Interesse ad agire condominio: quando è impugnabile?

Un condomino impugna una delibera assembleare che gli ordina di rimuovere una struttura dal proprio balcone. La Corte d’Appello dichiara l’impugnazione inammissibile per carenza di interesse ad agire. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5129/2024, ribalta la decisione, affermando che sussiste l’interesse ad agire del condomino quando la delibera, asserendo diritti su una proprietà privata, crea una situazione di incertezza e un pregiudizio concreto, legittimando così l’impugnazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Interesse ad agire in condominio: la Cassazione chiarisce quando si può impugnare una delibera

L’interesse ad agire in condominio rappresenta un presupposto fondamentale per poter contestare giudizialmente una delibera assembleare. Senza un interesse concreto e attuale, l’azione legale rischia di essere dichiarata inammissibile. Con la recente ordinanza n. 5129 del 27 febbraio 2024, la Corte di Cassazione è tornata su questo tema cruciale, stabilendo un principio chiaro: una delibera che lede i diritti di un condomino, creando una situazione di pregiudizio e incertezza, è sempre impugnabile.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dalla delibera di un’assemblea condominiale che ordinava a un condomino la rimozione immediata di una struttura realizzata sul balcone di sua proprietà. Secondo il condominio, tale opera era stata costruita su un’area comune (un terrazzino) e ledeva i diritti degli altri condomini, oscurando il vano scala. La delibera dava inoltre mandato all’amministratore di inviare una raccomandata e, in caso di inadempimento, di denunciare la situazione all’autorità competente.

Il condomino interessato ha impugnato la delibera davanti al Tribunale, che gli ha dato ragione. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, dichiarando l’impugnazione inammissibile per difetto di interesse ad agire. Secondo i giudici di secondo grado, la delibera non era idonea a determinare un mutamento pregiudizievole della posizione del condomino, configurandosi quasi come un atto preparatorio o meramente consultivo.

L’Impugnazione e la questione sull’Interesse ad Agire del Condomino

Il condomino ha quindi presentato ricorso in Cassazione, contestando la decisione della Corte d’Appello. Il nodo centrale della questione era stabilire se una delibera di quel tenore potesse effettivamente generare quel pregiudizio concreto e attuale che fonda l’interesse ad agire del condomino, come previsto dall’art. 100 del codice di procedura civile.

La difesa del ricorrente sosteneva che non si trattava di un atto privo di efficacia vincolante, ma di un deliberato con un contenuto sostanziale ben preciso: affermava un diritto del condominio su una proprietà privata, imponeva un’azione specifica (la rimozione) e minacciava conseguenze legali. Una simile decisione, secondo il ricorrente, creava un danno diretto, immediato e concreto, legittimando pienamente la sua azione in giudizio.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del condomino, ritenendo fondata la censura relativa al difetto di interesse ad agire. Gli Ermellini hanno chiarito che, per valutare la sussistenza di tale interesse, è necessario distinguere tra delibere meramente programmatiche e delibere che, come in questo caso, hanno un immediato valore organizzativo e un impatto concreto sulla sfera giuridica dei singoli.

La delibera in questione non era affatto un atto preparatorio. Al contrario, essa:
1. Affermava una pretesa concreta: Sosteneva che il terrazzino fosse di proprietà condominiale, contestando il diritto del singolo condomino.
2. Imponeva un obbligo di fare: Ordinava la rimozione della struttura e il ripristino dello stato dei luoghi.
3. Era obbligatoria: Ai sensi dell’art. 1137 c.c., la delibera era vincolante per tutti i condomini se non impugnata tempestivamente.

Secondo la Cassazione, una delibera con queste caratteristiche genera una “situazione di obiettiva incertezza” sul contenuto dei diritti e degli obblighi delle parti. Il condomino si trovava di fronte a una decisione assembleare che metteva in discussione il suo diritto di proprietà e lo esponeva a ulteriori azioni da parte dell’amministratore. Questa situazione configura una lesione individuale di rilievo patrimoniale, che giustifica pienamente l’utilità concreta derivante dall’accoglimento della domanda di annullamento. Di conseguenza, l’interesse ad agire era palese.

Le Conclusioni

La sentenza della Corte di Cassazione ha cassato la decisione della Corte d’Appello, rinviando la causa per un nuovo esame del merito. Il principio affermato è di fondamentale importanza pratica: un condomino ha sempre interesse ad agire quando una delibera assembleare, anche senza disporre direttamente un’azione esecutiva, affermi pretese su beni di proprietà esclusiva o imponga obblighi che creino un pregiudizio giuridico ed economico. Non è necessario attendere l’azione esecutiva del condominio per potersi difendere in giudizio. La semplice esistenza di una delibera che generi incertezza e leda una posizione giuridica è sufficiente a radicare il diritto di chiederne l’annullamento.

Quando un condomino ha interesse ad agire per impugnare una delibera assembleare?
Un condomino ha interesse ad agire quando la delibera produce una lesione individuale di rilievo patrimoniale o genera una situazione di obiettiva incertezza sui suoi diritti, come nel caso di una delibera che affermi diritti del condominio su una proprietà privata o imponga obblighi di fare al singolo.

Il pagamento delle spese legali dopo una sentenza di primo grado impedisce di presentare appello?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata citata dalla Corte, il pagamento delle spese processuali liquidate in una sentenza, anche se eseguito senza riserve e a seguito di intimazione di precetto, non costituisce acquiescenza e quindi non preclude il diritto di impugnare la sentenza.

Cosa rende una delibera condominiale immediatamente pregiudizievole e quindi impugnabile?
Una delibera è immediatamente pregiudizievole quando ha un valore organizzativo concreto e non meramente consultivo. Lo è, ad esempio, quando afferma una pretesa del condominio (es. su una parte di proprietà privata), impone un obbligo specifico (es. la rimozione di un’opera) e diventa obbligatoria per tutti i condomini se non viene impugnata nei termini di legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5129 Anno 2024

RAGIONE_SOCIALE Ord. Sez. 2 Num. 5129 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31928/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocata COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO EX DIPENDENTI GENIO CIVILE INDIRIZZO SIRACUSA, in persona dell’amministratore e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 1755/2018 depositata il 26/07/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in dieci motivi avverso la sentenza n. 1755/2018 della Corte d’appello di Catania, depositata il 26 luglio 2018.

Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE Ex RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4quater , e 380bis .1 c.p.c.

La Corte d’appello di Catania, superate le eccezioni pregiudiziali relative alla tardività dell’appello rispetto al termine breve ex art. 325 c.p.c. ed alla eccepita acquiescenza dell’appellante, ha accolto il gravame avanzato dal RAGIONE_SOCIALE contro la sentenza resa dal Tribunale di Siracusa in data 5 ottobre 2015. I giudici di appello hanno dichiarato inammissibile per difetto di interesse ad agire l’impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dal condomino NOME COGNOME contro la deliberazione assembleare del 6 agosto 2014, con la quale era stato dato mandato all’amministratore di inviare al COGNOME una raccomandata per chiedergli l’immediata rimozione della struttura realizzata sul balcone di pertinenza del suo appartamento e il ripristino dello stato dei luoghi, ed in caso contrario di denunciare la situazione creatasi all’autorità competente, per essere tale delibera inidonea a determinare un mutamento pregiudizievole della posizione del condomino.
Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia l’ erronea applicazione e/o interpretazione degli artt. 166 e 293 c.p.c. e la conseguente inammissibilità, improponibilità, improcedibilità

dell’appello. Si assume che il convenuto RAGIONE_SOCIALE avesse depositato nel giudizio di primo grado il proprio fascicolo con comparsa costituendosi in cancelleria solo dopo la chiusura dell’udienza del 19 giugno 2015 di precisazione delle conclusioni e l’assegnazione della causa in decisione. L’atto non era , perciò, idoneo a rimuovere la condizione di contumacia, sicché la notificazione della sentenza di primo grado alla parte personalmente effettuata in data 22 ottobre 2015 si sarebbe dovuta considerare idonea a far decorrere il termine breve di cui all’art. 325 c.p.c., con conseguente tardività dell’appello proposto.
Il secondo motivo di ricorso denuncia l’ erronea applicazione e/o interpretazione degli artt. 183, 325, 327, 350 c.p.c., quanto alla contumacia e al termine per l’appello.

Il terzo motivo di ricorso denuncia la erronea applicazione e/o interpretazione dell’art. 324 c.p.c.

4.1. Questi primi tre motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono inammissibili.

4.2. La Corte di Catania ha considerato che il Tribunale di Siracusa aveva affermato in sentenza che la costituzione del RAGIONE_SOCIALE convenuto era avvenuta ‘solo al momento della precisazione delle conclusioni’ (così si legge, in effetti, a pagina 2 della sentenza di primo grado, mentre a pagina 1 veniva detto: ‘il condominio convenuto si costituiva in cancelleria solo in data 19/06/2015 al momento della precisazione delle conclusioni’). Su tale questione, ha avvertito la Corte di Catania, NOME COGNOME non aveva proposto appello incidentale.
Dall’esame diretto del verbale dell’udienza di precisazione delle conclusioni e di rimessione della causa in decisione del 19 giugno 2015 risulta, invero, presente, soltanto il difensore dell’attore NOME COGNOME.

4.3. Ora, l’art. 293 c.p.c. dispone certamente che la parte contumace può costituirsi in ogni momento del procedimento fino all’udienza di precisazione delle conclusioni, sia mediante deposito di una comparsa, della procura e dei documenti in cancelleria, sia mediante comparizione all’udienza. Dalla norma discende l’assoluta preclusione alla costituzione del contumace in un momento successivo, attese le inderogabili esigenze di coordinamento tra l’attività difensiva delle parti e l’esercizio della funzione decisoria, sicché è da escludersi che il giudice possa consentire al contumace una costituzione successiva all’udienza di rimessione in decisione (ad esempio, Cass. n. 3363 del 1998).
4.4. Ciò che NOME COGNOME vuol far valere, tuttavia, è che la sentenza del Tribunale di Siracusa, affermando che la costituzione del RAGIONE_SOCIALE convenuto era avvenuta ‘al momento della precisazione delle conclusioni’, era incorsa in un errore di fatto.

L’errore di fatto da cui sia affetta la sentenza di primo grado, mediante espressa enunciazione di una circostanza non corrispondente a quanto risulta dagli atti della causa, deve tuttavia essere dedotta esclusivamente con l’atto di gravame (nella specie, incidentale da parte dell’attore rimasto peraltro vittorioso sul merito della lite), restando, in difetto, preclusa ogni possibilità di denunciarli o rilevarli dinanzi al giudice d’appello (arg. da Cass. n. 41647 del 2021; già in tal senso Cass. n. 258 del 1996).
Il quarto motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia l’e rronea applicazione e/o interpretazione dell’art. 329 c.p.c. per la maturata acquiescenza, nonché la carenza e/o illogicità della motivazione. Ciò perché notificata la sentenza di primo grado e notificato l’atto di precetto, il RAGIONE_SOCIALE aveva spontaneamente dato esecuzione alla condanna, provvedendo al pagamento delle spese di lite in data 20

gennaio 2016, e poi dopo oltre due mesi aveva notificato l’atto di appello.

Il quinto motivo di ricorso censura poi l’erronea applicazione e/o interpretazione degli artt. 83 e 85 c.p.c., per il difetto di mandato ad litem , ed ancora la carenza e/o illogicità della motivazione. Il difensore del RAGIONE_SOCIALE aveva, infatti, dichiarato di avere ricevuto specifico mandato per impugnare la sentenza di primo grado dall’assemblea condominiale giusta delibera del 10 novembre 2015, cui aveva però fatto seguito l’acquiescenza manifestata col pagamento senza riserve.

5.1. Quarto e quinto motivo di ricorso sono manifestamente infondati giacché, secondo l’ unanime orientamento della giurisprudenza di questa Corte, il pagamento, anche senza riserve, delle spese processuali liquidate nella sentenza esecutiva di primo grado, per di più accompagnata dalla intimazione di precetto, non comporta acquiescenza alla stessa (Cass. n. 14368 del 2014; Cass. Sez. Unite n. 1242 del 2000).

Il sesto motivo del ricorso di NOME COGNOME deduce l’ erronea applicazione e/o interpretazione dell’art. 100 c.p.c., quanto a legittimazione ed interesse ad agire.

Il settimo motivo di ricorso denuncia l’erronea applicazione e/o interpretazione dell’art. 167 c.p.c. e la ‘irrilevabilità d’ufficio’ delle eccezioni in senso stretto.

L’ottavo motivo di ricorso allega il profilo della rilevabilità d’ufficio dell’interesse ad agire, lamentando l’erronea applicazione e/o interpretazione degli artt. 100 e 167 c.p.c.

Il nono motivo di ricorso è rubricato: ‘el caso concreto: erronea applicazione e/o interpretazione degli artt. 100 c.p.c. e 113 c.p.c.’ .

Il ricorrente riporta, al riguardo, il contenuto della deliberazione assembleare impugnata: ‘…in entrambi i documenti si evince che il

terrazzino proiettante sul balcone di proprietà del AVV_NOTAIO COGNOME è di proprietà comune del condominio. Di conseguenza, atteso che a parere di tutti i condomini presenti, la situazione creata lede i diritti di tutti i condomini, in quanto la struttura realizzata dal DottAVV_NOTAIO COGNOME oscura il vano scala INDIRIZZO, in quanto aderente alla vetrata del vano scala, i condomini, all’unanimità dei presenti danno mandato all’Amministratore di effettuare una raccomandata con ricevuta di ritorno al AVV_NOTAIO COGNOME, con la quale si richiede l’immediata rimozione della struttura ed il ripristino dello stato dei luoghi, entro e non oltre 60 giorni dal ricevimento della raccomandata. In caso contrario, i condomini, all’unanimità dei presenti, danno mandato all’Amministratore di denunciare la situazione creatasi (realizzazione di veranda su terrazzino condominiale) all’autorità competente’.
Ad avviso del ricorrente, non si trattava ‘di un deliberato privo di efficacia vincolante, ordinatoria, dispositiva’, ma ‘di un deliberato di contenuto sostanziale, con un mandato ben specifico e preciso ad agire giudizialmente, attraverso un presupposto in diritto illegittimo. Tutto in danno, diretto, immediato, attuale e concreto, nei confronti del AVV_NOTAIO COGNOME‘.

6.1. Il nono motivo di ricorso è fondato, ed il relativo accoglimento comporta l’assorbimento del sesto, del settimo e dell’ottavo motivo, i quali affrontano profili di categorie astratte, generali e teoriche, le quali trovano immediatezza decisoria nella censura accolta.

6.2. La censura denunciata con il citato nono motivo affronta il profilo dell’individuazione dell’interesse ad agire per l’impugnazione di una deliberazione dell’assemblea.

Non può certo sostenersi che la legittimazione ad agire per l’annullamento, attribuita dall’art. 1137 c.c. ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, non sia subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla semplice

rimozione dell’atto impugnato, essendo l’interesse ad agire richiesto dall’art. 100 c.p.c. come condizione dell’azione di impugnazione della deliberazione collegiale.

Occorre, peraltro, distinguere, tra l’interesse ad agire mediante impugnazione della delibera e l’interesse tutelato del condomino attore, essendo il primo necessariamente strumentale al secondo.

L’interesse del condomino ad impugnare la deliberazione, in particolare, è limitato all’interesse giuridicamente rilevante che egli abbia ad un diverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto diverso perché più conveniente alle sue personali aspirazioni, sebbene la decisione del giudice che accoglie la domanda ex art. 1137 c.c. si limiti in negativo a caducare la delibera sfavorevole e non possa sostituirsi in positivo all’attività dell’assemblea.
Parallelamente, l’interesse ad agire, sotto il profilo processuale, suppone che venga prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, così rivelando quale utilità concreta potrebbe ricevere d all’accoglimento della domanda.

6.3. Ha, perciò, errato la Corte d’ appello a dichiarare inammissibile per difetto di interesse ad agire l’impugnazione ex art. 1137 c.c. spiegata dal condomino NOME COGNOME contro la deliberazione assembleare del 6 agosto 2014. Essa, come visto, partiva dall’assunto che il terrazzino attiguo al balcone di proprietà COGNOME appartenesse al condominio e incaricava l’amministratore, agli effetti dell’art. 1130, n. 1 e n. 4, c.c., di dare esecuzione alla volontà collegiale e di promuovere i necessari atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, dando altresì per accertato che le opere eseguite dal COGNOME avessero recato pregiudizio all’edificio.
La delibera del 6 agosto 2014 deponeva per l’illegittimità della modificazione apportata dal COGNOME con riguardo alle ragioni di

tutela dei beni condominiali, affermava l’esistenza di una concreta pretesa degli altri partecipanti avversa al tipo di utilizzazione della proprietà esclusiva e delle parti comuni consistente nel manufatto realizzato dal ricorrente, doveva essere diligentemente eseguita dall’amministratore (art. 1130, n. 1, c.c.) ed era obbligatoria per tutti i condomini se non impugnata tempestivamente (art. 1137 c.c.).

Si trattava, quindi, di deliberazione avente immediato valore organizzativo (e non meramente consultivo o preparatorio di un futuro pronunciamento assembleare) e NOME COGNOME aveva, perciò, un interesse sostanziale ad impugnare la delibera collegiale, giacché titolare di una posizione qualificata diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che detta delibera generava quanto al contenuto dell’assetto gestorio della materia regolata, tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione assembleare. A questo interesse sostanziale è certamente abbinato l’interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. per l’impugnazione della delibera, avendo l’attore prospettato una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata e così rivelato l’utilità concreta che poteva ricevere dall’accoglimento della domanda, ove la decisione presa dall’assemblea fosse risultata contraria alla legge o al regolamento di condominio (cfr. Cass. n. 9387 del 2023; n. 1367 del 2023; n. 7484 del 2019).
Il decimo motivo di ricorso lamenta l’ erronea interpretazione e/o applicazione dell’art. 91 c.p.c.

7.1. L’accoglimento del nono motivo del ricorso, con la conseguente cassazione con rinvio della causa, comporta l’assorbimento del decimo motivo sulla ripartizione dell’onere delle spese di lite, in quanto la relativa censura è diretta contro una statuizione che, per il suo carattere accessorio, è destinata ad essere travolta dall’annullamento che viene disposto dalla sentenza impugnata, a

seguito del quale la liquidazione delle spese delle precorse fasi del giudizio va effettuata dal giudice di rinvio, tenendo conto dell’esito finale del giudizio.

8.Va, pertanto, accolto il nono motivo del ricorso di NOME COGNOME, vanno dichiarati assorbiti il sesto, il settimo, l’ottavo ed il decimo motivo e vanno respinti i restanti motivi.

L ‘impugnata sentenza deve, perciò, essere cassata in ordine alla censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, che esaminerà nuovamente la causa uniformandosi ai principi enunciati (sull’individuazione dell’interesse ad agire di uno o più condomini per l’impugnazione di una delibera assembleare condominiale, ritenuto sussistente nel caso di specie sulla scorta della precedente motivazione) e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte accoglie il nono motivo di ricorso, dichiara assorbiti il sesto, il settimo, l’ottavo ed il decimo motivo e rigetta i restanti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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