rappresenta e difende;

-controricorrenti-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 2317/2017, depositata il 07/04/2017. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/05/2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

1. NOME e NOME COGNOME con NOME COGNOME hanno chiesto al Tribunale di Roma di accertare il diritto di proprietà degli attori sulla cantina n. 3, di pertinenza del loro appartamento, e conseguentemente di condannare NOME COGNOME al rilascio della stessa, ovvero, in via subordinata, di dichiarare l’evizione totale o parziale del bene venduto, condannando i loro danti causa, NOME COGNOME e NOME COGNOME, in solido, a restituire loro euro 30.000. Esponevano gli attori di avere acquistato nel 1998 l’immobile identificato dall’interno n. 3 con annessa la cantina n. 3 e di avere successivamente constatato che NOME, proprietaria dell’interno n. 4, aveva apposto un lucchetto, impedendo così l’accesso alla cantina. Si costituivano i danti causa COGNOME e COGNOME, esponendo di avere venduto la cantina n. 2, quale unica cantina rimasta libera. Si costituiva COGNOME, sostenendo di avere acquistato l’interno n. 4 e una cantina contraddistinta con il n. 4, corrispondente a quella rivendicata dagli attori. Nel corso del giudizio veniva integrato il contraddittorio nei confronti di NOME COGNOME, figlia della NOME e attuale proprietaria dell’interno n. 3, che deduceva di avere legittimamente acquistato la cantina e rivendicava in ogni caso l’avvenuta usucapione della medesima per possesso ultra
ventennale dei suoi danti causa. Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda degli attori e ha rigettato la domanda riconvenzionale di usucapione e le altre domande.

COGNOME e COGNOME hanno impugnato la sentenza di primo grado. La Corte d’appello di Roma ha accolto l’impugnazione con la sentenza n. 2317/2017, statuendo, a differenza del giudice di primo grado, la prevalenza dei titoli dedotti dalle convenute rispetto ai dati catastali, anche perché le risultanze dei titoli appaiono in linea con quanto affermato dai danti causa degli attori e trovano conferma nelle prove testimoniali assunte. La Corte d’appello ha così rigettato la domanda di rilascio della cantina, con assorbimento della domanda subordinata di usucapione della medesima e rigetto della domanda di garanzia per evizione.
Avverso la sentenza d’appello ricorrono per cassazione NOME e NOME COGNOME, con NOME COGNOME.

Resistono con separati atti di controricorso da un lato NOME e NOME COGNOME e dall’altro lato NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dai ricorrenti e dalle controricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo contesta ‘omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia e travisamento della prova testimoniale in relazione all’art. 360, n. 5 c.p.c.’: la Corte d’appello non ha tenuto conto che l’atto di provenienza dell’immobile depositato da COGNOME e COGNOME indica quale confine sud INDIRIZZO, confine che non è idoneo a identificare il bene alle stesse pervenuto, così come inidonei a tal fine sono gli atti di provenienza dei ricorrenti; la Corte di appello ha inoltre travisato le dichiarazioni del testimone COGNOME.
Il motivo è infondato.

La prima parte della rubrica richiama un parametro, l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione, che non trova applicazione rispetto al caso di specie, essendo stato eliminato dalla formulazione del n. 5 dell’art. 360 c.p.c. ad opera del d.l. n. 83/2012, risolvendosi d’altro canto il motivo in una richiesta di diversa interpretazione dei titoli di acquisto, interpretazione che spettava al giudice di merito e che questi ha svolto con ampia argomentazione. Quanto alla censura di travisamento della prova testimoniale, si tratta di una censura inammissibile in quanto il motivo si limita a dire che ‘ il teste COGNOME non ha mai dato atto dell’immissione nel possesso di una cantina degli odierni ricorrenti ‘, senza trascrivere le parti rilevanti delle dichiarazioni rese dal testimone.
Il secondo motivo censura la ‘violazione (o falsa applicazione) degli artt. 948, 1362, 2659 e 2826 c.c.’: la Corte d’appello ha fondato la propria decisione sulla errata interpretazione della lettera e della volontà delle parti in relazione a un atto di permuta del 1972, atto che non ha valore in ordine alla identificazione e attribuzione della cantina, non essendo un titolo di acquisto della proprietà; la Corte territoriale, a fronte della insufficienza in relazione ai confini degli atti di provenienza dalle parti in causa, avrebbe dovuto utilizzare i dati catastali come ha fatto la sentenza di primo grado.
Anche tale motivo è infondato.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del
giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (tra le varie, v. Sez. 1 – , Ordinanza n. 3340 del 05/02/2019).

Quanto alla violazione delle norme sull’interpretazione dei contratti, la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (tra le varie, Sez. 3 – , Sentenza n. 28319 del 28/11/2017).
Nel caso in esame i vizi denunziati non ricorrono perché i ricorrenti contestano l’interpretazione dei titoli fornita dal giudice del merito, in più lamentando la valorizzazione di un atto di permuta che a loro dire non potrebbe costituire idoneo titolo di acquisto della proprietà, atto di permuta correttamente valorizzato dalla Corte di appello alle pagine 6 e 7 della sentenza impugnata.

La censura si sostanzia dunque in una critica alle valutazioni riservate al giudice di merito e, in definitiva, in una alternativa valutazione delle risultanze del processo.

3) Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano la ‘violazione (o falsa applicazione) degli artt. 112 e 287 c.p.c.’: la Corte d’appello ha corretto la sentenza impugnata disponendo la restituzione delle

somme versate in esecuzione della sentenza di primo grado, anche se la statuizione mancava nel dispositivo.

Il motivo è infondato al pari dei precedenti.

La Corte d’appello aveva, al termine della motivazione, concluso per l’accoglimento della domanda delle appellanti di restituzione del bene e delle spese di lite corrisposte alle controparti in esecuzione della pronuncia di primo grado, per poi limitarsi nel dispositivo a ordinare la restituzione della sola cantina e non delle spese di lite, omissione materiale emendabile con il procedimento di correzione di cui agli artt. 287 e ss. c.p.c. La giurisprudenza di questa Corte ammette infatti l’esperimento del procedimento di correzione anche nell’ipotesi di omissione non solo nel dispositivo, ma anche nella motivazione del provvedimento di restituzione: qualora il giudice del gravame ometta, pur esistendo in atti tutti gli elementi a ciò necessari, di ordinare la restituzione di quanto corrisposto in esecuzione di quest’ultima, è infatti possibile chiedere la correzione del provvedimento, ‘atteso che una siffatta condanna è sottratta a qualunque forma di valutazione giudiziale, sicché sono configurabili i presupposti di fatto che giustificano la correzione’ (così Cass. n. 18619 /2016).
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti NOME e NOME COGNOME, che liquida in euro 3.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, e in favore

delle controricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME, che liquida in euro 4.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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